Grundstücksgröße im notariellen Kaufvertrag stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung dar

Grundstücksgröße im Kaufvertrag: keine Beschaffenheitsvereinbarung

Im vorliegenden Urteil geht es um die Frage, ob die Angabe der Grundstücksgröße in einem notariellen Kaufvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Das Gericht hat entschieden, dass die Größe des Grundstücks einen verkehrswesentlichen Umstand darstellt, über den der Käufer ungefragt aufgeklärt werden kann, wenn dem Verkäufer Abweichungen bekannt sind. Das bedeutet, dass der Verkäufer verpflichtet ist, relevante Informationen über die Grundstücksgröße mitzuteilen, wenn diese von den im Grundbuch vermerkten Angaben abweichen. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Vertrag bei Kenntnis des Fehlers nicht abgeschlossen hätte. In diesem Fall wurde jedoch kein arglistiges Verschweigen seitens des Verkäufers festgestellt.

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Rechtliche Fragen rund um Grundstücksgröße und Kaufverträge

In der Immobilienwirtschaft und im Grundstücksrecht spielen genaue Angaben zur Grundstücksgröße eine wesentliche Rolle, insbesondere wenn es um den notariellen Kaufvertrag geht. Eine häufige Fragestellung betrifft dabei, inwiefern die im Kaufvertrag angegebene Grundstücksgröße verbindlich ist und welche Rolle Vermessungsergebnisse sowie Fortführungsnachweise des Vermessungsamts dabei spielen. Ein weiterer wichtiger Aspekt in diesem Zusammenhang ist die Aufklärungspflicht des Verkäufers und die Frage, ob eine Nichtübereinstimmung der Größenangaben als arglistige Täuschung oder Beschaffenheitsvereinbarung zu werten ist.

Der folgende Text behandelt ein konkretes Urteil zu diesem Thema, in dem diese Fragen juristisch beleuchtet und beantwortet werden. Er bietet einen aufschlussreichen Einblick in die rechtlichen Feinheiten und die Bedeutung von Grundbuchauszügen und Flächenkorrekturen im Kontext eines Grundstückskaufs. Tauchen Sie ein in die Welt des Immobilienrechts und erfahren Sie mehr über die rechtlichen Rahmenbedingungen, die bei der Übertragung von Grundstücken eine Rolle spielen.

Gerichtliches Urteil: Grundstücksgröße im Kaufvertrag – Keine Beschaffenheitsvereinbarung

In einem aktuellen Gerichtsverfahren vor dem Landgericht München I, Aktenzeichen 31 O 9367/22, ging es um eine rechtliche Auseinandersetzung im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf. Die Klägerin forderte Schadensersatz von der Beklagten, da sie sich arglistig getäuscht fühlte. Wir werfen einen detaillierten Blick auf den Fall und das Urteil des Gerichts.

Die Hintergründe des Rechtsstreits

Im November 2011 entschloss sich die Beklagte, ihr Anwesen zum Verkauf anzubieten, und gab einen Mindestkaufpreis vor. Die Ausschreibung beschrieb das Grundstück mit einer Größe von 750 m² und einem nahezu quadratischen Schnitt. Es wurde auch darauf hingewiesen, dass ein denkmalgeschütztes Gebäude auf dem Grundstück stand. Die Ausschreibung enthielt den Hinweis, dass das Grundstück „wie es steht und liegt“ verkauft wird.

Nach einer Besichtigung bat die Klägerin darum, sicherzustellen, dass ihr ein vermessenes Grundstück übergeben wird und die Käufer in die Vermessungspunkte eingewiesen werden. Die Beklagte verwies auf bereits veröffentlichte Informationen und versprach eine Vermessung vor dem Beurkundungstermin.

Die Vermessung ergab jedoch eine tatsächliche Grundstücksgröße von 723 m², was zu einer Berichtigung der Fläche im Grundbuch führte. Die Klägerin erwarb das Grundstück dennoch mit einem notariellen Kaufvertrag, der eine Größe von 750 m² angab.

Die Klage und die Argumentation der Klägerin

Im Jahr 2021, als die Klägerin bauliche Veränderungen am Grundstück vornehmen wollte, erfuhr sie von einem Vermessungsbüro, dass die tatsächliche Grundstücksgröße nur 723 m² beträgt. Sie bat die Beklagte um eine Lösung für diese Differenz und bot an, einen angrenzenden Streifen Land zu erwerben, um die Differenz auszugleichen. Die Beklagte lehnte dies ab und verwies auf den im Kaufvertrag ausgeschlossenen Sachmängelanspruch sowie die Verjährung.

