Grundstückskaufvertrag – Finanzierungsvollmacht Prüfung durch Rechtspfleger

Grundstückskauf: Unzureichende Dokumentation der Finanzierungsvollmacht führt zur Ablehnung der Grundschuldeintragung

Das OLG Frankfurt hat im Beschluss vom 22.12.2014 (Az.: 20 W 214/14) entschieden, dass der Eintragungsantrag für eine Grundschuld zu Recht zurückgewiesen wurde. Der Grund hierfür lag in der unzureichenden Dokumentation und Nachweisführung bezüglich der Vollmacht und deren Einschränkungen im Kaufvertrag. Die Beschwerde des Notars, der sowohl in eigenem Namen als auch für die Beteiligten handelte, wurde abgelehnt, da seine Beschwerde in eigenem Namen als unzulässig und die Beschwerde für die Antragsteller in der Sache nicht erfolgreich war.

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Grundstückskaufvertrag: Die Bedeutung der Finanzierungsvollmacht und ihre Prüfung durch den Rechtspfleger

Ein Grundstückskaufvertrag ist ein notariell beurkundeter Vertrag, der den Kauf und Verkauf eines Grundstücks regelt. In diesem Vertrag kann auch eine Finanzierungsvollmacht enthalten sein, die es dem Käufer ermöglicht, eine Hypothek oder andere Finanzierungsmittel für den Kauf des Grundstücks zu erhalten. Die Finanzierungsvollmacht muss jedoch von einem Notar beglaubigt werden, um ihre Gültigkeit zu gewährleisten.

Nach dem Kaufvertragssystem in Deutschland ist der Rechtspfleger für die Prüfung der Finanzierungsvollmacht zuständig. Laut § 3 Nr. 1 Buchst. h RPflG hat der Rechtspfleger die Aufgabe, die Vollmacht auf ihre Gültigkeit und Richtigkeit zu überprüfen. Dieser Prozess wird als „Beschwerde“ bezeichnet und dient dazu, sicherzustellen, dass die Finanzierungsvollmacht korrekt ausgestellt wurde und die notwendigen Voraussetzungen erfüllt.

Ein Beispiel für die Auslegung einer Belastungsvollmacht findet sich im Beschluss des OLG Frankfurt am Main vom 22.12.2014. In diesem Fall wurde die Vollmacht durch den Grundstückserwerber als Bevollmächtigten aus einer Belastungsvollmacht geprüft. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu diesem Thema ist jedoch noch nicht erfolgt.

Die Prüfung der Finanzierungsvollmacht durch den Rechtspfleger ist ein wichtiger Bestandteil des Grundstückskaufvertrags in Deutschland. Diese Prüfung dient dazu, sicherzustellen, dass die Vollmacht korrekt ausgestellt wurde und die notwendigen Voraussetzungen erfüllt. Im weiteren Verlauf dieses Artikels werden wir uns genauer mit dem vorgestellten Urteil und den rechtlichen Herausforderungen bei der Auslegung von Vollmachten in notariellen Grundstückskaufverträgen befassen.

Streit um Grundstückskauf und Finanzierungsvollmacht

Im Zentrum des Falles steht ein Grundstückskaufvertrag, der zwischen der Antragstellerin zu 1 und den Antragstellern zu 2 abgeschlossen wurde. Der Kern des Problems entfaltete sich, als der verfahrensbevollmächtigte Notar im Auftrag der Käufer eine Grundschuldbestellungsurkunde beim Grundbuchamt einreichte, um eine Grundschuld zur Sicherung der Finanzierung des Kaufpreises eintragen zu lassen. Hierbei stellte sich die Frage, ob die im Kaufvertrag erteilte Finanzierungsvollmacht die Eintragung der Grundschuld in dieser Form zuließ.

Die Rolle des Rechtspflegers und die Zurückweisung des Antrags

Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes spielte eine entscheidende Rolle in diesem Verfahren. Nach der Prüfung der eingereichten Unterlagen kam er zu dem Schluss, dass die Vollmacht im Außenverhältnis nicht zweifelsfrei unbeschränkt erteilt worden sei. Dies führte zur Zurückweisung des Eintragungsantrags für die Grundschuld. Der Rechtspfleger vermisste eine klare Offenlegung der Valutenabtretung, der Zahlungsanweisung und der Zweckbestimmung in der Grundschuldbestellungsurkunde.

