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Gutgläubiger Erwerb einer bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung

Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 50/19 – Beschluss vom 18.03.2020

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Zerbst, Grundbuchamt, vom 20. August 2019 wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 25.000,00 €.

Gründe

I.

Ursprünglich war der am 18. November 2016 verstorbene B. T. in das Grundbuch von O. Blatt … als Eigentümer des dort bezeichneten Grundbesitzes eingetragen. Nach dessen Tod waren ab dem 26. April 2017 die Beteiligte zu 1) sowie D. T. und C. T. in Erbengemeinschaft aufgrund Erbscheins des Amtsgerichts Zerbst vom 23. Dezember 2016 in das Grundbuch eingetragen. Am 17. Januar 2018 sind B. K. , H. – J. T. , I. T. , D. T. und C. T. in Erbengemeinschaft aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts Zerbst vom 20. April 2017 über die Einziehung des Erbscheins vom 23. Dezember 2016 und aufgrund Erbscheins des Amtsgerichts Zerbst vom 15. Dezember 2017 in das Grundbuch eingetragen worden.

Mit dem von dem Notar Kr. aus D. am 20. Juli 2018 beurkundeten Kaufvertrag hat die zu diesem Zeitpunkt eingetragene Erbengemeinschaft den gegenständlichen Grundbesitz an die Beteiligte zu 2), die Schwiegertochter der B. K. , veräußert, und zwar gegen Zahlung eines Kaufpreises von 10.000,00 € (Anteil H. – J. T. 3.333,33 €, Anteil I. T. 3.333,33 €, Anteil D. T. 1.666,67 € und Anteil C. T. 1.666,67 €). Seitens B. K. ist die Übertragung als Schenkung erfolgt.

Auf den Antrag des beurkundenden Notars gemäß § 15 GBO vom 24. Juli 2018 hat das Grundbuchamt des Amtsgerichts Zerbst zugunsten der Beteiligten zu 2) am 1. August 2018 eine Auflassungsvormerkung das Grundbuch eingetragen. Dem weiteren Antrag des Notars mit Schriftsatz vom 1. Oktober 2018, das Eigentum auf die Beteiligte zu 2) umzuschreiben, hat das Grundbuchamt zunächst nicht entsprochen.

Am 20. September 2019 ist durch das Amtsgericht Zerbst, Nachlassgericht – 5 IV 96/17 – eine vom 3. Oktober 2016 datierende Verfügung des B. T. von Todes wegen eröffnet worden, mit der die Beteiligte zu 1) zu seiner Alleinerbin eingesetzt wird. Mit Beschluss vom 7. Februar 2019 hat das Nachlassgericht – 5 VI 630/16 – die Einholung eines Schriftsachverständigengutachtens zum Beweis der Frage, ob das Testament vom 3. Oktober 2016 tatsächlich von dem Erblasser B. T. stammt, angeordnet. Mit Beschluss vom 9. Mai 2019 hat das Nachlassgericht den Erbschein vom 15. Dezember 2017 wegen Unrichtigkeit eingezogen.

Mit Schreiben vom 15. Mai 2019 hat die Beteiligte zu 2) um ihre Eintragung in das Grundbuch gebeten und mitgeteilt, dass ihr zum Zeitpunkt der Auflassungsvormerkung die Existenz des neuen Testaments nicht bekannt gewesen sei. Am 7. Juni 2019 hat das Grundbuchamt das Grundbuch auf die Beteiligte zu 2) umgeschrieben.