Die Klägerin argumentierte, dass die Beklagte von der tatsächlichen Größe wusste und diese Information vor Vertragsabschluss hätte teilen müssen. Die Größe des Grundstücks sei ein entscheidender Faktor für den Kaufpreis, und die Klägerin hatte zuvor explizit nach den Grundstücksgrenzen und der Größe gefragt.

Das Urteil des Gerichts

Das Gericht wies die Klage ab und entschied zugunsten der Beklagten. Es stellte fest, dass die Angabe im notariellen Kaufvertrag zur Grundstücksgröße keine Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung darstellt. Die Klägerin hätte vor Vertragsabschluss selbständig weitere Nachforschungen anstellen müssen, wenn ihr die genaue Größe wichtig war. Da sie dies nicht tat und die Beklagte keine Kenntnis von Abweichungen hatte, konnte ihr keine arglistige Täuschung vorgeworfen werden.

Das Gericht folgte dem Argument der Beklagten, dass die Größe des Grundstücks im vorliegenden Fall nicht als verkehrswesentlicher Umstand angesehen werden könne, der eine ungefragte Aufklärungspflicht seitens des Verkäufers begründet.

Fazit

In diesem Fall entschied das Gericht, dass die Größe eines Grundstücks im notariellen Kaufvertrag keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung darstellt, es sei denn, der Verkäufer hat Kenntnis von Abweichungen. Käufer sollten daher bei solchen Transaktionen selbständig Nachforschungen anstellen, wenn die genaue Größe des Grundstücks von Bedeutung ist.

Bitte beachten Sie, dass dies eine Zusammenfassung des Urteils ist und keine rechtliche Beratung darstellt. Im Falle einer rechtlichen Angelegenheit sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Notar wenden.

LG München I – Az.: 31 O 9367/22 – Urteil vom 24.03.2023

In dem Rechtsstreit wegen Forderung erlässt das Landgericht München I – 31. Zivilkammer – am 24.03.2023 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2023 folgendes

Endurteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf.

Im November 2011 schrieb die Beklagte den Verkauf ihres Anwesens ### gegen Höchstgebot aus. Als Mindestkaufpreis wurden ### Euro vorgegeben. Zu dem Grundstück wurden in der Ausschreibung eine Größe von 750 m2 und ein nahezu quadratischer Schnitt angegeben. Das Grundstück war nicht komplett eingezäunt. Zur baugenehmigungsrechtlichen Situation wurde darauf hingewiesen, dass ein bestandsgeschütztes, unter Denkmalschutz stehendes Gebäude vorhanden ist. Bezüglich der Preisvorstellung enthielt die Ausschreibung den Hinweis, dass das Grundstück mit Bestand veräußert wird, „wie es steht und liegt“. Der Ausschreibung waren unter anderem ein Foto und ein Lageplan des Grundstücks beigefügt (Anlage K1).

Nachdem die Klägerin das Grundstück besichtigt hatte, wandte sie sich mit Email vom 30.01.2012 an die in den Ausschreibungsunterlagen angegebene Ansprechpartnerin ### bekundete ihr Interesse und bat um ergänzende Informationen. Insbesondere bat sie darum, „in den Vertrag aufzunehmen, dass mit Kauf ein vermessenes Grundstück übergeben wird und die Käufer in die Vermessungspunkte eingewiesen werden“ (Anlage K2). Die Ansprechpartnerin verwies die Klägerin mit Email vom 31.01.2012 auf die Frage 13 der auf der Immobilienplattform der Beklagten veröffentlichten „Fragen und Antworten“. Weiterhin teilte sie der Klägerin mit, dass „der Vermesser (…) in Kürze (noch vor dem nach Beschlussfassung (16.02.2012) in Aussicht zu nehmenden Beurkundungstermin) die Vermessung und insbesondere die Markierung der Messpunkte vor Ort vornehmen und das Ergebnis des Fortführungsnachweises im Grundbuch vollziehen (werde)“ (Anlage K3).