Der Widerspruch des Notars und die gerichtliche Auseinandersetzung

Der verfahrensbevollmächtigte Notar legte gegen den Zurückweisungsbeschluss Beschwerde ein. Er argumentierte, dass die Vollmacht, die im Kaufvertrag enthalten sei, ausreichend für die Bestellung der Grundschuld sei. Er behauptete, dass die Beschränkungen der Vollmacht für die Gläubigerin offensichtlich seien und dass das Grundbuchamt seine Prüfungskompetenz überschreite, indem es die Aufnahme zusätzlicher Erklärungen verlange.

Gerichtsentscheidung und ihre Begründung

Das OLG Frankfurt wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Entscheidung des Rechtspflegers. Das Gericht erklärte, dass für die Auslegung einer Vollmacht der Wortlaut und der Sinn der Erklärung maßgebend seien und dass eine Auslegung nur in Betracht komme, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führe. Das Gericht stellte fest, dass die Vollmacht im Kaufvertrag im Außenverhältnis auf die Modalitäten der Kaufpreisfinanzierung beschränkt war und dass die im Kaufvertrag genannten Einschränkungen in der Grundschuldbestellungsurkunde hätten aufgenommen werden müssen.

Fazit: Das OLG Frankfurt hat in seinem Beschluss vom 22.12.2014 (Az.: 20 W 214/14) entschieden, dass der Eintragungsantrag für eine Grundschuld zu Recht zurückgewiesen wurde, da die notwendige Offenlegung und Dokumentation der im Kaufvertrag erteilten, eingeschränkten Finanzierungsvollmacht nicht ausreichend war.

Der vollständige Urteilstext des Urteils kann weiter unten nachgelesen werden.

Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 214/14 – Beschluss vom 22.12.2014

Die Beschwerde des Beteiligten zu 3) wird als unzulässig verworfen.

Die Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 157.000,– EURO

Gründe

I.

Die Antragstellerin zu 1) veräußerte das eingangs bezeichnete Grundstück mit UR-Nr. Y/2014 des verfahrensbevollmächtigten Notars an die Antragsteller zu 2). In § 9 des Kaufvertrages ist vorgesehen, dass die Antragstellerin zu 1) bei der Finanzierung des Kaufpreises mitwirkt, wobei der Kaufgegenstand nur mit Grundpfandrechten bis zum Kaufpreis zuzüglich bis zu 20% fälliger Zinsen p.a. und einer einmalig fälligen Nebenleistung von 10% belastet und der Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer unterworfen werden darf. Des Weiteren ist vorgesehen, dass die Sicherheiten ausschließlich zur Finanzierung des Kaufpreises und der Vertragsabwicklung dienen, die den Grundpfandrechten zugrunde liegenden Valutierungsansprüche an die Verkäuferin abgetreten werden und die aus den Sicherheiten Berechtigten nur nach Maßgabe dieses Vertrages auszahlen dürfen. Nach § 10 des Vertrages unterliegen die Ansprüche aus dem Kaufvertrag einem Abtretungsverbot. In § 13 wird jedem Käufer einzeln Vollmacht erteilt zur Vertretung aller Beteiligten bei der Bestellung von Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfinanzierung und Unterwerfung des Vertragsgegenstandes unter die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer. Wegen der Einzelheiten wird auf den in der Grundakte befindlichen notariellen Kaufvertrag Bezug genommen.

Im Grundbuch wurde antragsgemäß am 02. Mai 2014 für die Antragsteller zu 2) eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen.

Mit Schreiben vom 16. Mai 2014 reichte der verfahrensbevollmächtigte Notar die 1. Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde UR-Nr. Y/2014 u. a. mit dem Antrag auf Wahrung der Grundschuld im Grundbuch ein. In dieser Grundschuldbestellungsurkunde, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten ebenfalls Bezug genommen wird, bestellten die Antragsteller zu 2) zugleich handelnd für die Antragstellerin zu 1) im Rahmen und gemäß der im Kaufvertrag erteilten Vollmacht für die A-Bank O1 eine Buchgrundschuld über 157.000,– EUR nebst 11% Zinsen mit dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung unter persönlicher eigener Haftungsübernahme.

