Das Grundpfandrecht als ein dingliches Verwertungsrecht
Im Zusammenhang mit Immobilien kommt es auch stets wieder zu Bau- oder auch Kaufgeschäften, weshalb die genaue Information über das Gebäude sowie das damit zusammenhängende Grundstück von entscheidender Bedeutung für den Kaufinteressenten ist. Spätestens dann, wenn es um die Frage der Finanzierung geht, sind Informationen im Hinblick auf etwaig bestehende Grundpfandrechte von besonderer Bedeutung. Dies setzt allerdings auch voraus, dass bei dem Kaufinteressenten auch das Wissen dahingehend vorhanden ist, was genau sich hinter dem Begriff der Grundpfandrechte verbirgt und welche Zusammenhänge bestehen.
Was genau ist ein Grundpfandrecht eigentlich?
(Symbolfoto: Von Fantastic Studio/Shutterstock.com)
Grundpfandrechte dienen für einen Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks dahingehend, als dass auf diese Weise die Immobilie oder auch das Grundstück als Sicherheit für eine ganz bestimmte Leistung eingesetzt werden kann. Im Fall einer Baufinanzierung beispielsweise dient die zu erbauende Immobilie gleichsam als Absicherung des Finanzierungsgebers, dass im Fall eines Zahlungsausfalles des Finanzierungsnehmers die Geldschuld auch tatsächlich abgedeckt ist. Das Grundpfandrecht ist somit eine reine Sicherung in Form einer in dem Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder auch Hypothek.
Ein eingetragenes Grundpfandrecht wird rechtlich als „Belastung“ der Immobilie oder des Grundstücks betrachtet.
In der Regel ist eine Bank im Fall einer Finanzierung als Grundpfandrechtsgläubiger in dem Grundbuch eingetragen. Durch diesen Eintrag wird der Finanzierungsgeber dazu berechtigt, im Zahlungsausfall eine Verwertung der Immobilie oder des Grundstücks vorzunehmen, um auf diese Weise die offenen Forderungen des Finanzierungsnehmers gegenüber dem Finanzierungsgeber zu befriedigen. Dies kann sowohl in Form eines Zwangsverkaufs der Immobilie oder des Grundstücks erfolgen als auch in Form einer Vermietung. In der gängigen Praxis jedoch werden die Finanzierungsgeber eher die Möglichkeit eines Zwangsverkaufs nutzen, da auf diese Weise sehr viel schneller sehr viel mehr Kapital zur Befriedigung der Ansprüche generiert werden können.
Nahezu jede Bank verknüpft ihre Finanzierungszusage bei derartig hohen Summen an ein Grundpfandrecht, mit welchem die Finanzierung abgesichert wird.
Welche verschiedenen Arten des Grundpfandrechts gibt es?
Grundpfandrechte sind bereits seit sehr langer Zeit ein gängiges Mittel der Finanzierungsabsicherung. In der Vergangenheit war eher die klassische Hypothek als Absicherung von Finanzierungen gängig. Mittlerweile wurde die Hypothek weitestgehend von dem zentralen Grundpfandrecht abgelöst. Die Grundschuld ist dementsprechend heutzutage in der gängigen Praxis das Hauptinstrument der Kredit- bzw. Finanzierungsabsicherung.
Worin liegt der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?
Die Hypothek und die Grundschuld haben die Gemeinsamkeit, dass beide Arten der Absicherung zunächst erst einmal in das Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Hypothek ist dabei jedoch, anders als die Grundschuld, sehr stark an die Höhe der Finanzierung gekoppelt. Dementsprechend sinkt der Hypothekenwert im Grundbuch auch mit jeder erfolgten Rückzahlung des Kreditnehmers. Sollte die Rückzahlung in der vollständigen Höhe erfolgt sein, so erfolgt auch eine Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch.
Eine Grundschuld wird unabhängig von der jeweiligen Finanzierungshöhe in das Grundbuch eingetragen. Zwar erfolgt mit der Eintragung der Grundschuld auch eine Eintragung der Finanzierungshöhe, allerdings verringert sich diese Höhe nicht durch Rückzahlungen des Finanzierungsnehmers. Dementsprechend steht die Grundschuld auch nach einer vollständigen Rückzahlung des Finanzierungsnehmers noch in der vollständigen Höhe im Grundbuch.
Die Löschung einer Grundschuld kann nur im Zuge eines Antrages nach der vorherigen Zustimmung der finanzierenden Bank erfolgen.
Die Grundschuld wirkt im Vergleich zu der Hypothek zunächst erst einmal als die vermeintlich schlechtere Alternative, doch bietet sie durchaus auch einen entscheidenden Vorteil. Anders als die Hypothek, die nach einer vollständig erfolgten Rückzahlung direkt automatisch auch wieder aus dem Grundbuch gelöscht wird, kann eine Grundschuld nochmals für eine spätere weitere Finanzierung durch den Immobilien- bzw. Grundstücksbesitzer genutzt werden. Hierfür ist dann keine Grundpfandrechtsbestellung mehr erforderlich, sodass Gerichts- sowie auch Notarkosten eingespart werden können.
Eine bereits eingetragene Grundschuld kann auch für Umschuldungsmaßnahmen als Absicherung des neuen Kredits genutzt werden.
