Es gibt zahlreiche Eigentümer respektive Besitzer von Wertgegenständen und Immobilien, die sich für einen Verkauf ihres Eigentums entscheiden. Dieser Verkauf kann auf unterschiedliche Arten durchgeführt werden. In der gängigen Praxis findet der Verkauf zwischen einem Verkäufer und einem Käufer statt. Es gibt jedoch auch Fallkonstellationen, in denen sich ein Eigentümer zu einer freiwilligen Versteigerung des Eigentums entscheidet.
Dies ist immer dann der Fall, wenn der Eigentümer aus dem Verkauf den maximalen Verkaufserlös erzielen möchte und wenn es für den Verkaufsgegenstand unter Garantie mehrere Interessenten gibt. Diese Versteigerung wird dann für gewöhnlich von einem Notar durchgeführt, der den Verkauf für den Eigentümer abwickelt. Lesen Sie weiter, um alle wichtigen Informationen zu dieser Thematik zu erhalten.
✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentrale Rolle des Notars bei der Durchführung freiwilliger Versteigerungen ist die Gewährleistung eines reibungslosen, gesetzeskonformen und effizienten Versteigerungsprozesses, wobei der Schwerpunkt auf Immobilien liegt.
- Freiwillige Versteigerung vs. Zwangsversteigerung: Freiwillige Versteigerungen werden vom Eigentümer initiiert, wohingegen Zwangsversteigerungen aufgrund von Schulden durch Gläubiger eingeleitet werden.
- Entscheidende Rolle des Notars: Der Notar übernimmt eine zentrale Rolle in freiwilligen Versteigerungen, besonders bei Immobilien, zur Zeit- und Aufwandseinsparung.
- Aufgaben und Pflichten des Notars: Als unparteiischer Amtsträger sichert der Notar, dass das Rechtsgeschäft gesetzeskonform und im Interesse aller Beteiligten durchgeführt wird, ohne dabei Rechtsberatung zu bieten.
- Notarielle Beurkundung: Sie ist wesentlich für die Rechtsgültigkeit von Verkaufsvorgängen, beinhaltet verschiedene Funktionen wie Gültigkeit, Warnung, Beweis und Beratung.
- Spezifische Aufgaben bei Versteigerungen: Der Notar entscheidet über die Art der Versteigerung, stellt Bietersicherheit sicher und überwacht den Kaufprozess einschließlich der Vertragserstellung.
- Unterschiedliche Rollen je nach Versteigerungsart: Bei Grundstücksversteigerungen ist das Grundbuchamt beteiligt, bei beweglichen Gegenständen bezeugt der Notar den Eigentumsübergang.
- Rechtliche Aspekte und Haftung: Der Notar muss sich an die geltenden Gesetze halten und haftet für Amtspflichtverletzungen oder Beratungsfehler.
- Kosten und Gebühren: Die Kosten für die notarielle Durchführung einer Versteigerung hängen vom Wert des Versteigerungsgegenstandes ab und beinhalten verschiedene Gebühren.
Definition und Bedeutung von freiwilligen Versteigerungen
Die Definition einer freiwilligen Versteigerung ist relativ simpel. Es handelt sich um eine Auktion, zu der sich der Eigentümer des Verkaufsgegenstandes ohne Zwang aus freiem Willen heraus entscheidet. Der Eigentümer beauftragt einen Auktionator, der den Verkauf des Eigentums leitet und beaufsichtigt. Die freiwillige Versteigerung hat für einen Eigentümer eine enorm hohe Bedeutung, da das Verkaufsergebnis zu dem Zeitpunkt des Auktionsbeginns völlig offen ist.
Es ist dementsprechend möglich, dass am Ende der Auktion ein weitaus höherer Verkaufserlös erzielt wird, als es der Eigentümer selbst hätte glauben können. Bedingt durch den Umstand, dass die Teilnehmer einen gewissen Mindestgeldbetrag nachweisen müssen, um überhaupt an der Auktion teilnehmen zu können, hält sich das wirtschaftliche Risiko für den Eigentümer in überschaubaren Grenzen.
