Notarkosten: Wer zahlt bei Abbruch der Beurkundung?
In einem Rechtsstreit um Notarkosten bei einem abgebrochenen Beurkundungstermin wies das OLG Karlsruhe die Beschwerde der Beteiligten zurück, die sich gegen die Kostenrechnung eines Notars für ein vorzeitig beendetes Beurkundungsverfahren wandten, da sie den Kauf eines Grundstücks abbrachen, nachdem ihre Wünsche im Bezug auf den Besitzübergang nicht erfüllt wurden.
Übersicht
- 1 Notarkosten: Wer zahlt bei Abbruch der Beurkundung?
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ➜ Der Fall im Detail
- 3.1 Notarkostenerhebung bei abgebrochenem Beurkundungstermin: Ein juristischer Überblick
- 3.2 Entscheidung des OLG Karlsruhe: Die Kostentragungspflicht der Käufer
- 3.3 Rechtliche Einordnung: Auftragserteilung auch ohne Unterschrift
- 3.4 Bedeutung für die Praxis: Vorsicht bei Vertragsverhandlungen
- 3.5 Fazit: Ermessensspielraum des Notars bei der Kostenverteilung
- 4 ✔ Häufige Fragen – FAQ
- 4.1 Wie entstehen Notarkosten bei einem Beurkundungstermin?
- 4.2 Welche Folgen hat der Abbruch eines Beurkundungstermins?
- 4.3 Wer trägt die Kosten bei Abbruch des Beurkundungstermins?
- 4.4 Kann man gegen eine Notarkostenrechnung Einspruch erheben?
- 4.5 Welche Rolle spielt das Gericht bei Streitigkeiten über Notarkosten?
- 4.6 Wie kann man sich auf einen Beurkundungstermin vorbereiten, um Abbrüche zu vermeiden?
- 5 § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- 6 Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Die Beschwerde gegen die Notarkostenberechnung für einen abgebrochenen Beurkundungstermin wurde zurückgewiesen.
- Die Beteiligten zu 1 und 2 (Käufer) sind trotz Abbruchs des Beurkundungsverfahrens Kostenschuldner der Notarkosten.
- Der Notar handelte im Auftrag beider Vertragsparteien und durfte die Kosten den Käufern auferlegen.
- Die Entscheidung des Notars, die Kosten ausschließlich den Käufern aufzuerlegen, war nicht ermessensfehlerhaft.
- Die Käufer brachen den Beurkundungstermin ab, weil ihre Wünsche bezüglich des Besitzübergangs nicht erfüllt wurden.
- Es liegt ein wirksamer Auftrag an den Notar vor, der durch schlüssiges Verhalten der Beteiligten erteilt wurde.
- Ein Ermessensfehler des Notars bei der Kostenzuweisung ist nicht ersichtlich.
- Die gesamtschuldnerische Haftung für die Notarkosten besteht rechtens.
Streitigkeiten um Notarkosten
Wenn ein Beurkundungstermin für einen Immobilienkaufvertrag vorzeitig abgebrochen wird, stellt sich oft die Frage: Wer muss die angefallenen Notarkosten tragen? Dies kann zu Konflikten führen, da beide Parteien die Zahlung oftmals ablehnen.
Die Rechtsgrundlage für die Erhebung von Notarkosten ist komplex. Es spielen Faktoren wie der Verursacher des Abbruchs, die Auftragserteilung und die Ausübung des notariellen Ermessens eine Rolle. Eine klare Regelung existiert nicht, sodass Gerichte im Einzelfall entscheiden müssen.
➜ Der Fall im Detail
Notarkostenerhebung bei abgebrochenem Beurkundungstermin: Ein juristischer Überblick
Die Beteiligten – zwei Kaufinteressenten und die Verkäufer eines bebauten Grundstücks – sahen sich in einer rechtlichen Auseinandersetzung wegen der Erhebung von Notarkosten nach einem abgebrochenen Beurkundungstermin. Ein Notar hatte auf Grundlage eines Kaufvertragsentwurfs, der von einer Maklerin in Auftrag gegeben worden war, Notarkosten in Höhe von 1.669,69 EUR berechnet, nachdem die Käuferseite den Vertrag letztlich nicht unterzeichnet hatte. Die Verhandlungen scheiterten, als die Käufer den Wunsch äußerten, vorab in die Immobilie gelassen zu werden, was die Verkäufer ablehnten.
Entscheidung des OLG Karlsruhe: Die Kostentragungspflicht der Käufer
Das OLG Karlsruhe wies die Beschwerde der Käufer gegen die Erhebung der Notarkosten zurück. Grundlegend für die Entscheidung war die Feststellung, dass die Käufer durch ihr Verhalten – insbesondere die telefonische Anfrage beim Notar und das Stellen von Änderungswünschen beim Beurkundungstermin – einen Beurkundungsauftrag im Sinne des § 29 Nr. 1 GNotKG erteilt hatten. Dass der Kaufvertrag letztlich nicht zustande kam, weil die Käufer aufgrund der Ablehnung ihrer Wünsche durch die Verkäufer zurücktraten, änderte nichts an der Kostentragungspflicht.
Rechtliche Einordnung: Auftragserteilung auch ohne Unterschrift
Interessant ist die rechtliche Würdigung, dass bereits die Teilnahme an Verhandlungen und die Involvierung in den Prozess der Vertragsgestaltung – wie das Stellen von Änderungswünschen – ausreichen kann, um als Auftraggeber eines Notars zu gelten. Hierbei wurde deutlich, dass nicht nur die formelle Beauftragung, sondern auch das schlüssige Verhalten der Beteiligten zur Auftragserteilung führen kann.