Die von der Beklagten am 05.01.2012 in Auftrag gegebene Vermessung wurde im Februar und März 2012 durch den Geodaten-Service durchgeführt. Es ergab sich eine tatsächliche Grundstücksgröße von 723 m2. Folglich wurde die Berichtigung einer amtlichen Fläche vorgenommen. Dabei handelte es sich um eine „Berichtigung von Flächenangaben ohne Änderung der rechtlichen Grenzen“. Die Grenzsteine bzw. Grundstücksgrenzen an dem Verkaufsgegenstand haben sich also hierbei nicht verändert (Anlage K11).

Auszüge des Fortführungsnachweises ### vom 20.04.2012 mit der entsprechenden Flächenkorrektur wurden vom Vermessungsamt am 23.04.2012 sowohl an das Amtsgericht ### Grundbuchamt als auch an die bei der Beklagten für das Immobilienwesen zuständige Abteilung ### abgegeben, welche auch den streitgegenständlichen Grundstücksverkauf durchführte.

Die Berichtigung wurde mit Erstellung des Fortführungsnachweises durch das ### Vermessungsamt auch in das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem „ALKIS“ eingetragen.

Die Klägerin erwarb das Grundstück schließlich mit notariellem Kaufvertrag vom ### 08.2012 zu einem Kaufpreis von ### Euro. Zur Grundstücksgröße wurden im notariellen Kaufvertrag bei den

Angaben zum Grundbuchstand 750 m2 ausgewiesen (Anlage K5).

Die Berichtigung der Grundstücksgröße um 27 m2 wurde am 15.11.2012 im Grundbuch vorgetragen.

Der Kaufvertrag wurde noch im Jahr 2012 vollständig vollzogen. Die Eigentumsumschreibung auf die Klägerin erfolgte mit Eintragung im Grundbuch am 26.11.2012.

Als die Klägerin im Jahr 2021 beabsichtigte, an den Baulichkeiten, u.a. einem grenzständigen Garagengebäude, einige bauliche lnstandsetzungs- und Veränderungsmaßnahmen vorzunehmen, ließ sie die Grundstücksgrenzen und baulichen Anlagen zunächst von einem Vermessungsbüro aufnehmen.

Mit Schreiben vom 12.11.2021 wandte sich die Klägerin an die Beklagte und ersuchte eine einvernehmliche Lösung zum Ausgleich dafür, dass das Grundstück 27 m2 kleiner sei als in der damaligen Ausschreibung angegeben. Es bestand ihrerseits die Bereitschaft, aus dem angrenzenden Grundstück der Beklagten einen weiteren Streifen zu erwerben und die „Fehlfläche“ von 27 m2 dabei zu verrechnen.

Mit Schreiben vom 14.03.2022 wies die Beklagte die Bitte der Klägerin zurück und verwies auf die im Kaufvertrag ausgeschlossene Sachmängelhaftung sowie hilfsweise auf die eingetretene Verjährung.

Die Klägerin behauptet, von dem von ihr im Jahr 2021 beauftragten Vermessungsbüro erstmals erfahren zu haben, dass die Grundstücksgröße nur 723 m2 beträgt. Von dem Fortführungsnachweis ### vom 20.04.2012 hätte sie erst infolge eigener Nachforschungen im Jahr 2022 erfahren.

Sie hätte im Zusammenhang mit der Eigentumsumschreibung keinen vollständigen Grundbuchauszug erhalten, sondern nur die Vollzugsmitteilung des Grundbuchamts, welche ausschließlich die Mitteilung über die Eigentumsumschreibung enthalten hätte. Die Flächenberichtigung sei auf dem vorherigen Grundbuchblatt, also noch vor der Eigentumsumschreibung erfolgt Somit hätte damals nur die Beklagte als damalige Eigentümerin darüber eine Vollzugsmeldung erhalten.

Unter Verweis auf einen Quadratmeterpreis von Euro ### betrage der vorläufige Schaden daher Euro 25.990,00 (###) zzgl. der darauf entfallenden Kosten für Beurkundung, Grundbuchvollzug sowie Grunderwerbsteuer.

Die Klagepartei ist der Meinung, dass im Hinblick auf die positive Kenntnis der Beklagten von der tatsächlichen Grundstücksgröße zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags am 01.08.2012 die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrags ungefragt Aufklärung von der Beklagten hätte erwarten können.

