OLG Dresden – Az.: 5 U 645/16 – Urteil vom 27.01.2017
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Chemnitz, 1. Zivilkammer, vom 06.04.2016 (1 O 154/15) abgeändert.
1. Die Beklagten zu 1) bis 9) werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Gebäude- und Grundstücksflächen L… Straße 1, xxxxx H…, und F… Straße 2, xxxxx H…, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagte zu 9) wird verurteilt, den im Erdgeschoss F… Straße 2, xxxxxx H… gelegenen Friseursalon zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
III. Von den Kosten des Rechtsstreites beider Instanzen tragen der Kläger 18 %, die Beklagten zu 1) bis 9) als Gesamtschuldner 72 % und die Beklagten zu 1), 4) und 7) als Gesamtschuldner 10 %.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten zu 1) bis 9) können die Zwangsvollstreckung aus Ziffer I. 1. und 2. des Tenors (Räumung und Herausgabe) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000,00 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Kläger und die Beklagten können jeweils die Zwangsvollstreckung aus der Kostenentscheidung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss:
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 58.860,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Der Kläger ist Eigentümer der bebauten Grundstücke L… Straße 1 und F… Straße 2 in H…, auf denen das Restaurant und Hotel „F… Hof“ von der Beklagten zu 1), einer Kommanditgesellschaft, betrieben wird. Er nimmt die Beklagten zu 1) bis 9) auf Räumung und Herausgabe der Grundstücke und die Beklagte zu 9) auf Räumung des von ihr im Erdgeschoss auf dem Grundstück F… Straße 2 in H… betriebenen Friseursalons in Anspruch und verlangt von der Beklagten zu 1) und ihren Komplementären, den Beklagten zu 4) und zu 7), rückständige Pacht.
Das Restaurant und Hotel „F… Hof“ wurde seit langem von den Familien H./F. betrieben. Im Jahre 2001 stand das Grundstück L… Straße 1 in H… im Eigentum der Beklagten zu 5), während Eigentümer des Grundstückes F… Straße 2 in H… die miteinander verheirateten Beklagten zu 2) und zu 4) waren. Den Gaststätten- und Hotelbetrieb führte seit dem Jahre 2000 der Beklagte zu 4) als Einzelkaufmann. Der Kläger war der Steuerberater der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5). Seit dem Jahre 1997 geriet der Geschäftsbetrieb des Restaurants und Hotels in wirtschaftliche Schwierigkeiten, die im Frühjahr 2001 in der Anordnung der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung für beide Grundstücke durch das Amtsgericht Leipzig auf Betreiben der größten Grundpfandgläubigerin, der Sparkasse D., mündeten.
Zwischen dem Kläger, dem Beklagten zu 4) und der Sparkasse D. wurde eine Sanierungslösung dahingehend besprochen, dass der Kläger zur Abwendung bzw. Verkürzung drohender Insolvenzverfahren die Grundstücke erwirbt und die Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) die Möglichkeit erhalten, die Grundstücke nach dem Ablauf einer Sanierungsfrist von mehreren Jahren wieder zurückzuerwerben (vgl. Schreiben des Klägers vom 28.03. und 12.12.2001, Anlage B 1, B 7). Einzelheiten dieser Übereinkunft sind zwischen den Parteien strittig, insbesondere die Frage, ob der Kläger die Verpflichtung zur Rückübertragung des Eigentums nach Ablauf der Sanierungsfrist an die Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) übernommen hat.
Am 18.12.2001 schlossen der Kläger als Käufer und die Beklagten zu 2) und zu 4) sowie die Beklagte zu 5) als Verkäufer vor dem Notar T. R. in G. einen Kaufvertrag (Anlage B 8) über die beiden streitgegenständlichen Grundstücke zu einem Kaufpreis von 800.000,00 DM. Im notariellen Kaufvertrag wurde zugunsten der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt und der Kläger verpflichtete sich, einen auf 10 Jahre befristeten Pachtvertrag mit über die Jahre ansteigender Pacht bis zu einem monatlichen Betrag von 8.000,00 DM mit dem Beklagten zu 4) abzuschließen. Im Rahmen einer parallelen Vergleichsvereinbarung mit der Sparkasse D. verpflichteten sich die Beklagten zu 2) – 6) zusätzlich, weitere 150.000,00 DM an die Sparkasse in 150 monatlichen Raten zu zahlen.
Der Kläger und der Beklagte zu 4) schlossen einen auf den 30.12.2001 datierten schriftlichen Pachtvertrag (Anlage K 1), welcher der Vereinbarung aus dem Grundstückskaufvertrag entspricht, allerdings mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Zwischen den Parteien ist strittig, ob dieser Vertrag erst im Januar 2007 erstellt und rückdatiert wurde. Am 15.11.2007 schlossen der Kläger und der Beklagte zu 4) den Nachtrag I zum Pachtvertrag vom 30.12.2001 (Anlage B 17), wonach die Pacht für den Zeitraum vom 01.01.2008 bis zum 31.12.2012 auf monatlich 2.020,00 EUR herabgesetzt wurde.