Bedeutung für die Praxis: Vorsicht bei Vertragsverhandlungen
Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung des bewussten Agierens bei Immobilientransaktionen und der Kommunikation mit Notaren. Bereits die aktive Teilnahme am Beurkundungsprozess kann zu einer Kostentragungspflicht führen, selbst wenn es letztendlich nicht zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt. Besonders hervorzuheben ist die Empfehlung des Gerichts, dass Notare in solchen Konstellationen ihr Ermessen sachgerecht ausüben müssen, wobei die Inanspruchnahme der Kostenschuldner nicht willkürlich erfolgen darf.
Fazit: Ermessensspielraum des Notars bei der Kostenverteilung
Die Entscheidung unterstreicht den Ermessensspielraum des Notars bei der Kostenverteilung und die Notwendigkeit für die Beteiligten, sich der potenziellen finanziellen Verpflichtungen bewusst zu sein, die auch ohne eine Vertragsunterzeichnung entstehen können. Es zeigt sich, dass das Verständnis und die Beachtung der rechtlichen Feinheiten in solchen Verfahren von entscheidender Bedeutung sind, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Wie entstehen Notarkosten bei einem Beurkundungstermin?
Notarkosten entstehen bei einem Beurkundungstermin durch die Inanspruchnahme notarieller Dienstleistungen, die gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind. Die Höhe der Notarkosten hängt primär vom Geschäftswert der beurkundeten Angelegenheit ab, also vom wirtschaftlichen Wert des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts. Zusätzlich können Auslagen für Post- und Telekommunikationsdienste oder Grundbuchgebühren anfallen.
Die Notarkosten decken verschiedene Leistungen ab, darunter die Beurkundung von Rechtsgeschäften wie Grundstückskaufverträge, Eheverträge oder Testamente, die Beglaubigung von Unterschriften und Dokumenten sowie rechtliche Beratung und Information zu verschiedenen Themen. Die Gebühren für Notare sind durch das GNotKG festgelegt und nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Gegenstandswert der jeweiligen Angelegenheit, wobei bei Immobilienkäufen beispielsweise der Kaufpreis der Immobilie maßgeblich ist.
Die Berechnung der Notarkosten erfolgt anhand eines bundesweit einheitlichen Gebührensatzes, der im Kostenverzeichnis (KV) zum GNotKG festgeschrieben ist. Die konkrete Gebühr wird dann anhand des Geschäftswertes und des Gebührensatzes ermittelt. Beispielsweise beträgt die 1,0 Gebühr gemäß KV-Nr. 21200 GNotKG aus einem Geschäftswert von 50.000 Euro 165,00 Euro. Bei einem Geschäftswert von 80.000 Euro würde die Gebühr 219,00 Euro betragen.
Notare sind verpflichtet, die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben, und es besteht keine Möglichkeit zur freien Preisgestaltung. Die Gebührenvereinbarungen jeder Art sind unzulässig, und die regelmäßigen Geschäftsprüfungen durch den Präsidenten des Landgerichts bzw. die Notarkasse erstrecken sich auch auf den ordnungsgemäßen Kostenansatz. Bei Unregelmäßigkeiten ist der Notar verpflichtet, Gebühren nachzufordern oder zurückzuerstatten. Falsche Wertangaben der Beteiligten sind strafbar.
Zusammengefasst sind Notarkosten bei einem Beurkundungstermin durch das GNotKG geregelt und basieren auf dem Geschäftswert der beurkundeten Angelegenheit. Die Kosten umfassen Gebühren für die Beurkundung, Beglaubigung, Beratung und weitere notarielle Tätigkeiten. Eine freie Preisgestaltung ist nicht möglich, und die Gebühren sind für alle Notare in Deutschland einheitlich festgelegt.
Welche Folgen hat der Abbruch eines Beurkundungstermins?
Der Abbruch eines Beurkundungstermins kann verschiedene finanzielle und rechtliche Folgen haben, die sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer relevant sind. Hier sind die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
Finanzielle Folgen
- Notarkosten: Selbst wenn ein Beurkundungstermin abgebrochen wird, können Notarkosten anfallen. Hat der Notar bereits einen vollständigen Entwurf erstellt und übermittelt, muss der Mandant in der Regel den vollen Gebührensatz bezahlen. Eine reduzierte Festgebühr ist möglich, wenn noch kein Entwurf übermittelt wurde. Die genauen Kosten hängen vom Geschäftswert und dem Stadium der Vorbereitung ab.
- Schadensersatz: Grundsätzlich trägt jede Partei das Risiko ihrer Vermögensdispositionen bis zur notariellen Beurkundung selbst. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen ist nur in Ausnahmefällen gegeben, etwa bei einer besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzung.
Rechtliche Folgen
- Vertragsfreiheit: Bis zur notariellen Beurkundung sind die Parteien in ihren Entscheidungen frei. Ein Immobilienkaufvertrag wird erst mit der notariellen Beurkundung wirksam. Dies bedeutet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer grundsätzlich das Recht haben, von dem geplanten Kauf zurückzutreten.