Die Größe des Grundstücks stelle einen verkehrswesentlichen Umstand zur Festlegung des Kaufobjektes und insbesondere zur Kaufpreisbemessung dar, über welchen der Käufer auch ungefragt Aufklärung erwarten könne, wenn dem Verkäufer bekannt ist, dass die dazu gemachten Angaben (auch wenn sie dem Grundbuch entnommen wurden) unzutreffend sind. Dies gelte um-so mehr, weil sich die Klägerin zuvor ausdrücklich nach den Grundstücksgrenzen und der Grundstücksgröße erkundigt hätte. Die Klägerin hätte bezüglich einer Einsichtsmöglichkeit in ALKIS keine Nachforschungen unternommen, weil sie darauf vertraut hätte, von der Beklagten ggf. informiert zu werden, sollte das Vermessungsergebnis wesentliche Abweichungen bezüglich der Fläche ergeben.

Zwar sei die Wiedergabe des Grundbuchstands im notariellen Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung. Soweit der Verkäufer aber Kenntnis von Abweichungen hat, dürfe er diese angesichts der erheblichen Bedeutung eines solchen Umstands für den Kaufentschluss des Käufers nicht verschweigen.

Da die gebotene Aufklärung unterblieben sei, liege arglistiges Verschweigen vor. Die Beklagte könne sich deshalb weder auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss noch auf eine Verjährung berufen.

Die Klägerin beantragt,

I. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 25.920,00 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

II. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 907,20 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

III. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.501,19 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Beklagtenseits wird bestritten, dass die Klägerin erstmals im Jahr 2021 von der sich nach Vermessung ergebenen Grundstücksgröße von 723 m2 Kenntnis erlangte. Das Grundbuch sei bereits am 26.11.2012 dahingehend geändert worden, dass die Gesamtgröße des Grundstücks 723 m2 betrage. Laut Mitteilung des beurkundenden Notariats hätten nach dem üblichen Procedere sowohl Erwerber als auch Veräußerer einen Brief mit Grundbuchauszug erhalten. Es wird daher weiter bestritten, dass die Klägerin erst aufgrund von Nachforschungen im Jahr 2022 vom Fortführungsnachweis ### vom 20.04.2012 Kenntnis erlangt hätte. Überdies hätte die Klägerin die Berichtigung jederzeit über ALKIS einsehen können.

Die Beklagte vertritt daher die Ansicht, dass tatsächlich weder eine arglistige Täuschung noch ein Mangel des verkauften Grundstücks vorliege.

Eine arglistige Täuschung durch Verschweigen sei schon deshalb ausgeschlossen, weil keine Aufklärungspflicht bestehe. Bereits aus den Ausschreibungsunterlagen hätte sich ergeben, dass die Angabe von 750 m2 der Wert gewesen sei, der sich aus dem Grundbuch ergab, und eine Vermessung noch stattfinden würde. Maßgeblich für die Ausschreibung, die Preisfindung und auch die Angebote sei das Grundstück, das in seinen rechtlichen Grenzen ordnungsgemäß beschrieben gewesen sei, eben „wie es steht und liegt“. Es sei kein Quadratmeterpreis ausgeschrieben, angeboten oder vereinbart worden. Am subjektiven Element der Arglist fehle es ohnehin. Die Beklagte sei davon ausgegangen, dass die Klägerin informiert gewesen sei.

Darüber hinaus sei das Grundstück bei Gefahrübergang frei von Sachmängeln gewesen, insbesondere sei die Größe von 750 m2 nicht als Beschaffenheit vereinbart worden. Im Übrigen sei die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen worden.

Die Ansprüche seien damit bereits dem Grunde nach nicht gegeben. Darüber hinaus wären etwaige Ansprüche auch bereits verjährt, sodass der Durchsetzung von Ansprüchen die Einrede gemäß § 214 Abs. 1 BGB entgegensteht.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien und auf die Sitzungsniederschrift vom ### Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage war abzuweisen, weil sie zwar zulässig, aber unbegründet ist.

A.

Die Klage ist zulässig. Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des Landgerichts München I ergibt sich aus §§ 23, 71 GVG, § 17 ZPO. Auch die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen begegnen keinen rechtlichen Bedenken.

B.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Klägerin stehen keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu.

I. Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen arglistiger Täuschung gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB besteht hier nicht.

1. Zwar haben die Parteien hier einen gemäß § 311b BGB notariell beurkundeten Kaufvertrag geschlossen.

Gegen dessen Wirksamkeit bestehen auch keine Bedenken, weil insbesondere seitens der Klägerin keine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) erklärt wurde.