Hiergegen hat die Beteiligte zu 1) mit Schreiben vom 19. Juni 2019 Widerspruch eingelegt und verlangt, die Eintragung rückgängig zu machen. Es handele sich um ein schwebendes Verfahren. Das Grundbuchamt sei wegen eines Sperrvermerks nicht befugt gewesen, die Eintragung vorzunehmen. Mit Schriftsatz vom 14. August 2019 hat die Beteiligte zu 2) klargestellt, dass sie die Eintragung eines Widerspruchs begehre gegen die Eintragung der K. K. als Eigentümerin, ebenso gegen die Eintragung der Erbengemeinschaft bestehend aus B. K. , S. H. , H. – J. T. , I. T. , D. T. und C. T. . Die Verkäufer des Grundstücks seien keine Eigentümer gewesen als Erben nach dem verstorbenen Eigentümer B. T. . Der diesbezügliche Erbschein sei unter dem 9. Mai 2019 eingezogen worden. Dieser Beschluss sei dem Grundbuchamt bekannt. Eine Eigentumsumschreibung unter dem 7. Juni 2019 hätte daher nicht erfolgen dürfen, da zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt gewesen sei, dass die Verkäufer nicht Eigentümer seien. Gutgläubiger Erwerb scheidet aus, da der Erwerberin K. K. von Anfang an bekannt gewesen sei, dass die Verkäufer nicht Eigentümer der Immobilie sind. Dies gelte vor dem Hintergrund, dass es sich um die Tochter der angeblichen Miterben B. K. handele und zudem die Veräußerung weit unter dem üblichen Marktwert erfolgt sei.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 20. August 2018 den Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs zurückgewiesen mit der Begründung, dass das Grundbuch nicht unrichtig geworden sei. Zwar sei ein rechtmäßiger Erwerb des Grundstücks ab dem Beschluss des Amtsgerichts Zerbst vom 9. Mai 2019, mit dem der Erbschein vom 15. Dezember 2017 eingezogen wurde, grundsätzlich nicht mehr möglich gewesen, da die eingetragene Erbengemeinschaft keine Verfügungsbefugnisse mehr besessen habe. Eine Eintragung der jetzigen Eigentümer sei daher allein aufgrund der zeitlichen Abfolge als auch aufgrund dessen, dass bereits eine Auflassungsvormerkung für diese im Grundbuch eingetragen gewesen sei, erfolgt. Diese sei zum Zeitpunkt der Eintragung am 1. August 2019 gutgläubig erworben gewesen, sodass die Eintragung vorzunehmen gewesen sei, obwohl das Grundbuchamt Kenntnis von dem Verlust der Verfügungsmacht der Veräußererseite erlangt hatte. Demzufolge sei auch keine nachträgliche oder neue Bewilligung der nunmehr wahren Berechtigten nötig gewesen. Das weitere Vorbringen bezüglich des Marktwertes und der Bösgläubigkeit der Eigentümerin könne nicht nachvollzogen werden bzw. sei auch nicht belegt worden. Der weitergehende Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs gegen die Erbengemeinschaft erübrige sich.

Hiergegen hat die Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 6. September 2019 Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den begehrten Widerspruch in das Grundbuch einzutragen. Zur Begründung hat sie ausgeführt, dass zum Zeitpunkt der Eintragung der neuen Eigentümerin allseits bekannt gewesen sei, dass die Veräußerer nicht Eigentümer des Grundstücks seien, da sie keine Erben nach dem verstorbenen Eigentümer B. T. seien. Zum Eintragungszeitpunkt sei, was auch dem Grundbuchamt positiv bekannt gewesen sei, der Erbschein vom 15. Dezember 2017 durch Beschluss vom 9. Mai 2019 wegen Unrichtigkeit eingezogen gewesen. Daher sei dem Grundbuchamt positiv bekannt gewesen, dass ein rechtmäßiger Erwerb nicht möglich sei und auch nicht vorgelegen habe, da die Veräußerer nicht zur Veräußerung berechtigt gewesen seien. Falsch sei der Verweis des angefochtenen Beschlusses, dass die nunmehr eingetragene Eigentümerin zum Zeitpunkt der Eintragung das Grundstück gutgläubig erworben hätte. Eine diesbezügliche Prüfung habe nicht seitens des Gerichts stattgefunden, dies werde seitens des Gerichtes einfach behauptet. Dies sei nicht belegt, gutgläubiger Erwerb liege nicht vor. Gutgläubiger Erwerb scheide aus, da der Erwerberin von Anfang an bekannt gewesen sei, dass die Verkäufer nicht Eigentümer der Immobilie seien, und zwar vor dem Hintergrund, dass sie die Tochter der angeblichen Miterben B. K. sei. Zudem sei die Veräußerung weit unter dem üblichen Marktwert erfolgt.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 24. September 2019 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist nach § 71 GBO zulässig. Soweit das Grundbuchamt nach § 53 GBO verpflichtet ist, von Amts wegen tätig zu werden, kann es dazu im Beschwerdewege angehalten werden, so dass die Eintragung eines Widerspruchs oder eine Löschung nach § 53 GBO mit einer Beschwerde begehrt werden kann (z. B. Demharter, GBO, 31. Aufl., Rdn. 1 zu § 71 GBO). Die Beschwerde ist in der Sache jedoch nicht begründet.

