Ein Immobiliengeschäft ist zwar per se ein Kaufgeschäft, welches als Rechtsgeschäft zwischen einer Verkäuferpartei und einer Käuferpartei in Verbindung mit einem Notar abgewickelt wird, allerdings unterscheidet sich dieses Kaufgeschäft doch im Detail merklich von anderweitigen herkömmlichen Kaufgeschäften. Dies äußert sich beispielsweise auch bei dem Eigentumsübergang und den Zahlungsmodalitäten, welche im Vergleich zu dem Kauf eines anderen Gegenstandes durchaus als schwergängig zu bezeichnen sind. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass es sich bei einem Immobiliengeschäft um ein Rechtsgeschäft mit einem immens hohen Kaufwert handelt. Überdies muss auch das Grundbuchamt sowie das Finanzamt in das Rechtsgeschäft involviert werden, sodass der Kauf mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag mitnichten schon als abgeschlossen gilt. Damit jedoch die Zeitspanne zwischen der Vertragsunterschrift und dem Kaufabschluss für den Käufer so sicher wie nur irgend möglich gestaltet wird, sieht der Gesetzgeber die Auflassungsvormerkung vor. Nicht jedem Menschen, der sich mit dem Gedanken eines Hausverkaufs oder eines Immobilienerwerbs beschäftigt, ist jedoch der Begriff Auflassungsvormerkung sowie die genauen Rahmenhintergründe zu der Auflassungsvormerkung bekannt.
Um was genau handelt es sich bei der Auflassungsvormerkung eigentlich?
Wenn sich der Verkäufer und der Käufer im Hinblick auf das Immobilienrechtsgeschäft einig geworden sind kann es durchaus noch ein wenig dauern, bis der formelle Kaufabschluss erreicht wird. Die Problematik dabei ist, dass bei einem Immobilienkaufgeschäft der Käufer erst mit dem Zeitpunkt rechtlicher Eigentümer der Immobilie wird, wenn die sogenannte Eigentumsübertragung in dem Grundbuch einen Eintrag erhalten hat. Durch die Auflassungsvormerkung wird für den Käufer eine Sicherheit geschaffen, da sie rechtlich betrachtet als Erwerbszusicherung gilt. Diese Erwerbszusicherung bezieht sich dabei auf die Konditionen, die beide Parteien in dem Immobilienkaufvertrag festgelegt haben und welche durch den Notar beurkundet wurden.
Vereinfacht ausgedrückt kann gesagt werden, dass die Auflassungsvormerkung dem Käufer den Eigentumsübergang zusichert. Dies ist dann als rechtlicher Anspruch des Käufers zu werten.
Die Auflassungsvormerkung hat auch eine präventive Wirkung, denn durch sie kann ein Verkäufer eine bereits veräußerte Immobilie nicht noch ein zweites Mal an eine andere Partei veräußern. Auch eine Hypothek auf die Immobilie kann seitens des Verkäufers nach der erfolgten Auflassungsvormerkung nicht mehr aufgenommen werden. Überdies hat der Käufer durch die Auflassungsvormerkung auch das ausdrückliche Recht, den vereinbarten Immobilienkaufpreis erst nach der erfolgreichen Eigentumsübertragung an den Verkäufer zu entrichten.
Das Prinzip der Auflassungsvormerkung geht zurück bis in die Zeit des Mittelalters. Seine erstmalige Erwähnung fand dieses Wort in leicht abgeleiteter Form im Jahr 1270, als durch den Begriff „uplaten“ die seinerseits übliche Sitte der Gebäudeübergabe bezeichnet wurde. Sprichwörtlich hielt der Verkäufer dem Käufer und neuem Eigentümer die Tür „auf“, damit der Übergabevorgang vollzogen werden konnte.
Die Rechte eines Käufers, die mit der Auflassungsvormerkung einhergehen
Die Auflassungsvormerkung ist im Endeffekt eine Erklärung, welche der Verkäufer dem Käufer zugesteht. Mit dieser Erklärung gehen letztlich auch gewisse Rechte und Pflichten eines Käufers sowie auch Verkäufers einher.
Die Rechte und Pflichten im Überblick
- die Verkäuferpartei hat kein Recht mehr auf einen Rücktritt von dem Kaufgeschäft
- die Verkäuferpartei darf das veräußerte Grundstück nicht mehr mit einer Hypothek belasten
- durch die Auflassungsvormerkung wird etwaigen Gläubigern der Zugriff auf das Grundstück bzw. die Immobilie verwehrt
- die Verkäuferpartei darf die Immobilie bzw. das Grundstück auch bei einem besseren Angebot nicht mehr veräußern
- eine etwaige Insolvenz der Verkäuferpartei hat nicht automatisch die Rückabwicklung von dem Kaufgeschäft und damit der Eigentumsübertragung zur Folge
Die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung
Seine rechtliche Grundlage findet die Auflassungsvormerkung ursprünglich prinzipiell in dem § 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gem. § 883 BGB werden die Rechte von einem Eigentümer bzw. Schuldner, die bis zu dem Zeitpunkt der Auflassungsvormerkung bestanden, mit der erfolgreich aufgesetzten Auflassungsvormerkung automatisch rechtlich unwirksam. Juristen sprechen diesbezüglich jedoch von der sogenannten relativen Unwirksamkeit. Die reine Auflassungsvormerkung an sich wird jedoch in den §§ 873 sowie 925 BGB genau geregelt. Diese Paragrafen sprechen im Zusammenhang mit der Auflassungsvormerkung von einer sogenannten dinglichen Einigung, die zwischen dem Eigentümer / Verkäufer der Immobilie und dem Käufer / neuen Eigentümer getroffen wird.
