Der Termin beim Notar ist beim Immobilienkauf Pflicht.
Bei einem Immobilienkaufgeschäft treffen stets zwei Parteien aufeinander, die natürlich unterschiedliche Interessen vertreten. Jede Partei versucht in diesem Geschäft natürlich für sich das bestmögliche Ergebnis zu erzielen, sodass die Interessen manchmal miteinander kollidieren. Um dennoch das Geschäft rechtskonform und schnell abschließen zu können ist eine unparteiische Instanz erforderlich, welche neutral beide Interessen wart. Diese Instanz ist der Notar, der gesetzlich für das Immobilienkaufgeschäft vorgeschrieben ist. Der Notar begleitet das Immobilienkaufgeschäft von Anfang bis zum Ende und kümmert sich letztlich darum, dass beide Seiten zu ihrem Recht kommen.
Welche Partei darf den Notar bestimmen?
Einer der Gründe, warum ein Notar überhaupt zwingend bei einem Immobilienkaufgeschäft zwingend erforderlich ist, liegt in dem Umstand, dass sich das Immobilienkaufgeschäft von einem normalen Kauf durchaus unterscheidet. Der Käufer wird nicht direkt mit dem Kauf des Objekts zum neuen Eigentümer, es muss vielmehr zunächst erst einmal eine Eigentumsüberschreibung erfolgen. Für die Eigentumsüberschreibung ist jedoch zwingend ein notariell beurkundeter Kaufvertrag erforderlich. Nun stellt sich natürlich die Frage, welche Partei den entsprechenden Notar aussuchen darf. Im Grunde genommen ist dies eine reine Einigungssache zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Da jedoch gem. § 448 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Käufer die anfallenden Beurkundungskosten zu übernehmen hat, wählt in der gängigen Praxis auch die Kaufpartei den Notar aus. Dies geschieht nach der Maxime „wer die Kapelle bezahlt bestimmt auch, welche Musik gespielt wird“.
Die reinen Notarkosten belaufen sich in der Regel auf 1 – 1,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie. Die Abweichungen ergeben sich aus den Anforderungen, die an den jeweiligen Notar gestellt werden. Grundsätzlich rechnet der Notar seine Gebühren jedoch auf der Basis von 12 Paragrafen aus der KostO (Kostenordnung) ab.
Wie ist der Ablauf der notariellen Arbeit?
Im Grunde genommen spaltet sich die Arbeit eines Notars bei einem Immobilienkauf in insgesamt vier Phasen auf
- die erste Vorbesprechung
- der von dem Notar erstellte Vertragsentwurf
- die tatsächliche Beurkundung
- die Beendigung des Immobilienkaufgeschäfts
In der Vorbesprechung nimmt der Notar von allen Vertragsbeteiligten ihre Vorstellungen sowie auch Zielsetzungen auf und berät die Parteien im Hinblick auf die vorhandenen Möglichkeiten zur Umsetzung. Die persönlichen Daten von den Vertragsparteien werden von dem Notar aufgenommen und zudem auch die exakten Daten des Verkaufsobjekts. Im Zuge dieser Phase überprüft der Notar zugleich auch die Grundbuchsituation sowie die Eigentumsverhältnisse nebst etwaiger Belastungen. Diese Daten werden dann für den Vertragsentwurf benötigt.
Der Notar erstellt den Vertragsentwurf und übermittelt diesen Vertragsentwurf an beide Vertragsparteien. Die ausführliche unparteiische Beratung beider Vertragsparteien gehört ebenfalls zu dem Aufgabengebiet des Notars. Zu dieser Beratung gehört auch das Aufzeigen der Rechtsfolgen, die sich aus dem Immobilienkauf heraus für beide Vertragsparteien ergeben. Überdies hat ein Notar auch die Aufgabe dafür Sorge zu tragen, dass keine Vertragspartei von der anderen Vertragspartei übervorteilt wird.
Für die Übersendung des Vertragsentwurfs sollte der Notar eine Frist wählen, die für beide Seiten als ausreichend gilt. Beide Vertragsparteien müssen den Vertragsentwurf lesen sowie auch verstehen. Etwaige Änderungswünsche werden von dem Notar aufgenommen und selbstverständlich steht der Notar auch für etwaige Rückfragen zur Verfügung. Durch eine Unterschrift auf den Vertragsentwurf signalisieren beide Vertragsparteien, dass der Vertragsentwurf genehmigt wurde.
Im Zusammenhang mit dem Vertragsentwurf gibt es eine sogenannte 14 tägige Frist, die von dem Notar eingehalten werden muss. Zwischen der Übersendung des Vertragsentwurfs sowie der Beurkundung sollen mindestens 14 Tage liegen, welche als Prüfungsphase gilt. Diese 14-Tages-Frist gilt jedoch nicht bei einem reinen Privatverkauf zwischen zwei Privatpersonen.
Mitunter kann ein Immobilienkaufgeschäft auch sehr schnell erfolgen. In dem Beurkundungstermin verliest der Notar den von beiden Seiten genehmigten Kaufvertrag wortwörtlich allen Beteiligten vor. Dieses Vorlesen ist zwingend gesetzlich vorgeschrieben und es darf daher nicht unterlassen werden. Im Zuge des Beurkundungstermins können alle Beteiligten nochmals Fragen stellen und sich von dem Notar den Sachverhalt erläutern lassen. Der Notar kann auf diese Weise auch sicherstellen, dass sich alle Beteiligten über die Tragweite ihrer Handlung bewusst sind und dass keine Fragen mehr im Raum stehen. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages sowie der Unterschrift des Notars endet dann der Beurkundungstermin.