Eine Löschung nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO scheidet von vornherein aus, da, was hier nicht zweifelhaft ist, die beanstandete Eintragung der Beteiligten zu 2) als Eigentümerin ihrem Inhalt nach zulässig ist.

Das Grundbuchamt hat auch zu Recht die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 S. 1 GBO verneint. Danach ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn sich ergibt, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Dabei müssen beide Voraussetzungen kumulativ vorliegen. Die Gesetzesverletzung durch das Grundbuchamt muss feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs zumindest glaubhaft sein (ständige Rechtsprechung, vgl. BayObLG, Beschluss vom 31. Juli 1986, BReg. 2 Z 59/86, zitiert nach Beckonline; OLG Hamm, Beschluss vom 27. April 1993, 15 W 381/92; OLG Jena, Beschluss vom 5. März 2001, 6 W 88/01; beide zitiert nach Juris; Demharter, a.a.O., Rdn. 28 zu § 53 GBO), woraus folgt, dass eine etwaige Unrichtigkeit der Eintragung allein nicht ausreicht, vielmehr ist daneben zugleich die Feststellung erforderlich, dass das Grundbuchamt bei Vornahme der Eintragung gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat. Daran fehlt es hier.

Es ist nicht festzustellen, dass die Eintragung vom 7. Juni 2019 auf einer objektiven Gesetzesverletzung des Grundbuchamtes beruht. Nicht schon jede Nichtübereinstimmung der Eintragung mit dem materiellen Recht beinhaltet nämlich eine Buchung im Grundbuch unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften. Es kommt vielmehr auf einen – nicht notwendig schuldhaften – Rechtsverstoß vom Standpunkt des Grundbuchamtes an. Für die Beurteilung ist dabei die dem Grundbuchamt zur Zeit der Eintragung unterbreitete Sachlage und die zu dieser Zeit bestehende Rechtslage maßgebend (z.B. Demharter, a.a.O., Rdn. 22 zu § 53 GBO). Von einer Gesetzesverletzung kann dementsprechend dann nicht ausgegangen werden, wenn das Grundbuchamt auf der Grundlage des ihm unterbreiteten Sachverhalts das Gesetz richtig angewendet hat, selbst wenn dieser Sachverhalt tatsächlich unrichtig oder unvollständig gewesen sein sollte, es sei denn, dass die Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit dem Grundbuchamt zur Zeit der Entscheidung bekannt war oder bei gehöriger Prüfung und Aufmerksamkeit erkennbar gewesen wäre, ihm mithin bei gebotener Sorgfalt nicht hätte entgehen können und dürfen (z.B. BGHZ 30, 255; OLG Hamm, Beschluss vom 21. Februar 2005, 15 W 34/05; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31. Juli. 2015, 3 Wx 98/15, beide zitiert nach Juris). Festzustellen ist mithin, ob vom Standpunkt des Grundbuchamtes aus ein – nicht notwendig schuldhafter – Rechtsverstoß vorliegt, wobei auf die Erkenntnismöglichkeit des Grundbuchrechtspflegers aufgrund der ihm im Zeitpunkt der Entscheidung unterbreiteten Sachlage abzustellen ist.