Der in Urlaubsvertretung tätige Rechtspfleger des Grundbuchamtes wies mit Verfügungen vom 20. und 27. Mai 2014 – soweit noch verfahrensgegenständlich – darauf hin, dass nicht erkennbar sei, dass die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt sei. Deshalb müsse die Grundschuldbestellungsurkunde um die Offenlegung der Abtretung der Darlehensvaluta und der ersten Zweckbestimmung ergänzt oder alternativ die Grundschuldbestellung durch die Verkäuferin genehmigt werden. Dem widersprach der Notar mit Schreiben vom 23. und 28. Mai 2014, mit welchen er insbesondere geltend machte, es sei ausreichend, dass der Kaufvertrag die Abtretung und die Vollmacht enthalte, da eingangs der Grundschuldbestellungsurkunde ausdrücklich auf die Vollmacht Bezug genommen sei.

Sodann wies der Rechtspfleger den Eintragungsantrag mit Beschluss vom 13. Juni 2014, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, zurück. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es fehle am Nachweis der Vertretungsmacht, da die Vollmacht im Kaufvertrag im Außenverhältnis nicht zweifelsfrei unbeschränkt erteilt worden sei. Es fehle die Offenlegung der Valutenabtretung, die Wiedergabe der Zahlungsanweisung und die Zweckbestimmung in der Grundschuldbestellungsurkunde in der Weise, dass dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO die Beachtung der Einschränkung der Finanzierungsvollmacht nachgewiesen sei.

Gegen den Zurückweisungsbeschluss legte der verfahrensbevollmächtigte Notar ausdrücklich aus eigenem Recht und namens der Beteiligten Beschwerde ein. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, der Rechtspfleger, der den Zurückweisungsbeschluss erlassen habe, sei unzuständig gewesen, weil er lediglich die eigentlich zuständige Rechtspflegerin vertreten habe, die ab 02. Juni 2014 und damit zum Zeitpunkt des Erlasses des Beschlusses bereits wieder aus dem Urlaub zurückgekehrt sei. Die Zurückweisung sei auch in der Sache nicht berechtigt, da eine weitere Aufnahme von Zweckbestimmungserklärungen in die Grundschuldbestellungsurkunde zum Zwecke der Überprüfung durch das Grundbuchamt über die eingangs vorhandene Bezugnahme auf die Vollmacht aus dem Kaufvertrag hinaus nicht erforderlich sei. Die Einschränkungen seien auch für die Gläubigerin offensichtlich, da diese ohne vollständige Kenntnis der Vollmacht aus dem Kaufvertrag nicht realistisch anders handeln könne. Das Grundbuchamt überschreite seine Prüfungskompetenz, wenn es hier die Aufnahme zusätzlicher Erklärungen verlange. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Beschwerdeschriftsatzes vom 27. Juni 2014 Bezug genommen.

Die nach dem Geschäftsverteilungsplan zuständige Grundbuchrechtspflegerin hat der Beschwerde mit Vermerk vom 11. Juli 2014, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die von dem Notar ausdrücklich in eigenem Namen eingelegte Beschwerde ist als unzulässig zu verwerfen, da es ganz einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur entspricht, dass der Urkundsnotar gegen einen Zurückweisungsbeschluss nur für die Antragsberechtigten, nicht jedoch in eigenem Namen Beschwerde einlegen kann, weil er insoweit  selbst nicht in eigenen Rechten verletzt sein kann (vgl. KG NJW 1959, 1086; BayObLG NJW-RR 1989, 1495 und 1993, 530; Senatsbeschlüsse in NotBZ 2005, 366 und OLG-Report Frankfurt 2013, 49; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15 Rn. 20; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 189).

Demgegenüber erweist sich die von dem Notar aufgrund seiner gemäß § 15 GBO bestehenden Vollmacht für die Antragsteller als Antragsberechtigte eingelegte Beschwerde nach §§ 71, 73 GBO zwar als zulässig. Sie führt jedoch in der Sache nicht zum Erfolg, weil der Eintragungsantrag zu Recht zurückgewiesen wurde, nachdem in der Vorkorrespondenz eine Abänderung der Grundschuldbestellungsurkunde und deren Genehmigung durch die Verkäuferin abgelehnt und darauf beharrt wurde, dass die vorgelegte Grundschuldbestellungsurkunde vollzugsfähig sei.

