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Was ist eine Grundschuld­bestellungsurkunde?

Wenn ein Grundstück oder eine Immobilie erworben wird, so geschieht dies in der gängigen Praxis mithilfe einer entsprechenden Finanzierung durch einen Kreditgeber. Für gewöhnlich handelt es sich bei diesem Kreditgeber um eine Bank, an welche die kaufwillige Person sich zuvor mit dem Anliegen des Erwerbs gewandt hat. Die Bank gibt eine derartige Finanzierung in der Größenordnung eines Grundstücks- bzw. Immobilienpreises jedoch erst dann frei, wenn zuvor gewisse Kreditabsicherungen in Aussicht gestellt wurde. In der Regel wird das Grundstück bzw. die Immobilie als Kreditabsicherung verwendet, sodass eine Grundschuld bestellt werden muss. Die wenigsten kaufwilligen Menschen haben jedoch ein tiefergehendes Wissen dahingehend, um was genau es sich bei einer Grundschuld überhaupt handelt und welche rechtlichen Zusammenhänge im Hinblick auf die Grundschuld bestehen. Dieses Wissen sollte jedoch schon bei der Grundschuldbestellungsurkunde beginnen, für welche zwingend die Dienste eines Notars benötigt werden.

Eine Grundschuld ist sowohl eine Kreditabsicherung als auch zugleich eine Belastung des Grundstücks bzw. der Immobilie.

Wo wird die Grundschuldbestellungsurkunde eingereicht und welche rechtlichen Auswirkungen hat sie?

Grundschuldbestellungsurkunde
(Symbolfoto: Lena Wurm/Shutterstock.com)

Eine Grundschuldbestellungsurkunde wird bei dem jeweilig regionalen Grundbuchamt eingereicht. In der gängigen Praxis befindet sich dieses Grundbuchamt bei dem regional zuständigen Amtsgericht, in dessen Amtsbezirk sich das Grundstück bzw. die Immobilie befindet. Erst mit dem Zeitpunkt, an dem das Grundbuchamt die Grundschuldbestellungsurkunde vorliegen hat, kann ein entsprechender Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch des Grundstücks vorgenommen werden.

Bedingt durch den Umstand, dass die Grundschuld den rechtlichen Charakter der Kreditabsicherung zugunsten des Kreditgebers innehat, gibt es natürlich für den Darlehensnehmer aus der Grundschuld heraus auch rechtliche Konsequenzen. Sollte es beispielsweise durch den Darlehensnehmer zu einem Zahlungsverzug der Finanzierungsverpflichtungen kommen, so ermöglicht die Grundschuld dem Kreditgeber die Zwangsversteigerung des Finanzierungsobjekts. Das genaue Ausmaß der Rechte eines Darlehensgebers sowie den Umfang der entsprechenden Forderungen ergeben sich detailgetreu aus der Grundschuld heraus. Hierbei handelt es sich letztlich um eine Vereinbarung zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer, welche im Zuge eines Vertrages mittels einer sogenannten Sicherungszweckerklärung geschlossen wird. Durch die Grundschuldbestellung, die von dem entsprechenden Notar vorgenommen wird, gibt es für den Darlehensgeber die verbindliche Sicherheit, dass die Grundschuld auch tatsächlich in dem Grundbuch des Finanzierungsobjekts eingetragen wird.

In der gängigen Praxis vergeben kreditgebende Banken ein Darlehen in der Höhe des Kaufpreises von einem Grundstück oder einer Immobilie nicht ohne eine entsprechende Grundschuld.

Die Grundschuldbestellung im Zuge einer Baufinanzierung ist beurkundungspflichtig

Nicht wenige Menschen verfolgen den Traum der eigenen vier Wände, welche zuvor mittels eines Bauträgers getreu den Wünschen der Bauherren erbaut werden. Sollte es den Bauherren an dem hierfür erforderlichen Eigenkapital mangeln, so wird zu der Realisierung des Vorhabens zwingend eine Baufinanzierung erforderlich. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich dem reinen Grundsatz nach natürlich ebenfalls um eine Immobilienfinanzierung, weshalb die Grundschuldbestellung für ein derartiges Ansinnen im Regelfall ebenfalls beurkundungspflichtig ist. Der Grundschulbestellung geht in der gängigen Praxis ein entsprechender Vorvertrag voraus, welcher von der kreditgebenden Instanz erstellt wurde. Mit diesem Vorvertrag, der von beiden Vertragsparteien unterschrieben wurde, erfolgt dann der Gang zu einem Notar.

Der Ablauf einer notariellen Beurkundung

Damit der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde fertigen kann ist zunächst ein entsprechender Termin in den Geschäftsräumlichkeiten des Notars erforderlich. Bei diesem Notartermin ist es ebenfalls zwingend erforderlich, dass der Darlehensnehmer nebst des Eigentümers von dem Grundstück persönlich anwesend sind. Der Grund dafür, dass sowohl der Darlehensnehmer als auch der Eigentümer selbst bei dem Notartermin persönlich anwesend sind, liegt in der Sicherheit zu finden. Durch die persönliche Anwesenheitspflicht des Eigentümers möchte der Gesetzgeber verhindern, dass die Eintragung einer Grundschuld in dem Grundbuch des Grundstücks ohne die ausdrückliche Kenntnisnahme von dem Eigentümer vorgenommen werden kann. Aus diesem Grund ist es ebenfalls zwingend erforderlich, dass sowohl der Darlehensnehmer als auch der Eigentümer von dem Grundstück eine eigenhändige Unterschrift auf der Grundschuldbestellungsurkunde im Beisein des Notars leisten.

