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Auslegung Teilungserklärung zur Zuweisung von Pkw-Abstellplätzen

OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 69/19 – Beschluss vom 17.10.2019

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Gründe

I.

Die A. erwarb im Jahr 1991 das Eigentum an den im Grundbuch von B. Blatt … Flur … verzeichneten Parzellen …, … und … sowie an der auf Blatt … Flur .. verzeichneten Parzelle … Nach Aufteilung in Teilflächen entstanden insgesamt fünf neu vermessene Parzellen (Flur .., Nrn. …, …, …, … und …). Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 2. April 1991 bewilligte die A. die Vereinigung der drei neuen Parzellen …, … und … zu einer Parzelle. Auf dieser durch Vereinigung entstandenen Parzelle wollte die A. ein Wohngebäude mit sieben Wohnungen, zwei gewerbliche Einheiten und fünf Garagen errichten; auf den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Außenflächen sollten sieben Stellplätze unter Begründung von Sondernutzungsrechten geschaffen werden. Mit weiterer notarieller Urkunde vom 2. April 1991 erklärte die A. die Teilung in Wohnungseigentum bzw. Teileigentum und legte in Abschnitt V. die Gemeinschaftsordnung fest. § 3 Ziffer 4 Buchstabe e) sieht Folgendes vor:

„Auf dem Grundbesitz befinden sich sieben PKW-Abstellplätze, die in dem als Anlage 4 beigefügten Plan mit den Nummern ST1, ST2, ST3, ST4, ST5, ST6, ST7 gekennzeichnet sind. Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung der Wohnungs- und Teileigentumseinheit zu bestimmen, ob und ggf. welche der vorgenannten PKW-Abstellplätze dem betreffenden Erwerber und künftigen Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zusteht. Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung durch eine notariell beglaubigte Erklärung zu treffen.

Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur jeweiligen Sondernutzung eines der vorgenannten Stellplätze allein berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche Sondernutzung zu dulden.“

Am 25. Juli 1991 wurde die A. im Grundbuch als Eigentümerin sämtlicher zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Einheiten, Blätter 5558 bis 5571, eingetragen. Die A. firmiert seit dem 23. Juli 1998 unter der Firma der Beteiligten zu 2.

In der Folgezeit veräußerte die A. bzw. die Beteiligte zu 2 sämtliche der ihr gehörenden Einheiten; als Eigentümerin der beiden verfahrensgegenständlichen Einheiten wurde die C. am 12. Mai 2003 im Grundbuch eingetragen.

Rechtsnachfolgerin der C. ist die Beteiligte zu 1; deren persönlich haftende Gesellschafterin ist die Beteiligte zu 2.

Mit notarieller Urkunde vom 20. November 2018 erklärten die Beteiligten zu 1 und 2, in Ausübung des in der notariellen Teilungserklärung vom 2. April 1991 in Abschnitt V., § 3 Ziffer 4 Buchstabe e) enthaltenen Vorbehalts, die Stellplätze mit den Nrn. ST2, ST3, und ST7 dem jeweiligen Eigentümer der auf Blatt 5559 eingetragenen Eigentumseinheit und die Stellplätze mit den Nrn. ST1, ST4, ST5 und ST6 dem jeweiligen Eigentümer der auf Blatt 5558 eingetragenen Eigentumseinheit zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung auf Dauer zuzuweisen. Mit weiterer notarieller Urkunde vom 5. Dezember 2018 berichtigte sie die Lage der Stellplätze ST1 und ST3.

Mit Schrift ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 21. Dezember 2018 beantragten die Beteiligten zu 1 und 2 die Eintragung der Zuordnung der Sondernutzungsrechte im Grundbuch.