- Kein Anspruch auf Vertragserfüllung: Ohne eine notarielle Beurkundung besteht kein Anspruch auf Vertragserfüllung. Ein Käufer kann den Verkäufer nicht zur Unterzeichnung des notariellen Vertrags zwingen und umgekehrt.
Praktische Tipps
- Vorsicht bei Vorleistungen: Da Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko erfolgen, sollten Käufer und Verkäufer vorsichtig sein, größere finanzielle Verpflichtungen einzugehen, bevor der Vertrag notariell beurkundet ist.
- Kommunikation mit dem Notar: Es ist ratsam, den Beurkundungstermin erst zu vereinbaren, wenn der gesamte Inhalt der Urkunde feststeht, um unnötigen Zeitdruck und mögliche Fehler zu vermeiden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Abbruch eines Beurkundungstermins sowohl für Käufer als auch für Verkäufer finanzielle Risiken birgt, insbesondere in Bezug auf die anfallenden Notarkosten. Rechtlich gesehen besteht bis zur notariellen Beurkundung eine hohe Flexibilität, von einem Vertrag zurückzutreten, was jedoch nicht vor möglichen finanziellen Verlusten schützt.
Wer trägt die Kosten bei Abbruch des Beurkundungstermins?
Die Kosten bei einem abgebrochenen Beurkundungstermin trägt in der Regel derjenige, der den Notar mit der Beurkundung beauftragt hat. Dies kann der Käufer, der Verkäufer oder auch ein Makler sein. Die genaue Zurechnung der Kosten hängt davon ab, in welchem Stadium das Beurkundungsverfahren abgebrochen wird und welche Leistungen der Notar bis zu diesem Zeitpunkt erbracht hat.
Wenn der Notar bereits mit der Erstellung eines Entwurfs begonnen oder diesen fertiggestellt hat, fallen in der Regel Gebühren an, die der Auftraggeber zu tragen hat. Diese Gebühren können sich nach dem Geschäftswert richten und umfassen die Entwurfsgebühr sowie möglicherweise eine Beratungsgebühr, falls eine Beratung stattgefunden hat.
Es ist möglich, dass eine reduzierte Festgebühr anfällt, wenn der Notar noch keinen Entwurf übermittelt hat oder noch kein Beurkundungstermin auf Grundlage eines vorbereiteten Entwurfs stattgefunden hat. Sollte der Notar bereits einen vollständigen Entwurf erstellt und übermittelt haben, muss der Mandant in der Regel den vollen Gebührensatz bezahlen.
In Fällen, in denen ein Makler den Notar beauftragt hat, kann es zu Fragen der Kostenschuld kommen. Grundsätzlich schuldet derjenige die Notarkosten, der den Auftrag erteilt hat. Wenn ein Makler den Notar kontaktiert und um die Erstellung eines Vertragsentwurfs bittet, muss geklärt werden, ob der Makler dies im Namen und auf Rechnung des Käufers oder Verkäufers getan hat.
Zusammengefasst trägt die Kosten für den abgebrochenen Beurkundungstermin derjenige, der den Notar beauftragt hat. Die Höhe der Kosten hängt von den bis zum Abbruch erbrachten Leistungen des Notars ab.
Kann man gegen eine Notarkostenrechnung Einspruch erheben?
Ja, gegen eine Notarkostenrechnung kann Einspruch erhoben werden, wenn man der Meinung ist, dass die Rechnung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht oder Fehler enthält. Das Verfahren ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Hier sind die Schritte, die unternommen werden können:
- Klärung mit dem Notar: Zunächst sollte man versuchen, die Angelegenheit direkt mit dem Notar zu klären. Oft können Unklarheiten oder Missverständnisse in einem Gespräch ausgeräumt werden.
- Antrag auf gerichtliche Entscheidung: Bleibt die Klärung mit dem Notar ohne Erfolg und besteht weiterhin die Überzeugung, dass die Notarkostenrechnung fehlerhaft ist, kann gemäß § 127 GNotKG eine gerichtliche Überprüfung der Rechnung beantragt werden. Dieser Antrag ist beim Landgericht einzureichen, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat.
- Verfahrensweise: Der Antrag kann schriftlich oder zur Niederschrift auf der Geschäftsstelle des Landgerichts gestellt werden. Es ist nicht erforderlich, einen Anwalt einzuschalten. Der Antrag muss begründet werden, d.h., es muss dargelegt werden, warum die Rechnung als fehlerhaft angesehen wird.
- Kosten: Die Überprüfung durch das Landgericht ist für den Antragsteller kostenfrei. Es entstehen keine Gerichtsgebühren. Allerdings sollte man beachten, dass bis zur Entscheidung des Gerichts die Notarkostenrechnung nicht bezahlt werden muss, es sei denn, der Notar leitet Vollstreckungsmaßnahmen ein. In einem solchen Fall kann man eine Sicherheitsleistung beim Amtsgericht hinterlegen, um eine drohende Vollstreckung zu verhindern.
- Mögliche Ausgänge: Findet das Gericht, dass die Notarkostenrechnung zu hoch ist, muss der Notar den zu viel berechneten Betrag zurückerstatten. Stellt das Gericht jedoch fest, dass die Rechnung korrekt ist oder sogar zu niedrig angesetzt wurde, kann es sein, dass der Antragsteller nachzahlen muss.
Es ist wichtig zu betonen, dass Notare bei der Berechnung der Notarkosten strikt an die Vorschriften des GNotKG gebunden sind. Fehler können passieren, aber in vielen Fällen lassen sich Unklarheiten direkt mit dem Notar klären.
