Immobilien FAQ - Notar D. Kotz, Kreuztal

Kauf und Verkauf von Immobilien – FAQ

Im Hinblick auf den Verkauf einer Immobilie gibt es sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer gleichermaßen eine Vielzahl von Fragen. Nicht zuletzt aus diesem Grund hat der Gesetzgeber per Gesetz geregelt, dass ein Notar zwingend in den Verkaufsprozess eingebunden werden muss. Selbstverständlich stehen wir als Rechtsanwaltskanzlei mit entsprechenden Notaren gern zur Verfügung, um die offenen Fragen sowohl für Verkäufer als auch für Käufer gleichermaßen zu klären. Bei einem Notartermin ist jedoch nicht zwingend der passende Rahmen für derartige Fragen, da sowohl der Verkäufer als auch der Käufer in dem besagten Notartermin gern den Verkaufsprozess abschließen möchten. Aus diesem Grund haben wir an dieser Stelle eine sogenannte FAQ-Seite eingerichtet, die sich vorab schon einmal den häufigsten Fragen widmet und direkt die Antwort darauf liefert. Auf diese Weise können wir sicherstellen, dass bei einem Notartermin in unseren Kanzleiräumlichkeiten Klarheit für alle Parteien hergestellt wird und dass der Verkaufsprozess auch schnell und effektiv abgewickelt werden kann.

Welche Aspekte sollten der Käufer und der Verkäufer bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf im Vorfeld bereits geklärt haben?

Bevor ein Notar damit beauftragt wird einen Kaufvertrag vorzubereiten und die Beurkundung gemeinschaftlich mit beiden Parteien durchzuführen sollten sich die Parteien über die folgenden Punkte im Klaren sein

  • der Zustand des Grundstücks sowie des Hauses oder der Wohnung
  • ab es bereits einen Termin mit einem Sachverständigen im Hinblick auf etwaige Mängel an der Immobilie bzw. dem Grundstück?
  • die Höhe des Kaufpreises muss zwingend feststehen. In einem Beurkundungstermin gibt es keinen Rahmen für Preisverhandlungen
  • der früheste Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises muss feststehen
  • in welchem Umfang wird die Immobilie verkauft, sind bewegliche Gegenstände Teil des Verkaufs
  • ist das Grundstück lastenfrei oder werden Grundschulden durch den Käufer übernommen
  • wann erfolgt der Besitzübergang der Immobilie auf den Käufer

Diese Dinge sind essenziell wichtig, da in einem Beurkundungstermin Änderungen an dem Kaufvertrag zwar grundsätzlich noch möglich sind aber zu Verzögerungen führen. In der Regel sind sich bereits alle Parteien im Vorfeld über die Verkaufsmodalitäten einig geworden.

Wer bezahlt den Notar?

In den meisten Fällen ist es so geregelt, dass der Käufer sämtliche mit dem Immobiliengeschäft zusammenhängenden Kosten zahlt. Diese Kosten beinhalten dann auch die Kosten für den Notar bzw. die Beurkundung.

Wer sucht den Notar aus?

Da der Käufer die Kosten für den Notar trägt, es sei denn es gibt anderweitige vertragliche Vereinbarungen zwischen den beiden Vertragsparteien, gilt das Prinzip: Wer die Musik bezahlt bestimmt auch, welche Kapelle spielt. Im Fall eines Immobiliengeschäfts bedeutet dies, dass der Käufer das Vorrecht auf die Bestimmung von dem Notar innehat. In der gängigen Praxis übernehmen Käufer jedoch sehr gern Vorschläge von Verkäufern, wenn diese einen Notar kennen.

Was ist die Aufgabe des Notars vor der eigentlichen Beurkundung des Kaufvertrages?