Im Jahre 2007 wurde die Beklagte zu 1) gegründet, welche den Hotel- und Gaststättenbetrieb vom Beklagten zu 4) übernehmen sollte, für den ein Insolvenzverfahren anstand. Mit Vereinbarung vom 15.09.2008 zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 4) (Anlage K 2) trat die Beklagte zu 1) anstelle des Beklagten zu 4) als Pächter in den Pachtvertrag vom 30.12.2001 ein. Zugleich wurde zusätzlich zur monatlichen Pacht von 2.020,00 EUR ein monatliches Bindungsentgelt in Höhe von 1.500,00 EUR vereinbart, welches die Anzahlung auf den voraussichtlichen Erwerb der Grundstücke zum 31.12.2012 sein sollte, mit der Folge, dass dieser Zahlungsbetrag auf den künftigen Kaufpreis zu verrechnen sei. Weiterhin wurde in § 4 der Vereinbarung vom 15.09.2008 vereinbart, es stehe im ausdrücklichen Belieben des Klägers, ob und wann die Immobilie zu welchem Kaufpreis veräußert werde und ob das Bindungsentgelt im Rahmen der Veräußerung der Immobilie angerechnet werde, was bedeute, dass die vorstehende Vereinbarung eine Absichtserklärung des Verpächters sei, welche keinerlei notarielle Beurkundung erfordere. Wegen des genauen Wortlautes der Vereinbarung wird auf die Anlage K 2 und auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Im Juni 2012 unterbreitete der Kläger der Beklagten zu 1) ein notarielles Angebot zum Rückkauf mit Wirkung frühestens ab Januar 2013 der beiden streitgegenständlichen Grundstücke zu einem Kaufpreis von 440.000,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer, auf den das von der Beklagten zu 1) seit Januar 2008 gezahlte und bis Dezember 2012 zu zahlende Bindungsentgelt in Höhe von insgesamt 90.000,00 EUR angerechnet werden sollte (Anlage B 21). Das mit einer Angebotsbindung bis zum 31.12.2015 verbundene Angebot nahm die Beklagte zu 1) nicht an. Ab Januar 2013 zahlte die Beklagte zu 1) keine Pacht mehr an den Kläger. Der Kläger kündigte mit Schreiben vom 13.05.2014 den Pachtvertrag mit der Beklagten zu 1) wegen Zahlungsverzuges außerordentlich zum 30.06.2014 und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Vertragsverhältnisses. Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 28.04.2015 (Anlage K 8) erklärte der Kläger erneut die fristlose Kündigung des Pachtvertrages sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.12.2015.
Die Beklagten zu 2) bis 8) wohnen auf den streitgegenständlichen Grundstücken, während die Beklagte zu 9) auf der Grundlage eines Untermietvertrages mit der Beklagten zu 1) einen Friseursalon im Gebäude F… Straße 2 in H… betreibt.
Der Kläger hat vorgetragen, er habe als Eigentümer und wegen des durch die Kündigungen beendeten Pachtvertrages mit der Beklagten zu 1) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Grundstücke gegen die Beklagten zu 1) bis 9) und auf Herausgabe der für den Friseursalon genutzten Räume gegen die Beklagte zu 9). Sollte die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht wirksam sein, greife die ordentliche Kündigung spätestens zum 31.12.2015, weil der Vereinbarung vom 15.09.2008 wegen des Fehlens der Unterschrift der Beklagten zu 1) die gesetzliche Schriftform fehle. Ferner könne der Kläger von der Beklagten zu 1) und ihren Komplementären, den Beklagten zu 4) und zu 7) die Zahlung der ausstehenden Pacht für die Monate Januar, Februar und März 2013 in Höhe von insgesamt 10.560,00 EUR verlangen. In Bezug auf die von den Beklagten hilfsweise geltend gemachten Gegenforderungen hat er die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Beklagten haben vorgetragen, zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) sei mündlich ein Treuhandvertrag mit dem Inhalt abgeschlossen worden, dass der Kläger die Grundstücke von ihnen erwerbe und diese nach einigen Jahren und dem Abschluss der finanziellen Sanierung der Familie H./F. wieder zurückübertrage. Die laufenden Aufwendungen des Klägers für die Finanzierung des Kaufpreises seien vereinbarungsgemäß durch die regelmäßigen Zahlungen von Seiten der Beklagten abgedeckt worden. Nach dem Ablauf von 10 bis 12 Jahren habe dann die Rückübertragung der Grundstücke durch den Kläger erfolgen sollen, wobei die Aufwendungen des Klägers und ein ihm gebührendes „Honorar“ durch eine Schlusszahlung abgedeckt werden sollten. Diese Vereinbarung sei nach außen dadurch umgesetzt worden, dass der Kläger mit einer eigenen Finanzierung des Kaufpreises die Grundstücke erwarb und von Seiten der Beklagten über die als „Pacht“ deklarierten Zahlungen der laufende Finanzierungsaufwand des Klägers abgedeckt wurde. Zudem habe der Kläger im November 2001 eine Bar-Vorabzahlung in Höhe von 150.000,00 DM zur Absicherung des Risikos des treuhänderischen Erwerbes erhalten. Der Unterschied zwischen einer Rückkaufverpflichtung und dem im notariellen Vertrag vom 18.12.2001 beurkundeten Vorkaufsrecht sei den Beklagten nicht bekannt gewesen. Aus der Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) ergebe sich ein Recht zum Besitz für die Beklagten, welches sie dem klägerischen Herausgabeverlangen entgegensetzen könnten.
Ein Anspruch auf Zahlung von Pacht für die Monate Januar bis März 2013 bestehe nicht, weil trotz der anderweitigen Bezeichnung zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) ein Pachtvertrag nicht zustande gekommen sei, sondern nur das dargelegte Treuhandverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5).
Gegen den Zahlungsantrag haben die Beklagten Hilfsaufrechnung erklärt wegen einer Überzahlung in Höhe von 306.809,35 EUR, welche sich ergebe, wenn man die tatsächlichen Zahlungen des Beklagten zu 4) und der Beklagten zu 1) von Januar 2002 bis Dezember 2012 in Höhe von insgesamt 526.809,35 EUR (Aufstellung Anlage B 22) der angemessenen Pacht im selben Zeitraum von maximal 222.000,00 EUR (Klageerwiderung vom 12.03.2015, S. 32, 33, Bl. 46 f. dA.) gegenüberstelle. Höchst hilfsweise haben die Beklagten Aufrechnung erklärt mit einem Anspruch auf Rückzahlung der auf die Grundstücke erbrachten Aufwendungen in Höhe von insgesamt 375.603,82 EUR. Wegen der Zusammensetzung dieser Aufwendungen wird auf die Aufstellung auf Seite 34 der Klageerwiderung vom 12.03.2015 (Bl. 48 dA.) Bezug genommen.
Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 09.09.2015 durch die uneidliche Vernehmung des Zeugen U. K., des ehemaligen Rechtsanwaltes des Beklagten zu 4) und der Beklagten zu 1). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 02.03.2016 Bezug genommen.