Mit Zwischenverfügung vom 25. Januar 2019 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass dem teilenden Eigentümer mit der Veräußerung der letzten Wohn- und Teileigentumseinheit ein Recht zur Zuordnung der PKW-Stellplätze nicht mehr zustehe. Erforderlich sei eine Mitwirkung aller in den Blättern 5558 bis 55571 eingetragenen Miteigentümer.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 vom 15. Februar 2019. Sie meinen, die Teilungserklärung vom 2. April 1991 enthalte eine aufschiebend bedingte Zuordnung, so dass der alte Eigentümer die Zuordnung nachträglich wirksam vornehmen könne.

Das Grundbuchamt hat unter dem 4. April 2019 einen Nichtabhilfebeschluss erlassen. Es liege zwar eine aufschiebend bedingte Zuordnung der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen vor. Die Teilungserklärung enthalte indes keine ausdrückliche Regelung, die dem damaligen, teilenden Eigentümer das Recht zur Zuweisung auch noch nach dem Abverkauf der letzten Einheit einräume; überdies könne ein dahingehendes Recht dem teilenden Eigentümer allenfalls bis zur Veräußerung der letzten Wohnungseigentumseinheit vorbehalten werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der Beiakten (AG Mönchengladbach, Grundakten zu Blatt 1902 A des Grundbuchs von B.) verwiesen.

II.

Die Beschwerde der Beteiligten ist gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1 72, 73 GBO zulässig und dem Senat nach der vom Grundbuchamt ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.

Die Beschwerde hat in der Sache deshalb Erfolg, weil eine Zwischenverfügung nicht hätte ergehen dürfen.

Die Zwischenverfügung ist ein Mittel, einer beantragten Eintragung den nach dem Eingang des Antrages bestimmten Rang zu sichern, der bei sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt würde. Sie darf daher nur ergehen, wenn der Eintragung ein mit Rückwirkung behebbares Hindernis entgegensteht. Dagegen ist es nach ganz überwiegend – auch vom Senat – vertretener Auffassung, unzulässig, einem Antragsteller im Wege einer Zwischenverfügung den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder die Vorlage einer Bewilligung des unmittelbar Betroffenen aufzugeben (Senat BeckRS 2012, 19323 für die Bewilligung eines Erben; für die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer: OLG Frankfurt ZWE 2016, 171 f. m.w.N.; vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 18 Rn. 12 und 32).

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung gibt das Grundbuchamt den Beteiligten jedoch die Vorlage einer Bewilligung aller zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Miteigentümer auf, wenn es deren Mitwirkung zur Begründung der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen ST1 bis ST7 für erforderlich hält. Diese Mitwirkung erfolgt im grundbuchrechtlichen Verfahren in Form der Bewilligung nach § 19 GBO, denn die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes im Grundbuch setzt – wie es sich aus § 7 Abs. 3 WEG ergibt – eine entsprechende Eintragungsbewilligung voraus (OLG München BeckRS 2017, 137367; vgl. Lafontaine in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, Band 3, 8. Aufl. 2017, § 13 WEG Rn. 141).

Vorsorglich sei in der Sache – ohne Bindungswirkung – bemerkt:

Es spricht nach Auffassung des Senats einiges dafür, dass hier eine Zuweisungsbefugnis des teilenden Eigentümers – das ist die Beteiligte zu 2 als Rechtsnachfolgerin der A. – nicht mehr besteht; die Beteiligte zu 1 als gegenwärtige Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Einheiten ist ersichtlich nicht zuweisungsbefugt.

Sollen – wie hier – als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragende Sondernutzungsrechte nachträglich begründet werden, ist hierzu materiell-rechtlich die Einigung sämtlicher Wohnungseigentümer und im Hinblick auf § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Außerdem muss ggfs. nach §§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, 877, 876 BGB die Zustimmung der nachteilig dinglich Berechtigten und der Berechtigten einer Auflassungsvormerkung erteilt werden. Verfahrensrechtlich ist die Bewilligung derjenigen erforderlich, deren Recht durch die Eintragung im Sinne des § 19 GBO betroffen wird; das sind hier alle Miteigentümer, denn die Begründung von Sondereigentum führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungs- bzw. Miteigentümer (OLG München BeckRS 2017, 137367) bzw. zu einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten bereits in der ursprünglichen, im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung vorgesehen ist.