Wir als Notare in der Rechtsanwaltskanzlei übernehmen im Vorfeld der eigentlichen Beurkundung bereits eine Vielzahl von verschiedenen Aufgaben. Zunächst nehmen wir Kontakt mit beiden Vertragsparteien auf und übermitteln ein entsprechendes Datenblatt, welches sich auf den Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf bezieht. Auf diese Weise erhalten wir dann einen sehr guten ersten Einblick dahingehend, welche Wünsche beide Parteien im Zusammenhang mit dem Kauf bzw. Verkauf haben. Wenn ein Verkäufer dies wünscht holen wir auch einen elektronischen Grundbuchauszug der Immobilie ein und überprüfen die Eigentumsverhältnisse sowie die etwaig vorhandenen Lasten des Grundstücks bzw. der Immobilie. Auf der Grundlage dieser Daten überprüfen wir dann, ob das gewünschte Immobiliengeschäft zwischen den beiden Vertragsparteien gemäß den Wünschen realisierbar ist. Darüber hinaus übernehmen wir auch die rechtliche Belehrung beider Vertragsparteien und unterbreiten sehr gern alternative Vorschläge, wie das Grundstücksgeschäft realisiert werden kann. Neben der Gestaltung von dem Kaufvertrag sichern wir auch die Kaufpreiszahlung sowie den Übergang des Eigentums. Unsere Aufgabe ist es, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer ein sicheres Immobiliengeschäft abwickeln und alle Vertragsparteien die in dem Kaufvertrag zugesicherten Rechte erhalten und ihre Pflichten einhalten. In diesem Zusammenhang müssen wir jedoch erwähnen, dass die steuerliche Beratung oder die finanzielle Beratung nicht zu unserem Aufgabengebiet gehört. Wir raten jeder Vertragspartei dringend an, sich vorab bei einem Steuerberater sowie bei einem Finanzierungsgeber über die Zusammenhänge genauestens zu informieren. Sind diese Dinge geklärt gestalten wir auf der Grundlage der Wünsche der Vertragsparteien einen sogenannten Erstentwurf des Kaufvertrages, den wir an beide Vertragsparteien übermitteln. Die Prüfung des Erstentwurfs obliegt dann den Vertragsparteien. Etwaige Änderungswünsche, die einvernehmlich zwischen beiden Parteien auftreten, übernehmen wir in den endgültigen Kaufvertrag, der dann in dem Beurkundungstermin rechtlich verbindlich beurkundet wird. Da dies ein enorm wichtiger Schritt ist empfehlen wir ausdrücklich, dass zwischen der Prüfung des Erstentwurfs sowie der Beurkundung ein Zeitraum von mindestens 14 Werktagen eingehalten wird.

Zu welchem Zeitpunkt sollte der Käufer die Finanzierung von dem Kaufpreis mit dem Kreditgeber geklärt haben?

Grundsätzlich gilt “wer etwas kaufen möchte, der sollte auch bezahlen können”. Bei einem Immobiliengeschäft ist dies jedoch ein Sonderfall, da zumeist über sehr hohe Summen gesprochen wird. Dementsprechend ist das Kaufkapital in den seltensten Fällen direkt zum Beurkundungstermin verfügbar. Wir empfehlen jedem Käufer jedoch dringend, vor dem Beurkundungstermin ein Finanzierungsgespräch mit dem Kreditgeber zu führen und die Kreditzusage vorab einzuholen. Dies ist in der Regel ein sehr intensiver Zeitraum, der mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann. Viele Banken benötigen diesen Zeitraum, um das Kostenrisiko eines Kredits genauestens abwägen zu können. Gern übermitteln wir jedoch dem Käufer ein entsprechend ausgefülltes Formular, mit welcher die Grundschuld bestellt werden kann, das für die Finanzierung des Immobiliengeschäfts benötigt wird. Nicht selten gibt es bei diesem Punkt eines Immobiliengeschäfts Probleme mit der finanzierenden Bank. Wir sind jedoch ebenfalls gern bereit, eine Notarbestätigung an den Käufer vorab zu übermitteln. Mit dieser Notarbestätigung, welche zusätzliche Kosten für den Käufer verursacht, ist das Risiko für die Bank deutlich minimiert. Eine schnellere Bearbeitung des Finanzierungsanliegens bzw. auch die schnellere Auszahlung des Kreditkapitals kann durch die Notarbestätigung, die allgemeinhin auch als Rangbestätigung bekannt ist, jedoch erreicht werden.