Welche Rolle spielt das Gericht bei Streitigkeiten über Notarkosten?
Das Gericht spielt bei Streitigkeiten über Notarkosten eine entscheidende Rolle, indem es als unabhängige Instanz die Möglichkeit bietet, eine Notarkostenrechnung gerichtlich überprüfen zu lassen. Wenn Unklarheiten oder Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der Notarkosten bestehen, die nicht im direkten Gespräch mit dem Notar geklärt werden können, kann der Kostenschuldner eine gerichtliche Entscheidung beantragen.
Das zuständige Landgericht für eine solche Überprüfung ist das Landgericht im Bezirk, in dem der Notar seinen Amtssitz hat. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 GNotKG kann schriftlich oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle des Landgerichts gestellt werden und muss begründet sein. Für den Antragsteller entstehen dabei keine Gerichtsgebühren.
Das Gericht prüft dann, ob die Notarkostenrechnung den gesetzlichen Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) entspricht. Sollte das Gericht feststellen, dass die Rechnung zu hoch ist, muss der Notar den zu viel berechneten Betrag zurückerstatten. Stellt das Gericht jedoch fest, dass die Rechnung korrekt ist oder sogar zu niedrig angesetzt wurde, kann es sein, dass der Antragsteller nachzahlen muss.
Die Überprüfung durch das Landgericht kann allerdings Zeit in Anspruch nehmen, und während des laufenden Verfahrens sind keine Vollstreckungsmaßnahmen durch den Notar erlaubt, es sei denn, es wird eine vollstreckbare Ausfertigung der Rechnung zugestellt. In einem solchen Fall kann der Kostenschuldner eine Sicherheitsleistung beim Amtsgericht hinterlegen, um eine drohende Vollstreckung zu verhindern.
Zusammengefasst bietet das Gericht eine neutrale Überprüfungsmöglichkeit für Notarkostenrechnungen und stellt sicher, dass die gesetzlichen Gebührenvorschriften eingehalten werden.
Wie kann man sich auf einen Beurkundungstermin vorbereiten, um Abbrüche zu vermeiden?
Hier sind einige wichtige Punkte, um sich optimal auf einen Beurkundungstermin für einen Immobilienkauf vorzubereiten:
Finanzierung sicherstellen
Stellen Sie vorab eine verbindliche Finanzierungszusage von Ihrer Bank sicher, um beim Notar die Fähigkeit zur Kaufpreiszahlung nachweisen zu können.
- Klären Sie, ob Sie eine Grundschuld für die Finanzierung benötigen und lassen Sie die Unterlagen dafür vom Kreditinstitut vorbereiten.
Unterlagen zusammenstellen
Beschaffen Sie Kopien der Personalausweise/Handelsregisterauszüge aller Beteiligten.
- Lassen Sie sich die Grundbuchdaten (Amt, Blatt-Nr.) der Immobilie vom Verkäufer/Makler geben.
- Holen Sie die steuerlichen Identifikationsnummern aller Beteiligten ein.
- Besorgen Sie Angaben zu Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Maklerprovision etc.
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Verwalterangaben, Wohngeldbescheide
Vertragsentwurf prüfen
Lassen Sie sich vom Notar rechtzeitig einen Entwurf des Kaufvertrags zukommen.
- Prüfen Sie den Entwurf genauso sorgfältig wie später die Vertragsurkunde.
- Notieren Sie Fragen oder Änderungswünsche für den Beurkundungstermin.
Objektbesichtigung
Führen Sie unmittelbar vor der Beurkundung eine abschließende, gründliche Besichtigung durch.
- Nehmen Sie ggf. einen Bausachverständigen mit, um auf Mängel zu prüfen.
- Vergewissern Sie sich, dass die Beschreibung im Vertrag mit dem Ist-Zustand übereinstimmt.
Ablauf des Termins
Der Notar wird den Vertrag Wort für Wort vorlesen und erläutern.
- Stellen Sie bei Unklarheiten Rückfragen und lassen Sie ggf. Änderungen aufnehmen.
- Nach Unterzeichnung kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Eine sorgfältige Vorbereitung ist der Schlüssel, um den Beurkundungstermin reibungslos und ohne überraschende Wendungen abzuschließen. Zögern Sie nicht, offene Punkte mit dem Notar zu klären.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 29 Nr. 1 GNotKG (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare): Dieser Paragraph regelt, wer die Notarkosten zu tragen hat, nämlich die Person, die den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat. Im Kontext des abgebrochenen Beurkundungstermins ist dies zentral, um zu verstehen, auf welcher Grundlage die Kosten den Beteiligten zu 1 und 2 auferlegt wurden.
- § 32 Abs. 1 GNotKG: Erklärt die gesamtschuldnerische Haftung für Notarkosten, was bedeutet, dass der Notar jeden Kostenschuldner für die gesamten Kosten in Anspruch nehmen kann. Diese Regelung ist relevant, da der Notar entschied, ausschließlich die Beteiligten zu 1 und 2 für die Kosten des abgebrochenen Beurkundungsverfahrens heranzuziehen.
- § 129 Abs. 1 GNotKG: Bestimmt die Zulässigkeit von Beschwerden gegen Entscheidungen im Kostenrecht. Da die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Notarkostenberechnung nicht erfolgreich war, verdeutlicht dieser Paragraph das Verfahrensrecht in solchen Fällen.
