Die rechtlichen Aspekte bei der Löschung einer Grundschuld
In den gängigsten Fällen erfolgt der Erwerb einer Immobilie oder der Bau einer vollständig neuen Immobilie mithilfe einer Baufinanzierung in Form eines Immobilien- bzw. Baukredits und somit mit Fremdkapital. Dieses Fremdkapital wird für gewöhnlich von einer Bank generiert, welche sich als Kreditabsicherung in das Grundbuch mit einer Grundschuld bzw. Hypothek eintragen lässt. Diese Grundschuld bzw. Hypothek hat die rechtliche Funktion der Kreditabsicherung und gilt zugleich als Belastung für das Objekt.
Sollte dieser Kredit jedoch nach einem zumeist sehr langem Zeitraum von dem Kreditnehmer an den Kreditgeber zurückgeführt worden sein, dann kann sich der Kreditnehmer freuen. Die Grundschuld bzw. Hypothek kann aus dem Grundbuch gelöscht werden, da ja fortan keine Schuld mehr gegenüber dem Kreditgeber besteht. Nicht in jedem Fall jedoch ist die Löschung der Grundschuld oder Hypothek jedoch auch sinnvoll und vielen Immobilienbesitzern ist der Vorgang einer Löschung der Grundschuld bzw. Hypothek auch tatsächlich geläufig. In jedem Fall werden bei diesem Vorgang die Dienste eines Notars zwingend erforderlich.
Wer seine Immobilie mithilfe von Fremdkapital von Banken erwerben oder bauen möchte wird um die Grundschuld oder die Hypothek überhaupt nicht herumkommen. Die Banken geben keinerlei Fremdkapital ohne eine derartige Sicherheit heraus. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass die Grundschuld die Bank im Fall des Zahlungsausfalls von dem Kreditnehmer zu Verwertungsmaßnahmen berechtigt. Die Bank sichert sich auf diese Weise davor ab, dass sie ihr Kapital nicht zurückerhält.
Diese Schritte der Löschung einer Grundschuld bzw. Hypothek im Überblick
- unmittelbar, nachdem das Darlehen vollständig zurückgetilgt wurde, erteilt die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung
- die Löschungsbewilligung wird von dem Immobilienbesitzer mit zum Notar gebracht
- der beauftragte Notar veranlasst die Löschung der Grundschuld bzw. Hypothek bei dem zuständigen Grundbuchamt
Der genaue Ablauf der Löschung
Mit der letzten getilgten Rate des Kredits stellt sich bei dem Kreditnehmer für gewöhnlich ein Gefühl der Entlastung ein, da nunmehr die Schuld gegenüber der kreditgebenden Bank getilgt wurde. Die Immobilie befindet sich fortan vollständig in dem Besitz des ehemaligen Kreditnehmers und die kreditgebende Bank hat keinen Zugriff mehr darauf. Was sich wirklich sehr gut anhört ist jedoch ein Prozess, der über einen langen Zeitraum hinweg realisiert werden muss.
Die kreditgebende Bank benötigt für gewöhnlich einige Wochen, um die Löschungsbewilligung zu erteilen und dem ehemaligen Kreditnehmer zu übermitteln. Eine Erinnerung daran, dass die Löschungsbewilligung erfolgen soll, ist für gewöhnlich seitens des ehemaligen Kreditnehmers nicht erforderlich. Ist die Löschungsbewilligung erst einmal eingetroffen kann der Immobilienbesitzer direkt einen Termin bei einem Notar vereinbaren. Für diesen Termin ist dann auch zwingend diese Löschungsbewilligung erforderlich, da ein Notar ohne diese Bewilligung die Grundschuldlöschung bzw. Hypothekenlöschung nicht veranlassen kann. Die eigenständige Veranlassung einer Grundschuldlöschung bzw. Hypothekenlöschung ohne die Dienste eines Notars ist in Deutschland nicht erlaubt und somit auch nicht möglich.
Der Schritt der Löschung einer Grundschuld bzw. Hypothek ist hierzulande mit Kosten verbunden. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang die Gebühren für die Notartätigkeit sowie die Gebühren von dem Grundbuchamt. In der gängigen Praxis muss ein Immobilienbesitzer hierbei mit Kosten in der Größenordnung von 0,2 Prozent basierend auf der Gesamtsumme der Grundschuld rechnen.
In welchen Fällen ist die Löschung der Grundschuld überhaupt sinnvoll?
Sicherlich ist das Gefühl der Entlastung, welches ein Immobilienbesitzer nach der erfolgreichen vollständigen Kredittilgung empfindet, nicht von der Hand zu weisen. Da jedoch die Löschung Kosten verursacht stellt sich die Frage, ob die Grundschuld überhaupt aus dem Grundbuch gelöscht werden muss. Die Antwort hierauf lautet: Nein! Eine zwingende gesetzliche Verpflichtung zur Löschung der Grundschuld besteht nicht. Es kann jedoch überaus sinnvoll sein, die Löschung vorzunehmen. Plant der Immobilienbesitzer beispielsweise den Verkauf der Immobilie, so verlangen potenzielle Käufer in der gängigen Praxis die Lastenfreiheit der Immobilie.