Mit dem Urteil vom 06.04.2016 hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der vom Kläger geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der beiden Grundstücke bestehe nicht, weil zwischen den Parteien eine Treuhandabrede dahingehend zustande gekommen sei, dass der Kläger das Eigentum an den beiden Grundstücken erwerben und halten sollte, bis dieses nach Abzahlung der Darlehensschulden, die der Kläger übernommen hatte, und einer gewissen „Honorierung“ des Klägers wieder auf die Beklagten zurückübertragen werden konnte. Diese Treuhandabrede könne dem Herausgabeanspruch entgegengehalten werden, weil der Kläger seinerseits gemäß § 667 BGB verpflichtet sei, den Beklagten die Grundstücke wieder zu übertragen. Dem Kläger stünde auch kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Pacht für die Monate Januar bis März 2013 zu, weil infolge der Treuhandabrede ein Pachtverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) nicht begründet worden sei. Zudem habe der Kläger den aus dem Treuhandverhältnis an ihn im Rahmen der Schlusszahlung zu entrichtenden Betrag bisher weder dargelegt noch die an ihn zu leistende Vergütung festgelegt, so dass das Gericht nicht feststellen könne, ob dem Kläger noch eine weitere Forderung in Höhe von 10.560,00 EUR zustehe.
Gegen das ihm am 08.04.2016 zugestellte Urteil hat der Kläger am 03.05.2016 Berufung eingelegt und diese – nach entsprechender Fristverlängerung – am 06.07.2016 begründet. Er trägt vor, das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass ein Pachtverhältnis zwischen den Parteien nicht begründet worden sei, sondern vielmehr ein Treuhandverhältnis, welches den Kläger verpflichte, die streitgegenständlichen Grundstücke den Beklagten zu übertragen. Aufgrund des zugrunde liegenden Sachverhaltes sei diese rechtliche Einordnung nicht haltbar und rechtsfehlerhaft, was bezüglich der Beklagten zu 1), 3), 6), 7), 8) und 9) schon daraus folge, dass diese an den Verhandlungen, die zum Abschluss des Kaufvertrages vom 18.12.2001 geführt hätten, weder beteiligt gewesen seien noch diesen im Kaufvertrag irgendwelche rechtlichen Positionen eingeräumt worden seien. Auch durch die übrigen Beklagten sei nicht vorgetragen worden, zu welchem Zeitpunkt und mit welchem konkreten Inhalt die Treuhandvereinbarung zwischen welchen Personen abgeschlossen worden sei. Der Annahme einer Treuhandvereinbarung, welche den Kläger verpflichte, einem oder mehreren Beklagten das Eigentum an den streitgegenständlichen Grundstücken zu übertragen und bis dahin die Nutzung und Fortführung des Hotelbetriebes zu ermöglichen, stehe der Wortlaut sowohl des notariellen Kaufvertrages vom 18.12.2001 als auch des Pachtvertrages von Dezember 2001 mit dem Nachtrag vom November 2007 und der Vereinbarung vom September 2008 entgegen. Es könne nicht angenommen werden, dass der Kläger das Risiko der Finanzierung des Grundstückes übernommen hätte, wenn eine Treuhandvereinbarung mit unklaren Regelungen zu den Modalitäten des Rückerwerbes bestanden hätte. Eine Treuhandvereinbarung wäre auch nicht im Interesse der Beklagten zu 2), 4) und 5) gewesen, weil diese im Rahmen eines Insolvenzverfahrens wie auch im Rahmen einer Zwangsvollstreckung ihre Vermögensverhältnisse offen legen müssten, wobei sie hätten offenbaren müssen, dass ihnen ein Rückübertragungsanspruch aus einer Treuhandvereinbarung zustehe. Die vom Beklagten zu 4) am 28.04.2010 vor dem Gerichtsvollzieher Ki… beim Amtsgericht Döbeln abgegebene Vermögensauskunft enthalte bezeichnenderweise keine Angaben zu einem etwaigen Anspruch gegen den Kläger aus einem bestehenden Treuhandverhältnis. Die Annahme einer Treuhandvereinbarung könne auch nicht auf die Aussagen des Zeugen K. gestützt werden, weil dieser keinerlei Angaben zum Abschluss und zu dem Inhalt der Treuhandvereinbarung habe machen können. Im Übrigen sei der Bestand des abgeschlossenen Pachtverhältnisses mit der Beklagten zu 1) unabhängig davon, ob daneben eine Treuhandvereinbarung mit den Beklagten zu 2), 4) und 5) bestehe.
Der Kläger beantragt, das Endurteil des Landgerichts Chemnitz vom 06.04.2016, Az. 1 O 154/15, abzuändern und die Beklagten Ziffer 1) bis 9) als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Gebäude- und Grundstücksflächen L… Straße 1, xxxxx H…, und F… Straße 2, xxxxx H…, zu räumen und an den Kläger herauszugeben, sowie die Beklagte Ziffer 9) zu verurteilen, den im Erdgeschoss F… Straße 2, xxxxx H…, gelegenen Friseursalon zu räumen und an den Kläger herauszugeben, sowie
die Beklagten Ziffer 1), 4) und 7) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 10.560,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.520,00 EUR ab dem 05.01.2013, aus weiteren 3.520,00 EUR ab dem 05.02.2013 und aus weiteren 3.520,00 EUR ab dem 06.03.2013 sowie 490,99 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das Urteil des Landgerichtes unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vortrages.
Sie wiederholen ihren erstinstanzlichen Vortrag dahingehend, dass der Kläger am 18.11.2001 eine Einmalzahlung in Höhe von 150.000,00 DM zur Absicherung des Risikos, welches er mit der Finanzierung des Kaufpreises einging, erhalten habe. Zum Beweis der Zahlung legen sie die Kopie eines Bewirtungsbeleges vom 18.11.2001 des Parkhotels A. in Hz. vor (Anlage K 49, Bl. 170 dA), auf deren Rückseite unter „Anlass der Bewirtung“ sich der handschriftliche Satz „Übergabe Sicherheit 150 TDM“ findet.
Die Möglichkeit anderer Gläubiger der Treugeber, auf einen pfändbaren Anspruch gegen den Kläger als Treuhänder zugreifen zu können, habe nicht bestanden, weil mit der Einigung der Beklagten zu 2) bis 6) mit der Sparkasse D. im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf im Dezember 2001 Forderungen der Sparkasse und anderer Förderbanken nicht mehr hätten relevant werden können.