2. Ein Mangel im Sinne des § 434 BGB bei Gefahrübergang liegt hier aber nicht vor.

Gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 BGB ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Grundstücksgröße wurde hier nicht getroffen. Insbesondere stellt die im notariellen Vertrag vom 01.08.2012 unter dem Abschnitt „Grundbuchstand“ angegebene Größe keine Beschaffenheitsvereinbarung dar, sondern beruht auf § 28 S. 1 GBO und dient ausschließlich der sachenrechtlichen Bestimmbarkeit des Kaufgegenstandes. Die Angabe gibt lediglich den aktuellen Grundbuchstand wieder. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung ist darin ebenfalls nicht zu sehen.

Das Grundstück eignet sich für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung gemäß § 434 Abs 1 S. 2 Nr. 1 BGB sowie die gewöhnliche Verwendung gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB. Insbesondere steht – im Gegensatz etwa zu Fällen der Ölkontamination, des Befalls von Hausbockflöhen oder der Trocken- und Nassfäule – aus Sicht des Rechtsverkehrs einer Nutzung des Grundstücks nichts im Wege. Verwendungsbeeinträchtigungen wurden jedenfalls von Seiten der Klagepartei nicht vorgetragen.

Die nicht vollzogene Korrektur der Grundstücksgröße stellt auch weder ein Recht am Grundstück noch eine Belastung des Grundstücks dar, so dass auch hierin kein Mangel zu sehen ist.

3. Darüber hinaus wurde im Kaufvertrag ein wirksamer Haftungsausschluss vereinbart.

a) In Ziffer 6 des notariellen Vertrags vom ###08.2012 wurde ausdrücklich geregelt, dass die Beklagte nicht verpflichtet ist, die Vertragsfläche mit einem bestimmten Flächenmaß zu übereignen bzw. dass die Klägerin keinen Anspruch auf ein bestimmtes Flächenmaß hat. Weiterhin wurde in den Vertragstext aufgenommen, dass die Klägerin das Grundstück besichtigt hat und es erwirbt „wie es steht und liegt“. Letztgenannte Klausel ist auch beim Grundstücksverkauf wirksam und bedeutet i.d.R. den vollständigen Haftungsausschluss, auch für verborgene Mängel (Grüneberg, BGB, 81. Auflage, § 444, Rn. 17 f.).

b) Diese Vereinbarung ist auch nicht unwirksam gemäß § 444 BGB, weil kein arglistiges Verschweigen der Beklagten vorliegt.

(1) Grundsätzlich besteht bei Kaufverträgen keine generelle Aufklärungspflicht des Verkäufers (BGH, Urteil vom 11.08.2010, XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362, Rn. 21). Sofern eine Aufklärungspflicht nicht vertraglich vereinbart wurde und sich auch nicht aus gesetzlichen Vorschriften ergibt, ist sie anhand der Umstände zu ermitteln.

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH besteht bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (BGH, Urteil vom 4. 4. 2001 – VIII ZR 32/00, NJW 2001, 2163 [2164], BGH, NJW-RR 1996, 429 [unter II 2] m.w.N.; vgl. BGH, NJW-RR 1988, 394 [unter 2]). Nach einem allgemein anerkannten Grundsatz sind also besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, sogar ungefragt zu offenbaren (vgl. BGH, Urteil vom 11.08.2010, XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362, Rn 22; Grüneberg, BGB, § 123, Rn 5b m.w.N.).

(a) Vorliegend ist für das Gericht schon nicht ersichtlich, dass die Grundstücksgröße für den Kaufentschluss der Klägerin von wesentlicher Bedeutung gewesen wäre.

Das Grundstück wurde schon in der Ausschreibung (Anlage K1) als Liebhaberobjekt bezeichnet, dessen Attraktivität sich hauptsächlich aus der Lage ergebe. Verkauft wurde es gegen Höchstgebot, ein Quadratmeterpreis wurde zu keinem Zeitpunkt vereinbart.

Auf dem streitgegenständlichen Grundstück befindet sich ein Einzelbaudenkmal, welches in Bezug auf Nutzung, Umbaumöglichkeiten, Sanierung und dergleichen Einschränkungen unterliegt. Ein konkretes (Um-)Bauvorhaben der Klägerin, welches nun an der abweichenden gemessenen Größe der Grundstücksfläche scheitern würde, wurde nicht vorgetragen.