Letztlich erwirbt kaum ein Käufer eine finanziell belastete Immobilie bzw. wird dieser Umstand sehr gern dazu genutzt, den Erwerbspreis für die Immobilie herunterzuhandeln. Möchte ein Immobilienbesitzer dementsprechend einen guten Verkaufspreis erzielen, so sollte die Löschung einer Grundschuld auf jeden Fall im Vorfeld erfolgen. Dementsprechend sollte der Immobilienbesitzer mit Verkaufswillen bereits frühzeitig den Kontakt mit der kreditgebenden Bank aufnehmen und den Wunsch äußern, dass die Löschungsbewilligung nach dem erfolgreich vollständig zurückgetilgten Kredit unmittelbar ausgestellt wird. Es gibt auch Fallsituationen, in denen die reine Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank für eine Löschung der Grundschuld nicht als ausreichend angesehen wird. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn es sich um eine sogenannte verbriefte Grundschuld handelt.
Verbriefte Grundschuld
Ist die Grundschuld verbrieft, so wird zusätzlich zu der Löschungsbewilligung auch noch der sogenannte Grundschuldbrief für die Löschung der Grundschuld zwingend erforderlich. Den Grundschuldbrief wird die kreditgebende Bank in der gängigen Praxis zeitgleich mit der Löschungsbewilligung herausgeben. In derartigen Fällen muss der Notar dann sowohl die Löschungsbewilligung als auch den Grundschuldbrief an das Grundbuchamt übermitteln und die Löschung veranlassen.
Ohne Grundschuldbrief keine Löschung
Sollte der Immobilienbesitzer den Grundschuldbrief verlieren ist die Löschung der Grundschuld nicht möglich. In derartigen Fällen muss ein sehr kostenintensives und nicht gerade unkompliziertes Gerichtsverfahren für die Löschung der Grundschuld herangezogen werden. Es kann durchaus auch Gründe geben, die gegen eine Löschung der Grundschuld bzw. Hypothek sprechen. Wenn der Immobilienbesitzer die Immobilie beispielsweise überhaupt nicht verkaufen möchte, so kann die Grundschuld natürlich auch weiterhin fortbestehen bleiben. Diese Grundschuld kann dann genutzt werden, um neues Kreditkapital bei der kreditgebenden Bank zu generieren. Für gewöhnlich ist ein derartiger Kredit dann auch erheblich einfacher und kostengünstiger verfügbar, da die Immobilie bei der Bank bekannt ist. Sie wurde ja bereits einmal zur Absicherung eines Kredits genutzt und der Kreditnehmer hat gezeigt, dass er ein zuverlässiger Kreditnehmer ist.
Weitergehende Kosten für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuchamt sind dann als Kreditabsicherung nicht zu erwarten. Für gewöhnlich bewegt sich der Kreditrahmen, den der Immobilienbesitzer mit einer bereits eingetragenen – aber vollständig getilgten – Grundschuld bei der jeweiligen kreditgebenden Bank zur Verfügung hat, in dem Rahmen des Wertes der Grundschuld. Es sollte jeder Immobilienbesitzer auch den Umstand bedenken, dass die Immobilie im Verlauf der Zeit ebenfalls altert und dementsprechend renovierungsbedürftig wird. Sei es die veraltete Technik oder das Rohrleitungssystem, sei es das Dach oder auch die Innenräumlichkeiten – die Renovierung einer Immobilie in Verbindung mit einer Modernisierung ist ein Vorgang, welcher sehr viel Geld beansprucht.
Dieses Kapital lässt sich nicht selten nur schwerlich im Verlauf der Zeit ansparen, sodass ein neuerlicher Kredit hierfür besonders hilfreich sein kann. Natürlich ist es die Entscheidung eines jeden einzelnen Eigentümer, ob die Grundschuld im Fall der vollständigen Tilgung des Kredits aus dem Grundbuch ausgetragen bzw. gelöscht werden sollte oder ob sie in dem Grundbuch verbleiben sollte. Die kreditgebende Bank selbst wird auf diese Entscheidung keinen Einfluss nehmen, sie stellt lediglich die Möglichkeit zur Löschung der Grundschuld in Form der Löschungsbewilligung sowie etwaig des Grundschuldbriefes zur Verfügung. Entscheidet sich der Immobilienbesitzer dazu, die Löschung jedoch erst einmal nicht vorzunehmen, so wäre der Grundschuldbrief jedoch definitiv ein Dokument, welches in einem Safe aufbewahrt werden sollte.
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