Unter Beachtung dieser Grundsätze kann von einer die Eintragung eines Amtswider-spruchs nach § 53 GBO rechtfertigenden Gesetzesverletzung hier indessen nicht die Rede sein. Das Grundbuchamt hat sich rechtmäßig verhalten. Es war insbesondere nicht verpflichtet, den Antrag auf Eintragung der Beteiligten zu 2) als Eigentümerin zurückzuweisen. Das gilt auch dann, wenn die veräußernde Erbengemeinschaft tatsächlich nicht Eigentümer des Grundstücks gewesen ist und die Beteiligte zu 2) das Eigentum daher allenfalls gutgläubig von ihr erwerben konnte.

Das Grundbuchamt ist nicht nur zur Beachtung der förmlichen Eintragungsvoraussetzungen, sondern auch zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs verpflichtet, und darf deshalb keine Eintragungen vornehmen, deren Unrichtigkeit ihm bekannt ist (z. B. BGH, Beschluss vom 1. Dezember 1988, V ZB 10/88, zitiert nach Juris). Es darf nach zutreffender Auffassung grundsätzlich auch nicht daran mitwirken, durch seine Eintragungstätigkeit einen Rechtserwerb herbeizuführen, der nur kraft guten Glaubens erfolgen kann (z. B. OLG Schleswig, Beschluss vom 27.11.2003, 2 W 173/03; BayObLG, Beschluss vom 24. März 1994, 2Z BR 20/94; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 2. September 1997, 11 Wx 60/97; sämtlich zitiert nach Juris). Etwas anderes gilt aber ausnahmsweise dann, wenn zugunsten des Erwerbers bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen war und dieser sie gutgläubig erworben hat (z. B. OLG Dresden, Beschluss vom 22. Juni 1999, 3 W 959/99; OLG Schleswig, a.a.O.; OLG Karlsruhe, a. a. O.; OLG Köln, Beschluss vom 15. September 2010, 2 Wx 54/10; sämtlich zitiert nach Juris; Demharter, GBO, 31. Aufl., Rdn. 12 zu § 13 GBO; Böttcher, in: Meikel., GBO, 11. Aufl., Einl. D Rdn. 84). Die Vormerkung hat gemäß § 883 BGB dingliche Wirkung. Danach vollzieht sich der spätere Erwerb eines vorgemerkten Rechts unabhängig von der weiteren Entwicklung des Grundbuchinhalts. Selbst die spätere Umschreibung des Eigentums auf den wahren Grundstückseigentümer ist gegenüber dem durch die Vormerkung gesicherten Auflassungsanspruch unwirksam. Der Vormerkungsberechtigte wird im Verhältnis zu jedermann – insbesondere auch im Verhältnis zum wahren Eigentümer – so behandelt, als sei der eigentlich nicht berechtigte Veräußerer der Rechtsinhaber. Der spätere Erwerb des vorgemerkten Rechts vollzieht sich so, als wäre der Nichtberechtigte verfügungsberechtigt. Der Eigentumserwerb des Vormerkungsberechtigten kann deshalb nicht mehr dadurch verhindert werden, dass die Nichtberechtigung des Veräußerers und die nach dem Vormerkungserwerb eingetretene Bösgläubigkeit des Vormerkungsberechtigten nachgewiesen wird. Das Grundbuchamt darf die Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Erwerber des vorgemerkten Rechts deshalb auch nicht mehr mit entsprechender Begründung ablehnen (z. B. OLG Schleswig a.a.O.). Der Buchstand und der gute Glaube an ihn beim Vormerkungserwerb sollen maßgeblich bleiben für den Erwerb, dessen Sicherung die Vormerkung dient (z. B. BGH, Urteil vom 31. Oktober 1980, V ZR 95/79, zitiert nach Juris).

