Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Wie viel kostet die Löschung einer Grundschuld?
- Wie werden die Notar- und Grundbuchgebühren berechnet?
- Beispielrechnung bei verschiedenen Grundschuldbeträgen
- Experten Kommentar
- Wer trägt die Kosten der Grundschuld-Löschung?
- Wann lohnt sich die Löschung und wann nicht?
- Sonderfälle: Hausverkauf und Erbschaft
- Ablauf und Dauer der Grundschuld-Löschung
- So setzen sich die Löschungskosten zusammen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Ich habe meinen Immobilienkredit abbezahlt, muss ich meine Grundschuld jetzt zwingend löschen lassen?
- Wenn ich meine Grundschuld doch löschen möchte, mit welchen Kosten muss ich ungefähr rechnen?
- Warum muss ich Notar- und Grundbuchgebühren bezahlen, wenn ich meine Grundschuld löschen lasse?
- Ich überlege, mein Haus zu verkaufen. Muss ich die Löschungskosten für meine Grundschuld selbst tragen?
- Was passiert, wenn mein Grundschuldbrief verloren gegangen ist und ich ihn nicht mehr finde?
Ist ein Immobilienkredit getilgt, stellt sich die Frage nach der Grundschuld. Sie bleibt zunächst im Grundbuch eingetragen, auch wenn das Darlehen vollständig zurückgeführt wurde. Für die Löschung fallen gesetzlich festgelegte Gebühren an.
Die Löschung erfolgt nicht automatisch. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen sie aktiv beim Grundbuchamt beantragen. Der Antrag bedarf der öffentlichen Beglaubigung durch einen Notar.
Die Gesamtkosten richten sich nach dem Betrag der eingetragenen Grundschuld, nicht nach der tatsächlichen Restschuld des Darlehens. Entscheidend ist der im Grundbuch verzeichnete Nennbetrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Kostenstruktur: Etwa 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags, je rund 0,1 Prozent für Notar und Grundbuchamt nach GNotKG.
- Rechtsgrundlage: Die Gebühren bemessen sich nach § 34 GNotKG i.V.m. Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Nr. 24102 (Notar) und Nr. 14140 (Grundbuchamt).
- Maßgeblicher Wert: Entscheidend ist der im Grundbuch eingetragene Nennbetrag der Grundschuld, nicht die verbliebene Darlehensschuld.
- Beispiel: Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro fallen rund 435 Euro Gesamtkosten an (je 217,50 Euro für Notar und Grundbuchamt).
- Voraussetzung: Die Bank muss eine Löschungsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form erteilen.
- Kostenträger: In der Regel trägt der Eigentümer die Löschungskosten. Beim Hausverkauf kann die Verteilung im Kaufvertrag geregelt werden.
- Weitere Informationen zur notariellen Beglaubigung finden sich auf der Website der Notarkanzlei Dr. Kotz.
Wie viel kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Gesamtkosten setzen sich aus zwei Positionen zusammen. Die erste ist die Gebühr des Notars für die Beglaubigung des Löschungsantrags. Die zweite ist die Gebühr des Grundbuchamts für die Eintragung der Löschung. Beide Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Kernaussage:
Notar und Grundbuchamt berechnen jeweils exakt dieselbe 0,5-Gebühr nach dem GNotKG. Die Gesamtkosten teilen sich somit immer hälftig auf beide Stellen auf.
Die gesetzliche Gebührentabelle ordnet jedem Geschäftswert eine Grundgebühr zu. Für Löschungsvorgänge gilt eine halbe Gebühr (0,5). Sie fällt beim Notar und beim Grundbuchamt jeweils separat an.
Hinzu kommen kleinere Auslagen und die Umsatzsteuer auf die Notarrechnung. Diese Posten bewegen sich in der Regel im einstelligen bis unteren zweistelligen Eurobereich.
Wie werden die Notar- und Grundbuchgebühren berechnet?
Grundlage der Berechnung bildet das bereits genannte GNotKG. Es definiert für jeden Geschäftswert eine volle Gebühr. Davon abgeleitet wird die anzuwendende Bruchteilsgebühr für die jeweilige Handlung.
