Alles wichtige zum Grundschuldbrief

Warum der Grundschuldbrief so wichtig ist.

Bei den meisten Immobiliengeschäften wird für den Käufer eine Finanzierung bzw. ein Immobilienkredit erforderlich, der über die jeweilige kreditgebende Bank abgewickelt wird. Sowohl eine Bank als auch eine Bausparkasse kommen für ein derartiges Unterfangen infrage, allerdings verlangen sowohl die Bank als auch die Bausparkasse eine Absicherung für dieses Geschäft, damit das Kreditkapital am Ende nicht abgeschrieben werden muss. Diese Absicherung wird in Form einer Grundschuld ausgestellt, welche in dem Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist dabei zugunsten der kreditgebenden Stelle im Grundbuch so lange vermerkt, bis das vollständige Kreditkapital von dem Schuldner an den Kreditgeber zurückgeführt ist.

Notar Grundschuldbrief
(Symbolfoto: Von Poungsaed-Studio/Shutterstock.com)

Bei der Grundschuld sowie auch bei der Hypothek handelt es sich um sogenannte Grundpfandrechte, welche allgemeinhin auch als Grundstücksbelastung angesehen werden.

Das Grundbuch ist eine wichtige Informationsquelle für Kaufinteressenten eines Grundstücks bzw. einer Immobilie auf dem Grundstück, da sämtliche Belastungen eingetragen werden. Durch die sogenannten Grundpfandrechte wird auch wirksam verhindert, dass der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie einen Verkauf “abseits” der Bank tätigen kann. Die Bank wird durch die Grundpfandrechte auch die Möglichkeit, bei einem etwaigen Tilgungsrückstand des Schuldners auch eine Zwangsvollstreckung zu betreiben.

Ein wichtiges Thema für Notare

Obgleich das Thema Grundschuld im Endeffekt jeden Menschen, der ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben möchte, betrifft, so kommen Käufer jedoch für gewöhnlich erst relativ “spät” in der “Endphase” des Projekts mit dem Thema praktisch in Berührung. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass die meisten Kreditgeber erst dann ein entsprechendes Finanzierungsangebot unterbreiten, wenn die entsprechenden Unterlagen vorliegen. Ein wesentlicher Aspekt dieser Unterlagen sind die Grundbuchauszüge, aus denen die Belastungen des Grundstücks hervorgehen. Diese Unterlagen werden von der Bank dahingehend geprüft, ob bereits ein anderweitiger Kreditgeber eine vorrangige Schuld hat eintragen lassen.

Der Umstand, dass bereits ein anderweitiger Kreditgeber eingetragen ist, hat grundsätzlich erst einmal keinen negativen Einfluss auf die Kreditentscheidung. Nicht selten kann der vorhandene Eintrag sogar erhalten bleiben. In einem derartigen Fall tritt dann der bisherige Kreditgeber seine Grundschuld einfach im Zuge eines Verkaufs an den neuen Kreditgeber ab.

Ebenfalls wichtig in diesem Zusammenhang ist das Wissen darum, dass sich aus dem vorhandenen Eintrag keine genauen Rückschlüsse auf die noch verbleibende Schuldhöhe ziehen lassen. Vielmehr ist es so, dass die Grundschuld solange im Grundbuchauszug erhalten bleiben, bis die Schuld in der vollen vertraglichen Höhe an den Kreditgeber zurückgetilgt wurde. Die Grundschuld ist eine wichtige Thematik bei den Finanzierungsverhandlungen zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer. Sämtliche weitergehenden Fragen in Bezug auf die Grundschuld sind jedoch eine eigenständige Thematik, die zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Grundstückskäufer im Zuge des Grundstücksgeschäfts geregelt werden müssen. Diese Thematiken finden sich dann auch in dem entsprechenden Kaufvertrag wieder.

Der Verkäufer bzw. alte Grundstückseigentümer erteilt dem Käufer und somit neuen Eigentümer für gewöhnlich eine entsprechende Vollmacht, dass das entsprechende Kaufgrundstück mit weiteren Grundpfandrechten auch wirklich belastet werden darf.

Bedingt durch den Umstand, dass für ein derartiges Rechtsgeschäft eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich ist, wird die Thematik dementsprechend auch durch den Notar abgehandelt. Dementsprechend wird jeder Grundstücksverkäufer bzw. auch Grundstückskäufer auch zwingend einen Notar für die Abwicklung des Rechtsgeschäfts benötigen und wir haben diesbezüglich sehr viel Erfahrung, sodass wir gerne für eine derartige Abwicklung zur Verfügung stehen.

Die Zweckerklärung als wichtiger Bestandteil der Grundschuld

Die Grundschuld wird im Volksmund sehr gern mit der Hypothek verwechselt, allerdings gibt es zwischen diesen beiden Sicherungsarten durchaus Unterschiede. So ist es für eine Grundschuld nicht zwingend erforderlich, dass das tatsächliche Darlehen in seiner ursprünglichen Form überhaupt noch existiert bzw. offen ist. Dementsprechend kann eine Grundschuld zu einem späteren Zeitpunkt auch noch dazu genutzt werden, erneut einen Kredit mit Bezug auf das Grundstück bzw. die darauf befindliche Immobilie aufzunehmen. Der Kreditgeber legt dies mit der sogenannten Zweckerklärung, die im Zuge der Finanzierungsverhandlungen zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer geführt werden, so fest. Gerade bei Baudarlehen ist die sogenannte Sicherungsabrede bzw. Zweckerklärung ein wesentlicher Bestandteil des Kreditvertrages.

