Wer zu einem Notar mit dem Anliegen einer Beurkundung oder auch Beglaubigung geht, der setzt natürlich das vollste Vertrauen in die Fachkenntnisse des Notars. Immerhin handelt es sich bei einem Notar ja um eine Person mit einer gesonderten beruflichen Stellung, von welcher Fachkenntnisse im Hinblick auf das Gesetz erwartet werden. Wird dieses Vertrauen jedoch durch eine mangelhafte Beratung seitens des Notars enttäuscht, so stellen sich für die Mandanten natürlich eine Reihe von Fragen. Diese Fragen bewegen sich in der Regel auf den Bereich der Pflichten eines Notars sowie auch darauf, ab wann ein Notar für sein Verhalten haftbar gemacht werden kann.
Welche Pflichten hat der Notar überhaupt?
Auf der Grundlage der BNotO (Bundesnotarordnung) steht ein Notar, sofern er ein öffentliches Amt innehat, anderen Personen gegenüber in der Haftungspflicht. Dementsprechend muss der Notar, sofern ihm eine schuldhafte Pflichtverletzung nachgewiesen werden kann, gegenüber der jeweiligen Person Schadensersatz leisten. Dies setzt allerdings voraus, dass der Notar die ihm obliegenden Amtspflichten in schuldhafter Weise verletzt hat. Der Umfang der Amtspflichten, die ein Notar innehat, sind überaus vielfältig. Es gehört definitiv zu den Pflichten von einem Notar, dafür Sorge zu tragen, dass sämtliche Urkundsbeteiligten im Rahmen ihrer Vorstellungen die entsprechenden beurkundenden Erklärungen erhalten. Um dieser Amtspflicht gerecht werden zu können ist es daher erforderlich, dass der Notar im Vorfeld der Beurkundung lange Gespräche mit allen Beteiligten führt. Diese Gespräche dienen dazu, dass der Notar die wahren Wünsche sowie Vorstellungen der Personen, die den Notar für dessen Dienstleistung aufsuchen, herausfinden kann.
Es gehört ebenfalls zu den Pflichten von einem Notar, eine Belehrung sowie Aufklärung im Zusammenhang mit den rechtlichen Folgen einer gewünschten Beurkundung bzw. des Rechtsgeschäfts, welcher der Beurkundung bedarf, durchzuführen. Der Gesetzgeber zählt dies aus dem Grund zu den Pflichten eines Notars, da juristische Laien für gewöhnlich nicht in der Lage sind, die Konsequenzen bzw. rechtlichen Folgen des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts überblicken zu können.
Vereinfacht ausgedrückt kann gesagt werden, dass es die Aufgabe eines Notars ist, den Umfang des Rechtsgeschäfts sowie die Folgen der Willensklärung derjenigen Person, welche den Notar aufsucht, in einfachen Worten verständlich zu vermitteln. Nachdem der Notar diese Aufgabe ausgeführt hat dürfen bei allen anwesenden Personen keine Fragen mehr im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft offen sein. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem § 17 Beurkundungsgesetz (BeurkG). In diesem Zusammenhang muss jedoch erwähnt werden, dass es sich bei jedem Rechtsgeschäft einer Beurkundung stets um ein individuelles Rechtsgeschäft handelt, sodass auch der Umfang der Beratung des Notars variieren kann. Dieser Umfang ist immer abhängig zu machen von den rechtlichen Folgen, die sich aus dem Rechtsgeschäft heraus für alle beteiligten Personen ergeben. So ist es durchaus denkbar, dass der Umfang der Beratung bei einem Immobilienkaufvertrag erheblich größer ist als es bei einer simplen Schenkung der Fall wäre. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Eheverträge oder Testamenten. Der Notar muss jedoch den Umfang der Beratung so gestalten, dass bei allen Beteiligten entsprechende Klarheit im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft besteht.
Ist ein Notar zwingend an die Vorgaben der Klienten gebunden?
Auf diese Frage gibt es rechtlich betrachtet keinerlei eindeutige Antwort. Es ist stets abhängig von der individuellen Ausgangslage des Rechtsgeschäfts sowie der aktuell vorherrschenden gesetzlichen Ausgangslage. In der gängigen Praxis kommt es nicht selten vor, dass eine urkundsbeteiligte Person gänzlich andere Vorstellungen bzw. Zielsetzungen verfolgt und die Konsequenzen rechtlicher Natur nicht in dem vollständigen Ausmaß überblicken kann. Dementsprechend gibt es auch selten den Blick auf mögliche Alternativen bzw. ist die Kenntnis über die möglichen Alternativen in vielen Fällen auch überhaupt nicht vorhanden. Ein gutes Beispiel hierfür sind Erbrechtsangelegenheiten, bei denen die potenziellen Erblasser die Möglichkeit eines Vermächtnisses oder auch einer Teilungsanordnung bzw. ein Vorausvermächtnis überhaupt nicht kennen. Auch eine Testamentsvollstreckung ist möglich, allerdings ist diese Möglichkeit bei den wenigsten potenziellen Erblassern tatsächlich bekannt. Ein Notar hingegen hat die rechtliche Verpflichtung, unter all diesen Möglichkeiten diejenige Möglichkeit auszuwählen, welche dem Willen der urkundsbeteiligten Person unter der Maßgabe der rechtlichen Gegebenheiten am ehesten entspricht. In Erbrechtsangelegenheiten wäre das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als Gesetz maßgeblich. Das BGB ist jedoch vielen Menschen in seinem Umfang nicht geläufig, sodass der Gang zu einem Notar inklusive der umfangreichen notariellen Beratung in dieser Hinsicht eine Hilfestellung geben kann.