Gebühr des Notars
Der Notar fertigt den Löschungsantrag (Zustimmung) des Eigentümers und beglaubigt dessen Unterschrift. Dafür erhält er nach KV-Nr. 24102 GNotKG eine 0,5-Gebühr. Bezugsgröße ist der Nennbetrag der Grundschuld. Die Löschungsbewilligung der Bank liegt dem Eigentümer meist bereits in beglaubigter Form vor.
Bei einer Grundschuld über 100.000 Euro entspricht die volle Gebühr 273 Euro. Die 0,5-Gebühr beträgt damit 136,50 Euro. Hinzu kommen Pauschale und Umsatzsteuer.
Gebühr des Grundbuchamts
Das Grundbuchamt erhebt für die Eintragung der Löschung ebenfalls eine 0,5-Gebühr (KV-Nr. 14140 GNotKG). Die Bemessungsgrundlage ist identisch mit der des Notars: der Nennbetrag der Grundschuld.
Die Grundbuchgebühr ist umsatzsteuerfrei. Sie wird unmittelbar vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt und ist vom Eigentümer zu begleichen.
Nebenkosten und Auslagen
Zu den gesetzlichen Gebühren treten kleinere Auslagen hinzu. Dazu zählen die Post- und Telekommunikationspauschale des Notars sowie Schreibauslagen für beglaubigte Abschriften. Diese Posten sind gesetzlich ebenfalls im GNotKG geregelt.
Eine Briefgrundschuld ist eine durch eine eigene Urkunde verbriefte Grundschuld. Diese Urkunde heißt Grundschuldbrief. Bei der Löschung muss der Brief übergeben oder für kraftlos erklärt werden. Das unterscheidet sie von der reinen Buchgrundschuld, die nur im Grundbuch verzeichnet ist.
Ist der Grundschuldbrief verloren gegangen, leitet das Amtsgericht ein Aufgebotsverfahren ein. Darin wird der Brief öffentlich für kraftlos erklärt. Die dabei anfallenden Gerichtskosten werden gesondert berechnet.
Beispielrechnung bei verschiedenen Grundschuldbeträgen
Die nachstehende Übersicht zeigt die Gebühren nach GNotKG, gerundet und ohne Nebenkosten. Die konkreten Beträge können im Einzelfall um wenige Euro abweichen.
| Grundschuldbetrag | Notar (0,5-Gebühr) | Grundbuchamt (0,5-Gebühr) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | 82,50 € | 82,50 € | 165 € |
| 100.000 € | 136,50 € | 136,50 € | 273 € |
| 150.000 € | 177 € | 177 € | 354 € |
| 200.000 € | 217,50 € | 217,50 € | 435 € |
| 250.000 € | 267,50 € | 267,50 € | 535 € |
| 300.000 € | 317,50 € | 317,50 € | 635 € |
| 500.000 € | 467,50 € | 467,50 € | 935 € |
Die Tabelle zeigt: Die Gebühren steigen mit dem Grundschuldbetrag, aber nicht im gleichen Verhältnis. Je höher der Nennwert, desto geringer wird der prozentuale Anteil der Gebühr. Einen Mengenrabatt gibt es aber nicht, weder beim Notar noch beim Grundbuchamt.
Experten Kommentar
In der Praxis wird häufig übersehen, dass der Notar nach § 17 BNotO zur Unparteilichkeit verpflichtet ist. Die Beglaubigung der Löschungsbewilligung ist ein hoheitlicher Akt. Sie bestätigt die Echtheit der Unterschrift.
Ob sich die Löschung im Einzelfall wirtschaftlich lohnt, prüft der Notar nicht. Diese Frage klären Eigentümer und Bank vorab selbst.
Die Gebühren richten sich strikt nach dem Geschäftswert der eingetragenen Grundschuld. Eine Reduzierung durch teilweise Löschung ist möglich. Sie kommt in Betracht, wenn mehrere Grundschulden im Grundbuch stehen und nur einzelne entfallen sollen.