Der Inhalt einer Grundschuldbestellungsurkunde

In einer entsprechenden Grundschuldbestellungsurkunde sind unterschiedliche Informationen enthalten. Diese Informationen sind überaus wichtig, damit das zuständige Grundbuchamt die Eintragung der Grundschuld in dem Grundbuch des Finanzierungsobjekts auch wirklich fehlerfrei vornehmen kann. Dementsprechend sind sowohl die Flurstücknummer als auch eine weitergehende Objektbeschreibung von dem entsprechenden Grundstück, für welches die Finanzierung letztlich vorgesehen ist, enthalten. Sofern sich das Grundstück in dem Eigentum von mehr als nur einer einzigen Person befindet sind sämtliche existierenden Eigentümer einzeln namentlich in der Grundschuldbestellungsurkunde aufgeführt. In diesem Fall müssen auch sämtliche Eigentümer persönlich zu dem Notartermin erscheinen und eine Unterschrift leisten.

Im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellungsurkunde ist Unterwerfungs- bzw. Vollstreckungsklausel von ganz besonderer Bedeutung.

Die Unterwerfungs- bzw. Vollstreckungsklausel bringt die Folge mit sich, dass ein Darlehensgeber das entsprechend als Finanzierungsobjekt anzusehende Grundstück sowie eine etwaig darauf erfolgte Bebauung im Zuge von einer Zwangsvollstreckung auch ohne einen zusätzlichen Gerichtstitel verwerten darf. Dies setzt allerdings voraus, dass der Darlehensnehmer den vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Ein einfacher Zahlungsverzug ist für die Verwertung des Grundstücks sowie der darauf erfolgten Bebauung seitens der kreditgebenden Instanz aufgrund der Unterwerfungs- bzw. Vollstreckungsklausel nicht ausreichend. Vielmehr muss der Darlehensnehmer mindestens mit drei Finanzierungsraten in Reihe oder alternativ dazu mit fünf Prozent von der entsprechend vertraglichen Darlehenssumme im Rückstand sein, damit die kreditgebende Instanz die Verwertung mittels der Zwangsvollstreckung durchführen darf.

Welche Kosten entstehen durch eine Grundschuldbestellungsurkunde?

Nicht selten ist es so, dass die Finanzierung eines Grundstücks in Verbindung mit einem Bauvorhaben oder auch eine einfache Immobilienfinanzierung durch den Darlehensnehmer sehr knapp kalkuliert wird. Es kommt sogar vor, dass ein Darlehensnehmer mit der entsprechenden Finanzierung sehr stark an die eigene wirtschaftliche Belastungsgrenze geht, sodass die Frage nach den Immobilienfinanzierungsnebenkosten – sprich, den Kosten für die Notartätigkeit sowie der entsprechenden Eintragungen in das Grundbuch – durchaus von Relevanz sind. Auch die Ausstellung von einer Grundschuldbestellungsurkunde verursacht, so wie im Endeffekt sämtliche zwingend erforderlichen Tätigkeiten des Notars nebst deren Abläufe in Verbindung mit dem Grundbuch, Kosten. Diese Kosten jedoch pauschal darzustellen ist nicht möglich, da sich die Höhe der entsprechenden Gebühren für die Ausstellung von einer Grundschuldbestellungsurkunde sehr stark an der Höhe des sogenannten Nennbetrages von der einzutragenden Grundschuld orientieren. Überdies ist ein Notar auch gesetzlich dazu berechtigt, die entsprechenden Kosten für Porto, Telefon- sowie Schreibauslagen zzgl. Mehrwertsteuer als Kosten für die eigene Tätigkeit entsprechend in Rechnung zu stellen. Bezüglich dieser Kosten kann jedoch im Vorfeld eine Anfrage an den Notar gestellt werden, woraufhin dieser eine entsprechende Auskunft erteilt. Die Kosten für die Notartätigkeit sind überdies auch sehr transparent und entsprechen einer gesetzlichen Grundlage, sodass letztlich kein kaufwilliger Mensch bei dem Notar im Nachhinein eine böse finanzielle Überraschung erleben muss.

Die Grundschuldbestellungsurkunde stellt einen wichtigen Schritt auf dem Weg zu dem geplanten Eigenheim bzw. zu der Realisierung des Kaufvorhabens dar. Es ist nur zu verständlich, dass eine kaufwillige Person dieses Vorhaben mit gewissen Zielsetzungen verbindet und bereits zum Zeitpunkt des Notartermins entsprechende Vorstellungen im Kopf hat bzw. sich mit den üblichen Problemen in Verbindung mit einem Bauvorhaben beschäftigt. Dies soll jedoch kein Grund darstellen, diesen Notartermin auf die sprichwörtliche leichte Schulter zu nehmen. Der Inhalt sowie das rechtliche Ausmaß der Grundschuldbestellung sind überaus wichtig, weshalb die kaufwillige Person auch tatsächlich sämtliche Aspekte rund um diese Thematik verstanden haben sollte. Zwar ist der Umstand korrekt, dass sich diese ganze Thematik sehr im vielberühmten “Juristendeutsch” darstellt und entsprechend zahlreiche Wörter genutzt werden, die eine juristisch unbewanderte Person nur schwerlich verstehen kann, allerdings hat jede Person das Recht auf eine Nachfrage. Ein Notar nimmt zwar ausdrücklich keine Rechtsberatung vor, allerdings wird der Notar sämtliche Zusammenhänge entsprechend verständlich erklären.

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