Hauskäufer kommen sehr häufig mit dem Grundpfandrecht in Berührung
Wenn eine Person von einer anderen Person eine Immobilie erwerben möchten, so wird in der Regel hierfür ein Darlehen von einem Finanzierungsgeber benötigt. Dieses Darlehen muss natürlich entsprechend abgesichert werden. In Deutschland wird ein Käufer einer Immobilie jedoch ausdrücklich erst zum Eigentümer im Grundbuch, wenn die entsprechende Eigentümerumschreibung erfolgt ist. Dementsprechend ist der Käufer auch nicht dazu berechtigt, die Grundschuld in das entsprechende Grundbuch der Immobilie oder des Grundstücks eintragen zu lassen. Im Zuge einer Belastungsvollmacht, welche seitens des Verkäufers zugunsten des Käufers ausgestellt wird, ist ein Notar dann in der Lage, eine entsprechende Grundpfandrechtbestellung im Namen des Käufers vorzunehmen und die Eigentümerumschreibung voranzutreiben.
Ein weiterer Zeitpunkt, an dem ein Berührungspunkt mit dem Grundpfandrecht für einen Hauskäufer besteht, ist der Zeitpunkt, an welchem das Darlehen vollständig seitens des Finanzierungsnehmers getilgt wurde. Zu diesem Zeitpunkt muss auch eine Entscheidung erfolgen, ob das Grundpfandrecht in dem Grundbuch bestehen bleiben oder ob eine Löschung vorgenommen werden soll.
Ebenso wie die Grundpfandrechtbestellung an sich ist auch eine Löschung des Grundpfandrechts mit Kosten verbunden. Dementsprechend sollte die Entscheidung der Löschung wohlüberlegt erfolgen, da im Fall eines neuen Finanzierungsbedarfs dann eine neue Grundpfandrechtbestellung erfolgen muss. Wird das Grundpfandrecht jedoch gelöscht, kann der Immobilien- bzw. Grundstücksbesitzer einem potenziellen Käufer die Objekte vollständig lastenfrei anbieten.
Mit welchen Kosten muss bei einer Grundpfandrechtbestellung gerechnet werden?
Die genauen Kosten einer Grundpfandrechtbestellung können nicht pauschal ausgedrückt werden, da sie sich nach dem jeweiligen Einzelfall richten. Im Grunde genommen bewegen sich die Kosten in einem Rahmen von 0,8 – 1 Prozent des Immobilienkaufpreises. Diese Kosten setzen sich zusammen aus den Kosten für das Grundbuchamt auf der Basis des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) sowie den Kosten für die Notartätigkeit. Die Kosten für die Notartätigkeit, die sogenannte Notargebühr, ist an die Höhe der jeweiligen Grundschuld gekoppelt. Sämtliche Kosten und Gebühren können jedoch sehr transparent in den jeweiligen Tabellen eingesehen werden.
Das Grundpfandrecht ist in Deutschland eine Thematik, die im Volksmund als überaus komplex und weitreichend angesehen wird. Bei einer näheren Betrachtung der ganzen Thematik wird jedoch deutlich, dass es sich hierbei nicht um eine überaus komplexe Angelegenheit handelt. Vielmehr ist das Grundpfandrecht vielmehr ein Sicherungsmittel des Kreditgebers, welches den Kreditgeber schützt und überdies auch Vorteile für den Immobilien- bzw. Grundstückseigentümer mit sich bringt. Für einen Käufer ist diese Thematik zwar durchaus wichtig, allerdings ist die bloße Kenntnis des Hintergrunds sowie der Zusammenhänge bereits ausreichend. Für ein derartiges Kaufgeschäft ist in Deutschland auf jeden Fall der Dienst eines Notars erforderlich, da die Grundpfandrechtbestellung sowie auch die Löschung eines derartigen Grundpfandrechts im Grundbuch lediglich von einem Notar in Verbindung mit dem jeweilig zuständigen Grundbuchamt erfolgen kann. Die Dienste des Notars werden dabei sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer gleichermaßen interessant, da ein Verkäufer vor dem Verkauf der Immobilie bzw. des Grundstücks vor dem Verkauf stets der Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks war. Zwar kann die Aufrechterhaltung der Grundschuld durchaus auch seine Vorteile mit sich bringen, bei einem Verkauf jedoch kann auch die Löschung ihre Vorteile mit sich bringen. Der Verkauf eines lastenfreien Grundstücks bzw. einer lastenfreien Immobilie bringt automatisch auch die Möglichkeit mit sich, einen höheren Verkaufspreis des Objekts zu erzielen. Dementsprechend sollte sich jeder Mensch, der einen Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks plant, zuvor mit der Thematik des Grundpfandrechts auseinandersetzen.
Wenn Sie offene Fragen bezüglich des Grundpfandrechts haben oder für sich Beratungsbedarf zu dieser Thematik sehen sollten, so können Sie sich selbstverständlich sehr gerne vertrauensvoll an uns als Rechtsanwaltskanzlei wenden. Sehr gerne stehen wir für Sie mit unserer juristischen Kompetenz zur Verfügung und übernehmen im Fall einer Mandatierung auch die Wahrnehmung Ihrer Interessen.