Wer trägt die Kosten der Grundschuld-Löschung?
Grundsätzlich trägt der Eigentümer der Immobilie die Kosten. Er ist Antragsteller der Löschung und Schuldner der Notar- und Grundbuchgebühren nach § 22 GNotKG.
Beim Hausverkauf kann im notariellen Kaufvertrag eine abweichende Kostenverteilung vereinbart werden. Häufig übernimmt der Verkäufer die Löschung der bestehenden Grundschuld, damit der Käufer eine lastenfreie Immobilie erwirbt.
Im Erbfall treten die Erben in die Eigentümerstellung ein. Sie werden damit auch Schuldner der Löschungskosten, sofern sie die Grundschuld tatsächlich löschen lassen.
Wann lohnt sich die Löschung und wann nicht?
Eine getilgte Grundschuld muss nicht zwingend gelöscht werden. Sie kann im Grundbuch stehen bleiben und für eine neue Finanzierung wieder aktiviert werden. Bei einer erneuten Kreditaufnahme erspart das die Eintragungsgebühren.
Einordnung:
Ob Löschung oder Stehenlassen wirtschaftlich günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidende Faktoren sind Verkaufsabsichten, geplante Modernisierungskredite und die Höhe der Grundschuld.
Steht ein Verkauf der Immobilie an, wird häufig eine Löschung erwartet. Käufer möchten in der Regel eine lastenfreie Immobilie übernehmen. Auch Banken verlangen bei neuen Finanzierungen oft eine sauber bereinigte Abteilung III. Dort werden im Grundbuch alle Hypotheken und Grundschulden eingetragen.
Umgekehrt spricht gegen eine Löschung, wenn eine spätere Kreditaufnahme wahrscheinlich ist. Die Wiedereintragung einer neuen Grundschuld verursacht ihrerseits Kosten in vergleichbarer Höhe.
Sonderfälle: Hausverkauf und Erbschaft
Besondere Regelungen für den Ablauf und die Kostenverteilung gelten beim Hausverkauf und im Erbfall.
Grundschuld-Löschung beim Hausverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie wird die eingetragene Grundschuld üblicherweise vor der Übergabe gelöscht. Der Notar wickelt die Löschung parallel zum Kaufvertrag ab. Die Kosten fallen beim Verkäufer an, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Die Bank stellt die Löschungsbewilligung erst nach vollständiger Rückführung des Darlehens aus. Aus dem Kaufpreis wird die Restschuld zunächst an die Bank überwiesen, dann erfolgt die Freigabe der Bewilligung.
Grundschuld-Löschung im Nachlass
Im Erbfall gehen bestehende Grundschulden auf die Erben über. Sie können die Grundschuld löschen lassen, wenn das zugrundeliegende Darlehen getilgt ist oder wenn die Bank einer Ablösung zustimmt.
Die Kostenstruktur ist identisch mit dem regulären Fall. Zusätzlich kann eine Grundbuchberichtigung erforderlich sein. Dabei werden die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Diese Berichtigung löst eigene Gebühren aus.
Ablauf und Dauer der Grundschuld-Löschung
Die Löschung erfolgt in mehreren konkreten Schritten. Zunächst beantragt der Eigentümer bei der Bank die Löschungsbewilligung. Die Bank stellt diese in öffentlich beglaubigter Form aus, sobald das Darlehen vollständig zurückgeführt ist.
Im nächsten Schritt beglaubigt der Notar den Löschungsantrag des Eigentümers. Anschließend reicht der Notar oder der Eigentümer die Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein. Dieses trägt die Löschung in Abteilung III ein.
Die Bearbeitungsdauer liegt je nach Grundbuchamt zwischen wenigen Wochen und einigen Monaten. Die regionale Arbeitsbelastung der Ämter hat hier maßgeblichen Einfluss. Eine Verkürzung durch Gebühren ist nicht möglich.
