Nachweis über Grundbuchunrichtigkeit durch notariellen Erbvertrag und notariellen Verzichtsvertrag

Grundbuchunrichtigkeit: Erb- und Verzichtsverträge genügen in bestimmten Fällen

Das OLG Celle entschied im Beschluss vom 15.05.2023, Az.: 18 W 17/23, dass die Anforderung eines Erbscheins zur Eintragung der Alleineigentümerschaft im Grundbuch nach dem Tod der Mutter nicht notwendig ist, wenn die Alleinerbschaft durch einen notariellen Erbvertrag und einen notariellen Erb-, Zuwendungs- und Pflichtteilsverzichtsvertrag ausreichend nachgewiesen wird. Das Gericht hob eine vorherige Entscheidung auf und wies das Amtsgericht an, neu zu entscheiden, indem es die notariellen Urkunden als ausreichenden Nachweis anerkennt.

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Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit bei Erbverträgen und Verzichtsvereinbarungen

Bei der Übertragung von Immobilienrechten spielen Grundbucheinträge eine zentrale Rolle. Sollten diese Einträge nicht der aktuellen Rechtslage entsprechen, besteht die Notwendigkeit, die Unrichtigkeit nachzuweisen. Grundsätzlich ist hierfür die Vorlage eines Erbscheins erforderlich. Allerdings gibt es Ausnahmen, wie die Verwendung von notariellen Urkunden.

In bestimmten Fällen ermöglicht ein notariell beurkundeter Erbvertrag oder ein notarieller Verzichtsvertrag den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit. Diese Dokumente liefern eine rechtssichere Grundlage für die Korrektur von Einträgen im Grundbuch. Es ist jedoch wichtig, die rechtlichen Anforderungen und möglichen Fallstricke zu beachten, um eine erfolgreiche Eintragung zu gewährleisten.

Im Zentrum eines rechtlichen Disputs stand die Frage, ob für die Eintragung als Alleineigentümerin im Grundbuch nach dem Tod der Mutter ein Erbschein erforderlich ist, wenn bereits ein notarieller Erbvertrag und ein Erb-, Zuwendungs- und Pflichtteilsverzichtsvertrag vorliegen. Dieser Fall, der beim Oberlandesgericht Celle unter dem Aktenzeichen 18 W 17/23 verhandelt wurde, wirft Licht auf die komplexen Mechanismen des Erbrechts und des Grundbuchrechts in Deutschland.

Der Weg zum Rechtsstreit: Grundbuchunrichtigkeit und notarielle Verträge

Die Auseinandersetzung begann mit dem Antrag eines Notars im Auftrag der Tochter, die nach dem Tod ihrer Mutter als Alleineigentümerin eines Grundstücks eingetragen werden wollte. Die Mutter war noch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Als Beweismittel dienten ein Todesnachweis sowie ein notariell beurkundeter Erbvertrag von 1983 und ein Erb-, Zuwendungs- und Pflichtteilsverzichtsvertrag von 2014, durch den der Bruder auf seinen Erbteil verzichtete. Die Rechtspflegerin des Amtsgerichts forderte jedoch einen Erbschein, um die Alleinerbschaft der Tochter zu bestätigen, und verneinte damit die ausreichende Beweiskraft der vorgelegten notariellen Urkunden.

Notarielle Urkunden vs. Erbschein: Eine juristische Gratwanderung

Die Kernfrage des Disputs lag in der Bewertung der Beweiskraft notarieller Verträge im Vergleich zum traditionell geforderten Erbschein zur Feststellung der Erbfolge im Grundbuchverfahren. Während das Grundbuchamt auf einem Erbschein bestand, argumentierte der Notar, dass die vorgelegten notariellen Urkunden in Verbindung mit dem Todesnachweis ausreichen sollten, um die Grundbuchunrichtigkeit zu belegen und die Eintragung der Tochter als Alleineigentümerin zu ermöglichen.