Wie ist der Ablauf eines Beurkundungstermins?

Zunächst treffen alle Vertragsparteien in unseren Kanzleiräumlichkeiten aufeinander. Anschließend verlesen wir als Notare Wort für Wort den Kaufvertrag und es gibt für die Vertragsparteien die Gelegenheit für Fragen oder letzte Änderungswünsche. Sind alle Unklarheiten beseitigt erfolgt die Unterschrift des Kaufvertrages von allen Vertragsparteien sowie des Notars. Der Kaufvertrag wird durch diesen Schritt zur Urkunde. Aufgrund der enormen rechtlichen Tragweite dieses Schritts empfehlen wir als Notare jeder Vertragspartei ausdrücklich, persönlich an dem Beurkundungstermin teilzunehmen. Sollte dies aus wichtigen Gründen nicht möglich sein, so ist eine Vertretung durch eine andere Person rechtlich zulässig und auch möglich. Für Vertragsparteien, die keine ausreichenden deutschen Sprachkennntnisse aufweisen, empfiehlt sich auf jeden Fall ein Dolmetscher. Sollte kein Dolmetscher verfügbar sein sind wir als Notare auch gern bereit, den Kaufvertrag in die Landessprache der jeweiligen Vertragspartei zu übersetzen und diese Übersetzung vorab zu übermitteln.

Wie ist der praktische Ablauf des Immobilienverkaufs bzw. Immobilienkaufs nach dem Beurkundungstermin?

Unmittelbar nach dem Beurkundungstermin starten wir als Notare die Vertragsabwicklung. Wir legen den Kaufvertrag bei dem zuständigen Finanzamt in der Grunderwerbssteuerstelle vor und fordern direkt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung an, welche nach der Zahlung der fälligen Grunderwerbsteuer ausgestellt wird. Anschließend beantragen wir für gewöhnlich einen Tag später eine Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung sowie der entsprechenden Grundschuld bei dem zuständigen Grundbuchamt des regional zuständigen Amtsgerichts. Für gewöhnlich nimmt ein Eintrag in dem Grundbuch zwei bis vier Wochen in Anspruch. Die benötigten Genehmigungen der Gemeinde sowie der jeweiligen Behörden fordern wir ebenfalls an und wir beantragen auch die Löschung von etwaigen Grundschulden, welche der Verkäufer noch auf dem Grundstück bzw. der Immobilie mit sich herumtrug. Das Grundstück bzw. die Immobilie wird dem Käufer in der Form übergeben, welche der Kaufvertrag für das Immobiliengeschäft zwischen den Parteien vorgesehen hat.

Zu welchem Zeitpunkt muss die Zahlung des Kaufpreises von dem Käufer an den Verkäufer erfolgen?

In der Regel gibt es keinen fest verbindlichen Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises von dem Käufer an den Verkäufer. Sobald alle vertraglichen Voraussetzungen für den Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf vorliegen erfolgt von uns eine Benachrichtigung an den Käufer in schriftlicher Form, dass eine Zahlung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises nunmehr völlig unbesorgt erfolgen kann. Selbstverständlich bieten wir im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf auch ein Treuhänderkonto an, auf welches der Kaufpreis von dem Käufer zugunsten des Käufers eingezahlt werden kann. Wir nehmen dann die Auszahlung an den Verkäufer vor, sobald der Eigentumsübergang erfolgen kann. In der Regel beantragen wir als Notare sofort nach Zahlungseingang des Kaufpreises inklusive der Grundstückssteuer die Eigentumsüberschreibung, die durch das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts erfolgt. Der Vollzug der Eigentumsüberschreibung wird durch uns kontrolliert. Mit der Eigentumsüberschreibung ist dann der Käufer der neue rechtliche Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks respektive der Wohnung. Eine entsprechende Mitteilung des Käufers erfolgt durch uns. Wir weisen an dieser Stelle darauf hin, dass dieser Prozess in Deutschland bis maximal 6 Monate in Anspruch nehmen kann. Dies ist jedoch der Bürokratie geschuldet und selbst wir als erfahrene Notare und Rechtsanwälte können die Mühlen der Bürokratie nur sehr bedingt beschleunigen.