- § 130 Abs. 3 GNotKG i.V.m. § 84 FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit): Regelt die Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren. Die Anwendung dieser Vorschriften zeigt auf, wie die Kosten des Beschwerdeverfahrens zugeordnet werden.
- § 421 S. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Thematisiert die gesamtschuldnerische Haftung im Allgemeinen, die es dem Gläubiger erlaubt, jeden Schuldner für die ganze Leistung in Anspruch zu nehmen. Dies ist besonders relevant im Hinblick auf die Entscheidung des Notars, die Kosten des abgebrochenen Beurkundungsverfahrens den Beteiligten zu 1 und 2 aufzuerlegen.
- § 311b Abs. 1 BGB: Behandelt die Formbedürftigkeit von Kaufverträgen über Grundstücke. Die Notwendigkeit eines notariell beurkundeten Vertrags für den Kauf eines bebauten Grundstücks und die Implikationen des Abbruchs solcher Verhandlungen sind zentrale Aspekte in diesem Fall.
Das vorliegende Urteil
OLG Karlsruhe – Az.: 19 W 15/24 (Wx) – Beschluss vom 12.02.2024
1. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 23.10.2023 – 11 OH 12/22 – wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
2. Der Gegenstandswert im Beschwerdeverfahren wird festgesetzt auf 1.669,69 EUR.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 und 2 wenden sich gegen eine Notarkostenberechnung.
Beteiligten zu 1 und zu 2 führten Verhandlungen mit den Verkäufern über den Kauf eines bebauten Grundstücks. In die Verhandlungen war eine Maklerin eingebunden.
Die Maklerin beauftragte den Beteiligten zu 3 (im Folgenden: den Notar) mit der Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs. Der Notar übersandte den Vertragsparteien einen Vertragsentwurf.
Daraufhin bat die Beteiligte zu 1 in dem Notariat telefonisch am 25.7.2022 um einen Rückruf. Der Notar führte mit dem Beteiligten zu 2 ein Telefongespräch, in dem inhaltliche Fragen im Hinblick auf ein in dem Vertragsentwurf vorgesehenes gemeindliches Vorkaufsrecht besprochen wurden.
In dem Notartermin am 29.7.2022 wurde der Kaufvertrag in Anwesenheit der Verkäufer, der Maklerin und der Beteiligten zu 1 und 2 verlesen und besprochen. Bei dem Thema Besitzübergang äußerten die Beteiligten zu 1 und zu 2 zumindest den Wunsch, vorab in die Immobilie hineingelassen zu werden. Die Verkäufer waren hierzu nicht bereit. Der Notar empfahl den Vertragsparteien eine Übergabe der Kaufsache erst nach Kaufpreiszahlung. Die Beurkundung wurde danach fortgesetzt und die Verkäufer unterschrieben den Kaufvertrag. Die Beteiligten zu 1 und zu 2 lehnten die Unterschrift jedoch ab, so dass die Beurkundung abgebrochen wurde.
Der Notar stellt den Beteiligten zu 1 und zu 2 für das vorzeitig beendete Beurkundungsverfahren insgesamt 1.669,69 EUR in Rechnung. Wegen der Einzelheiten wird auf die Notarkostenberechnung vom 4.8.2022 mit der Rechnungsnummer (…) Bezug genommen.
Der Notar teilte den Beteiligten zu 1 und 2 auf Anfrage per E-Mail mit, er habe im Auftrag beider Vertragsparteien gehandelt, da beide Vertragsparteien aktiv am Beurkundungstermin teilgenommen hätten. Eine gesamtschuldnerische Kostenhaftung bedeute aber nicht, dass der Notar beide Vertragsparteien zu gleichen Teilen in Anspruch nehmen müsse. Da die Verkäuferseite bis zuletzt zum Abschluss des Kaufvertrags bereit gewesen sei und der Wunsch zum Abbruch des Beurkundungsverfahrens nur von den Beteiligten zu 1 und zu 2 ausgegangen sei, habe er entschieden, die angefallenen Gebühren bei den Beteiligten zu 1 und zu 2 zu erheben. Er vermöge nicht zu beurteilen, ob die Verkäufer hierzu Anlass gegeben hätten. In seiner Gegenwart hätten sie sich lediglich geweigert, den Beteiligten zu 1 und zu 2 vor Kaufpreiszahlung die Schlüssel zum Kaufobjekt zu überlassen. Diese Weigerung sei angesichts der damit verbundenen Risiken aus notarieller Sicht vernünftig.
In weiteren E-Mailschreiben verlangten die Beteiligten zu 1 und zu 2 von dem Notar Informationen, eine eindeutige Aufklärung und Belege für eine Auftragserteilung durch sie. Der Notar antwortete zunächst, verwies im Weiteren aber auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung.
Die Beteiligten zu 1 und zu 2 haben daraufhin den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Sie haben geltend gemacht, das Beurkundungsverfahren sei von ihnen abgebrochen worden, weil die Verkäufer und die Maklerin ihr Verhalten „urplötzlich“ geändert und „vorher getätigte Absprachen“ aufgekündigt hätten. Es sei vor diesem Hintergrund nicht hinnehmbar, dass der Notar entschieden habe, ihnen die vollständigen Kosten aufzuerlegen. Er habe auch die mehrfache Anfrage nicht beantwortet, ihnen zumindest mitzuteilen, wer und in welchem Namen der Beurkundungsauftrag erteilt worden sei. Ihnen sei vielmehr aktive Vertragsmitarbeit unterstellt worden, die für den Notar als ausreichende Annahme für einen Auftrag gelte. Es sei aber so, dass außer einer vorherigen Anfrage zur rechtlichen Situation eines eventuellen Vorkaufsrechts zu keinem Zeitpunkt Anteil an Inhalt oder Form des Kaufvertrags genommen worden sei.