Ist ein Notar dazu verpflichtet, sämtliche Rechtswünsche der Klienten zu beurkunden?
Diese Frage muss eindeutig verneint werden, da die Beurkundungspflicht des Notars durchaus rechtliche Einschränkungen kennt. So darf beispielsweise ein Notar eine notarielle Urkunde mit rechtlich unwirksamen Bestimmungen im Inhalt nicht beurkunden. Sollte der dennoch an einer derartigen Beurkundung mitwirken, so macht er sich auf diese Weise gegenüber den urkundsbeteiligten Personen schadensersatzpflichtig. In der gängigen Praxis gibt es derartige Gefahren für einen Notar überaus häufig. Ein hervorragendes Beispiel hierfür ist die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages, bei dem die zu veräußernde Immobilien Mängel aufweist, deren Existenz weder dem Käufer noch dem Verkäufer bekannt bzw. als solche erkennbar sind. Gem. BGB liegt die Haftung in derartigen Fällen bei dem Verkäufer für einen Zeitraum von fünf Jahren. Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung des Verkäufers jedoch durch entsprechende Vereinbarungen wie beispielsweise dem Sachmängelausschluss ausgeschlossen. Bei einer neuen Immobilie jedoch ist dieser Sachmängelausschluss rechtlich nicht wirksam, sodass der Notar dies in dem individuellen Kaufvertrag entsprechend bei der Beurkundung berücksichtigen und alle beteiligten Personen auf diesen Umstand hinweisen muss.
Hat ein Notar die Verpflichtung, Steuerauswirkungen bei dem Rechtsgeschäft zu prüfen?
Der steuerliche Aspekt bei einem Rechtsgeschäft bzw. die Prüfung dieses Aspekts gehört ausdrücklich nicht zu dem Aufgabengebiet von einem Notar. Insbesondere im Zusammenhang mit der Einkommenssteuer bei Immobilienverkäufen, die im Zeitraum von unter zehn Jahren erfolgen (die sogenannte Spekulationssteuer) ist dies ausdrücklich das Aufgabengebiet des Verkäufers. Der Notar muss allerdings im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften die Grunderwerbssteuer im Fokus haben. Gleichermaßen verhält es sich bei Schenkungsgeschäften mit der Schenkungssteuer bzw. bei Erbangelegenheiten mit der Erbschaftssteuer.
Sollte ein Notar, obwohl er gesetzlich dazu keine Verpflichtung hätte, eine steuerrechtliche Beratung vornehmen, so haftet der Notar entsprechend für diese Beratung. Diese Haftung erstreckt sich darauf, dass die von dem Notar erteilte Auskunft auch tatsächlich korrekt ist.
Der Umfang der notariellen Haftung und die Verjährung der Schadensersatzansprüche
Grundsätzlich betrachtet erstreckt sich die Haftung eines Notars darauf, dass er im Zuge der Beratung sowie auch die spätere Beurkundung die ihm rechtlich auferlegten Verpflichtungen mit der hierfür erforderlichen Sorgfalt durchführt. Sollte dies nicht der Fall sein, so haftet der Notar ausdrücklich vollumfänglich für den Schaden, der aus dem Pflichtverstoß heraus für die beteiligen Personen entsteht. Der Gesetzgeber hat diesbezüglich jedoch eine Verjährungsfrist gesetzlich verankert, welche drei Jahre beträgt. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Eintritt der Rechtsfolge zum Ende des jeweiligen Jahres. Unter ganz bestimmten Voraussetzungen kann jedoch auch eine andere Verjährungsfrist für die Notarhaftung zum Tragen kommen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die urkundsbeteiligte Person erst nach Jahren Kenntnis von dem Schaden erhält, welcher durch den Pflichtverstoß eines Notars aufgetreten ist und die Notarhaftung – bedingt durch das Fehlen einer anderweitigen Schadensersatzmöglichkeit – als subsidiär einzustufen ist (vergl. Bundesgerichtshof NJW 2000, S. 1498 sowie 1500).
Die Kenntnis eines aufgetretenen Schadens ist die Grundlage dafür, dass eine Verjährung der Notarhaftung überhaupt eintreten kann.
In der gängigen Praxis gibt es für jeden Notar die Gefahr, dass der Schaden eines Pflichtverstoßes durchaus erhebliche Ausmaße annehmen kann. Aus diesem Grund gibt es für einen Notar auch die gesetzliche Verpflichtung des Abschlusses einer Berufshaftpflichtversicherung. Diese Versicherung soll den Notar ein Stück weit vor den finanziellen Auswirkungen eines Pflichtverstoßes schützen. Trotz dieses Umstandes ist es für einen juristischen Laien in der gängigen Praxis nicht einfach, einem Notar einen Pflichtverstoß auch tatsächlich nachzuweisen. Nicht selten ist hierfür der Gang vor ein zuständiges Gericht erforderlich, sodass sich die geschädigte Person zuvor den Diensten eines erfahrenen Rechtsanwalts bedienen muss. Der Rechtsanwalt ist, im Gegensatz zu dem Notar, auf der juristischen Ebene erheblich kompetenter bewandert und kann die Schadensersatzansprüche des Mandanten erheblich effektiver und zielgerichteter geltend machen. Aus diesem Grund sollte jede geschädigte Person, die einen Notar in die Haftung nehmen möchte, zuvor ein Erstberatungsgespräch bei einem Rechtsanwalt in Anspruch nehmen.