Soweit mit der Beschwerde gerügt wird, der entscheidende Rechtspfleger sei unzuständig gewesen, vermag dies der Beschwerde nicht zu Erfolg zu verhelfen, weil nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (MDR 2010, 341) die Vorschriften über den gesetzlichen Richter auf Rechtspfleger weder mittelbar noch unmittelbar anzuwenden sind. Unabhängig davon hat die für den hier betroffenen Grundbuchbezirk nach der Geschäftsverteilung zuständige Rechtspflegerin im vorliegenden Fall die Nichtabhilfeentscheidung vom 11. Juli 2014 getroffen und sich jedenfalls damit den zuvor von ihrem Urlaubsvertreter erlassenen Zurückweisungsbeschluss zu Eigen gemacht.

Auch in der Sache führt die Beschwerde nicht zum Erfolg, weil der Rechtspfleger die Grundschuld mit dem vorgelegten Inhalt zu Recht nicht als eintragungsfähig angesehen hat.

Da die Bewilligung der Grundschuld von den Antragstellern zu 2) ausdrücklich auch als Bevollmächtigte für die Antragstellerin zu 1) als eingetragene Eigentümerin erklärt wurde, ist der Grundbuchrechtspfleger zutreffend davon ausgegangen, dass er den Umfang der hier im Kaufvertrag  erteilten Finanzierungsvollmacht – ebenso wie bei Vollmachten anderer Art – selbständig zu prüfen hat, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht als ausreichend angesehen hat (vgl. Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 74/75; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3580a). Dabei gelten für die Auslegung einer Vollmacht die für Grundbucherklärungen aufgestellten allgemeinen Grundsätze, wobei zu beachten ist, dass der für das Grundbuchverfahren herrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung Grenzen setzen. So kommt eine Auslegung nur dann in Betracht, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Es ist auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 75 und 28 m.w.N.; OLG München Rpfleger 2006, 392). Andere Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Darauf, was der Erklärende tatsächlich gewollt hat, kommt es nicht an (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 28 m. w .N.). Verbleiben Zweifel, so ist von dem geringeren Umfang der Vollmacht auszugehen (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 75; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3580a).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der Rechtspfleger zunächst zutreffend zu der Einschätzung gelangt, dass hier von einer im Außenverhältnis uneingeschränkt erteilten Vollmacht für die Käufer zur Bestellung von Grundpfandrechten nicht ausgegangen werden kann, da nach der gewählten Formulierung in § 13 des Kaufvertrages die Vollmacht zur Vertretung gerade nur „nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfinanzierung“ erteilt wird und damit eine inhaltliche Beschränkung enthält. Dies wird von der Beschwerde – soweit ersichtlich- auch nicht in Frage gestellt, zumal der Notar in seinem Beschwerdeschriftsatz selbst ausführt, durch die Vereinbarungen über die Kaufpreisfinanzierung werde der äußere Rahmen vorgegeben.