Abweichend von vorstehendem Grundsatz gibt es zwei als zulässig anerkannte Möglichkeiten der Gestaltung einer Teilungserklärung, die dem teilenden Eigentümer die nachträgliche Begründung von Sondereigentumsrechten ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer und ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten vorbehält:

Zum einen kann der teilende, sich ein Zuordnungsrecht vorbehaltende Eigentümer bereits in der Teilungserklärung alle künftigen Erwerber von dem gemeinschaftlichen Gebrauch der für die künftigen Sondernutzungsrechte vorgesehenen Flächen ausschließen mit der Folge, dass die Sondernutzungsrechte zunächst keiner Wohnung bzw. keinem Teileigentum zugeordnet werden und der teilende Eigentümer allein im Rahmen eines persönlichen Sondernutzungsrechts zur Nutzung dieser Flächen berechtigt bleibt. Es handelt sich um eine sog. „gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnungsvorbehalt“. Da aber die Zuweisungsmöglichkeit einschließlich der Bewilligungsberechtigung des teilenden Eigentümers in dieser Gestaltungsvariante gerade auf dessen persönlicher Sondernutzungsberechtigung beruht, besteht diese jedoch auch nur bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft. Nach ganz überwiegend vertretener Auffassung kann der aus der Gemeinschaft ausscheidende teilende Eigentümer die Restnutzungsbefugnis als Grundlage eines Zuweisungsrechts nicht „mitnehmen“ (vgl. jeweils mit weiteren Nachweisen: OLG Frankfurt ZWE 2016, 171 f. und ZWE 2017, 87 ff.; BeckOK WEG/Müller, Maximilian A., 38. Edition, Stand: 1. August 2019, § 15 Rn. 339 ff.; Lafontaine in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, a.a.O., § 13 WEG Rn. 144; Francastel, RNotZ 2015, 385, 408 f.).

Zum anderen kann der teilende Eigentümer alle künftigen Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 BGB) einer Zuweisung der Sondernutzungsrechte von der Mitbenutzung der betreffenden Flächen ausschließen. Bis zum Bedingungseintritt, nämlich der Ausübung des Zuweisungsvorbehalts, steht den Erwerbern bei dieser Form der Ausgestaltung der Teilungserklärung, sog. „gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“, zunächst ein Mitbenutzungsrecht zu. Das Mitbenutzungsrecht besteht nicht mehr, wenn der teilende Eigentümer von seinem Zuweisungsrecht Gebrauch macht. Gestützt auf die Erwägung, dass der teilende Eigentümer in dieser Gestaltungsvariante gerade nicht persönlich sondernutzungsberechtigt, sondern nur zuweisungsberechtigt ist, wird teilweise die Auffassung vertreten, dass die Zuweisungsbefugnis unabhängig von der Stellung als Eigentümer besteht und deshalb auch noch nach dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft oder von einem bevollmächtigten Verwalter wahrgenommen werden kann (für den ausgeschiedenen Eigentümer: OLG Frankfurt ZWE 2016, 171 f.; OLG Stuttgart ZWE 2012, 488 f.; für den Verwalter: OLG Frankfurt ZWE 2017, 87 ff. für den Verwalter; vgl. zum Streit auch OLG Hamm ZWE 2017, 445; BeckOK WEG/Müller, Maximilian A., a.a.O., § 15 Rn. 344 ff.; Lafontaine in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, a.a.O., § 13 WEG Rn. 145; Francastel, a.a.O., S. 410).

Im vorliegenden Fall wurde die Gestaltungsvariante der sog. „gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“ gewählt: im ersten Absatz von § 3 Ziffer 4 Buchstabe e), Abschnitt V. der Teilungserklärung vom 2. April 1991 wird die Berechtigung zur nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten an den Pkw-Abstellplätzen geregelt; im zweiten Absatz der Bestimmung wird das aufschiebend bedingt bestehende Mitbenutzungsrecht der anderen Miteigentümer festgelegt.