Der Senat hat den Kläger und den Beklagten zu 4) zur strittigen Zahlung in Höhe von 150.000,00 DM durch den Beklagten zu 4) an den Kläger am 18.11.2001 angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf die Sitzungsniederschrift vom 11.01.2017 Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung des Klägers hat in Bezug auf den Räumungsantrag Erfolg, denn der Kläger kann von den Beklagten zu 1) bis 9) aus §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 581 Abs. 2, 985 BGB die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Grundstücke bzw. des Friseurladens verlangen (dazu 1.). Die gegen die Beklagten zu 1), zu 4) und zu 7) gerichtete Zahlungsklage hat das Landgericht dagegen im Ergebnis zutreffend abgewiesen, weil der Kläger für die Monate Januar, Februar und März 2013 zwar ursprünglich einen Anspruch auf Zahlung von Pacht gemäß § 581 Abs. 1 S. 2 BGB aus dem Pachtvertrag vom 30.12.2001 in der Fassung der Nachträge von 15.11.2007 und 15.09.2008 in Höhe von 6.060,00 EUR gegen die Beklagte zu 1) als Pächterin hatte, dieser aber durch die von ihr erstinstanzlich erklärte Hilfsaufrechnung nach §§ 387, 389 BGB erloschen ist (dazu 2.).
1. Der Kläger hat gegen sämtliche Beklagte einen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB bzw. aus §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 581 Abs. 2 BGB, weil er Eigentümer der streitgegenständlichen Grundstücke ist und die Beklagten ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 Abs. 1 BGB nur aus dem Pachtvertrag vom 30.12.2001 mit den Nachträgen vom 15.11.2007 und 15.09.2008 zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) herleiten könnten, welchen der Kläger aber mit seinem Schreiben vom 13.05.2014 wirksam außerordentlich und fristlos wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3a und b BGB gekündigt hat, nachdem die Beklagte zu 1) unstrittig seit dem Januar 2013 keine Pacht mehr an den Kläger entrichtet hat.
Die Beklagten behaupten zu Unrecht, ihr Recht zum Besitz aus einer Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) herleiten zu können, denn sie haben den Abschluss der vom Kläger bestrittenen Treuhandvereinbarung nicht bewiesen (dazu a). Auch wenn man vom Beweis der von den Beklagten behaupteten Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) ausginge, könnten die Beklagten ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 Abs. 1 BGB auf diese nicht stützen, weil sie wegen Verstoßes gegen die gesetzlich vorgeschriebene Form aus § 311b Abs. 1 S. 1 BGB gemäß § 125 S. 1 BGB nichtig wäre (dazu b).
a) Die Beklagten haben den Abschluss einer Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) nicht bewiesen. Die Beklagten tragen bereits nicht schlüssig zum Inhalt der behaupteten Treuhandabrede vor, denn ihrem Vorbringen lässt sich zwar entnehmen, dass der Kläger das Eigentum an den streitgegenständlichen Grundstücken erwerben und solange halten sollte, bis dieses nach Abzahlung der Darlehensschulden, die der Kläger übernommen hatte, und einer gewissen „Honorierung“ des Klägers wieder zurückübertragen werden konnte.
Unbestimmt und nicht bestimmbar ist aber nach dem Vortrag der Beklagten, welche Höhe die „Honorierung“ des Klägers haben sollte, so dass sie eine alle wesentlichen Vertragsbestandteile beinhaltende Vereinbarung bereits nicht darlegen. Die Beklagten tragen weder einen konkreten Geldbetrag noch einen Berechnungsmodus für die Bestimmung der konkreten Vergütungshöhe (etwa einen Bruchteil des Grundstückskaufpreises oder Ähnliches) oder eine Honorarordnung bzw. Taxe vor, aus welcher das vereinbarte Entgelt berechnet werden könnte. Der insoweit fehlende Vortrag von Seiten der Beklagten spiegelt sich in den Ausführungen des Landgerichtes wider, welches Feststellungen zur Höhe der dem Kläger zustehenden Vergütung nicht nur nicht trifft, sondern ausdrücklich ausführt, dass es die Höhe der „Honorierung“ nicht bestimmen könne. So heißt es auf Seite 8 des erstinstanzlichen Urteiles unter I.1. der Entscheidungsgründe, der Kläger habe eine „gewisse“ Honorierung, also einen unbestimmten Betrag, verlangen können. Auf Seite 13 unter I.3.b) des erstinstanzlichen Urteiles führt das Landgericht zudem aus, es könne den vom Kläger noch zu verlangenden Betrag nicht beziffern, weil die an den Kläger zu leistende Vergütung nicht festgelegt worden sei. Die Beklagten haben auch nicht vorgetragen, es sei ein Leistungsbestimmungsrecht für die Vergütung durch den Kläger nach § 315 Abs. 1 BGB vereinbart worden. Auf Vorhalt durch den Senat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2017 hat der Beklagtenvertreter ausgeführt, die Höhe der Vergütung sei bestimmbar gewesen, weil es um eine „angemessene“ Vergütung gegangen wäre. Auf Nachfrage durch den Senat, anhand welcher Kriterien sich die Angemessenheit hätte bestimmen sollen, hat der Klägervertreter auf die Steuerberatergebührenordnung verwiesen. Diese Honorarordnung kann aber nicht herangezogen werden, denn abgesehen davon, dass sich im bisherigen Sachvortrag kein Anhaltspunkt dafür findet, dass die Steuerberatergebührenverordnung für die Vergütung hätte zugrunde gelegt werden sollen, hätte es sich bei der Tätigkeit des Klägers im Rahmen einer Treuhandvereinbarung nicht um eine Steuerberatertätigkeit gehandelt, sondern um eine nicht näher spezifizierte Geschäftsbesorgung.
