OLG Frankfurt – Az.: 20 W 288/17 – Beschluss vom 30.11.2017
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Beschwerdeführerin hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Sie hat dem Beschwerdegegner im Beschwerdeverfahren entstandene notwendige Aufwendungen zu erstatten.
Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 5.000,– EUR.
Gründe
I.
Im betroffenen Grundbuch, das sich laut Bestandsverzeichnis nur noch auf die Gemarkung Stadt1, Flur …, Flurstück …, bezieht, war ursprünglich E in Abt. I als Eigentümerin eingetragen. Aufgrund Auflassung gemäß notarieller Urkunde des Notars N, Stadt1, vom 14.01.1999, UR-Nr. …/1999, ist der hiesige Beteiligte zu 1. und Beschwerdegegner (im Folgenden: Beschwerdegegner) seit 13.04.1999 in Abt. I, lfd. Nr. 2, als Eigentümer eingetragen. Wegen der Einzelheiten dieser notariellen Urkunde wird auf die Grundakte verwiesen.
Zuvor war infolge notarieller Urkunden desselben Notars vom 13.05.1997, UR-Nr. …/1997, und vom 14.11.1997, UR-Nr. …/1997, wegen deren Inhalt auf die Grundakte des Grundbuchs von Stadt1, Bl. …, verwiesen wird, das ursprüngliche Grundstück Gemarkung Stadt1, Flur …, Flurstück …/1, zerlegt und sodann unter den Flurstücken Nrn. …/3 und …/4 als selbstständige Grundstücke im Bestandsverzeichnis eingetragen worden. In der letztgenannten notariellen Urkunde hatte die ursprüngliche Eigentümerin E den zweiten Teil des ursprünglichen Grundstücks, das heißt das nunmehrige Flurstück Nr. …/4, an die hiesige Beteiligte zu 2. und Beschwerdeführerin (im Folgenden: Beschwerdeführerin) aufgelassen. Dieses ist nunmehr im Grundbuch von Stadt1, Bl. … verzeichnet. Unter Ziffer 13. des Übergabevertrages vom 13.05.1997 heißt es nun unter anderen: „Zur Erreichung der öffentlichen Straße gestattet die Erschienene zu 1 (= E) für sich und ihre Rechtsnachfolger der Erschienenen zu 2 (= der Beschwerdeführerin) und deren Rechtsnachfolgern im Eigentum die Mitbenutzung durch Begehen und Befahren des vom …weg aus gesehen links verbleibenden Teil des Grundstücks gemäß der Blaueinzeichnung im beigefügten Lageplan. (…) Die Erschienene zu 1 verpflichtet sich, diese Fläche durch Baulast bzw. die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten der Erschienenen zu 2 bzw. zugunsten des jeweiligen Eigentümers des übergebenen Grundstücks sichern zu lassen. Die Erschienene zu 1 erteilt insoweit der Erschienenen zu 2 unter Befreiung von § 181 BGB die Vollmacht, alle insoweit notwendigen Erklärungen zur Erreichung der notwendigen Baulast bzw. der Grunddienstbarkeit abzugeben.