Ob sich der Senat der vorstehend dargestellten Sichtweise anschließt, die eine Zuweisungsbefugnis des teilenden, nicht mehr zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Eigentümers bejaht, wenn eine sog. „gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“ gegeben ist, kann hier offen bleiben. Denn vorrangig durchzuführen ist eine Auslegung der hier zugrunde liegenden Teilungserklärung, und danach liegen gute Gründe für die Annahme vor, dass eine Zuweisungsbefugnis des teilenden Eigentümers nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft nicht mehr besteht.

Die Teilungserklärung vom 2. April 1991 ist als Grundlage des gestellten Eintragungsantrages vom Grundbuchamt selbst auszulegen; § 133 BGB gilt entsprechend (vgl. zur Auslegung einer Gemeinschaftsordnung als Anhang einer Teilungserklärung OLG München BeckRS 2017, 137367). Nach den allgemein für Grundbucherklärungen geltenden Grenzen ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (statt aller: Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 28 m.w.N.).

Davon ausgehend liegt nach Auffassung des Senats ein Verständnis von Abschnitt V., § 3 Ziffer 4 Buchstabe e) der Teilungserklärung dahingehend nahe, dass der teilende Eigentümer nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft nicht mehr zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen berechtigt ist.

Der Zuweisungsvorbehalt des teilenden Eigentümers besteht nach dem ausdrücklichen Wortlaut von Satz 2 des ersten Absatzes der Erklärung „bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung der Wohnungs- und Teileigentumseinheit“. Dies wird in Satz 3 dahin ergänzt, dass der aufteilende Eigentümer berechtigt ist, „eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung“ durch notariell beglaubigte Erklärung zu treffen. Eine ausdrückliche Regelung dazu, was dann gelten soll, wenn der aufteilende Eigentümer nicht mehr zur Gemeinschaft gehört, ist in der Teilungserklärung nicht enthalten.

Besteht die Zuweisungsbefugnis des teilenden Eigentümers gemäß Satz 2 der Erklärung im Zusammenhang mit der erstmaligen rechtsgeschäftlichen Veräußerung, regelt dies also ersichtlich den Fall einer Zuweisung, solange der teilende Eigentümer noch zu der Gemeinschaft der Miteigentümer gehört, denn nur der teilende Eigentümer kann die einzelnen Miteigentumsanteile erstmals veräußern. Soweit in Satz 3 der Erklärung dann weiter festgehalten ist, dass die Bestimmung auch ohne Veräußerung getroffen werden kann, stellt dies eine Erweiterung der Befugnisse des teilenden Eigentümers dar. Mit Blick auf den unmittelbaren Zusammenhang der in Satz 3 getroffenen Bestimmung zu der Regelung in Satz 2 und wegen der Verwendung der Formulierungen „erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung“ einerseits und „ohne Veräußerung“ andererseits ist es naheliegend, die getroffenen Regelungen dahin zu verstehen, dass eine Erweiterung der Zuweisungsbefugnis des teilenden Eigentümers nur für die Fälle gewollt ist, in denen es entweder zu einem Eigentumsübergang unabhängig von einem rechtsgeschäftlichen und notariell beurkundeten Veräußerungsgeschäft kommt oder wenn die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einen Erwerber vorgezogen bzw. nachgeholt werden soll, etwa weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon bzw. noch nicht absehbar war, dass ein Sondernutzungsrecht an einem der Stellplätze gewollt ist. Dass eine Erweiterung der Zuweisungsbefugnis des teilenden Eigentümers dahingehend festgelegt werden sollte, dass der teilende Eigentümer auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft und ohne jeglichen zeitlichen Zusammenhang mit einem erstmaligen Eigentumsübergang an den jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten bestehen soll, sieht der Wortlaut der Teilungserklärung nicht vor und legt Entsprechendes auch nicht nahe. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall, denn auf den in Satz 2 verwendeten Begriff „erstmalige“ bezieht sich die Erweiterung in Satz 3 gerade nicht.