Das Landgericht hat den Beteiligten zu 4 angehört.
Das Landgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1 und 2 auf eine die streitgegenständliche Kostenrechnung abändernde Entscheidung zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidung Bezug genommen.
Gegen diesen Beschluss wenden die Beteiligten zu 1 und zu 2 sich mit ihrer als Widerspruch bezeichneten Beschwerde.
Sie machen geltend, die Maklerin habe ihnen vorab die Möglichkeit eines Kurzzeitmietvertrags signalisiert. Sie hätten im Beurkundungstermin nicht darauf bestanden, dass ihnen die Immobilie sofort gehöre, sondern darauf, hineingelassen zu werden, um die Böden zu prüfen und den Garten zu versorgen. Als ihnen dies verweigert worden sei, sei ihr Bauchgefühl immer schlechter geworden und der Kaufvorgang abgebrochen worden.
Die Beteiligten zu 1 und zu 2 meinen, sie hätten mit der Vertragserstellung nichts zu tun gehabt. Die Maklerin habe sich geweigert, Änderungen aus Gesprächen mit der Stadt über das Vorkaufsrecht in den Vertrag aufzunehmen, diesen allerdings ergänzen lassen. Diese Ergänzung, die von dem ihnen zuvor übersandten Entwurf abweiche, sei ihnen nicht mitgeteilt worden. Sie seien belogen worden und man habe ihnen die Katze im Sack verkaufen wollen. Zum Glück seien sie vom Kauf der Immobilie zurückgetreten,
II.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat keinen Erfolg.
Die Beschwerde ist nach § 129 Abs. 1 GNotKG statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die abweichende Bezeichnung des Rechtsmittels als Widerspruch ist unerheblich.
Die Beschwerde ist aber nicht begründet.
Das Landgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1 und 2 auf gerichtliche Entscheidung über die streitgegenständliche Notarkostenrechnung zu Recht zurückgewiesen. Die Beteiligten zu 1 und zu 2 sind Kostenschuldner der abgerechneten Notarkosten. Ihre Inanspruchnahme ist auch nicht ermessensfehlerhaft.
Die dagegen von der Beschwerde erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.
1.
Die Beteiligten zu 1 und zu 2 sind Kostenschuldner für die streitgegenständlichen Notarkosten gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG.
a)
Nach § 29 Nr. 1 GNotKG schuldet die Notarkosten, wer den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat. Unter dem Begriff des Auftrags ist jedes an den Notar gerichtete Ansuchen zu verstehen, das auf die Vornahme einer notariellen Amtstätigkeit gerichtet ist. Es bedarf keiner ausdrücklichen Vereinbarung, der Beurkundungsauftrag kann auch durch schlüssiges Verhalten erteilt werden. Maßgeblich ist, ob das Verhalten nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für den Notar den Schluss zulässt, ihm werde ein Auftrag mit der gesetzlichen Kostenfolge erteilt; dies kann nur unter Heranziehung und Wertung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden (BGH NJW-RR 2017, 631 Rn. 6).
Ein Auftrag an den Notar kann auch anzunehmen sein, wenn bereits durch einen anderen Kostenschuldner ein Beurkundungsauftrag erteilt wurde. Die Amtstätigkeit des Notars kann insbesondere dadurch veranlasst werden, dass ein weiterer Beteiligter den Notar um Änderungen an dem Entwurf des zu beurkundenden Vertrags bittet (ebd. Rn. 7).
Insgesamt ist zu berücksichtigen, dass der Notar bei der Ausübung der Urkundstätigkeit ausschließlich als Träger eines öffentlichen Amtes handelt, dem die Rechtssuchenden nicht als Vertragspartner, sondern in einem öffentlich-rechtlichen Verhältnis als Verfahrensbeteiligte gegenübertreten (ebd. Rn. 12).
Ein Auftrag i.S.d. § 29 Nr. 1 GNotKG liegt demgegenüber nicht vor, wenn sich das Verhalten eines Beteiligten nach dem maßgeblichen objektivierten Empfängerhorizont des Notars nicht als eigenständiges Ersuchen um amtliches Tätigwerden darstellt, sondern lediglich als notwendige Mitwirkung an der Vorbereitung der Beurkundung (ebd. Rn. 11). Deshalb liegt kein Auftrag an den Notar i.S.d. § 29 Nr. 1 GNotKG in der bloßen Entgegennahme eines von anderer Seite beauftragten und von dem Notar gefertigten Vertragsentwurfs, in der schlichten Bestätigung eines von der Gegenseite vorgeschlagenen und durch den Notar mitgeteilten Beurkundungstermins oder in der Bitte um eine Terminverlegung (ebd. Rn. 10 f.).
b)
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze haben die Beteiligten zu 1 und zu 2 dem Notar einen Auftrag i.S.d. § 29 Nr. 1 GNotKG erteilt.