Durch öffentlich beglaubigte Erklärung vom 22.02./03.03.2017 hat die Beschwerdeführerin unter Bezugnahme auf diese Vollmacht zum hiesigen Grundbuch die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem darin im einzelnen aufgeführten Inhalt bewilligt und beantragt. Wegen der Einzelheiten dieser Bewilligung bzw. dieses Antrags wird auf die Grundakten verwiesen. Das Grundbuchamt hat daraufhin in Abt. II, lfd. Nr. 5, am 30.03.2017 zugunsten der Beschwerdeführerin folgende Eintragung vorgenommen: „Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für (…); gemäß Bewilligung vom 13.05.1997 (UR-Nr. …/1997 Notar N, Stadt1“. Nach Übersendung der Eintragungsnachrichten hat das Grundbuchamt hierzu am 06.04.2017 zugunsten des Beschwerdegegners einen Amtswiderspruch im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 13.04.2017 (Bl. 1/29 der Akten) hat der Verfahrensbevollmächtigte des Beschwerdegegners den Entwurf eines Löschungsantrages für das in Abt. II, lfd. Nr. 5, eingetragene Recht überreicht. Nachdem die Beschwerdeführerin durch Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 02.05.2017 die Eintragung des Amtswiderspruchs beanstandet hatte, hat das Grundbuchamt durch Verfügung vom 23.05.2017 (Bl. 2/29 der Akten) mitgeteilt, dass es die Löschung des Rechts in Abt. II, lfd. Nr. 5, und des Amtswiderspruchs aufgrund des vorliegenden Antrags beabsichtige. Nach Ansicht des Grundbuchamts lag ein Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs bezüglich des erstgenannten Rechtes vor. Im Zeitpunkt der Antragstellung am 22.02.2017 habe eine Vollmacht zur Bewilligung der Eintragung eines Geh- und Fahrrechtes zulasten des hiesigen Grundstücks nicht vorgelegen, da der Eigentümer nicht als Rechtsnachfolger in die schuldrechtliche Vereinbarung sowie die Vollmachtserteilung bezüglich der Bewilligung durch die Urkunde vom 13.05.1997 eingetreten sei. Ein Nachweis der Unrichtigkeit liege daher vor.
Die Beschwerdeführerin ist dem durch Schriftsätze ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 24.05.2017 und 31.05.2017 (Bl. 3/29, 7/29 der Akten) entgegengetreten.
Am 14.06.2017 hat das Grundbuchamt das Recht in Abt II, lfd. Nr. 5, sowie den Amtswiderspruch im hiesigen Grundbuch gelöscht.
Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 20.06.2017 (Bl. 10/29 der Akten) hat die Beschwerdeführerin gegen die Löschung des zu ihren Gunsten in Abt. II bisher eingetragenen und nunmehr gelöschten Rechtes „beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für A (…)“ Beschwerde eingelegt, mit der sie beantragt, die Löschung des vorbezeichneten Rechts rückgängig zu machen und die ursprünglich zu ihren Gunsten vorgenommene Eintragung wieder herzustellen. Der Beschwerdegegner ist der Beschwerde ausweislich des Schriftsatzes seines Verfahrensbevollmächtigten vom 19.06.2017 (Bl. 11/29 der Akten) entgegengetreten und hat ihre kostenpflichtige Zurückweisung beantragt. Wegen des wechselseitigen Beteiligtenvorbringens im Übrigen und dessen Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
Durch Beschluss vom 08.10.2017 (Bl. 13/29 der Akten), auf dessen Einzelheiten letztendlich Bezug genommen wird, hat das Grundbuchamt der Beschwerde vom 20.06.2017 gegen die Löschung vom 14.06.2017 nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Beschwerde, die sich nach ausdrücklicher Erklärung in der Beschwerdeschrift lediglich gegen die Löschung des Rechts in Abt. II, lfd. Nr. 5, wendet und damit nicht gegen die Löschung des Amtswiderspruchs zu Gunsten des Beschwerdegegners, ist mit dem (ausdrücklich formulierten) Ziel der Wiedereintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechts unzulässig. § 22 GBO ist nämlich unanwendbar, wenn das Grundbuchamt bei der Eintragung die ihm bekannte Rechtslage unrichtig beurteilt hat. Ein solcher Fall liegt aber vor, wenn, wie die Beschwerdeführerin der Sache nach einwendet, das Grundbuchamt ohne das Vorliegen einer Bewilligung oder ohne Nachweis der Unrichtigkeit im Sinne des § 22 Abs. 1 GBO ein Recht löscht (vgl. hierzu OLG München RPfleger 2015, 392, zitiert nach juris; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 22 Rz. 6, mit weiteren Nachweisen). Lehnt das Grundbuchamt die Berichtigung einer ursprünglich unrichtigen Löschung ab, kann der Beteiligte also mit der Beschwerde nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs verfolgen, § 71 Abs. 2 GBO (vgl. hierzu OLG München RPfleger 2015, 392; Demharter, a.a.O., § 71 Rz. 30, 44, 51, mit weiteren Nachweisen). Da davon auszugehen ist, dass die Beschwerdeführerin das Rechtsmittel mit zulässigem Inhalt einlegen wollte, legt der Senat die Beschwerde zu ihren Gunsten dahin aus, dass sie trotz des Beschwerdeantrags dieses beschränkte Ziel – zumindest auch – verfolgt (vgl. Demharter, a.a.O., § 71 Rz. 55).