Ist aber die Vollmacht im Außenverhältnis bereits nach ihrem Wortlaut darauf beschränkt, dass die Bestellung des Grundpfandrechtes nur nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfinanzierung erfolgen darf, also zu den Konditionen, wie sie unter der Überschrift „Kaufpreisfinanzierung“ im Einzelnen in § 9 des Kaufvertrages vom 7. April 2014 vorgegeben sind, so hat das Grundbuchamt vor Eintragung einer bewilligten Grundschuld auch zu überprüfen, ob die hier konkret abgegebene Grundbucherklärung von der erteilten Vollmacht gedeckt ist. Dies hat der Grundbuchrechtspfleger hier ohne Rechtsfehler verneint. Die Beschränkung der Bewilligung auf die konkret vereinbarten Modalitäten der Kaufpreisfinanzierung kann entgegen der Argumentation der Beschwerde nicht allein aus der eingangs der Bestellungsurkunde verwendeten Formulierung, die Antragsteller zu 2) handelten für sich persönlich und gleichzeitig für die Antragstellerin zu 1) als Eigentümerin und Bestellerin „und zwar im Rahmen und gemäß Vollmacht vom 7. April 2014, UR-Nr. X/2014 des amtierenden Notars“ mit der gebotenen Bestimmtheit entnommen werden. Denn damit wird lediglich behauptet, dass die von den Antragstellern  zu 2) in Vertretung für die Verkäuferin abgegebenen Erklärungen von der ihnen im Kaufvertrag erteilten Vollmacht gedeckt sind, ohne dass dies aber aus dem Inhalt der Bestellungsurkunde nachvollzogen werden kann. So geht auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einer im Kaufvertrag dem Käufer erteilten Vollmacht zur Belastung des Grundstückes mit Grundpfandrechten im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises davon aus, dass es sich um eine inhaltliche Beschränkung der Belastungsvollmacht im Außenverhältnis handelt  (vgl. BGHZ 106, 1 = NJW 1989, 521). Deshalb wäre im vorliegenden Fall zum Nachweis der Einhaltung der nur eingeschränkt erteilten Belastungsvollmacht gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich gewesen, die im Kaufvertrag ausdrücklich benannten Einschränkungen der Offenlegung der Valutenabtretung, der Zahlungsanweisung und der ersten Zweckbestimmung in die die Bewilligung enthaltende Grundschuldbestellungsurkunde aufzunehmen, wie dies ganz verbreitet für die notarielle Praxis auch empfohlen wird (vgl. Brambring/Amann in Beck’sches Notar-Handbuch, 5. Aufl., A I Rn. 122, 125 und 127; Schramm, ZNotP 1998, 363/364 und 366; Hertel in Würzburger Notarhandbuch, 3. Aufl., Teil 2 Kap. 2 Rn. 391/392; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3159; Hügel in BeckOK GBO, Vertretungsmacht Rn. 89-91), sogar wenn eine Vertragsgestaltung gewählt wird, bei welcher die Beschränkung der Belastungsvollmacht ausdrücklich lediglich im Innenverhältnis gilt und nur eine durch Ausübungsbeschränkung vor dem Urkundsnotar abgesichert werden soll (vgl. hierzu Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., III Rn. 335 und X Rn. 586).

Anderes vermag der Senat auch der von dem Verfahrensbevollmächtigten mehrfach zitierten Entscheidung des BGH vom 6. März 2014 (Az. V ZB 27/13 = NJW 2014, 1450 = DNotZ 2014, 513) – dortige Ziffern 10 und 11 – nicht zu entnehmen, da diese die Auslegung einer Grundschuldbestellung bezüglich der Fälligkeit im Falle einer Nachverpfändung betrifft und auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar ist.

Da vorliegend aus der Bewilligung der Grundschuld nicht entnommen werden kann, dass diese nur im Rahmen der eingeschränkt erteilten Belastungsvollmacht abgegeben wurde, und der verfahrensbevollmächtigte Notar zu erkennen gegeben hat, dass trotz der vom Grundbuchamt erteilten Hinweise weder eine Ergänzung der Grundschuldbestellungsurkunde noch deren Genehmigung durch die Antragstellerin zu 1) erfolgen soll, wurde der Eintragungsantrag zu Recht zurückgewiesen.

Hieran vermag auch der Hinweis des verfahrensbevollmächtigten Notars über den früheren Vollzug einer ähnlichen Grundschuldbestellungsurkunde durch das Grundbuchamt nichts zu ändern.

Einer Gerichtskostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren bedarf es nicht, weil sich diese aus dem Gesetz ergibt, §§ 134 Abs. 1 Satz 2, 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 1, 53 Abs. 1 GNotKG.

Soweit der verfahrensbevollmächtigte Notar in der Beschwerdeschrift die Vorlage des Vorganges an den BGH beantragt hat, ist darauf hinzuweisen, dass seit der Reform des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch das FGG-ReformG und das Inkrafttreten des FamFG zum 1. September 2009 die früher in § 79 Abs. 2 GBO a.F. vorgesehene Divergenzvorlage an den BGH entfallen ist.

Der Senat hat die Rechtsbeschwerde  gemäß § 78 GBO zur Fortbildung des Rechts zugelassen, weil zur Frage der Auslegung der hier gewählten Gestaltung der Grundschuldbestellung durch den Grundstückserwerber als Bevollmächtigten aus einer Belastungsvollmacht  – soweit ersichtlich – eine höchstrichterliche Entscheidung noch nicht ergangen ist.