Es kann vorliegend dahinstehen, ob die Maklerin (auch) im Auftrag der Beteiligten zu 1 und 2 den Notar um die Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs und einen Beurkundungstermin gebeten hat (und dadurch ein Auftrag (auch) der Beteiligten zu 1 und zu 2 nach § 29 Nr. 1 GNotKG vorliegt). Es kann auch dahinstehen, ob die Maklerin als vollmachtlose Vertreterin gehandelt hätte und die Beteiligten zu 1 und 2 den Auftrag der Maklerin nachträglich genehmigt hätten (vgl, OLG Düsseldorf JurBüro 2017, 32, zitiert nach juris LS 3, Rn. 5; JurBüro 2017, 319, zitiert nach juris LS 3, Rn. 4). Denn jedenfalls haben die Beteiligten zu 1 und 2 einen Auftrag i.S.d. § 29 Nr. 1 GNotKG im streitgegenständlichen Beurkundungsverfahren erteilt, als sie eine telefonische Besprechung vor dem Beurkundungstermin erbaten und darüber hinaus in dem Beurkundungstermin für sie derart bedeutsame Änderungswünsche äußerten, dass sie das Beurkundungsverfahren abbrachen, als die Verkäufer diese ablehnten.
aa)
Entgegen der Ansicht des Landgerichts liegt ein Auftrag der Beteiligten zu 1 und zu 2 nach § 29 Nr. 1 GNotKG bereits vor, weil die Beteiligten zu 1 und zu 2 eine telefonische Besprechung durch den Notar erbaten und diese auch durchgeführt wurde.
Die Durchführung einer telefonischen Besprechung von rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit dem von dem Notar gefertigten Vertragsentwurf ergibt sich dabei sowohl aus den Angaben der Beteiligten zu 1 und 2 als auch aus den Angaben des Notars. Die Beteiligten zu 1 und 2 haben dies in ihrer Antragsschrift als Anfrage bezüglich der rechtlichen Situation eines eventuellen Vorkaufsrechts bezeichnet. Der Notar hat dies als Besprechung über inhaltliche Fragen zum Vertragsentwurf im Hinblick auf das gemeindliche Vorkaufsrecht bezeichnet. Findet auf Bitte von Verfahrensbeteiligten eine telefonische Besprechung mit dem Notar über inhaltliche Fragen im Zusammenhang mit einem von dem Notar gefertigten Vertragsentwurf statt, geht das deutlich über die bloße Mitwirkung an der Vorbereitung einer von einem weiteren Verfahrensbeteiligten beauftragten Beurkundung hinaus. Die Bitte und Durchführung einer telefonischen Besprechung über inhaltliche Fragen zu einem bereits gefertigten Vertragsentwurf kann nach dem maßgeblichen objektivierten Empfängerhorizont des Notars nur als eigenständiges Ersuchen um amtliches Tätigwerden verstanden werden.
Soweit die Beteiligten zu 1 und 2 von dem Notar vor Einleitung des gerichtlichen Verfahrens einen weiteren Beleg oder eine weitere Aufklärung verlangt haben, besteht dafür keine Grundlage.
bb)
Unabhängig davon ergibt sich ein Auftrag der Beteiligten zu 1 und 2 nach § 29 Nr. 1 GNotKG aber auch durch inhaltliche Änderungswünsche an dem Vertragsentwurf im Beurkundungstermin.
Nach dem eigenen Vorbringen der Beteiligten zu 1 und 2 haben sie im Beurkundungstermin Änderungswünsche an dem von Notar erstellten Vertragsentwurf geäußert und das Beurkundungsverfahren abgebrochen, als die Verkäufer dazu nicht bereit waren.
Dabei ist nicht entscheidungserheblich, ob die Änderungswünsche der Beteiligten zu 1 und 2 einer vorherigen, nicht im Vertragsentwurf enthaltenen Absprache zwischen den Kaufvertragsparteien, einer Absprache mit der Maklerin oder einem sonstigen Wunsch der Beteiligten zu 1 und 2 entsprach. Es handelt sich um einen inhaltlichen Änderungswunsch der Beteiligten zu 1 und 2 an dem Vertragsentwurf, weil nach § 311b Abs. 1 BGB sämtliche Vereinbarungen formbedürftig sind, die auch nur eine Partei zum Vertragsinhalt machen will (vgl. Grüneberg-Grüneberg, BGB, 83. Aufl., § 311b Rn. 25 m.w.N.). Die von den Beteiligten zu 1 und 2 gewünschte Änderung war offensichtlich für sie derart entscheidend, dass sie nach der Ablehnung durch die Verkäufer zum Abbruch des Beurkundungsverfahrens führten.
Es ist insoweit auch nicht entscheidungserheblich, wie umfangreich die Beteiligten zu 1 und 2 eine von dem Vertragsentwurf abweichende vorgezogene Besitzeinräumung im Beurkundungstermin von den Verkäufern verlangt haben. Denn ein Änderungswunsch der Beteiligten zu 1 und 2 ist nicht von dem von ihnen gewünschten Umfang der vorzeitigen Besitzeinräumung abhängig. Ein Änderungswunsch an dem Vertragsentwurf im Beurkundungstermin würde insbesondere auch vorliegen, wenn sie – wie in der Beschwerdeschrift behauptet – darauf bestanden hätten, in die Immobilie hineingelassen zu werden, um die Boden zu prüfen und den Garten zu versorgen. Denn eine derartige Vereinbarung sah der Vertragsentwurf nicht vor.