Die Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 GBO für die Eintragung eines Amtswiderspruchs zu Gunsten der Beschwerdeführerin gegen die Löschung des Rechts in Abt. II, lfd. Nr. 5, liegen nicht vor.
Die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 GBO setzt voraus, dass das Grundbuchamt die Löschung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat und dadurch das Grundbuch unrichtig geworden ist, etwa weil das gelöschte Recht tatsächlich noch besteht. Die Gesetzesverletzung muss feststehen, die Unrichtigkeit hingegen nur glaubhaft sein. Notwendig für die Eintragung des Widerspruchs ist weiter, dass im Zeitpunkt seiner Eintragung die Unrichtigkeit noch fortbesteht (vgl. hierzu OLG München RPfleger 2015, 392).
Es kann offenbleiben, ob das Grundbuchamt die Löschung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat. Jedenfalls ist nicht glaubhaft gemacht, dass das gelöschte Recht tatsächlich besteht, worauf sich die Beschwerde der Sache nach stützt.
Die Eintragung des Rechts in Abt. II, lfd. Nr. 5, war unrichtig, soweit darin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß Bewilligung vom 13.05.1997 verzeichnet war. Zum einen enthält die notarielle Urkunde vom 13.05.1997 keine diesbezügliche Bewilligung, sondern allenfalls eine an die hiesige Beschwerdeführerin gerichtete Vollmacht. Sonst hätte es auch der Bewilligung der Beschwerdeführerin vom 22.02./03.03.2017 nicht mehr bedurft. Zum anderen verhält sich die notarielle Urkunde vom 13.05.1997 nicht zu einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Wie oben aufgeführt, regelt sie lediglich die Verpflichtung der seinerzeitigen Eigentümerin, das Grundstück durch eine Baulast bzw. die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten der Beschwerdeführerin bzw. zugunsten des jeweiligen Eigentümers des übergebenen Grundstücks sichern zu lassen. Nur hierzu ist der Beschwerdeführerin seinerzeit auch eine Vollmacht erteilt worden. Hinreichende Anhaltspunkte, die es rechtfertigen könnten, auf dieser Grundlage (ggf. in Ausübung der dort niedergelegten Vollmacht für die Beschwerdeführerin) stattdessen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (vgl. zum Unterschied zur Grunddienstbarkeit: Palandt/Herrler, BGB, 76. Aufl., Überbl v § 1018 Rz. 1) im Grundbuch eintragen zu lassen, finden sich nicht. Dabei wäre zu berücksichtigen, dass für die Auslegung einer Vollmacht generell die für Grundbucherklärungen aufgestellten Grundsätze gelten. Es ist also auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Bei der Anwendung dieser Grundsätze ist auch dem Bestimmtheitsgrundsatz besondere Beachtung zu schenken; auf eine Auslegung von Erklärungen kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (vgl. die Nachweise bei Senat ZEV 2015, 648, zitiert nach juris). Die nächstliegende Bedeutung der erteilten Vollmacht unter Berücksichtigung der zugrunde liegenden Verpflichtung der seinerzeitigen Eigentümerin ist jedoch, dass sie sich auf die Erreichung einer Baulast – gegebenenfalls in Form einer Zufahrtsbaulast (vgl. hierzu etwa Eusani ZfIR 2006, 827) – und/oder die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch bezieht. Eine dem ausdrücklichen Wortlaut der immerhin notariell beurkundeten Erklärungen entgegenstehende Auslegung dahingehend, dass stattdessen eine persönliche beschränkte Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden sollte, liegt gänzlich fern.