OLG Celle: Eine Entscheidung für die Praxis

Das Oberlandesgericht Celle gab der Beschwerde statt und entschied, dass die Eintragung der Tochter als Alleineigentümerin nicht von der Vorlage eines Erbscheins abhängig gemacht werden kann. Es betonte, dass die Kombination aus notariellem Erbvertrag und Verzichtsvertrag einen ausreichenden Nachweis der Erbfolge darstellt. Das Gericht führte aus, dass die rechtliche Grundlage für die Eintragung in § 22 Abs. 1 S. 1 GBO zu finden sei, welche die Unrichtigkeit des Grundbuchs als nachgewiesen ansieht, wenn die neue Eintragung durch öffentliche Urkunden belegt werden kann.

Rechtliche Einordnung und Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung des OLG Celle verdeutlicht, dass in bestimmten Fällen die Vorlage eines Erbscheins für die Eintragung im Grundbuch nicht zwingend erforderlich ist, sofern andere geeignete öffentliche Urkunden vorliegen. Dieses Urteil ist besonders relevant für die Praxis des Grundbuchrechts und das Verständnis der Beweiskraft notarieller Urkunden im Erbfall. Es unterstreicht die Bedeutung einer präzisen und umfassenden Beurkundung von Erb- und Verzichtsverträgen durch Notare.

Das OLG Celle stellt mit seinem Beschluss klar, dass notarielle Urkunden in Verbindung mit einem Todesnachweis unter bestimmten Umständen einen ausreichenden Nachweis für die Erbfolge im Grundbuchverfahren darstellen können, ohne dass ein Erbschein erforderlich ist.

Das vorliegende Urteil

OLG Celle – Az.: 18 W 17/23 – Beschluss vom 15.05.2023

Auf die Beschwerde der Beteiligten vom 1. Februar 2023 wird die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts Geestland – Grundbuchamt – vom 17. Januar 2023 aufgehoben und das Amtsgericht angewiesen, unter Beachtung der Auffassung des Senates neu zu entscheiden.

Gründe

I.

Der Notar verlangt für die Beteiligte ihre Eintragung als Alleineigentümerin, nachdem die weiterhin eingetragene Eigentümerin, ihre Mutter, am 27. November 2022 verstorben ist. Sie verweist dazu neben dem Todesnachweis auf den notariellen, eröffneten Erbvertrag vom 13. Oktober 1983 der Verstorbenen und ihres zuvor verstorbenen Ehemanns, mit dem diese ihre beiden Kinder, die Beteiligte und deren Bruder D. H. als Schlusserben zu gleichen Teilen eingesetzt haben, sowie auf den notariellen Erb-, Zuwendungs- und Pflichtteilsverzichtsvertrag zwischen D. H. und seiner Mutter, der Erblasserin, vom 27. Juni 2014, mit dem dieser auf seinen gesetzlichen und gewillkürten Erbteil sowie Pflichtteil verzichtet hat.

Der Notar sieht mit Vorlage des Todesnachweises und der notariellen Urkunden den Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 Abs. 1 GBO geführt. Die Rechtspflegerin hat mit Zwischenverfügung vom 17. Januar 2023 die Vorlage eines die Beteiligte als Alleinerbin ausweisenden Erbscheins verlangt. § 35 Abs. 1 S. 2 GBO komme nicht in Betracht, weil die Alleinerbschaft nicht allein auf der letztwilligen Verfügung beruhe, sondern auch auf dem notariellen Verzichtsvertrag.

Dagegen wendet sich der Notar für die Beteiligte mit Beschwerde vom 1. Februar 2023. Es seien auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zu berücksichtigen, soweit diese durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden. Im Erbscheinsverfahren würde auf dieser Grundlage ebenso entschieden werden. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 1. März 2023 nicht abgeholfen und ergänzt, dass die Berücksichtigung von weiteren öffentlichen Urkunden nur in Betracht komme, wenn eine Nachweislücke zu füllen sei oder dies der Auslegung des Testamentes diene.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg.

1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO i.V.m. § 11 Abs. 1 RPflG statthaft und gemäß § 73 Abs. 1, 2 GBO zulässig.

2. Die Beschwerde ist auch begründet. Die Eintragung der Beteiligten als Eigentümerin kann nicht von der Vorlage eines Erbscheins abhängig gemacht werden, sondern beruht auf der durch den notariellen Erbvertrag und den notariellen Verzichtsvertrag nachgewiesenen Unrichtigkeit.

Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Einer Bewilligung gemäß § 19 GBO bedarf es nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist, § 22 Abs. 1 S. 1 GBO. Dabei ist die Unrichtigkeit bzw. die Richtigkeit der begehrten neuen Eintragung in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Zum Erbfolgenachweis ist dabei typisiert gemäß § 35 GBO ein Erbschein erforderlich, dieser jedoch entbehrlich, wenn sich die Unrichtigkeit des Grundbuchs aus einer Verfügung von Todes wegen in formgültiger öffentlicher Urkunde sowie der Niederschrift über ihre Eröffnung ergibt.

Dabei ist dem Grundbuchamt zwar darin zu folgen, dass hier die Alleinerbschaft der Beteiligten als Tochter der Verstorbenen gerade nicht allein aus dem notariellen Erbvertrag der Eheleute aus dem Jahr 1983 folgt, mit dem diese ihre beiden Kinder als Schlusserben bestimmt haben, sondern diese nur zusammen mit dem notariellen Erb-, Zuwendungs- und Pflichtteilsverzichtvertrag zwischen Mutter und Sohn von 2014 nachgewiesen wäre. Dabei ist der Verzichtsvertrag, wenn auch notwendig notariell erklärt, unmittelbar keine Verfügung von Todes wegen in formgültiger öffentlicher Urkunde.

Gleichwohl führt dies zum ausreichenden Nachweis. Dabei bedarf es keiner analogen Anwendung des § 35 Abs. 1 S. 2 GBO, indem erbfolgerelevante Urkunden, zu denen gemäß 78d Abs. 1 BNotO nicht nur Testamente und Erbverträge, sondern alle Urkunden mit Erklärungen, welche die Erbfolge beeinflussen können, insbesondere u.a. Erb- und Zuwendungsverzichtsverträge gehören, im Einzelfall einer Verfügung von Todes gleichgesetzt werden. Denn im Ergebnis folgt hier der Unrichtig- bzw. Richtigkeitsnachweis unter Beachtung des Nachweistypenzwangs des § 35 GBO zusätzlich auch aus § 22 Abs. 1 S.1 GBO. Wie bei der Erbteilsübertragung oder Abschichtung, bei der es nach obergerichtlicher Rechtssprechung (vgl. OLG München, Beschl. v. 9.4.2018 – 34 Wx 13/18, FGPrax 2018, 196, beck-online, m.w.Nw.), der sich auch der Senat angeschlossen hat, keiner Voreintragung der in der Form des § 35 GBO nachgewiesenen Erben gemäß § 40