Jedenfalls haben die Beteiligten zu 1 und 2 mit dem Verlangen, vorzeitig in die Immobilie hineingelassen zu werden, einen inhaltlichen Änderungswunsch an dem Kaufvertragsentwurf geäußert, der nach dem maßgeblichen objektivierten Empfängerhorizont des Notars nur als eigenständiges Ersuchen um amtliches Tätigwerden verstanden werden konnte, weil er eine rechtliche Prüfung des Änderungswunsches durch den Notar und damit ein amtliches Tätigwerden erfordert. Der Umstand, dass die Verkäufer den Änderungswunsch der Beteiligten zu 1 und 2 ablehnten und der Notar nach eigenen Angaben die in der Beurkundungspraxis übliche Kaufvertragsabwicklung mit Übergabe des Kaufobjekts nach Kaufpreiszahlung empfahl, also die Fortsetzung des Beurkundungsverfahrens mit dem unveränderten Vertragsentwurf, steht dem nicht entgegen. Denn die Empfehlung des Notars ist das Ergebnis seiner amtlichen Tätigkeit.
2.
Die Inanspruchnahme der Beteiligten zu 1 und 2 für die gesamten Kosten des abgebrochenen Beurkundungsverfahrens durch den Notar ist nicht ermessensfehlerhaft.
Der Notar ist davon ausgegangen, dass die Beteiligten zu 1 und 2 neben den Verkäufern als Kostenschuldner nach § 32 Abs. 1 GNotKG als Gesamtschuldner haften. Der Notar kann daher grundsätzlich sämtlichen Kostenschuldner nach § 421 S. 1 BGB nach seinem Belieben in Anspruch nehmen. Der Notar als Hoheitsträger ist aber an die allgemeinen Grundsätze der Ermessensausübung im öffentlichen Recht gebunden. Er hat die Ermächtigung zur Auswahl unter mehreren Kostenschuldnern entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten (vgl. § 40 VwVfG). Das bedeutet, er darf sich nicht von sachfremden Erwägungen leiten lassen (Bormann in Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 4. Aufl., § 32 Rn. 9). Nicht sachfremd ist insbesondere die vorrangige Inanspruchnahme des Kostenschuldners, der die vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahrens ausgelöst hat (Diehn in BeckOK Kostenrecht, 44. Edition, § 32 GNotKG Rn. 20). Die Ermessensausübung des Notars ist darüber hinaus im gerichtlichen Verfahren nach §§ 127 ff. GNotKG nur auf Ermessenfehler überprüfbar (Bormann aaO Rn. 9; Diehn aaO Rn. 21).
Danach ist ein Ermessensfehler des Notars nicht ersichtlich. Er hat seine Entscheidung damit begründet, dass das Beurkundungsverfahren nach Verlesung des Vertragsentwurfs und Unterschrift der Verkäufer nur auf Wunsch der Beteiligten zu 1 und 2 abgebrochen wurde.
Ein Anlass zum Abbruch der Beurkundungsverhandlung durch die Verkäufer ist im vorliegenden Verfahren nicht feststellbar. Der Notar hat die Beteiligten zu 1 und 2 bereits vor dem gerichtlichen Verfahren darauf hingewiesen, dass er nicht beurteilen könne, ob die Verkäufer durch ihr Verhalten Anlass zum Abbruch des Beurkundungsverfahrens gegeben hätten. In seiner Gegenwart hätten sie sich lediglich geweigert, den Beteiligten zu 1 und 2 vor Kaufpreiszahlung die Schlüssel zum Objekt zu überlassen. Diese Weigerung sei angesichts der damit verbundenen Risiken aus notarieller Sicht vernünftig. Das Vorbringen der Beteiligten zu 1 und 2 enthält keinen konkreten Vortrag, der eine abweichende Beurteilung rechtfertigen könnte.
3.
Ein Grund für eine Nichterhebung der Kosten gemäß § 21 Abs. 1 GNotKG aufgrund einer unrichtigen Sachbehandlung durch den Notar besteht nicht.
Der Senat braucht nicht weiter aufklären, ob das Vorbringen der Beteiligten zu 1 und 2 zutrifft, der Vertragsentwurf sei vor dem Beurkundungstermin von dem Notar auf Veranlassung der Maklerin um eine Kostenregelung im Zusammenhang mit dem in dem Vertrag in Bezug genommenen Vorkaufsrecht ergänzt worden. Denn es genügt nicht, um eine entscheidungserhebliche unrichtige Sachbehandlung durch den Notar zu begründen.
Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass der Abbruch des Beurkundungsverfahrens im Zusammenhang mit dieser Ergänzung stehen könnte.
Im Gegenteil: Dem Vorbringen der Beteiligten zu 1 und 2 lässt sich entnehmen, dass sie das Beurkundungsverfahren abbrachen, weil die Verkäufer ihrem Wunsch nicht entsprochen haben, vor Kaufvertragszahlung in die Immobilie hineingelassen zu werden. Darauf dürfte sich auch das Vorbringen der Beteiligten zu 1 und 2 aus ihrer Antragsschrift beziehen, sie hätten das Beurkundungsverfahren abgebrochen, weil die Verkäufer sich „unfassbar unkooperativ und undurchsichtig“ verhalten und eine vorherige Absprache „aufgekündigt“ hätten.
4.
Die Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren folgt aus § 130 Abs. 3 GNotKG i.V.m. § 84 FamFG.