Im Übrigen rechtfertigt die lediglich vorliegende Bewilligung der Beschwerdeführerin vom 22.02./03.03.2017, auf der – wie gesagt – die ursprüngliche Eintragung nicht gründet, die begehrte (Wieder-)Eintragung bzw. die Eintragung eines diesbezüglichen Amtswiderspruchs auch deshalb nicht, weil sie ungeachtet der obigen Ausführungen auf die Vollmacht vom 13.05.1997 nicht mehr gestützt werden könnte. Nach § 19 GBO ist die Bewilligung von demjenigen abzugeben, dessen im Grundbuch eingetragenes Recht von der beabsichtigten Eintragung betroffen ist. Welche Person die Eintragungsbewilligung zu erteilen hat, ergibt sich mithin aus dem Grundbuch. Bewilligungsberechtigt ist und war zum 22.02./03.03.2017 mithin der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Beschwerdegegner. Dieser hat die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit jedoch nicht bewilligt. Ob er dazu (schuldrechtlich) gegenüber der Beschwerdeführerin verpflichtet wäre, ist im gegebenen grundbuchlichen Zusammenhang zunächst unerheblich. Er hat der Beschwerdeführerin auch keine Vollmacht zur Abgabe der diesbezüglichen Bewilligung erteilt. Die Vollmacht vom 13.05.1997 ist noch von der Rechtsvorgängerin des Beschwerdegegners erteilt worden. Diese ist nunmehr bzw. war zum 22.02./03.03.2017 jedoch nicht mehr bewilligungsberechtigt, da sie nicht mehr Grundstückseigentümerin war. Eventuelle Verpflichtungen der ehemaligen Grundstückseigentümerin aus der notariellen Urkunde vom 13.05.1997 gelten grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien und nicht zulasten Dritter. Hinsichtlich der seinerzeit in diesem Zusammenhang erteilten Vollmacht kann nichts anderes gelten; sie ermächtigt den Vollmachtnehmer nicht ohne weiteres zu einem Tätigwerden zulasten des Sonderrechtsnachfolgers des Vollmachtgebers. Der notarielle Übergabevertrag vom 14.01.1999 zwischen der ursprünglichen Grundstückseigentümerin und dem Beschwerdegegner, auf deren Grundlage die Eigentumsumschreibung auf den Beschwerdegegner erfolgte, regelt überdies lediglich, dass die in Abt. II und III des Grundbuchs eingetragenen Belastungen seitens des Beschwerdegegners übernommen werden (Ziffer 10.), und dass diesem bekannt ist, dass im Zuge des Bauvorhabens auf dem Grundstück Flurstück Nr. …/4 Baulasten zur Erreichung der Erschließung dieses Grundstücks zur Belastung zulasten des hiesigen Grundstücks bestellt wurden und diese Lasten seitens des Beschwerdegegners übernommen werden (Ziffer 11.). Auch hieraus lässt sich im gegebenen Zusammenhang nichts zu Gunsten der Beschwerdeführerin herleiten.
Dass die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen hat, ergibt sich bereits aus der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften, §§ 22, 25 GNotKG. Der Senat hat dies im Tenor lediglich deklaratorisch ausgesprochen.
Die Anordnung der Erstattungsfähigkeit notwendiger Aufwendungen des Beschwerdegegners im Beschwerdeverfahren beruht auf § 84 FamFG. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, von diesem gesetzlichen Regelfall abzuweichen, hat der Senat nicht gesehen.
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 61, 36 Abs. 1, 3 GNotKG.
Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 78 GBO nicht vorliegen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung ist nicht eröffnet, da gesetzlich nicht vorgesehen.