Die Grundvoraussetzung für eine Auflassungsvormerkung
Damit eine entsprechende Vormerkung auch tatsächlich in das Grundbuch eingetragen werden kann ist es gem. § 13 Grundbuchordnung (GBO) zwingend erforderlich, dass ein Antrag gestellt wird. Dieser Antrag muss in schriftlicher Form an das regional zuständige Grundbuchamt gerichtet werden.
Grundsätzlich kann sowohl der Käufer einer Immobilie als auch der Verkäufer von einer Immobilie einen entsprechenden Antrag auf eine Auflassungsvormerkung an das zuständige Grundbuchamt richten. In der gängigen Praxis jedoch wird diese Aufgabe von dem Notar übernommen, welcher mit der Abwicklung des Rechtsgeschäfts beauftragt wurde.
Welche Kosten gehen mit einer Auflassungsvormerkung einher?
Natürlich darf in diesem Zusammenhang nicht verschwiegen werden, dass eine Auflassungsvormerkung weitergehende Kosten verursacht. Gerade bei einem Immobiliengeschäft sind die Nebenkosten, die zusätzlich zu dem Immobilienkaufpreis noch entrichtet werden müssen, nicht gerade als gering einzustufen. Die Notargebühren sowie die Gebühren für den Eigentumsübertrag sind hierbei nur zwei Beispiele von vielen weiteren. Die gute Nachricht jedoch lautet, dass die Gebühren für die Auflassungsvormerkung überaus transparent sind und sich zudem auch sehr simpel ausrechnen lassen. Die Höhe der Kosten für eine Auflassungsvormerkung ist eng gekoppelt an den Kosten des Gesamtkaufobjekts. Dem reinen Grundsatz nach beträgt der Kostenfaktor 50 Prozent von derjenigen Gebühr, welche im späteren Verlauf des Rechtsgeschäfts für die Eintragung in das Grundbuch entrichtet werden muss. Die Gebühr für die Eintragung in das Grundbuch beträgt rund 0,5 Prozent von dem Kaufpreis, der zwischen dem Verkäufer und dem Käufer in dem Kaufvertrag vereinbart wurde.
Es darf an dieser Stelle nicht verschwiegen werden, dass es sich bei diesen Werten lediglich um Schätzwerte handelt. Um eine genaue Kostenkalkulation für die Auflassungsvormerkung vornehmen zu können müssen etwaig auch anderweitige Faktoren berücksichtigt werden. Als Beispiel für eines dieser Faktoren wäre die Höhe von der Grundschuld, welche in das Grundbuch eingetragen werden muss, zu nennen. Überdies erheben einige Gerichte auch Kosten dafür, dass eine bisherig bestehende Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch gelöscht werden muss. Problematisch ist in diesem Zusammenhang jedoch der Umstand, dass der Gesetzgeber diesbezüglich keinerlei Gebührentatbestände kennt.
Auch wenn der Gesetzgeber keinerlei Gebührentatbestände für die Löschung einer Auflassungsvormerkung kennt müssen diese Kosten von der Käuferpartei als ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten mit einkalkuliert werden.
Welche Laufzeit hat eine Auflassungsvormerkung?
Die Durchschnittslaufzeit von einer Auflassungsvormerkung beträgt für gewöhnlich rund 4 – 8 Wochen. Diese Dauer ist jedoch davon abhängig zu machen, in welcher Geschwindigkeit die Verkäuferpartei die etwaig vorhandenen Grundstücksbelastungen tilgt und sie aus dem Grundbuch entfernen lässt. Zudem muss auch die Finanzierung des Käufers bei der Durchschnittslaufzeit der Auflassungsvormerkung berücksichtigt werden. Handelt es sich um eine valide Finanzierung, die eine schnelle Auflassung sowie einen schnellen Eigentumswechsel ermöglichen würde, so ist die Auflassungsvormerkung von geringerer Laufzeit.
Eine Auflassungsvormerkung kann lediglich dann gelöscht werden, wenn sämtliche vereinbarten Grundbedingungen des Immobilienkaufvertrages als erfüllt anzusehen sind. Kann ein neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, so erfolgt die Löschung der Auflassungsvormerkung und das Immobilienkaufgeschäft gilt als abgeschlossen. In diesem Fall ist die Vormerkung auch nicht mehr zwingend erforderlich.
Wenn die Auflassungsvormerkung vor der Erfüllung sämtlicher vertraglich vereinbarter Bedingungen gelöscht werden soll ist dies nur dann möglich, wenn der Käufer dieser Löschung zustimmt. In der gängigen Praxis wäre diese Vorgehensweise lediglich dann denkbar, wenn der Käufer aufgrund einer geplatzten Finanzierung den Kaufvertrag nicht mehr erfüllen kann. In diesem Fall hätte der Käufer jedoch die Kosten für die Löschung der Auflassungsvormerkung zu tragen, da das Rechtsgeschäft aufgrund seines Verschuldens nicht zustande kommt. Eine derartige Situation kommt jedoch in der gängigen Praxis überaus selten vor, da der Notartermin in den meisten Fällen lediglich unter dem Vorbehalt der Finanzierungszusage von der kreditgebenden Bank vereinbart wird. Es hat durchaus seinen Grund, warum ein Immobilienkaufgeschäft gesetzlich zwingend von einem Notar abgewickelt werden muss. Der Notar würde den Antrag auf eine Auflassungsvormerkung nicht an das zuständige Grundbuchamt richten, wenn es im Hinblick auf die Kaufpreisfinanzierung bei der Käuferpartei Probleme gibt. Dennoch ist auch ein Notar nicht in der Lage, in die Zukunft zu sehen. Dementsprechend ist es so, dass diese Situation auch nicht gänzlich als ausgeschlossen angesehen werden kann.