Unterschied zwischen einer freiwilligen Versteigerung und Zwangsversteigerungen
Der Hauptunterschied zwischen einer freiwilligen Versteigerung und einer Zwangsversteigerung liegt in dem Umstand, dass die freiwillige Auktion von dem Eigentümer selbst initiiert wird. Bei einer Zwangsversteigerung hingegen ist der Gläubiger des Eigentümers der Initiator der Versteigerung, da er durch den Verkauf des Gegenstandes respektive der Immobilie die Schulden des Eigentümers begleichen möchte. Der Eigentümer hat in seiner Eigenschaft als Schuldner keine Wahl und kann die Zwangsversteigerung nur dadurch verhindern, dass die offenen Forderungen des Gläubigers vor dem Beginn der Versteigerung beglichen werden.
Die Rolle des Notars bei freiwilligen Versteigerungen
Der Notar spielt bei einer freiwilligen Versteigerung eine entscheidende Rolle, obgleich sie nicht zwingend von einem Notar durchgeführt werden muss. Es ist trotzdem überaus empfehlenswert, eine derartige Auktion von einem Notar durchführen zu lassen. Insbesondere dann, wenn der Auktionsgegenstand eine Immobilie ist, kann auf diese Weise sehr viel Zeit und Aufwand eingespart werden.
Allgemeine Aufgaben und Pflichten eines Notars
Bedingt durch den Umstand, dass ein Notar ein öffentliches Amt bekleidet, hat er entsprechende Aufgaben und Pflichten zu erfüllen. Im Gegensatz zu einem Interessenvertreter hat der Notar bei einem Rechtsgeschäft eine unparteiische Stellung inne. Seine Aufgabe ist dementsprechend, dass das Rechtsgeschäft im Sinne aller Beteiligten auf der Grundlage der aktuellen Gesetzeslage durchgeführt wird.
Der Notar führt jedoch keine Rechtsberatung durch. Er erstellt vielmehr die erforderlichen Dokumente für die Durchführung des Rechtsgeschäfts und beurkundet diese Dokumente. Anschließend sorgt der Notar für einen reibungslosen Eigentumsübergang und überwacht die Zahlung, die anschließend an den Verkäufer übermittelt wird.
Notarielle Beurkundung
Die notarielle Beurkundung ist ein wesentlicher Aspekt der notariellen Tätigkeit und beinhaltet die Bestätigung eines Rechtsgeschäfts in einer unterschriebenen Urkunde. In den meisten Fällen ist der Inhalt dieser Urkunde ein Vertrag oder ein vertragsähnlicher Gegenstand wie ein öffentliches Testament. Die notarielle Beurkundung erfüllt eine Reihe von Funktionen, darunter die Gültigkeitsfunktion (das Rechtsgeschäft wäre ohne notarielle Beglaubigung nichtig), die Warnfunktion (Hinweis auf mögliche Risiken und Implikationen), die Beweisfunktion (Klarstellung des Geschäfts und seines Zustandekommens), die Beratungsfunktion (sachkundige Beratung der beteiligten Parteien während des Beurkundungsprozesses) und die Kontrollfunktion (in Fällen wie Immobilienverkauf oder Erbschaft).
Im Kontext von Versteigerungen ist die Beurkundung besonders wichtig. Laut § 15 des Beurkundungsgesetzes gelten bei der Beurkundung von Versteigerungen nur solche Bieter als beteiligt, die an ihr Gebot gebunden bleiben. Wenn sich ein Bieter vor dem Ende der Verhandlung entfernt, muss dies in der Niederschrift festgestellt werden.
Die Beurkundung ist für die Rechtsgültigkeit des Verkaufs entscheidend. Beispielsweise schreibt § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor, dass der Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung benötigt. Der Verkauf oder Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kommt also nicht ohne einen Termin der Beteiligten bei einem Notar aus. Erst mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtskräftig.
Die Kosten für die notarielle Beurkundung richten sich nach der öffentlich festgesetzten Vergütungsordnung für Notare und umfassen die Beratung, den Entwurf der Urkunde und die Beurkundung selbst. Wer die Kosten trägt, wird in der Regel in der Vereinbarung der Urkunde festgehalten.