Es lässt sich danach nicht feststellen, dass die vorgesehene „Vergütung“ aus einer Vergütungsordnung hergeleitet werden könnte. Dass dies auch von den Beklagten bisher nicht anders gesehen wurde, wird bestätigt durch das Verhalten von ihnen und dem Kläger im November 2007, welches von den Beklagten im Verfahren vorgetragen und durch den Zeugen K. bestätigt wurde. Danach nannte der Kläger im November 2007 – für den Zeugen K. überraschend – einen Rückkaufpreis von 300.000,00 EUR für das Grundstück, der von den in der Besprechung anwesenden Beklagten mit Schweigen entgegengenommen wurde. Der Zeuge K. sprach dann auf der Rückfahrt von der Besprechung mit dem Kläger, bei welcher der Zeuge K. Beifahrer war, an, dass die Zahlung von 300.000,00 EUR wohl eine Vergütung für das vom Kläger übernommene Risiko und den persönlichen Aufwand sein solle, woraufhin der Kläger genickt haben soll. Im Folgenden erklärt der Zeuge K., er habe die Forderung von 300.000,00 EUR nachvollziehen können und auch den Eindruck gehabt, dass dies akzeptiert worden sei. Weiterhin erklärte er, er habe möglicherweise seine Mandanten im Jahre 2007 dahingehend beraten müssen, dass 300.000,00 EUR zu viel seien. Er habe aber die Verhandlungsposition des Klägers nachvollziehen können. Dieser Vorfall bestätigt, dass die Parteien zwar von einer Honorierung des Klägers ausgingen, der Umfang der Honorierung aber nicht vereinbart und inhaltlich unbestimmt war. Der vom Kläger aufgemachten Forderung konnte deshalb auch nicht begründet widersprochen werden. Es blieb lediglich ein Gefühl, ob die Forderung angemessen erschien oder nicht. Anderenfalls hätte es sich für die Beklagten oder ihren dabeisitzenden Rechtsanwalt, den Zeugen K., aufgedrängt, auf eine entsprechende Vereinbarung, nach welcher jedenfalls die Vergütung hätte berechnet werden können, hinzuweisen. Im Falle eines einseitigen Bestimmungsrechtes hätte darauf hingewiesen werden können, dass man die Forderung auf Billigkeit überprüfen lassen wolle. All dies geschah jedoch nicht, was bestätigt, dass in Bezug auf die Höhe der Honorierung weder ein bestimmter noch ein bestimmbarer Betrag vereinbart war. Im Ergebnis liegt deshalb im zentralen Bereich der Vergütung für die Tätigkeit des Klägers eine unvollständige Verständigung vor, so dass der Abschluss einer Vereinbarung durch den Senat nicht festgestellt werden kann.
Die Vergütungshöhe ist kein Nebenpunkt der Vereinbarung, wie sich letztlich auch am vorliegenden Rechtsstreit zeigt. Die ursprünglich von den Parteien beabsichtigte Rückübereignung der beiden Grundstücke ist nicht daran gescheitert, dass der Kläger – ob dazu verpflichtet oder nicht – die Rückübertragung nicht angeboten hätte, sondern daran, das der vom Kläger genannte Kaufpreis als Schlusszahlung aus Sicht der Beklagten zu hoch war. Genau diese Frage nach der zutreffenden Höhe des Kaufpreises kann aber – auch durch ein Gericht – nur dann beantwortet werden, wenn die Höhe der Honorierung des Klägers bestimmt oder zumindest bestimmbar vereinbart worden ist. Daran fehlt es, so dass die Vereinbarung einer Treuhandabrede zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) vom Senat nicht festgestellt werden kann.
Ergänzend ist festzuhalten, dass der Vortrag der Beklagten zu der Frage, auf wen die Rückübertragung der Grundstücke nach der Vereinbarung erfolgen sollte, widersprüchlich ist. Nachdem sich die Beklagten dazu zunächst im Laufe des erstinstanzlichen Prozesses nicht konkret geäußert hatten, brachten sie mit dem nach der mündlichen Verhandlung vom 02.03.2016 eingegangenen Schriftsatz vom 01.04.2016 auf Seite 2 (Bl. 107 dA) vor, das Grundeigentum sollte auf die Treugeber, die Beklagten zu 2), 4) und 5), oder, sofern dies bei diesen nicht möglich sein sollte, auf einen von ihnen zu benennenden Dritten aus dem Familienkreis zurückübertragen werden. Auf Seite 8 der Berufungserwiderung vom 07.09.2016 (Bl. 166 dA) tragen die Beklagten nunmehr abweichend vor, im Rahmen der getroffenen Treuhandabrede sei nicht klar gewesen, auf wen das Grundstückseigentum letztlich zurückübertragen werden sollte, außer, dass es an die Familien H. und F. zurückgehen sollte. Es kommt hinzu, dass das von Seiten der Beklagten als Anlage B 18 vorgelegte Schreiben vom 24.11.2007 nicht zu dem von den Beklagten erstinstanzlich dargestellten Inhalt der Treuhandvereinbarung passt. In diesem Schreiben erklären die Beklagten zu 2), zu 4), zu 7) und zu 8), sie bestimmten, dass der Beklagte zu 3) als handlungsbevollmächtigt für den Rückerwerb der Immobilie „F… Hof H…“ bestimmt werde. Die Erklärenden dieses Schreibens sind nicht die Treugeber einer etwaigen Treuhandabrede, die Beklagten zu 2), 4) und 5), sondern ein sich von ihnen unterscheidender Personenkreis.
Der Senat unterliegt insoweit keiner Bindung an die Feststellung des Landgerichts nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, weil auch das Landgericht eine bestimmte oder bestimmbare Höhe des Honorars zugunsten des Klägers nicht festgestellt hat. Zudem monieren selbst die Beklagten auf Seite 1 der Berufungsbegründung vom 07.09.2016 (Bl. 159 dA.), dass das Landgericht eine Treuhandabrede unzutreffend mit „den Beklagten“, nicht aber mit den Beklagten zu 2), 4) und 5) festgestellt hat. Wollte man dies anders beurteilen, ergäben sich aus den dargelegten Umständen konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen des Landgerichtes. Der Senat wäre in diesem Falle ausnahmsweise nicht verpflichtet, den erstinstanzlich vernommenen Zeugen K. erneut zu vernehmen, weil er seine Überzeugung auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (vgl. BGH, Beschluss vom 21.03.2012, XII ZR 18/11, NJW-RR 2012, 704). Der Zeuge K. hat keine eigenen Wahrnehmungen zum Inhalt der Vereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), 4) und 5) gemacht, und die vom Senat dargelegten Umstände stehen im Widerspruch weder zur Glaubhaftigkeit seiner Aussage noch zur Glaubwürdigkeit seiner Person.