Spätestens mit Email vom 31.01.2012 wurde die Klägerin durch die Beklagtenseite darauf hingewiesen, dass vor dem Beurkundungstermin noch eine Vermessung des Grundstücks bevorstehe. Daraus ergibt sich nicht nur, dass der angegebene Wert von 750 m2 offensichtlich nicht die tatsächliche Größe exakt wiedergibt. Wäre es der Klägerin maßgeblich auf die genaue Größe der Fläche angekommen, so hätte sie das Gebot vom Ergebnis der Vermessung abhängig gemacht bzw. sich jedenfalls vor Vertragsschluss nochmals um eine Information bzgl. der exakten Flächenzahl bemüht.

Dies ist nicht erfolgt, auch nicht in der Zeit nach Vertragsschluss.

Auch auf den vertraglichen Haftungsausschluss bzgl. des Flächenmaßes wäre die Klägerin nach Einschätzung des Gerichts nicht eingegangen, wenn es ihr maßgeblich auf dieses Kriterium angekommen wäre.

Erst im Rahmen von geplanten baulichen Instandsetzungs- und Veränderungsmaßnahmen mehr als neun Jahre nach Erwerb des Grundstücks – hat die Klägerin ihrem eigenen Vortrag zufolge von der tatsächlichen Grundstücksgröße erfahren.

Nach alledem ist nicht davon auszugehen, dass die genaue Quadratmeterzahl für die Klägerin von wesentlicher Bedeutung war und ihre Kaufentscheidung beeinflusst hätte.

(b) Vor allem aber konnte die Klägerin nach den hier gegebenen Umständen eine Mitteilung der Beklagten nicht ohne weiteres eigenes Zutun erwarten.

Die Klägerin hat sich ihrerseits zwar einmal mit Schreiben vom 30.01.2012, also noch vor Vertragsschluss, die Übergabe eines vermessenen Grundstücks und die Einweisung in die Vermessungspunkte erbeten.

Daraufhin wurde sie von der genannten Ansprechpartnerin

mit Email vom 31.01.2012 darauf hingewiesen, dass die Vermessung und die Markierung der Messpunkte noch vor dem Beurkundungstermin vorgenommen werden und das Ergebnis des Fortführungsnachweises im Grundbuch vollzogen würden. Weitere Nachfragen oder Erkundigungen nach dem Ergebnis der Vermessung wurden seitens der Klägerin jedoch nicht mehr unternommen.

Es ist allgemein anerkannt, dass eine Aufklärungspflicht des Verkäufers zwar schon im Allgemeinen dahingehend besteht, dass Fragen des anderen Teils vollständig und richtig beantwortet werden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08, NJW 2009, 2120; BGH, Urteil vom 29.06.2007, VIII ZR 43176, NJW 1977, 1914). Dies ist hier bei der erstmaligen Anfrage der Klägerin so auch geschehen. Eine konkrete Aufforderung der Klägerin an die Beklagte, ihr das Ergebnis der Vermessung sodann mitzuteilen, erfolgte daraufhin nicht. Weitere Anfragen unternahm die Klägerin ebenfalls nicht.

Eine Aufklärungspflicht der Beklagten ohne erneute Anfrage der Klägerin ist daher nicht anzunehmen. Vielmehr hat sich derjenige, der einen Vertrag schließt, selbst darüber zu vergewissern, ob er für ihn von Vorteil ist oder nicht. Darauf darf sich der andere Vertragsteil einstellen und braucht deshalb nicht auf Umstände hinzuweisen, von denen er annehmen darf, dass er nach ihnen gefragt werde, falls auf sie Wert gelegt wird (BGH, Urteil vom 13.07.1988 – VIII ZR 224/87, NJW 1989, 763, 764).

(2) Ein arglistiges Verschweigen setzt nach ständiger Rechtsprechung des BGH zudem voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt. Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW 2007, 835, 836; BGH, Urteil vom 29. Mai 2009, V ZR 137108, BeckRS 2009, 15776, Rn. 10). Das Bewusstsein, einen offenbarungspflichtigen Mangel zu verschweigen, fehlt, wenn ein Mangel nicht als solcher wahrgenommen wird (BGH, NZM 2008, 216 Rn. 14; OLG Düsseldorf Urteil vom 12.03.2018 -1-9 U 38/17, BeckRS 2018, 13427, Rn. 18). Die Darlegungs- und Beweislast für den gesamten Arglisttatbestand trägt hier die Klägerin. Dies gilt auch für die Frage eines vorsätzlichen Verhaltens des Verkäufers (BGH, NJW 2016, 1815, Rn. 25).