Spezifische Aufgaben des Notars bei freiwilligen Versteigerungen
Im Zuge einer freiwilligen Versteigerung kommen dem Notar spezifische Aufgaben zu. Zunächst muss die Entscheidung getroffen werden, ob es sich um eine freiwillige öffentliche Versteigerung oder um eine private Versteigerung handeln soll. Wird die Entscheidung getroffen, dass es sich um eine freiwillige öffentliche Versteigerung handeln soll, so muss diese durch den Notar bei dem zuständigen Gericht beantragt werden. Im nächsten Schritt muss der Notar die sogenannte Bietersicherheit sicherstellen.
Hierbei handelt es sich um den Mindestbetrag, den der Verkauf erzielen soll. Ist die Versteigerung durchgeführt, so sichert der Notar den Eigentumsübergang durch die Fertigung entsprechender Verträge und überwacht den gesamten Kaufvorgang.
Unterschiede in der Rolle des Notars je nach Art der Versteigerung (z.B. Grundstücksversteigerungen, Kunstversteigerungen)
Je nachdem, welcher Verkaufsgegenstand im Zuge einer freiwilligen Versteigerung veräußert werden soll, kommen dem Notar unterschiedliche Rollen zu. Handelt es sich um eine Grundstücksversteigerung, so muss das Grundbuchamt bei dem Eigentumsübergang involviert werden. Der Notar führt die Beglaubigung des Kaufvertrages durch und beantragt die Löschung eventuell bestehender Belastungen. Zudem wird auch der Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch durch den Notar beantragt.
Der Kaufvorgang ist dann abgeschlossen, wenn der alte Eigentümer aus dem Grundbuch gelöscht und der neue Eigentümer eingetragen wurde. Dieser Vorgang wird rechtlich als Eigentumsübergang bezeichnet. Bei beweglichen Verkaufsgegenständen bezeugt der Notar den Eigentumsübergang durch die Übergabe des Gegenstandes von dem alten Eigentümer an den Versteigerungsgewinner.
Rechtliche Aspekte
Dem Notar obliegt es, die aktuellen Gesetze im Zuge einer Versteigerung zu beachten. Dies bedeutet, dass die Versteigerung auf jeden Fall die gesetzlichen Vorschriften erfüllen muss. Eine Versteigerung abseits der geltenden Gesetze ist rechtsunwirksam, sodass sie ihre rechtliche Wirkung nicht entfalten kann. Ein Rechtsgeschäft kommt in diesem Fall nicht zustande.
Rechtliche Grundlagen und Vorschriften, die der Notar bei freiwilligen Versteigerungen beachten muss
Die rechtliche Grundlage einer freiwilligen Versteigerung stellt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dar. Der § 383 Abs. 3 BGB ist hierfür maßgeblich. Es obliegt dem Notar, sowohl den Käufer als auch die potenziellen Käufer auf die rechtlichen Rahmenbedingungen der Versteigerung hinzuweisen. Er übernimmt hierbei jedoch nicht die Rolle eines Rechtsanwalts.
Haftung des Notars bei Beratungsfehlern und Amtspflichtverletzungen
Ein Notar haftet im Zuge seiner Amtsausübung für Amtspflichtverletzungen oder Beratungsfehler. Es muss jedoch eine Unterscheidung vorgenommen werden zwischen den schuldhaften Beratungsfehlern respektive Amtspflichtverletzungen und den Beratungsfehlern sowie Amtspflichtverletzungen, die dem Haftungsausschluss unterliegen. Die rechtliche Grundlage für die Notarhaftung stellt der § 19 Abs. 1 BundesNotarOrdnung (BNotO) dar. Damit eine Haftung des Notars greifen kann, muss nachgewiesen werden, dass der Beratungsfehler respektive die Amtspflichtverletzung vorsätzlich respektive unter Umständen fahrlässig begangen wurde.
Praktische Durchführung einer freiwilligen Versteigerung durch den Notar
Die praktische Durchführung einer freiwilligen Versteigerung durch den Notar ist nur den wenigsten Menschen tatsächlich geläufig. Obgleich die Anzahl der Verkäufe, die auf diese Art durchgeführt werden, in der jüngeren Vergangenheit zugenommen hat, kommen nur wenige Menschen tatsächlich praktisch mit dem Ablauf einer derartigen Versteigerung in Berührung.
