Löschung subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts bei Teilung des herrschenden Grundstücks

OLG München – Az.: 34 Wx 102/10 – Beschluss vom 15.04.2011

Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 30. Juni 2010 wird als unzulässig verworfen.

Gründe

I.

Die Beteiligte ist (Flst.195/12 und 195/14) bzw. war (Flst. 195/9, 195/15 und 195/16) Eigentümerin von Grundbesitz. Zugunsten des jeweiligen Eigentümers anderer Grundstücke (BV Nrn. 21 und 25 Bl. 595) war das ehemalige Grundstück Flst. 144 gleichrangig mit Vorkaufsrechten belastet (lfd. Nrn. 9 und 10). Die herrschenden Grundstücke wurden mehrfach geteilt und mit anderen Grundstücksteilen verschmolzen.

Im Rahmen von Veräußerungen, die das belastete Grundstück betrafen, beantragte dessen Eigentümer die Löschung der beiden Vorkaufsrechte. Er legte dabei notariell beglaubigte Verzichtserklärungen und Löschungsbewilligungen der Beteiligten und der D. AG als Eigentümerin des anderen herrschenden Grundstücks vor.

Das Grundbuchamt hat die Vorkaufsrechte am 20.6.2007 gelöscht.

Mit Schreiben vom 17.10.2008 hat die Beteiligte um Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch nachgesucht, da das Vorkaufsrecht ohne ihre Zustimmung gelöscht worden sei. Sie hat dies wie folgt begründet:

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks habe mit Kaufvertrag vom 11.12.2006 eine Teilfläche verkauft. Durch den Notar sei sie aufgefordert worden, in Bezug auf das genannte Vorkaufsrecht und beschränkt auf den obigen Vorkaufsfall eine Verzichtserklärung abzugeben. Diese habe sie am 7.3.2007 unterzeichnet und am 9.3.2007 beglaubigen lassen. Mit Kaufvertrag vom 10.5.2007 habe der Eigentümer des belasteten Grundstücks eine weitere Teilfläche herausmessen lassen und verkauft. Gemäß § 1 Ziffer 1 dieses Kaufvertrags sei zu dieser Zeit in Abteilung II des Grundbuchs das Vorkaufsrecht noch eingetragen gewesen. Von diesem Vorkaufsfall sei sie nicht unterrichtet worden. Die Käuferin habe mit Vertrag vom 24.9.2007 die erworbene Fläche weiter veräußert. In § 1 Ziffer 2 des Kaufvertrages sei das Vorkaufsrecht nicht mehr als Belastung genannt worden, da der Notar am 24.5. 2007 unter Hinweis auf eine von der Beteiligten abgegebene Bewilligung Löschung des Vorkaufsrechts am ganzen Grundstück beantragt habe. Dem Löschungsantrag sei aber eine handschriftlich geänderte Fassung der Verzichtserklärung beigefügt gewesen. Die Änderungen habe die Beteiligte weder vorgenommen noch seien ihr diese bekannt gewesen.

Mit Beschluss vom 18.3.2009 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs und Grundbuchberichtigung zurückgewiesen.

Die hiergegen eingelegte Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 30.6.2010 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die weitere Beschwerde, mit dem der Antrag, das Grundbuchamt anzuweisen, wegen der Löschung des Vorkaufsrechts einen Widerspruch einzutragen, weiter verfolgt wird.

II.

Maßgeblich ist gemäß Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG das vor dem 1.9.2009 geltende Verfahrensrecht.

Die weitere Beschwerde ist unzulässig.

1. Beschwerdeberechtigt ist im Falle der Ablehnung der Anregung, einen Amtswiderspruch einzutragen, nur, wer, falls die Eintragung unrichtig wäre, einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte, zu dessen Gunsten also der Widerspruch gebucht werden müsste (vgl. Meikel/Streck GBO 10. Aufl. § 71 Rn. 128), mithin der Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Die Beschwerdeberechtigung muss im Zeitpunkt der Entscheidung des Beschwerdegerichts vorliegen (vgl. Meikel/Streck § 71 Rn. 108; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 222), der Beschwerdeführer noch Eigentümer sein. Wenn die Prüfung der Beschwerdeberechtigung ein Eingehen auf die Sache selbst erfordert, ist zumindest die schlüssige Behauptung von Tatsachen notwendig, aus denen sich die nachteilige Betroffenheit ergibt. Nach anderer Meinung soll die ernsthafte Möglichkeit einer nachteiligen Rechtsbetroffenheit genügen (vgl. Meikel/Streck § 71 Rn. 111). Auch dies muss sich aber aus den Darlegungen des Beschwerdeführers ergeben.

2. Das Landgericht hat ausgeführt, bei den herrschenden Grundstücken handle es sich um die vormaligen Grundstücke Flst.148 und 145. Das frühere Flst. 145 sei im heutigen Flst. 195, das frühere Flurstück 148 größtenteils im heutigen Flurstück 195/2 wieder zu finden. Das Flst. 195/9 (ehemals BV Nr. 1 Bl. 2698) sei gebildet worden aufgrund einer Abtrennung von Flst. 195/2. Hierbei handle es sich um den ehemals östlichen Teil des Flst. 195/2. Das Flst. 195/9 stamme nicht aus den ehemaligen Flst. 148 und 145.