Benötigt werden im Regelfall die Löschungsbewilligung der Bank, der Grundschuldbrief bei einer Briefgrundschuld sowie ein aktueller Grundbuchauszug. Zusätzlich ist ein gültiger Ausweis des Eigentümers erforderlich. Die Unterlagen werden beim Beglaubigungstermin geprüft.
So setzen sich die Löschungskosten zusammen
Die Löschung einer Grundschuld verursacht Kosten von rund 0,2 Prozent des eingetragenen Nennbetrags. Die Summe verteilt sich gleichmäßig auf den beglaubigenden Notar und das eintragende Grundbuchamt nach GNotKG.
Für individuelle Fragen zu Sonderfällen wie Hausverkauf oder Nachlass empfiehlt sich die direkte Kontaktaufnahme mit der Notarkanzlei. Die Kontaktseite enthält alle notwendigen Informationen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ich habe meinen Immobilienkredit abbezahlt, muss ich meine Grundschuld jetzt zwingend löschen lassen?
NEIN, Sie müssen Ihre Grundschuld nach vollständiger Tilgung des Immobilienkredits nicht zwingend sofort löschen lassen. Die Grundschuld bleibt als Eintrag im Grundbuch bestehen, auch wenn das zugehörige Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Sie können selbst entscheiden, ob und wann Sie diesen Eintrag entfernen möchten.
Das liegt daran, dass eine Grundschuld ein abstraktes Sicherungsmittel ist, das unabhängig von der tatsächlichen Schuld existiert. Sie sichert lediglich die Forderung der Bank, erlischt aber nicht automatisch mit deren Begleichung. Viele Immobilieneigentümer belassen die Grundschuld im Grundbuch, um sie später für eine neue Finanzierung, beispielsweise für Modernisierungsarbeiten oder einen Anschlusskredit, erneut nutzen zu können. Dies spart die Kosten für eine erneute Eintragung, die sonst wieder anfallen würden. Die Bank ist lediglich verpflichtet, Ihnen eine Löschungsbewilligung auszustellen, sobald der Kredit getilgt ist.
Bedenken Sie jedoch, dass bei einem geplanten Verkauf der Immobilie die meisten Käufer ein lastenfreies Grundbuch wünschen. In diesem Fall ist die Löschung meist unumgänglich, und es ist ratsam, dies frühzeitig zu klären und einzuplanen.
Wenn ich meine Grundschuld doch löschen möchte, mit welchen Kosten muss ich ungefähr rechnen?
Wenn Sie Ihre Grundschuld löschen lassen möchten, müssen Sie mit Gesamtkosten von rund 0,2 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags rechnen. Diese Summe teilt sich dabei hälftig auf die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt auf, die beide gesetzlich festgelegt sind.
Diese Gebühren richten sich nach dem ursprünglichen, im Grundbuch eingetragenen Nennbetrag der Grundschuld, nicht nach der eventuell viel geringeren Restschuld Ihres Kredits. Bei einem Grundschuldbetrag von 200.000 Euro liegen die Kosten beispielsweise bei etwa 435 Euro gesamt, zuzüglich kleinerer Auslagen und der Umsatzsteuer auf die Notarrechnung.
Diese Gebühren sind Fixkosten und nicht verhandelbar. Planen Sie auch mögliche geringe Nebenkosten für Post und Telekommunikation beim Notar ein, die sich jedoch meist im einstelligen Eurobereich bewegen.
Warum muss ich Notar- und Grundbuchgebühren bezahlen, wenn ich meine Grundschuld löschen lasse?
Sie müssen Notar- und Grundbuchgebühren bezahlen, weil die Löschung einer Grundschuld ein formaler, rechtlich bindender Akt ist, der nur von bestimmten amtlichen Stellen durchgeführt werden darf. Der Notar beglaubigt Ihren Antrag, während das Grundbuchamt die eigentliche Löschung im amtlichen Register vornimmt.
