Der Grundstückskaufvertrag beim Notar – Was muss man beachten?
Für einen Vertrag zu einem Grundstückkauf werden beide Interessenten, Verkäufer und Käufer, im Idealfall notariell beraten. Dies stellt sicher, dass beide Seiten die vertraglichen Konsequenzen Ihres zum Ausdruck gebrachten Willens kennen und verstehen. Zu unseren Aufgaben gehört, die Lastenfreiheit eines zum Kauf kommenden Grundstücks sicherzustellen. Dies kann sowohl im Interesse des Verkäufers als auch des Käufers erfolgen. Ein weiterer Aspekt ist die benötigten Genehmigungen zuständiger Behörden zu erlangen: Diese sind notwendig, um im Grundbuch die Umschreibung des Eigentümers vornehmen zu können. Wir beraten zu jeder weiteren Frage, die im Rahmen eines Eigentumswechsels von Grundstücken auftauchen.
Wichtige Inhalte im Vertrag zum Grundstückkauf
Ein Verkäufer hat berechtigtes Interesse, alsbald und sicher den vereinbarten Kaufpreis vom Käufer zu erhalten. Dieser wiederum will möglichst bald Eigentümer bzw. Besitzer werden. Doch letztlich zu seinem Schutz wird der Kauf erst nach Klärung relevanter behördlicher Sachverhalte möglich:
- Genehmigungen zur Sanierung
- Verzicht auf mögliche Vorverkaufsrechte
- Einverständnis gemäß Grundstücksverkehrsgesetz bzw. -ordnung
Beide Vertragsparteien sind gut beraten, sich hier professionell vertreten und informieren zu lassen.
Ein weiterer Aspekt, der geklärt werden sollte ist die sogenannten Lastenfreiheit eines zum Kaufe stehenden Grundstücks. Typische Formen einer solchen eventuellen Last sind Grundschulden, laufende Hypotheken oder vertraglich zugesicherte Wohnrechte.
Sicherer Grundstückkauf durch sicheren Vertrag
Die Rechtssicherheit eines Grundstückkaufs wird durch die notarielle Beurkundung gewährleistet. Der Vertrag geht auch auf die individuellen Notwendigkeiten sowie Wünsche und Sondervereinbarungen der beiden Parteien ein.
Was steht zum Verkauf:
- Ein Landgrundstück oder Acker?
- Ein erschlossenes Baugrundstück?
- Ein Haus – zum selbst Bewohnen?
- Ein Objekt als Kapitalanlage und zur Vermietung?
Hier muss der Vertrag exakt an die Gegebenheiten angepasst und eindeutig sein. Notarielle Beratung ist also bei jedem Kauf und Verkauf sinnvoll und notwendig.
Notarielle Leistungen rund um den Grundstückkauf
Jeder Vertrag zum Grundstückverkauf regelt die von beiden Seiten zu erbringenden Leistungen und Pflichten. Diese und die Konsequenzen einer Nichtbeachtung sind somit beiden Seiten bekannt.
Der grundsätzliche Ablauf ist wie folgt:
- Der Verkäufer übertragt die Eigentumsrechte am Verkaufsobjekt dem Käufer.
- Ebenso löscht der Verkäufer alle im Grundbuch eingetragene Lasten (siehe oben).
- Der Käufer bezahlt den vereinbarten Kaufpreis sach- und fristgerecht.
Zahlungsverzug – Rechte des Verkäufers
Als Verkäufer könnten Sie an diesem Punkt einer nicht erfolgten oder ausreichenden Zahlung durch Ihr gesetzlich verbrieftes Rücktrittsrecht oder mit anderen Maßnahmen begegnen:
- Sie lösen den Grundstückkaufvertrag wieder auf.
- Ebenso können Sie vom Käufer Schadensersatz fordern.
- Der notariell gestaltete Vertrag lässt auch die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer zu.
Das alles ist aber nur möglich, wenn der Kaufvertrag eine Umschreibungssperre enthält: Eine Eigentumsumschreibung erfolgt danach erst dann, wenn beim Verkäufer der festgelegte Kaufbetrag eingegangen ist.
Fälligkeit eines Kaufpreises für ein Grundstück
Wie erwähnt ist vor einer notariellen Beurkundung eines Grundstückkaufvertrages der Grundbuchstand geprüft worden.
Das hat drei Gründe:
- Nur so kann zweifelsfrei der Eigentümer des Besitzes festgestellt werden.
- Die benannte Lastenfreistellung kann vorgenommen werden.
- Das Erwirken einer Auflassungsvormerkung verhindert, dass während des doch oft zeitintensiven Prozedere eines Verkaufes das Objekt anderweitig oder mehrfach verkauft wird.
Nur eine notarielle Feststellung dieser Punkte sichern den geplanten Verkauf nach allen Seiten ab.
Auch erst dann ist der Kaufpreis zu bezahlen. Diese Sicherheit ergibt sich für den Käufer, wenn der Kaufvertrag genannte und auf Wunsch weitere Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung enthält.