Abs. 1 GBO bedarf, gilt dies in ähnlicher Weise auch für den durch Verzicht abweichend vom Erbvertrag allein bei der Tochter entstehenden Erbteil. Zwar ist in den vorstehenden Fällen die gemäß § 35 GBO nachgewiesene Gesamtrechtsnachfolge bereits kraft Gesetzes gemäß § 1922 BGB eingetreten, während sich erst danach durch eine in der Form des § 29 GBO nachgewiesene Abschichtung oder Übertragung der Bestand der bereits entstandenen Erbengemeinschaft verändert. Aber auch der davor zu Lebzeiten des Erblassers getroffene Erb- bzw. Zuwendungsverzichtvertrag zwischen dem späteren Erblasser und dem Begünstigten wirkt zwar unmittelbar, entfaltet seine Wirkung aber notwendig erst mit dem Nachlassfall. In einer „juristischen Sekunde“ wird die Wirkung des § 1922 BGB, d.h. die gesetzliche oder gewillkürte Gesamtrechtsnachfolge der an sich berechtigten Erben, auf die nicht durch den Verzichtsvertrag betroffenen Erben reduziert. Denn Gegenstand des Verzichts nach § 2346 BGB ist das gesetzliche Erb- bzw. Pflichtteilsrecht, das heißt die bloße Chance, mit dem Tod des (vom Verzichtenden zu überlebenden) Erblassers zu erben bzw. den schuldrechtlichen Pflichtteilsanspruch zu erwerben, nicht dagegen ein Anwartschaftsrecht oder die künftige Erbenstellung bzw. der künftige Pflichtteilsanspruch. Er ist, da er auf eine unmittelbar mit dem Erbfall eintretende Änderung der erbrechtlichen Verhältnisse gerichtet ist, ein erbrechtlicher Verfügungsvertrag. Im Gegensatz zum Erbvertrag hat er jedoch einen rein negativen Inhalt und die einzige vom Gesetz zugelassene Verfügung des Erbanwärters über seine Rechtsposition vor dem Erbfall zum Gegenstand (MüKo BGB/Wegerhoff, 9. Aufl. 2022, BGB § 2346 Rn. 2; v. Proff, NJW 2016, 539, 540, beck-online, m.w.Nw.). Dasselbe gilt für den Zuwendungsverzicht gemäß § 2352 BGB, wobei vorliegend der Sohn gegenüber seiner Mutter sowohl einen Zuwendungsverzicht als auch Erbverzicht sowie Pflichtteilsverzicht erklärt hat. Der Zuwendungsverzicht bewirkt nicht, dass die letztwillige Verfügung als solche aufgehoben wird. Entsprechend der Regelung in § 2346 Abs. 1 S. 2 verhindert der Verzicht nur den Anfall der Zuwendung (Erbeinsetzung, Vermächtnis) an den Verzichtenden, wie wenn er den Erbfall nicht erlebt hätte (MüKoBGB/Wegerhoff, 9. Aufl. 2022, BGB § 2352 Rn. 12).

Unter dieser Prämisse des an sich bestehenden gesetzlichen bzw. gewillkürten Erbrechtes, jedoch – zugleich mit dem Todesfall des Erblassers – unter Ausschluss der Verzichtserklärenden folgt hier der Unrichtigkeitsnachweis aus § 35 Abs. 1 S. 2 GBO anhand des notariellen Erbvertrages und aus § 22 Abs. 1 S. 1 GBO anhand des notariellen Verzichtvertrages. Dies ist jedoch nicht zu generalisieren. Denn es sind durchaus Verzichtsverträge denkbar, bei denen die Erbenstellung bzw. der Umfang des Verzichtes nicht im Wege der Auslegung zu ermitteln ist, sondern außerhalb des Grundbuchverfahrens zu klären und ein Erbschein, anders als hier, erforderlich ist. Denkbar ist auch, dass sich der Verzicht nicht auf die Abkömmlinge des Verzichtenden erstreckt, mithin deren Erbenstellung gerade nicht in der Form des § 29 GBO bzw. anhand des Testamentes gesichert ist, sondern eines Erbscheins bedarf. Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall. Denn gemäß § 2349 BGB sowie i.V.m § 2352 S. 3 BGB erstreckt sich die Wirkung des Verzichts auf die Abkömmlinge des Verzichtenden, wenn ein Abkömmling oder ein Seitenverwandter des Erblassers auf das gesetzliche Erbrecht oder die testamentarische Erbeinsetzung verzichtet, sofern nicht ein anderes bestimmt wird. Dabei wird in der Verzichtserklärung aus dem Jahre 2014 die Erstreckung auf die Abkömmlinge des verzichtenden Sohnes sogar ausdrücklich bestimmt. Zusammengefasst kann mit der für das Grundbuchverfahren notwendigen zweifelsfreien Sicherheit einer Grundbuchunrichtigkeit eine Alleinerbenstellung der testamentarisch bedachten Tochter, der Beschwerdeführerin, angenommen werden.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtskosten fallen bei der erfolgreichen Beschwerde nicht an (vgl. § 22 Abs. 1 GNotKG). Die Erstattung außergerichtlicher Aufwendungen kommt nicht in Betracht, weil sich niemand in einem der Beschwerde entgegengesetzten Sinn am Beschwerdeverfahren beteiligt hat. Daher bedurfte es mangels Antrags (vgl. § 33 Abs. 1 RVG) auch nicht der Festsetzung des Geschäftswertes nach § 79 Abs. 1 GNotKG.