Mit welchen Kosten ist im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf bzw. Immobilienverkauf insgesamt gesehen zu rechnen?

Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf entstehen für den Käufer zahlreiche Kosten, sodass so manch ein Laie sehr schnell den Überblick darüber verlieren kann. Gern informieren wir Sie an dieser Stelle darüber. Neben den Gebühren, welche durch das Grundbuchamt für Eintragungen und Löschungen sowie dem Vorgang der Eigentumsüberschreibung anfallen, kommen auch noch unsere Gebühren hinzu. Diese Gebühren sind jedoch mit rund 1 Prozent von dem Kaufpreis sehr übersichtlich und transparent. Die Grunderwerbssteuer darf in diesem Zusammenhang auch nicht vergessen werden. Diese Steuer ist ausdrücklich eine Ländersache, sodass sie in den verschiedenen Bundesländern auch dementsprechend unterschiedlich hoch ausfallen kann. In der Regel bewegt sich die Grunderwerbssteuer jedoch in einem Rahmen von rund 3,5 Prozent bis maximal 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sollte ein Makler in den Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf involviert gewesen sein darf die entsprechende Provision natürlich ebenfalls nicht vergessen werden. Die Höhe der Maklerprovision ist nicht einheitlich geregelt und somit vertraglich frei zwischen den Vertragsparteien verhandelbar. Marktüblich sind jedoch Werte von 3 Prozent bis maximal 6 Prozent von dem Kaufpreis plus Mehrwertsteuer. Juristisch betrachtet hat der Käufer die Pflicht zur Zahlung dieser Kosten. Die gesetzliche Grundlage findet sich in dem § 448 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Es muss allerdings in diesem Zusammenhang erwähnt werden, dass alle Vertragsparteien gesamtschuldnerisch für die Zahlung der anfallenden Gebühren haften. Da die Höhe der Gebühren sehr stark von dem Kaufpreis abhängig sind, ist es an dieser Stelle ein wenig schwierig, Zahlen zu nennen. Wir stehen Ihnen jedoch sehr gern im Vorwege fernmündlich oder per Mail zur Verfügung, um Ihnen einen genauen Ausblick auf die Höhe der anfallenden Kosten in Ihrem ganz speziellen Fall zu bieten. Wir müssen allerdings auch betonen, dass wir grundsätzlich keine rechtliche Beratung fernmündlich anbieten können. Die Auskünfte beziehen sich somit ausschließlich auf den Kostenfaktor, den Sie als Käufer bei einem Immobilienkauf zu erwarten haben.

Was bedeutet eine Auflassungsvormerkung?

Da ein Immobilienverkauf ein sehr zeitaufwendiges Rechtsgeschäft ist, kann es durchaus einige Zeit in Anspruch nehmen, bis eine Eintragung des Käufers bei dem zuständigen Grundbuchamt als neuer rechtlicher Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks erfolgt. Mit einer Auflassungsvormerkung wird sichergestellt, dass der Eigentumsübergang auch wirklich gesichert erfolgt. Im Grunde genommen verhindert die Auflassungsvormerkung, dass ein Verkäufer sein Grundstück bzw. seine Immobilie mehrfach veräußert und dass es dadurch zu Eigentumsstreitigkeiten zwischen mehreren Parteien kommt. Die Auflassungsvormerkung gehört nicht zum Standard bei einer Beurkundung und muss dementsprechend von dem Käufer auch separat bezahlt werden. Die Auflassungsvormerkung darf auf gar keinen Fall mit der normalen Auflassung verwechselt werden. Dies ist ein Fehler, der in der gängigen Praxis sehr häufig geschieht.

Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?

Im Grunde genommen scheiden sich bei der Auflassungsvormerkung die juristischen Geister. Die Auflassungsvormerkung ist, frei übersetzt, eine “Eigentumsvormerkung”. Zum Standard einer jeden Beurkundung jedoch gehört die Auflassung, welche den Grundbucheintrag des Käufers als neuen rechtlichen Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie beschreibt. Wir empfehlen ausdrücklich die Auflassungsvormerkung als Sicherung des Käufers und aus unserer Sicht ist die Auflassungsvormerkung zwingend erforderlich. Die endgültige Entscheidung liegt jedoch letztlich bei dem Käufer, ob dieser seine Interessen sichern möchte oder nicht. Natürlich gehen wir an dieser Stelle davon aus, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer bei einem Immobiliengeschäft seriös und ehrlich sind und sich dementsprechend an die gesetzlichen Grundlagen eines Immobiliengeschäfts halten. Vor Betrugsfällen ist jedoch kein Mensch gefeit und es ist uns als erfahrenen Rechtsanwälten und Notaren leider nicht immer möglich, die genauen Absichten eines Verkäufers zu erkennen. Da die Sicherung des Immobiliengeschäfts jedoch unserem Aufgabengebiet entspricht empfehlen wir daher, die möglichen Instrumente zur Sicherung der Interessen auch wirklich zu nutzen. Natürlich ist uns der Umstand auch bewusst, dass ein Immobiliengeschäft sehr viele Kosten für den Käufer mit sich bringt. Wir empfehlen jedoch, nicht an der falschen Stelle zu sparen und die Sicherheit in den Vordergrund zu stellen.

Wie viel kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung sind, im Vergleich zu den anderen Kosten eines Immobiliengeschäfts, eher minimal. Die Hälfte aller Kosten, welche der Käufer für den Grundbucheintrag zu tragen hat, fallen auf die Auflassungsvormerkung. Da dies wiederum mit dem Kaufpreis zusammenhängt, ist es wiedermals sehr schwierig, an dieser Stelle hier genaue Zahlen zu nennen. Gern können Sie uns jedoch vorab kontaktieren und uns nach den genauen Zahlen für Ihren speziellen Immobilienkauf fragen. Wir werden Ihre Fragen nach bestem Wissen und Gewissen so genau wie möglich beantworten, sodass Sie keine bösen Überraschungen erleben werden.

Mit diesem Fragenkatalog sind unserer Meinung nach die wichtigsten Themengebiete rund um einen Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf abgedeckt. Diese Themen finden sich in den meisten Immobiliengeschäften wieder, sodass Sie jetzt bereits einen sehr guten Einblick in den Kostenfaktor sowie den Umfang unserer Notartätigkeit erhalten konnten. Das Leben ist jedoch äußerst individuell und wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, so können Sie uns im Rahmen unserer Geschäftszeiten gern kontaktieren. Ein Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf ist eine völlig andere Sache als ein Kauf einer Ware oder die Bestellung einer Dienstleistung. Das Immobiliengeschäft gehört zu eben jenen Dingen, die für einen Menschen nicht alltäglich sind. Dementsprechend ist es völlig normal, dass Menschen mit einer gehörigen Portion Respekt an dieses Geschäft herangehen und sich im Vorfeld lieber doppelt bzw. dreifach absichern. Hierfür haben wir vollstes Verständnis und wir verstehen es als unsere notarielle Aufgabe, Sie bestmöglich auf dieses Geschäft vorzubereiten bzw. darüber zu informieren. Kontaktieren Sie uns einfach und stellen Sie uns Ihre Fragen ohne Scheu. Wir werden alles in unserer Macht stehende unternehmen, damit Sie bestmöglich informiert in den Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf gehen können.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

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