Liegen diese Voraussetzungen vor, erhalten Sie als Käufer die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Sie als Verkäufer haben ab dem Moment die beschriebenen Möglichkeiten bei Nichtzahlung als Rechtsmittel.
Voraussetzungen für die Umschreibung von Eigentum
Eine Eigentumsumschreibung erfolgt immer im zuständigen Grundbuchamt. Die Gründe und die Einzelheiten rund um dieses Verkaufsdetail wurden schon beschrieben. Käufer und Verkäufer müssen nach Zahlung des Kaufpreises zeitgleich notariell eine Auflassungserklärung abgeben. Hinzu kommt dann noch eine weitere amtliche Bescheinigung: Das zuständige Finanzamt muss die Begleichung der Grunderwerbssteuer ausweisen. Diese Unbedenklichkeitserklärung macht den Verkauf schließlich möglich. Es wird deutlich, wie wichtig es ist, dass alle Vertragsdetails durch eine Hand notariell geklärt und erledigt werden.
Weitere Gegenstände eines Grundstückskaufvertrags können die Folgenden sein:
Gewährleistung eines Verkäufers
Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist eine im Falle von Sach- und Rechtsmängeln grundsätzliche Haftung eines Verkäufers festgelegt. Daher sollten Sie diese Schritte professionell und notariell klären und durchführen lassen:
- Ablösung der auf einem Grundstück lastenden Rechte weiterer Personen
- Einigung mit einem Käufer über Umgang mit solchen Rechten, etwa bestehendem Wohnrecht in einem zu verkaufenden Haus
- Löschung von Grundschulden auf dem Grundstück
Für Letzteres ist die Bank zuständig: Diese bestätigt eine Tilgung, die etwa auch aus dem eingegangenen Kaufpreis beglichen werden kann. Oft verlangt die Bank eine Entschädigung, dass ein Darlehen vor dem vereinbarten Zeitpunkt abgelöst wird. Als Verkäufer sollten Sie die Höhe dieser zu erwartende Entschädigung, die der Bank die entgangenen Zinsen ausgleichen soll, schon vorab in Erfahrung bringen.
Übergang des Besitzes auf den Käufer
Es sollte immer in Ihrem Interesse als Käufer oder Verkäufer sein, dass der Übergang des Besitzes, etwa mit der Schlüsselübergabe, erst nach Prüfung und Erledigung aller Unterpunkte des Grundstückkaufvertrags erfolgt. Mit einer notariellen Fälligkeitsmitteilung sind Käufer und Verkäufer somit auf der sicheren Seite.
Käufervollmacht zur Belastung
Der klassische Grundstückskaufvertrag beinhaltet eine Käufervollmacht. Damit können Sie als Käufer das neu erworbene Grundstück mit üblichen Grandpfandrechten belasten. Dies ist besonders wichtig, weil es Ihr gewähltes Finanzierungsmodell bei Ihrer Bank absichert. Hierzu sollte professionelle Beratung in Anspruch genommen werden.
Zu erwartende Nebenkosten beim Grundstückskauf
Bei den amtlichen Schritten eines Verkaufes kommen neben dem vereinbarten Kaufpreis weitere Kosten zum Tragen wie folgt:
- Notarielle Gebühren
- Grunderwerbssteuer
- Gebühren des Grundbuchamtes
All diese Kosten gehen üblicherweise zu Lasten des Käufers. Ausgenommen sind natürlich die erwähnten möglichen Grundschulden, die im Grundbuch beim bisherigen Besitzer und jetzigen Verkäufer aufgeführt sind.
Individuelle Gestaltung von Verträgen
Die beschriebenen Details stellen ein vertragliches Grundgerüst dar, das bei allen Grundstückkaufverträgen gleich ist. Natürlich können viele Besonderheiten bei einem Verkauf auftreten, die gesondert und individuell in einen Vertrag eingearbeitet werden müssen, wie etwa
- Einbezug des Ehepartners eines Verkäufers
- Zahlung der Verkaufssumme durch ein sogenanntes Notaranderkonto
- Regelungen nach einer erfolgten Grundstücksräumung
- Übernahme bestehender Mietverhältnisse
- Auftritt einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Käufer usw.
Gerade wenn die Käuferpartei aus mehreren Personen besteht, sollten Sie als Verkäufer klären, welche Berechtigungsverhältnisse bestehen. Es können sonst steuerliche Probleme auftreten, ebenso schwierige haftungs-, familien– und erbrechtliche Konsequenzen drohen. Es ist daher immer am besten, wenn als weitere Person nur ein im Güterstand zugelassener Lebenspartner als weiterer Käufer auftritt. Alternativ dazu können mehrere Käufer eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen. In dieser Konstellation bietet das Bürgerliche Gesetzbuch dann ausreichend juristische Handhabungen für alle Eventualitäten.
