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Was ist eine Grundschuldbestellung und wie funktioniert sie?

Wer ein Grundstück für ein Immobilienbauprojekt oder eine Immobilie erwerben möchte, der wird um die Dienste eines Notars nicht herumkommen. In der Regel wird auch eine Finanzierung zur Realisierung des Vorhabens benötigt, sodass die Thematik der Grundschuldbestellung ebenfalls in den Fokus rückt. Zwar ist dieser Umstand auch den meisten Kaufinteressenten durchaus bekannt, allerdings ist das Hintergrundwissen im Hinblick auf die Grundschuld sowie auch die Grundschuldbestellung seitens des Notars nur sehr selten vorhanden.

Die Grundschuld kann als eine Art “Faustpfand” für den Kreditgeber betrachtet werden, mit welchem der Kredit abgesichert wird. Sollte der Kreditgeber den aufgenommenen Kredit nicht zurückzahlen können, so ist der Kreditgeber auf jeden Fall abgesichert.

Was ist die Grundschuld genau?

Grundschuld Notar
(Symbolfoto: Von Daniel Jedzura/Shutterstock.com)

Die Grundschuld ist eine Belastung einer Immobilie oder eines Grundstücks mittels eines Grundpfandrechts, durch welches die Schulden des künftigen Grundeigentümers bzw. Immobilieneigentümers im Hinblick auf den Kredit abgesichert werden. Der künftige Grundeigentümer bzw. Immobilieneigentümer haftet mit dem belasteten Grundstück bzw. der Immobilie dahingehend, als dass das Grundstück bzw. die Immobilie nicht ohne die ausdrückliche Erlaubnis der kreditgebenden Instanz von dem Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer veräußert werden. Durch die Grundschuld wird vielmehr der Kreditgeber in die Lage versetzt, im Fall einer Zahlungsunfähigkeit seitens des Kreditnehmers das Grundstück bzw. die Immobilie zwecks Tilgung der Kreditschuld entsprechend zu verwerten. Hierfür stehen dem Kreditgeber sowohl die Zwangsverwaltung als die Zwangsversteigerung zur Verfügung.

Die Zwangsverwaltung kommt in der Regel dann zum Tragen, wenn das Grundstück bzw. die Immobilie laufende Einnahmen mit sich bringt. Der Kreditgeber bekommt durch die Zwangsverwaltung direkten Zugriff auf diese Einnahmen und kann damit die Kreditschuld tilgen.

Eine Eintragung in das Grundbuch ist erforderlich

Damit die Grundschuld rechtlich bindend wird ist es erforderlich, dass sie in das entsprechende Grundbuch der Immobilie oder des Grundstücks in der Abteilung III eingetragen wird. In dieser Abteilung sind sämtliche dinglichen Verwertungsrechte eingetragen, sodass sie von jeder Person mit einem berechtigtem Interesse auch eingesehen werden kann. Als berechtigtes Interesse gilt ein Kaufinteresse an dem Objekt.

Die Grundschuld hat einen vollständig unabhängigen Bestand und ist dementsprechend nicht zwingend an den Kredit gekoppelt, der für den Erwerb des Grundstücks bzw. der Immobilie erforderlich wurde. Dementsprechend kann die Grundschuld auch dann, wenn der Kredit bereits vollständig zurück getilgt wurde, dazu verwendet werden, einen neuen Kredit zu erhalten. Es ist auch möglich, eine Abtretung der Grundschuld vorzunehmen oder diese Grundschuld einfach nur löschen zu lassen.

Die Grundschuld ist eine überaus komplexe Angelegenheit, die von einem Notar vorgenommen werden muss. Damit die Grundschuld in das Grundbuch des Grundstücks bzw. der Immobilie eingetragen werden kann ist zunächst erst einmal eine Grundschuldbestellung erforderlich, die von einem Notar durchgeführt wird. Einer der Gründe, warum diese Thematik so überaus komplex ist, stellt der Umstand dar, dass es unterschiedliche Arten der Grundschuld gibt.

Zu nennen sind hierbei:

  • eine Fremdgrundschuld
  • eine Eigentümergrundschuld
  • eine Buchgrundschuld
  • eine Briefgrundschuld

Bei einer Fremdgrundschuld ist stets die kreditgebende Instanz als Grundschuldgläubigerin begünstigt. Die kreditgebende Instanz bleibt für den gesamten Zeitraum, in welchem der sogenannte Sicherungszweck aufrechterhalten ist, begünstigt. Vereinfacht gesagt bleibt die Bank so lange als Grundschuldgläubigerin eingetragen, bis das Darlehen vollständig durch den Kreditnehmer zurück getilgt wurde. Der Kreditnehmer hat erst dann einen Anspruch auf die Übertragung der entsprechenden Grundschuld, wenn die Schuld beglichen wurde.

Entfällt der Sicherungszweck – sprich, das Darlehen wurde zurückgezahlt – kann die Grundschuld auch aufrechterhalten werden. Sie erlischt nicht automatisch. Sollte der Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer eine Rückübertragung wünschen, so wird aus der Fremdgrundschuld eine Eigentümergrundschuld. Mit der Eigentümergrundschuld können weitere geplante Kredite abgesichert werden. Sollte der Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer jedoch einen Verkauf planen, so muss die Grundschuld auf jeden Fall gelöscht werden.