Dabei musste die Beteiligte zu 2) als Eigentümerin eingetragen werden, denn sie hat die Auflassungsvormerkung gutgläubig erworben. Der gutgläubige Erwerb einer Vormerkung ist grundsätzlich möglich, wobei es für die Gutgläubigkeit auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt ankommt. Hierbei ist grundsätzlich von der Gutgläubigkeit des Erwerbers auszugehen, wenn dessen Bösgläubigkeit nicht positiv festgestellt werden kann (z.B. OLG Karlsruhe a.a.O.). Grundsätzlich ist bei Fehlen von Anhaltspunkten für eine Bösgläubigkeit von der Gutgläubigkeit auszugehen (z. B. OLG Dresden, a.a.O.). Die Annahme eines vermuteten gutgläubigen Erwerbes der Auflassungsvormerkung gemäß § 891 BGB wäre nur dann nicht berechtigt, wenn für das Grundbuchamt festgestanden hätte oder zumindest glaubhaft gewesen wäre, dass die Beteiligte zu 2) bei dem Erwerb der Vormerkung bösgläubig war (z. B. OLG Schleswig, a.a.O.).

Ausreichende Anhaltspunkte dafür bestanden für das Grundbuchamt im vorliegenden Fall nicht. Die nur allgemeine Behauptung der Beteiligten zu 1), der Beteiligten zu 2) sei von Anfang an bekannt gewesen, dass die Verkäufer nicht Eigentümer der Immobilie seien, vermag schon nicht zu belegen, dass dem tatsächlich so war. Schon gar nicht lässt solches Vorbringen den Schluss zu, dass für das Grundbuchamt im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung glaubhaft gewesen wäre, dass die Beteiligte zu 2) bei dem Erwerb der Vormerkung um die mangelnde Eigentümerstellung der Veräußerer gewusst hätte. Allein der Umstand, dass die Beteiligte zu 2) die Schwiegertochter einer der veräußernden Bucheigentümer ist, lässt diesen Schluss nicht zu. Vielmehr ist es offensichtlich so, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung schon am 1. August 2018 erfolgt ist, also zu einem Zeitpunkt, als auf der Grundlage des damals noch gültigen Erbscheines des Amtsgerichts Zerbst vom 15. Dezember 2017 allseits davon ausgegangen werden konnte, dass die in das Grundbuch eingetragenen Erben tatsächlich auch Eigentümer sind. Durchgreifende Zweifel an der Eigentümerstellung der Verkäufer konnten für die betroffenen Personen, und auch für die Beteiligte zu 2), erst ab der Eröffnung des Testaments vom 3. Oktober 2016 am 20. September 2018 bestehen, also nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung. Ebenso wenig gibt die Behauptung der Beteiligten zu 1), die Veräußerung sei weit unter dem üblichen Marktwert erfolgt, in ihrer Pauschalität irgendeinen Ansatzpunkt dafür, dass die Beteiligte zu 2) im Zeitpunkt des Erwerbs der Auflassungsvormerkung bösgläubig gewesen sein könnte, zumal bei einer Veräußerung von Grundstücken im Familienkreise ohnehin nicht selten keine Marktpreise angewendet werden.

Im Übrigen knüpft die Behauptung der Beteiligten zu 1) zu der Bösgläubigkeit an den falschen Zeitpunkt an. Es ist nach den dargestellten Grundsätzen für die Feststellung eines Gesetzesverstoßes des Grundbuchamtes nicht erheblich, dass sowohl das Grundbuchamt als auch die Beteiligte zu 2) im Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums auf diese am 7. Juni 2019 wussten, dass die veräußernden Bucheigentümer gar nicht die Erben nach B. T. sind, sondern die Beteiligte zu 1). Allein maßgeblich ist die Bösgläubigkeit der Beteiligten zu 2) bei dem Erwerb der Auflassungsvormerkung am 1. August 2018 und die Feststellung, dass das Grundbuchamt bei der Eigentumsumschreibung um eine solche Bösgläubigkeit der Beteiligten zu 2) bei dem Erwerb der Auflassungsvormerkung wusste. Hierfür bestehen, wie ausgeführt, nach Aktenlage und insbesondere auch nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 1) keinerlei Anhaltspunkte.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG, wobei der Senat den sich aus dem Vertrag vom 20. Juli 2018 ergebenden Kaufpreis von 10.000,00 € zzgl. des geschätzten Wertes des von B. K. geschenkten Anteils (5.000,00 €), somit 25.000,00 € zugrunde gelegt hat.

 

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