Ob die Klägerin tatsächlich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Kenntnis von dem berichtigten Flächenmaß hatte, kann an dieser Stelle dahinstehen. Abgesehen davon, dass hier – wie bereits erörtert – schon kein Mangel vorliegt, ist hier jedenfalls nicht nachzuweisen, dass die Beklagte wusste oder damit rechnete und billigend in Kauf genommen hat, dass die Klägerin das Ergebnis der Vermessung nicht kannte und anderenfalls den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte.

Zumal das Grundbuchamt am 23.04.2012 einen Auszug des Fortführungsnachweises ### mit der Flächenkorrektur erhalten hat, durfte die Beklagte davon ausgehen, dass die Änderung im Grundbuch auch vollzogen wird. Zudem wurde die Berichtigung durch das Städtische Vermessungsamt in ALKIS eingetragen. Eine grundsätzliche Möglichkeit der Kenntnisnahme für die Klägerin war daher gegeben. Dass die Beklagte davon ausging, die Klägerin sei über die tatsächliche Grundstücksgröße informiert, ist daher nachvollziehbar und nicht zu widerlegen.

Ein arglistiges Verhalten ist aber dann zu verneinen, wenn die Beklagte davon ausgehen durfte, die Klägerin über die Vermessungsergebnisse im Bilde war (vgl. BGH, Urteil vom 26.01.1996 – V ZR 42/94, BGH-RR 1996, 690).

Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH also zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Es ist demnach nicht ausreichend, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Selbst ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind. Dies hat der Senat bereits entschieden (BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, Rn. 21; NJW 2013, 2182 = NZM 2013, 546 Rn. 12 ff.; NJW-RR 2003, 989 [990); vgl. auch Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 42 u. 1043 ff.).

Aufgrund des Inhalts der Ausschreibung und der Preisgestaltung ist auch nicht zu widerlegen, dass das genaue Flächenmaß jedenfalls aus Sicht der Beklagten die Kaufentscheidung der Klägerin nicht maßgeblich beeinflusst hat. Somit fehlt es auch am erforderlichen Vorsatz bezüglich der Kausalität zwischen Täuschung (bzw. Nichtoffenbarung der tatsächlichen Grundstücksgröße) und Abgabe der Willenserklärung zum Kauf.

Der Haftungsausschluss war demnach wirksam, so dass ein vertraglicher Schadensersatzanspruch ausscheidet.

II. Der Schadensanspruch kann auch nicht auf ein Verschulden bei Vertragsschluss gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB gestützt werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Anwendbarkeit dieser Normen neben der Spezialregelung der §§ 434 ff. BGB überhaupt gegeben ist kann hier dahinstehen. Das Verschulden liegt hier ohnehin gerade nicht in der Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht, weil eine solche nicht bestand (s.o.).

III. Ein Anspruch auf Schadensersatz lässt sich auch nicht auf §§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB stützen, weil es auch insoweit schon an der Täuschung und dem subjektiven Element hinsichtlich der Kausalität seitens der Beklagten fehlt.

IV. Aus denselben Gründen besteht schließlich auch kein Anspruch aufgrund sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung gemäß § 826 BGB.

V. Es sind auch keine anderen Anspruchsgrundlagen ersichtlich. Überdies wären sämtliche Ansprüche bereits verjährt. Da hier kein arglistiges Verschweigen eines Mangels nachzuweisen war, richtet sich die Verjährung nicht nach § 438 Abs. 3 S. 1 BGB, sondern trat gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 BGB zwei Jahre nach Übergabe des Grundstücks ein. Gemäß Ziffer 5 des notariellen Kaufvertrags (Anlage K5) war Besitzübergang am 01.09.2012, so dass mit Ende des 31.08.2014 sämtliche Ansprüche verjährt sind.

VI. Die Nebenforderungen teilen das Schicksal des Hauptantrags.

Nachdem die Beklagte zur Leistung von Schadensersatz aufgrund der behaupteten Minderfläche nicht verpflichtet ist, schuldet sie der Klägerin auch keine Zinsen.

Der Antrag auf Ersatz der Grunderwerbssteuer und der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten war aus den gleichen Gründen abzuweisen.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.