Es kann durchaus Sinn ergeben, die Eigentümergrundschuld in dem Grundbuch zu belassen. Auf diese Weise wird die Rangfolge in dem Grundbuch durch den Grundstücks- bzw. Immobilieneigentümer “blockiert” und die Rangfolge kann später “verpfändet” werden.

Der Unterschied zwischen einer Buchgrundschuld und einer Briefgrundschuld ist im Grunde genommen aus rein rechtlicher Sicht marginal. In der gängigen Praxis ist die Buchgrundschuld die bevorzugte Variante, da in dem Grundbuch lediglich ein Vermerk “ohne Brief” eingetragen wird. Für die Übertragung der entsprechenden Grundschuld wird dann eine Änderung des Grundbuchs erforderlich. Das Gesetz besagt zwar, dass die Briefgrundschuld als Standard angesehen wird, allerdings wird der Grundschuldbrief nur in den seltensten Fällen auch wirklich ausgestellt. Rechtlich betrachtet hat der Grundschuldbrief den Charakter einer Urkunde als Wertpapier. Diejenige Person, die in dem Grundschuldbrief als Grundschuldgläubiger eingetragen wurde, ist auch gleichzeitig zum Besitz des entsprechenden Briefes berechtigt. Das Namenspapier des Grundschuldbriefes findet sich heutzutage sehr selten, da der Grundschuldbrief auch entsprechend sicher eingelagert werden muss. Zwar ist die Briefgrundschuld erheblich flexibler und kann auch kostengünstiger von einem Gläubiger auf den nächsten Gläubiger übertragen werden, allerdings bleibt das Grundbuch in der Regel hierbei außen vor. Es besteht stets das Risiko, dass durch einen Abtretungsvertrag mit gleichzeitiger Übergabe des Briefes ein Eigentümerwechsel vorgenommen wird, sodass die rechtliche Situation nicht mehr mit dem Grundbuch übereinstimmt. Sollte die Briefgrundschuld verloren gehen ist überdies auch ein Aufgebotsverfahren erforderlich, in welchem die Briefgrundschuld entkräftet wird.

Wie bereits erwähnt ist für die Grundschuldeintragung in das Grundbuch zunächst eine Grundschuldbestellung erforderlich. Diese Grundschuldbestellung muss gewisse rechtliche Mindestanforderungen erfüllen und Daten enthalten wie

  • die exakte Bezeichnung von dem Sicherungsobjekt
  • die Nummer des Flurstücks
  • die entsprechenden Angaben zu dem Grundstück
  • die entsprechenden Angaben zu den Eigentumsverhältnissen des Grundstücks
  • die dingliche Vollstreckungs- sowie Unterwerfungsklausel

Durch die dingliche Vollstreckungs- sowie Unterwerfungsklausel stimmt der Eigentümer des Grundstücks ausdrücklich zu, dass die kreditgebende Instanz das Grundstück im Fall einer Zahlungsunfähigkeit zwecks Zwangsversteigerung auch verwerten darf.

Eine Grundschuldbestellung wird in der Regel durch den Notar als sogenannte vollstreckbare Ausfertigung erstellt und hat damit den Charakter eines Titels. Dieser Titel ist erforderlich, um ein Verfahren einleiten zu können. Sehr viele Kreditgeber verlangen zusätzlich zu der dinglichen Vollstreckungs- sowie Unterwerfungsklausel auch gleichzeitig eine sogenannt persönliche Haftungsunterwerfung des Kreditnehmers, um auf diese Weise eine zusätzliche Sicherheit durch das sonstige sowie freie Vermögen des Kreditnehmers zu erhalten. Die meisten Banken zahlen die durch den Kreditnehmer beantragte Kreditsumme auch erst dann aus, wenn die Eintragung in das Grundbuch erfolgt ist. Aus diesem Grund sollte ein Notar sehr zügig und zeitnah mit der Grundschuldbestellung beauftragt werden, damit das Grundstücksgeschäft auch sehr schnell und unkompliziert abgewickelt werden kann. Für das gesamte Verfahren der Grundschuldbestellung ist in der Regel ein Zeitrahmen von rund vier bis rund sechs Wochen realistisch. Die Grundschuldbestellung wird von dem beauftragten Notar direkt mit dem entsprechenden Grundschuldbestellungsformular bei dem zuständigen Grundbuchamt eingereicht.

Es gehört auch zu dem Aufgabengebiet des Notars, sowohl dem Kreditgeber als auch dem Kreditnehmer gleichermaßen eine entsprechende Ausfertigung von der Grundschuldbestellungsurkunde zu übermitteln. Der Notar hat bei diesem gesamten Verfahren eine zentrale Rolle, da er sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer sowie auch das Grundbuchamt der direkte Ansprechpartner ist. Gerade in dieser Hinsicht gibt es jedoch sehr viele Fristen sowie auch rechtliche Rahmenanforderungen zu beachten. Dementsprechend ist ein erfahrener und rechtlich kompetenter Notar für das gesamte Immobiliengeschäft erforderlich. Es hat durchaus seine Bewandtnis, weshalb ein derartiges Geschäft schon kraft Gesetzes nicht ohne einen Notar abgewickelt werden kann. Wenn Sie ein derartiges Geschäft planen können wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei Ihnen sehr gern unseren Notar zur Verfügung stellen, welcher durch langjährige Erfahrung sowie auch Engagement und Kompetenz Ihnen hilfreich zur Seite stehen kann. Sie müssen einfach nur mit uns Kontakt aufnehmen und uns mit der Durchführung beauftragen.

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