Prozess der Durchführung einer Versteigerung durch den Notar
Im ersten Schritt erfolgt eine sogenannte marktgerechte Beurteilung des Verkaufswerts. Dieser Schritt wird zumeist mithilfe von Gutachtern durchgeführt. Im nächsten Schritt vereinbart der Notar mit dem Verkäufer ein marktgerechtes Verkaufsergebnis, welches nach Möglichkeit erzielt werden soll. Der Notar stellt sicher, dass die Auktionsteilnehmer das Mindestlimit des Verkaufserlöses auch tatsächlich zahlen können und führt dann die Auktion zu dem vereinbarten Zeitpunkt an dem vereinbarten Ort durch. Sämtliche hierfür erforderlichen Dokumente wie beispielsweise Kaufverträge werden anschließend von dem Notar gefertigt und beurkundet. Im letzten Schritt erfolgt dann der Eigentumsübergang.
Kosten und Gebühren, die mit der Durchführung einer Versteigerung durch den Notar verbunden sind
Die Kosten und Gebühren, die für eine notarielle Durchführung einer freiwilligen Versteigerung entstehen, richten sich sehr stark nach dem Gegenstandswert des Verkaufsgegenstandes. Der Notar ist berechtigt, eine Verfahrensgebühr sowie eine Gebühr für die Schätzung des Gegenstandes und eine Gebühr für die Termindurchführung zu erheben. Die rechtliche Grundlage für die Notargebühren in einem derartigen Fall stellt der § 116 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) dar.
Die Rolle des Notars bei der Ermittlung des Marktwerts von Versteigerungsobjekten
Die Rolle des Notars bei der Ermittlung des Marktwerts von Versteigerungsobjekten ist vielschichtig und beinhaltet die Zusammenarbeit mit Sachverständigen, um einen realistischen Marktwert festzulegen.
Zur Ermittlung des Verkehrswertes des Versteigerungsobjektes wird sich das Vollstreckungsgericht in aller Regel der Hilfe eines Sachverständigen bedienen. Der Sachverständige hat die Aufgabe, ein Gutachten für die Zwangsversteigerung zu erstellen. Er bestimmt den Termin und den Ablauf des Besichtigungstermins und muss dabei Neutralität und Gleichbehandlung aller Beteiligten wahren.
Der Notar arbeitet eng mit dem Sachverständigen zusammen und kann durch diese Zusammenarbeit eine schnelle und fundierte Beratung bieten. Er kann auch bei der Auswahl eines geeigneten Sachverständigen unterstützen. Hierbei kann die öffentliche Bestellung eines Sachverständigen eine Hilfe sein, da sie Gewähr für geprüfte Sachkunde und Unabhängigkeit bietet.
Die Auswahl des Sachverständigen wird grundsätzlich vom Prozessgericht vorgenommen. Es ist jedoch auch möglich, dass der Notar Vorschläge für geeignete Sachverständige macht. Dabei sollten zwei bis drei geeignete Sachverständige zur Auswahl gestellt werden.
Die Bewertung von Versteigerungsobjekten hat zentrale Bedeutung, da sie entscheidend für die Beurteilung der Wertgrenzen im Zwangsversteigerungsverfahren ist. Dabei spielen verschiedene Kriterien eine Rolle, wie zum Beispiel die Vergleichbarkeit des Bodens und der Baulichkeiten.
Die Rolle des Notars in diesem Prozess ist also vielfältig und beinhaltet sowohl die Zusammenarbeit mit Sachverständigen als auch die Unterstützung bei der Auswahl geeigneter Gutachter.
Fazit
Eine freiwillige Versteigerung unterscheidet sich merklich von einer Zwangsversteigerung, da der Eigentümer sich freiwillig zu der Versteigerung seines Eigentums entscheiden kann. Es empfiehlt sich, diesen Vorgang von einem Notar durchführen zu lassen. Der Vorteil liegt in dem Umstand, dass die Versteigerung sehr viel schneller und auch gewinnmaximiert ablaufen kann. Die Notargebühren hierfür sind abhängig von dem Wert des Verkaufsgegenstandes.