Das Landgericht geht somit davon aus, dass die ursprünglich herrschenden Grundstücke jedenfalls nicht, auch nicht zum Teil, im späteren Grundstück Flst. 195/9 enthalten sind.

Das Landgericht hat seine Entscheidung weiter damit begründet, dass auch bei einer Vereinigung des herrschenden Grundstücks mit einem anderen Grundstück das Vorkaufsrecht zwar dem jeweiligen Eigentümer des neuen Gesamtgrundstücks zustehe. Wenn später die Vereinigung rückgängig gemacht werde, bleibe Berechtigter aber nur der jeweilige Eigentümer des ursprünglich herrschenden Grundstücks.

3. Die Rechtsbeschwerdebegründung baut darauf auf, dass Flst. 195/9 zwar nicht aus dem ehemaligen Flst. 148 stamme, wohl aber mit einem Streifen an dessen südlichem Ende aus dem ehemals herrschenden Grundstück Flst. 145, darüber hinaus, dass das herrschende Grundstück Flst. 148 Teil des Grundstücks Flst. 195/2 geworden sei; von letzterem sei Flst. 195/9 abgetrennt worden und an diesem habe sich das Vorkaufsrecht fortgesetzt. Auf Anfrage des Senats hat die Beteiligte weiterhin klargestellt, dass Flst. 195/9 in der Folgezeit wiederum in eine Vielzahl von Grundstücken unterteilt worden sei und sie noch Eigentümerin zweier größerer aus der Teilung hervorgegangener Grundstücke (Flst. 195/12, 195/14) sei.

a) Soweit die Rechtsbeschwerde davon ausgeht, dass dem Eigentümer jedes einmal mit dem ursprünglich herrschenden Grundstück verbundenen Grundstücks das Vorkaufsrecht zustehe, auch wenn es von diesem wieder abgetrennt sei, kann dem der Senat nicht folgen. Das vertraglich eingeräumte dingliche Vorkaufsrecht besteht zugunsten des Eigentümers eines bestimmten in der Natur vorhandenen abgegrenzten Grundstücks. Es kann nur mit diesem Grundstück veräußert werden. Bei einer Teilung des Grundstücks besteht es, weil unteilbar, zugunsten aller entstandener Grundstücke und Grundstückseinheiten fort (vgl. BayObLGZ 1973, 21/23; OLG Celle FGPrax 2010, 173; Palandt/Bassenge BGB 70. Aufl. § 1094 Rn. 3). Entsprechend ist auch dann, wenn eines dieser Teile des ursprünglich herrschenden Grundstücks mit einem anderen Grundstück vereinigt wird, zwar der Eigentümer des neu gebildeten Grundstücks zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigt. Das Vorkaufsrecht besteht aber nur im Umfang seiner ursprünglichen Bestellung, d.h. zugunsten des ursprünglichen – jetzt nicht mehr selbständigen – Grundstücks. Bei einer erneuten Teilung ist vorkaufsberechtigt nur, wer Eigentümer zumindest eines Teiles des ursprünglich herrschenden Grundstücks geblieben ist. Das Vorkaufsrecht weitet sich durch Vereinigung und Teilung des Herrschgrundstücks nicht auf eine theoretisch unbegrenzte Anzahl von Grundstücken aus, deren Flächen sich mit der ursprünglichen Bestellung nicht, auch nicht teilweise, decken.

b) Die Beteiligte war zwar einmal Eigentümerin des Grundstücks Flst. 195/9. Dieser vergangene Rechtszustand vermittelt ihr jedoch keine Beschwerdeberechtigung im Verfahren auf Eintragung eines Amtswiderspruchs. Berechtigt ist insoweit, wie bereits zu II.1. angesprochen, nur, wer den Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB hätte, also der wahre Inhaber, das ist der derzeitige Grundstückseigentümer (siehe auch Senat vom 10.3.2011, 34 Wx 143/10; BayObLGZ 1987, 431/433). Die Beteiligte legt weiter dar, dass die noch in ihrem Eigentum befindlichen Flst.195/12 und 195/14 ebenfalls Teile dieses Grundstücks waren. Trotz Hinweises trägt sie aber nur vor, Eigentümerin des in Teilbereichen mit dem herrschenden Grundstück identischen Grundstück Flst. 195/9 zu sein, nicht aber, dass die beiden noch in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücksflächen sich ganz oder teilweise mit einem der beiden ursprünglich herrschenden Grundstücke decken. Die Zulässigkeit der (weiteren) Beschwerde hängt aber von der Beschwerdeberechtigung ab und verlangt in diesem Fall zumindest die Behauptung, noch Eigentümer eines Teiles des herrschenden Grundstücks und damit Vorkaufsberechtigter zu sein.

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.