b) Ginge man vom Abschluss der von den Beklagten behaupteten mündlichen Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) aus, verstieße diese in mehrfacher Hinsicht gegen § 311b Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie nicht die notarielle Form einhielt, aber die Verpflichtungen beinhaltete, das Eigentum an Grundstücken zu übertragen und zu erwerben. Die von den Beklagten behauptete Treuhandvereinbarung enthielt drei beurkundungspflichtige Verbindlichkeiten, nämlich die Verpflichtung des Klägers zum Erwerb der beiden Grundstücke, die Verpflichtung des Klägers zur (Rück-)Übertragung der beiden Grundstücke und die Verpflichtung eines oder mehrerer der Beklagten zum Erwerb der beiden Grundstücke vom Kläger. Ein etwaiger Formverstoß durch die Erwerbsverpflichtung zu Lasten des Klägers ist zwar gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB durch seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch geheilt. Dies gilt aber nicht für die beiden weiteren Verpflichtungen zur Übertragung bzw. zum Erwerb der Grundstücke, denn es wurde nicht anstelle des Klägers ein Erwerber der Grundstücke als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Es ist zwar zu berücksichtigen, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. Urteil vom 05.11.1982, V ZR 228/80, NJW 1983, 566; Urteil vom 07.10.1994, V ZR 102/93, NJW 1994, 3346) bei einem auf die Beschaffung eines Grundstückes von einem Dritten gerichteten Auftrag, bei dem der Beauftragte im eigenen Namen, aber für Rechnung des Auftraggebers handeln soll (Treuhand), die Verpflichtung des Beauftragten zur Weiterübereignung des Grundstückes an den Auftraggeber keine Beurkundungspflicht nach § 313 BGB a.F. (§ 311b Abs. 1 BGB n.F.) auslöst, weil sich diese Verpflichtung nicht erst aus einer etwa unmittelbar hierauf gerichteten vertraglichen Abrede ergibt, sondern bereits aus der gesetzlichen Vorschrift des § 667 BGB, wonach der Beauftragte das aus der Geschäftsbesorgung Erlangte an den Auftraggeber herauszugeben hat. Dies gilt auch dann, wenn der Beauftragte das Erlangte auf Geheiß des Auftraggebers einem Dritten herauszugeben hat. Der Bundesgerichtshof stützt diese Rechtsprechung nicht nur darauf, dass die Pflicht zur Herausgabe des durch den Auftrag Erlangten aus dem Gesetz, nicht aber aus einem Vertrag, folgt, sondern auch auf den Unterschied des in § 667 BGB zum Ausdruck gelangten Rechtsgedankens gegenüber dem Normzweck des § 313 BGB a.F. Der Beauftragte, der für den Auftraggeber ein Grundstück erwirbt, soll hinsichtlich des Grundstückseigentums von vornherein wirtschaftlich nur Durchgangsstelle sein und bedarf deswegen nicht des besonderen Schutzes, wie er durch den einen anderen Sachverhalt betreffenden § 313 BGB a.F. geschaffen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.1982, a.a.O.).
Zur Überzeugung des Senates ist diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nicht auf die besondere Fallgestaltung anzuwenden, die vorliegend zur Entscheidung steht. In den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen war der Kern des Auftrages die Grundstücksbeschaffung für den Auftraggeber, so dass die Weiterveräußerung an den Auftraggeber als gesetzliche Folge des Auftrages unter § 667 BGB gefasst werden konnte. Im vorliegenden Falle ist der Kern des Auftrages gerade nicht die Beschaffung eines Grundstückes für den Auftraggeber, hier also die Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5), weil diese selbst bereits Eigentümer der beiden streitgegenständlichen Grundstücke waren. Vielmehr war der Kern des von den Beklagten behaupteten Auftrages die Abnahme der Grundstücke, nämlich deren Übernahme aus dem Eigentum der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5), damit diese sich wirtschaftlich sanieren können, ohne einen Zugriff von ihren Gläubigern auf die Grundstücke befürchten zu müssen. Im vorliegenden Verfahren wird dieser Zusammenhang von den Parteien dahin umschrieben, dass die Beklagten „insolvenzrechtliche Gründe“ dafür hatten, während der Sanierungsphase nicht Eigentümer der beiden Grundstücke zu sein. So führen etwa die Beklagten auf Seite 7 der Berufungserwiderung vom 07.09.2016 (Bl. 165 dA) aus, es sei logisch, dass die Pachtvertragsregelung die Treuhandvereinbarung verdecken sollte und bestätige die Aussage des Klägers gegenüber dem Zeugen K., dass er eine Offenlegung aus insolvenzrechtlichen Gründen nicht gewollt habe. Dies sei in der Tat im wohlverstandenen Interesse der Beklagten gewesen. Liegt aber der Schwerpunkt des Auftrages – wie im vorliegend zu beurteilenden Fall – darin, den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) das Eigentum an den Grundstücken – wenn auch mit einer zukünftigen Rückkaufsperspektive – abzunehmen, dann ist es Bestandteil dieser spezifischen – vertraglichen – Gesamtregelung, dass dieselben Grundstücke nach einer gewissen Zeit und unter gewissen Voraussetzungen wieder an die Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) bzw. an von diesen zu benennende Dritte zurückzuübertragen ist. Die Verpflichtung des Klägers zur (Rück-)Übertragung der Grundstücke ist in diesem Falle nicht die gesetzliche Folge des Auftrages nach § 667 BGB, sondern vielmehr Bestandteil einer mehrstufigen vertraglichen Vereinbarung, so dass sie auf einem Vertrag beruht und § 331b Abs. 1 S. 1 BGB Anwendung findet. Dieser Würdigung des behaupteten Auftrages folgend führte der Beklagtenvertreter im Rahmen der Erörterung der Sache vor dem Senat aus, man müsse die Erwerbs- und (Rück-)Übertragungsverpflichtung des Klägers als einheitliche vertragliche Abrede verstehen. Für die Wirksamkeit der (Rück-)Übertragungsverpflichtung berief er sich nicht auf die dargestellte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sondern auf die Heilung des Formverstoßes nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB. Die Eintragung des Klägers als Eigentümer im Grundbuch müsse nicht nur den Formmangel der Erwerbsverpflichtung sondern auch den Formverstoß hinsichtlich der (Rück-)Übertragungsverpflichtung heilen. Dem kann allerdings nicht gefolgt werden, weil eine etwaige Heilung nur in Bezug auf die jeweilige Erwerbs- und Übertragungsverpflichtung eintritt (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.1996, III ZR 50/95, NJW 1996, 1960).
Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt unterscheidet sich von den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen auch darin, dass hier die Übertragung des Grundstückseigentums auf den Auftragnehmer, den Kläger, nicht von vornherein wirtschaftlich nur Durchgangsstelle sein sollte, weil ausdrücklich eine langfristige Übertragung auf den Kläger gewollt war, die auch nach außen gegenüber den Gläubigern präsentiert werden konnte. Es greift also auch das dargestellte zweite Begründungselement der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Ausnahme von der Beurkundungspflicht nicht ein. Im Ergebnis besteht für die (Rück-)Übertragungsverpflichtung zu Lasten des Klägers die notarielle Form aus § 311b Abs. 1 S. 1 BGB.
Zudem verstößt auch die mit der (Rück-)Übertragungsverpflichtung des Klägers korrespondierende Erwerbsverpflichtung der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) in Bezug auf die beiden Grundstücke gegen die notarielle Form aus § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung ist es dem Kläger nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf den Formverstoß wegen der Erwerbspflicht zu berufen. Der Einwand der Treuwidrigkeit ist zwar in denjenigen Fällen begründet, in welchen der Auftragnehmer mit Mitteln des Auftraggebers das Grundstück erworben hat, weil es dann treuwidrig wäre, wenn der Auftragnehmer sich auf die Schutzwirkung einer Formvorschrift berufen würde, deren Schutz allein dem erwerbswilligen Auftraggeber zugutekommen soll. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof in dem vom Landgericht zitierten Urteil vom 05.11.1982 (a.a.O.) entschieden.
Die Berufung auf den Formmangel wegen der Erwerbspflicht des Auftraggebers von Seiten des Auftragnehmers verstößt aber nicht in allen Fällen gegen Treu und Glauben, weil es jeweils einer wertenden Betrachtung sämtlicher Umstände des Einzelfalles bedarf, bei welcher nicht nur die berechtigten Interessen des Auftraggebers, sondern auch diejenigen des Beauftragten zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.1996, a.a.O.). Danach ist die Berufung auf den Formmangel durch den Auftragnehmer regelmäßig treuwidrig, wenn er den Grundstückserwerb ausschließlich mit Mitteln des Auftraggebers getätigt und deswegen nicht die spezifischen Risiken des Erwerbsvorganges getragen hat. Anders ist es aber dann, wenn der Auftragnehmer die Mittel zur Finanzierung des Grundstückserwerbes und die damit verbundenen Risiken jedenfalls überwiegend selbst getragen hat. In einer solchen Konstellation stellt sich die Berufung des Auftragnehmers auf die Formwidrigkeit der Erwerbsverpflichtung durch den Auftraggeber nicht von vornherein als treuwidrig dar. Nach dem Sachverhalt, welcher der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 02.05.1996 (a.a.O.) zugrunde lag, hatte der Auftragnehmer einen Barbetrag von 25.300,00 DM im Rahmen einer Zwangsversteigerung aufzubringen, von welchem der Auftraggeber lediglich den Teilbetrag von 5.300,00 DM beigesteuert hatte.
Vergleichbar ist die im vorliegenden Falle zu beurteilende Konstellation, denn der Kläger hat den Kaufpreis zum Erwerb der beiden Grundstücke von 800.000,00 DM selbst finanziert. Von Beklagtenseite wurden nur die Nebenkosten, also etwa die notarielle Beurkundung und die Grunderwerbssteuer, übernommen. Das mit der Finanzierung verbundene Risiko blieb beim Kläger. Angesichts der unstrittigen Zahlungsschwierigkeiten der Beklagten zum damaligen Zeitpunkt war diese Risiko auch nicht zu vernachlässigen. Soweit die Beklagten behaupten, der Beklagte zu 4) habe dem Kläger am 18.11.2001 einen Barbetrag von 150.000,00 DM gezahlt, um dieses wirtschaftliche Risiko des Klägers im Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang abzudecken, haben sie diese Behauptung nicht bewiesen. Der Senat hat zu dieser Frage den Kläger und den Beklagten zu 4) persönlich angehört und sich aufgrund des persönlichen Eindrucks der beiden Parteien nicht die Überzeugung davon verschaffen können, dass die Zahlung, wie von den Beklagten behauptet, erfolgt ist. Die Beklagten haben den Beweis auch nicht durch die Vorlage des Bewirtungsbelegs vom 18.11.2001 (Anlage K 49, Bl. 170 dA) geführt, denn es handelt sich dabei um einen Eigenbeleg des Beklagten zu 4), welcher ihn allein unterschrieben hat. Es erscheint dem Senat zudem nicht plausibel, dass der Beklagte zu 4) Mitte November 2001 über einen Barbetrag in dieser Höhe verfügte, zumal sogar die Beklagten zu 2) bis 6) gemeinschaftlich im Rahmen ihrer Vereinbarung mit der Sparkasse D. im Dezember 2001 für denselben Zahlungsbetrag von 150.000,00 DM eine sehr langfristige Ratenzahlung bekamen, wonach sie diesen Betrag in 150 monatlichen Raten zu 1.000,00 DM zu zahlen hatten. Im Ergebnis ist es dem Kläger im vorliegend zu beurteilenden Fall nicht nach § 242 BGB verwehrt, sich auf die Formwidrigkeit der Erwerbsverpflichtung zu Lasten der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) zu berufen.