Diese Gebühren gewährleisten die Rechtssicherheit und die ordnungsgemäße Führung des Grundbuchs, welches ein öffentliches Register für alle Grundstücksrechte ist. Der Notar prüft Ihre Identität und die Gültigkeit der Löschungsbewilligung der Bank, um sicherzustellen, dass nur berechtigte Personen die Löschung beantragen. Das Grundbuchamt wiederum ist dafür zuständig, die Eintragung im Grundbuch korrekt zu ändern und damit die Öffentlichkeit über die geänderten Eigentumsverhältnisse und Belastungen der Immobilie zu informieren. Diese Aufgaben sind hoheitlicher Natur und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) abgerechnet, was eine einheitliche und transparente Kostenstruktur sicherstellt. Ohne diese Prüfungsschritte könnten Fehler oder Betrug leicht zu weitreichenden rechtlichen Problemen führen.
Obwohl die Gebühren gesetzlich vorgeschrieben sind und nicht verhandelbar, stellen sie sicher, dass der gesamte Prozess rechtlich einwandfrei abläuft und Sie als Eigentümer vor späteren Streitigkeiten geschützt sind. Diese Kosten tragen somit zur Rechtssicherheit Ihres Immobilieneigentums bei.
Ich überlege, mein Haus zu verkaufen. Muss ich die Löschungskosten für meine Grundschuld selbst tragen?
Ja, als Verkäuferin oder Verkäufer tragen Sie in der Regel die Löschungskosten für Ihre Grundschuld, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Der Grund liegt darin, dass Käufer in der Regel eine lastenfreie Immobilie erwerben möchten, und es ist üblich, dass der Verkäufer diesen Zustand herstellt.
Auch wenn die Kosten zunächst auf Sie als Eigentümer fallen, kann die Verteilung der Löschungskosten im Kaufvertrag individuell vereinbart werden. Es ist zwar der Regelfall, dass der Verkäufer die Löschung der bestehenden Grundschuld übernimmt, um die Immobilie „sauber“ zu übergeben. In bestimmten Verhandlungssituationen, etwa auf einem angespannten Markt oder bei besonderen Vereinbarungen, können die Parteien jedoch auch eine abweichende Regelung treffen. Solche Abweichungen müssen klar und eindeutig im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden, da sie sonst nicht rechtsverbindlich sind. Diese Punkte werden im Rahmen der notariellen Vertragsgestaltung besprochen.
Es empfiehlt sich, diesen Punkt frühzeitig mit dem Käufer zu klären und die Kostenverteilung explizit im Kaufvertrag festhalten zu lassen. So vermeiden Sie Missverständnisse und unerwartete Ausgaben kurz vor dem Abschluss des Verkaufs.
Was passiert, wenn mein Grundschuldbrief verloren gegangen ist und ich ihn nicht mehr finde?
Wenn Ihr Grundschuldbrief verloren gegangen ist, ist die Löschung Ihrer Grundschuld trotzdem möglich, aber der Prozess wird aufwendiger. Sie müssen ein sogenanntes Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht einleiten, um den Brief für kraftlos erklären zu lassen.
Ein Grundschuldbrief ist eine Urkunde, die bei einer Briefgrundschuld die Grundschuld verbrieft. Ohne diesen Brief kann die Grundschuld nicht einfach gelöscht werden, da er die Verkörperung des Rechts darstellt. Das Amtsgericht leitet im Aufgebotsverfahren eine öffentliche Aufforderung ein, den verloren geglaubten Brief vorzulegen. Dies dient dem Schutz potenzieller Dritter, die den Brief vielleicht noch besitzen könnten. Erst wenn der Brief nach einer bestimmten Frist nicht vorgelegt wird, kann er für kraftlos erklärt werden. Dieser Prozess kann mehrere Monate dauern und verursacht zusätzliche Gerichtskosten, die über die normalen Löschungskosten hinausgehen.
Bewahren Sie Ihren Grundschuldbrief stets an einem sicheren Ort auf, am besten in einem Bankschließfach. Sollte er dennoch verloren gehen, ist es ratsam, die Bank zu informieren. Die weiteren Schritte zur Einleitung des Aufgebotsverfahrens und zur Minimierung des zusätzlichen Aufwands erfordern die Unterstützung eines Notars.