Eine entsprechende, eindeutige Formulierung wäre im vorliegenden Fall jedoch zu erwarten gewesen, wenn dem teilenden Eigentümer die Befugnis zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten auch für die Zeit nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft, mithin dauerhaft, hätte vorbehalten werden sollen.

Zweck eines Begründungsvorbehaltes in der Form der sog. „gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“ ist es im Allgemeinen, einem Bauherrn eine größere Flexibilität beim Verkauf der Einheiten zu ermöglichen (so für einen Bauträger: OLG München BeckRS 2013, 378; Francastel, RNotZ 2015, 385, 405). Das dürfte auch hier der Fall gewesen sein, denn die teilende Eigentümerin ist eine zu einem Kreditinstitut gehörende Immobiliengesellschaft. Eine solche verfolgt – ebenso wie ein Bauträger – bei einem Bauvorhaben zur Errichtung eines Gebäudes mit Wohn- und Geschäftseinheiten regelmäßig die Absicht der Veräußerung sämtlicher Eigentumseinheiten. Ist aber das spätere – regelmäßig alsbald nach Errichtung des Objektes – Ausscheiden aus der Gemeinschaft von vornherein geplant, liegt es nahe, in der Teilungserklärung eine Reglung in Bezug auf das Recht zur Zuweisung von Sondernutzungsflächen zu treffen, wenn die endgültige Zuweisung noch nicht hinreichend verlässlich absehbar ist und sie auch künftig und trotz des Ausscheidens noch durch den teilenden Eigentümer erfolgen soll. Das gilt insbesondere deshalb, da eine Immobiliengesellschaft mit dem Abverkauf sämtlicher Einheiten die von ihr verfolgten wirtschaftlichen Interessen erreicht hat, sonstige Interessen am Schicksal des Objektes regelmäßig aber nicht mehr hat. Gerade der Umstand, dass ein entsprechender Begründungsvorbehalt auch für die Zeit nach dem Ausscheiden des teilenden Eigentümers in der hier maßgeblichen Teilungserklärung nicht enthalten ist, ohne weiteres aber hätte aufgenommen werden können, lässt es als fernliegend erscheinen, dass mit der in § 3 Ziffer 4 Buchstabe e) der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung ein Zuweisungsrecht des teilenden Eigentümers auch für die Zeit nach dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft gemeint ist.

Wird ferner in die Erwägungen einbezogen, dass es sich bei der „gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“ um eine Ausnahme von dem Regelfall, dass die nachträgliche Zuweisung von Sondernutzungsrechten eine Einigung sämtlicher Wohnungseigentümer voraussetzt, handelt, scheint es geboten, im Zweifelsfall – ähnlich wie bei Grundbuchvollmachten – vom (zeitlich) geringeren Umfang der Zuweisungsbefugnis auszugehen (vgl. OLG München MittBayNot 2013, 378; s. auch BeckOK WEG/Müller, Maximilian A., a.a.O., § 15 Rn. 343 für den Fall der gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten mit anfänglichem Ausschluss aller Miteigentümer).

Ist also nach einer Auslegung der hier maßgeblichen Teilungserklärung nicht festzustellen, dass der Beteiligten zu 2 als Rechtsnachfolgerin der teilenden, nicht mehr zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Eigentümerin ein Recht zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten noch zusteht, hat das zur Folge, dass das ursprünglich dem teilenden Eigentümer vorbehaltene Zuweisungsrecht mit dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft erloschen ist (s. zur Rechtsfolge auch Francastel, a.a.O., S. 410). Die für die Begründung von Sondernutzungsrechten vorgesehenen Außenflächen gehören also nach wie vor zum Gemeinschaftseigentum, und für die Begründung von im Grundbuch einzutragendem Sondereigentum bedarf es nunmehr der Bewilligung sämtlicher Miteigentümer nach § 19 GBO.

III.

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG; dementsprechend erübrigt sich auch eine Wertfestsetzung.

 

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