Der Notar ist für die Eintragung der Zweckerklärung einer Grundschuld zuständig. Hierfür ist eine Urkunde erforderlich, welche von einem Notar gefertigt wird – die sogenannte Grundschuldbestellung. Diese Grundschuldbestellung wird an das jeweilig zuständige Grundbuchamt übermittelt, welches dann die Eintragung vornimmt.

Im Zuge der Grundschuldbestellung wird sowohl die Höhe der jeweiligen Grundschuld als auch die Verzinsung per anno eingetragen. Für Grundstücks- bzw. Immobilienkäufer ist es wichtig zu wissen, dass die Verzinsung bei Grundschulden im Vergleich zu den herkömmlichen Kredit- bzw. Bauzinsen merklich höher ausfallen. In der Regel beläuft sich der Zinssatz bei Grundschulden auf einen Wert von rund 15 Prozent. Dieser deutlich höhere Zinssatz mag auf den ersten Blick überaus irritierend oder sogar abschreckend wirken, allerdings muss in diesem Zusammenhang noch ein wichtiger Aspekt erwähnt werden. Der höhere Zinssatz hat erst dann eine wirkliche Relevanz, falls es zu einer Zwangsversteigerung des Finanzierungsobjektes kommt. In einem derartigen Fall ist der Kreditgeber dazu berechtigt, einen entsprechenden Betrag aus dem Erlös der Zwangsversteigerung zu verlangen, welcher die Höhe der Grundschuld übersteigt. Die Grundschuldverzinsung stellt somit einen “Puffer” als Sicherheit für den Kreditgeber dar.

Im Zusammenhang mit der Grundschuld ist überdies auch die Eintragsreihenfolge in dem Grundbuch enorm wichtig. Jeder Kreditgeber hat natürlich ein berechtigtes Interesse daran, dass die Grundschuld an oberster Stelle steht. Dies ist natürlich nur dann möglich, wenn bisher keine Eintragungen vorhanden sind. Die Reihenfolge bekommt ebenfalls dann Relevanz, falls die Zwangsvollstreckung des Finanzierungsobjektes unausweichlich wird. Die Eintragsreihenfolge ist in einem derartigen Fall als “Rang” anzusehen, wobei der höhere Rang auch stets vorrangig bedient wird.

Der Grund, warum für Kreditgeber die Thematik Grundschuld so überaus wichtig ist, liegt in dem Wissen, dass es sehr schnell zu einer Zwangsvollstreckung kommen kann. Sobald ein Grundstücks- bzw. Immobilienkäufer finanziell nicht mehr in der Lage ist, die bestehenden Verbindlichkeiten zu bedienen, wird dementsprechend sehr schnell eine Zwangsvollstreckung eingeleitet. Die Kreditgeber möchten schnellstmöglich ihr Kapital zurückerhalten und gehen diesbezüglich auch keine Risiken ein. Aus diesem Grund ist im Zusammenhang mit der Grundschuld auch die sogenannte dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung für die Kreditgeber enorm wichtig. Durch die Unterschrift auf dieser Vereinbarung erklärt sich der Kreditnehmer bereit, dass der Kreditgeber bei einem anhaltenden Zahlungsrückstand der Kreditverbindlichkeiten die Zwangsvollstreckung einleiten kann und dass der Kreditnehmer dies duldet.

Für die Einleitung der Zwangsvollstreckung muss der Kreditgeber zunächst erst einmal den Kreditvertrag kündigen. Hierfür gibt es gesetzliche Kündigungsfristen, die von dem Kreditgeber zwingend eingehalten werden müssen.

Ebenfalls überaus wichtig ist das Wissen darum, dass ein Immobilien- oder Grundstückskäufer von dem Kreditgeber zur Übernahme einer persönlichen Haftung verpflichtet wird. Dies bedeutet, dass nicht ausschließlich das Finanzierungsobjekt zur Sicherung des Kredits dient. Auch das private Vermögen des Käufers bzw. Kreditnehmers spielt in diese Haftung mit hinein. Dementsprechend sollten sich Kreditnehmer, bevor sie ein Immobiliengeschäft abschließen, sehr genau im Vorfeld über die eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit im Klaren sein.

Grundschulden sind im Grunde genommen recht simpel zu finden, da sie mit eigenständigen Urkunden einhergehen. Hierbei muss jedoch gesagt werden, dass ein Grundschuldbrief in der gängigen Praxis nicht einfach so von einem Punkt zum nächsten Punkt verschickt werden können. Vielmehr wird die Grundschuld eher als Buchgrundschuld gestaltet und in das Grundbuch (Abteilung III) eingetragen. In dieser Abteilung sind dann selbstverständlich auch Hypotheken oder Rentenschulden zu finden.

Kreditnehmer haben einen Anspruch darauf, dass die Grundschuld nach der vollständigen Tilgung des Darlehens aus dem Grundbuch entweder vollständig gelöscht oder übertragen werden. Es obliegt jedoch den Nebenpflichten eines Kreditgebers, diesen Schritt zu vollziehen. Für diesen Schritt darf der Kreditgeber überdies auch keine zusätzlichen Gebühren verlangen.

Wie bereits erwähnt kommt der Immobilien- bzw. Grundstückskäufer selbst praktisch kaum mit dem Thema Grundschuld in Berührung, da dies zu den Aufgaben des beurkunden Notars ist. Dennoch ist es für einen Immobilien- bzw. Grundstückskäufer nicht unwichtig, über das entsprechende Hintergrundwissen in Bezug auf die Zusammenhänge zu verfügen. Dennoch wird für ein Grundstücks- bzw. Immobilienkaufgeschäft zwingend ein Notar benötigt, der sich dann auch um die Thematik der Grundschuld praktisch kümmert. Wir sind eine überaus erfahrene Rechtsanwaltskanzlei und verfügen auch über einen Notar, der sich gern Ihrer Thematik annimmt und Ihnen zur Seite steht.