2. Der Kläger kann aus dem Pachtvertrag vom 30.12.2001 mit den Nachträgen vom 15.11.2007 und vom 16.09.2008 von der Beklagten zu 1) gemäß § 581 Abs. 1 S. 2 BGB und von den Beklagten zu 4) und zu 7) als den Komplementären der Beklagten zu 1) gemäß §§ 128 S. 1, 161 Abs. 1 HGB die Pacht für die Monate Januar, Februar und März 2013 verlangen, welche bisher unstrittig nicht gezahlt worden ist.
Entgegen der Auffassung des Klägers kann er allerdings nur eine monatliche Pacht in Höhe von 2.020,00 EUR verlangen, nicht aber in Höhe von 3.520,00 EUR. Es trifft zwar zu, dass die Herabsetzung der monatlichen Pacht von 3.520,00 EUR auf 2.020,00 EUR im Nachtrag vom 15.11.2007 in § 2 auf den Zeitraum vom 01.01.2008 bis zum 31.12.2012 befristet war. Nach Auffassung des Senates ist aber die Regelung in § 3 des Nachtrages vom 15.09.2008 dahingehend zu verstehen, dass ab dem 01.01.2008 eine monatliche Pacht von 2.020,00 EUR auch über den 31.12.2012 hinaus geschuldet war. In § 3 des Nachtrages vom 16.09.2008 wird rückwirkend ab dem 01.01.2008 vereinbart, dass sich die monatlich zu leistende Zahlung in Höhe von 3.520,00 EUR aus einer Pacht von 2.020,00 EUR und aus einem Bindungsentgelt von 1.500,00 EUR zusammensetzt, welches als Anzahlung auf den Kaufpreis der wieder zurückzukaufenden Grundstücke angerechnet werden sollte. Die zeitliche Einordnung dieser Regelung bis zum 31.12.2012 war erkennbar dem Umstand geschuldet, dass die Parteien des Pachtvertrages davon ausgingen, dass der Rückkauf der beiden Grundstücke bis zum 31.12.2012 abgeschlossen worden sein würde. Die Frage, was für den Fall zu gelten hätte, dass es bis zum 31.12.2012 nicht zu einem Rückkauf der Grundstücke kommen würde, ist in dem Nachtrag vom 16.09.2008 nicht ausdrücklich geregelt. Nach Auffassung des Senates ist die Regelung aber in ihrem Gesamtzusammenhang dahin zu verstehen, dass bei einem Scheitern des Rückkaufes der Grundstücke zwar das monatliche Bindungsentgelt von 1.500,00 EUR entfällt, nicht aber der Pachtzins sich von 2.020,00 EUR auf 3.520,00 EUR erhöht. Dafür spricht insbesondere, dass die Parteien des Pachtvertrages eine notarielle Beurkundungsbedürftigkeit vermeiden wollten, wie sich anhand der Regelung in § 4 des Nachtrages vom 14.09.2008 zeigt und es einen zumindest mittelbaren Zwang für den Pächter zum Rückkauf der Grundstücke auslösen könnte, wenn allein der Umstand des gescheiterten Rückkaufes zu einer ganz erheblichen Erhöhung der monatlichen Pacht um fast 75 % führen würde. Ein derartiger mittelbarer Erwerbszwang aber kann bereits die Formbedürftigkeit der Vereinbarung auslösen (vgl. Grüneberg in Palandt, BGB, 76. Auflage, § 311b Rn. 13). Im Ergebnis schuldete die Beklagte zu 1) deshalb eine monatliche Pacht ab Januar 2013 nur in Höhe von 2.020,00 EUR.
Die Pachtforderung des Klägers für Januar bis März 2013 in Höhe von insgesamt 6.060,00 EUR ist aber gemäß §§ 387, 389 BGB durch die Hilfsaufrechnung erloschen, welche die Beklagte zu 1) in Höhe der die monatliche Pacht von 2.020,00 EUR übersteigenden Zahlungen auf Seite 33 der Klageerwiderung vom 12.03.2015 (Bl. 47 dA) erklärt hat. Die Beklagte zu 1) hat unstrittig im Zeitraum vom 01.01.2008 bis zum 31.12.2012 das monatliche Bindungsentgelt von 1.500,00 EUR entrichtet, mithin einen Gesamtbetrag von 90.000,00 EUR. Durch die Hilfsaufrechnung mit den Zahlungen der Beklagten zu 1) von Januar bis April 2008 in Höhe von insgesamt 6.000,00 EUR (4 ˟ 1.500,00 EUR) und mit einem Teilbetrag von 60,00 EUR aus der Zahlung der Beklagten zu 1) für den Monat Mai 2008 in Höhe von 1.500,00 EUR ist danach die streitgegenständliche Pachtforderung für Januar bis März 2013 erloschen. Die vom Kläger erhobene Verjährungseinrede steht der Aufrechnung nicht entgegen, weil der Lauf der regelmäßigen Verjährungsfrist aus §§ 195, 199 Abs. 1 BGB nicht vor dem 01.01.2013 begonnen hat. Vorher war nicht endgültig klar, ob der Rückkauf der Grundstücke zum 31.12.2012 scheitern würde, so dass die Beklagte zu 1) das Bindungsentgelt zuvor nicht zurückverlangen konnte. Zum Zeitpunkt der mit der Klageerwiderung am 21.03.2015 an den Klägervertreter zugestellten Aufrechnungserklärung war die Rückzahlungsforderung der Beklagten zu 1) für Januar bis Mai 2008 danach noch nicht verjährt (§ 215 BGB). Etwaige Rückzahlungsforderungen der Beklagten zu 1) oder zu 4) wegen überzahlter Pacht aus dem Zeitraum 2002 bis 2007 waren dagegen bereits gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB verjährt, bevor Anfang des Jahres 2013 eine Aufrechnungslage mit den vom Kläger geltend gemachten Pachtansprüchen entstehen konnte (§ 215 BGB).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, Nr. 10 S. 2, 711, 709 S. 2 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil kein Zulassungsgrund nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO vorlag. Der Senat hat auf der Grundlage der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen Einzelfall entschieden.
Die Festsetzung des Streitwertes erfolgte nach §§ 48, 47, 41 Abs. 2, 45 Abs. 2 GKG.