Nach dem Beurkundungstermin wird von dem Notar eine Urkunde vorbereitet.
Jede Vertragspartei sowie auch ein Gutachterausschuss und das Grundbuchamt nebst Finanzierungsgläubiger erhalten eine Ausfertigung der Urkunde. Das Original verbleibt bei dem Notar.
Der Notar überprüft auch die erforderliche Eintragungsmitteilung, welche durch das Grundbuchamt erfolgt. Dieser Schritt erfordert in der Regel keinen großartigen Zeitaufwand, da der Notar diesbezüglich bei dem Grundbuchamt eine sogenannte Auflassungsvormerkung beantragt. Diese Auflassungsvormerkung kann auch mit einer Reservierung des Grundstücks bzw. der Immobilie für den Käufer verglichen werden und dient für den Käufer als Sicherheit. Gleichzeitig benachrichtigt der Notar die jeweiligen etwaigen Gläubiger des Verkäufers über den Verkauf und erbittet eine Löschungsbewilligung. Im Zuge dieses Schritts erfragt der Notar auch gleichzeitig, welche Beträge bei den Gläubigern noch offen sind. Sollte es keine Gläubiger geben ist dieser Schritt nicht erforderlich. Die Löschung der Altbelastungen wird dann von dem Notar bei dem Grundbuch beantragt.
Sollte die Kaufpartei das Immobilienkaufgeschäft mittels eines Bankdarlehens finanzieren, welches in der Regel Grundpfandrechte als Absicherung erfordern, so wird dies ebenfalls von dem Notar beurkundet. Eine Eintragung in das Grundbuch wird von dem Notar beantragt. Der vollständige Schriftwechsel mit dem Kreditgeber des Käufers erfolgt über den Notar. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt erst zu dem Zeitpunkt, an dem das unbelastete Grundstück und damit die vertraglich zugesicherte Leistung des Verkäufers für den Käufer zur Verfügung steht. In der gängigen Praxis wird dies so auch in dem Kaufvertrag schriftlich festgehalten. Eine Zeitspanne von 10 Tagen bis hin zu sechs Wochen sind als realistisch anzusehen, wobei die Zahlung auch anderweitig schriftlich festgelegt werden kann. Die Zahlung kann sowohl auf ein eigens dafür angelegtes Notaranderkonto als auch an den Verkäufer direkt erfolgen. Die Kontrolle der Zahlung obliegt jedoch dem Notar.
Bevor das Grundstück letztlich von dem Verkäufer auf den Käufer umgeschrieben werden kann ist zunächst eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzsamts erforderlich. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wird von dem Notar beantragt. Im Zuge dieses Antrags übermittelt der Notar die Löschungsbewilligungen an das Grundbuchamt, welches die entsprechenden Löschungen vornimmt. Mit der Umschreibung wird von dem Notar auch gleichzeitig die Vormerkungslöschung beantragt, da sie dann als Käufersicherheit nicht mehr benötigt wird. Um das Immobilienkaufgeschäft endgültig abzuschließen prüft ein Notar zudem auch den neuen Zustand des Grundbuchs. Dies ist die sogenannte letzte Prüfung, ob allen Vertragsparteien aus dem Vertrag heraus Genüge getan wurde. Ist alles in Ordnung teilt der Notar dies den Vertragsparteien dann auch schriftlich mit. Im Zuge dieses Mitteilungsschreibens wird auch eine Grundbuchauszugskopie an die Vertragsparteien übermittelt.
Wer sich nunmehr wundert, warum der Gesetzgeber für ein Immobilienkaufgeschäft die Anwesenheit bzw. Dienste eines Notar zwingend vorschreibt, der möge sich die einzelnen Schritte noch einmal genauer vor Augen führen. Die Durchführung dieser Schritte erfordert nicht nur ein Höchstmaß an Sorgfalt, sondern vielmehr auch ein hohes Maß an juristischer Fachkompetenz. Die Betreuung aller Vertragsparteien sowie die ausführliche Beratung im Zusammenhang mit den rechtlichen Folgen eines derartig umfangreichen Rechtsgeschäfts ist eine Mammutaufgabe, welcher nur ein Notar gewachsen ist. Überdies gibt es eine wahre Vielzahl an gesetzlichen Kriterien im Zusammenhang mit dem Immobilienkaufgeschäft, die von einem juristischen Laien unter gar keinen Umständen eingehalten werden können. Damit das Immobilienkaufgeschäft dennoch rechtskonform und schnellstmöglich abgewickelt werden kann ist die Anwesenheit bzw. die Dienste des Notars daher auf jeden Fall angezeigt.
Wenn Sie eine Immobilie erwerben oder veräußern möchten, so werden Sie dementsprechend auch nicht um die wichtigen Dienste eines Notars umhinkommen. Es empfiehlt sich auf jeden Fall, die Dienste eines erfahrenen Notars zu wählen, da durch Erfahrung sehr viel Zeitaufwand eingespart und Komplikationen vermieden werden können. Wir sind eine etablierte Rechtsanwaltskanzlei und verfügen über einen Notar, der sich mit Immobilienkaufgeschäften aus langjähriger Erfahrung heraus sehr gut auskennt. Die Abwicklung Ihres geplanten Immobiliengeschäfts kann daher mit unserer Hilfe sehr schnell und für Sie völlig stressfrei erfolgen, sodass Sie sich um nichts weiter zu kümmern brauchen. Sie müssen uns einfach nur kontaktieren und mit uns einen Termin für eine Beratung vereinbaren.
