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Notarkosten beim Hauskauf

Wie hoch sind die Notargebühren und Grundbuchkosten beim Kauf eines Hauses?

Der Erwerb einer Immobilie oder auch eines Grundstücks ist in Deutschland ein Akt, der zwingend mithilfe eines Notars abgewickelt werden muss. Dies schreibt der Gesetzgeber so vor, damit das gesamte Rechtsgeschäft auch tatsächlich rechtskräftig durchgeführt werden kann. Natürlich ist die Leistung des Notars mit weitergehenden Gebühren verbunden, welche allgemeinhin als Kaufnebenkosten bezeichnet werden. Zusätzlich zu dem Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks muss dementsprechend auch noch ein zusätzlicher Betrag für die Notarleistung einkalkuliert werden.

Aus welchem Grund entstehen die Gebühren überhaupt?

Hauskauf Notarkosten und Grundbuchkosten
Hauskauf Notarkosten und Grundbuchkosten (Symbolfoto: Lisa-S/Shutterstock.com)

Der Grund für die gesetzlich vorgeschriebene notarielle Abwicklung eines Immobilien- bzw. Grundstückserwerbs liegt in dem Umstand, dass sowohl die Verkäuferpartei als auch die Käuferpartei gleichermaßen geschützt werden müssen. Es handelt sich bei diesem gesamten Rechtsgeschäft um einen enorm weitreichenden und durchaus komplexen Sachverhalt, weshalb allein schon der Kaufvertrag für das Rechtsgeschäft enorm umfangreich ausfallen muss. Dieser Kaufvertrag muss selbstverständlich auch notariell beurkundet werden, um Rechtssicherheit zu erlangen.

Ein Notar übt auf der Grundlage der Bundesnotarordnung (BNotO) ein öffentliches Amt als unabhängiger Träger aus. Dies gilt auch dann, wenn der Notar arbeitsrechtlich als Freiberufler angesehen wird. Ein Notar bei einem Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks ist somit in seiner Stellung bzw. Funktion dem Richter oder auch Bürgermeister bzw. Schöffen gleichgestellt. Ein Notar nimmt jedoch aufgrund seiner Neutralitätsverpflichtung keinerlei Vermittlerrolle zwischen den Vertragsparteien ein.

Wer bezahlt den Notar in welcher Höhe?

In der gängigen Praxis erfolgt seitens des Käufers die Beauftragung eines Notars, weshalb auch die Kaufpartei einen überwiegenden Anteil an den gesamten Notarkosten übernimmt. Auf die Verkäuferpartei entfallen für gewöhnlich lediglich die Kosten für Grundbuchänderungen, falls diese erforderlich werden. Im Zusammenhang mit einem Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks haben beide Vertragsparteien gegenüber dem Notar jedoch die Stellung als Gesamtschuldner inne, sodass beide Vertragsparteien im Hinblick auf die Kosten seitens des Notars haftbar gemacht werden können.

Zahlt eine Vertragspartei die Notarkosten nicht, so kann der Notar die Zahlung der Kosten von der anderen Vertragspartei einfordern.

Für gewöhnlich wird in dem Kaufvertrag auch die Frage geklärt, welche Vertragspartei die zu anfallenden Notarkosten zu zahlen hat. Dass diese Kosten in der gängigen Praxis von dem Käufer übernommen werden, liegt auch in der Steuer begründet. Sofern ein Verkäufer die anfallenden Notarkosten zu zahlen hätte, würde mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Umlage dieser Kosten auf den Immobilienkaufpreis erfolgen. Dies hätte jedoch zur Folge, dass die von dem Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer ansteigen würde.

Die Notarkosten bei einem Hauskauf sind nicht unerheblich und sollten daher von dem Käufer ausdrücklich bei der Planung der Hausfinanzierung berücksichtigt werden.

Welche Kosten werden durch den Notar bei einem Hauskauf fällig?

Grundsätzlich ist die Frage nach den Notarkosten gesetzlich geregelt. In der BnotO gibt es festgeschriebene Gebührensätze, welche ein Notar für seine jeweilige Tätigkeit im Rahmen eines Hauskaufrechtsgeschäfts geltend machen kann.

Die kostenpflichtigen Notartätigkeiten bei einem Hauskauf sind

  • die notarielle Beratung
  • die Kaufvertragsanfertigung
  • die Kaufvertragsbeurkundung

Die Höhe der Notarkosten bzw. Notargebühren orientieren sich bei einem Hauskaufrechtsgeschäft an dem Kaufpreis der Immobilie bzw. des Grundstücks. In diesem Zusammenhang ist das Gerichts- sowie Notarkostengesetz (GnotKG) entscheidend, da sich in diesem Gesetz sämtliche detaillierten Notarkosten wiederfinden. Die Notarkosten sind dabei unabhängig von dem tatsächlichen Aufwand des Notars sowie auch der Anzahl von entsprechenden Terminen bzw. der reinen Schwierigkeit des Kaufvertrags. In der gängigen Praxis berechnet ein Notar die Grundgebühren in einer Höhe von 1,5 – 2 Prozent auf der Grundlage des Kaufpreises für die Immobilie bzw. des Grundstücks.

Welche Notarleistungen werden beim Hauskauf erbracht?

Sollte eine Kaufpartei einen Notar beauftragt haben, so wird seitens des Notars zunächst erst einmal der Kaufvertrag ausgearbeitet. Für diesen Vorgang benötigt ein Notar jedoch noch weitergehende Informationen sowie auch Unterlagen. Die genauen Daten von dem Kaufobjekt werden ebenso benötigt wie ein Grundbuchauszug. Die Daten der Vertragsparteien und der ausverhandelte Kaufpreis sind ebenfalls ein fester Bestandteil des Kaufvertrages. Überdies müssen in den Kaufvertrag auch noch etwaige Besonderheiten wie beispielsweise Mängel oder ein gewünschter Verkaufstermin aufgenommen werden. Sollte der Immobilienkauf mittels einer Fremdfinanzierung gezahlt werden, müssen diejenigen Kreditinstitute auch als Gläubiger in dem Kaufvertrag aufgeführt werden.

Sollten beide Vertragsparteien es wünschen richtet ein Notar auch ein entsprechendes Notaranderkonto für das Rechtsgeschäft ein.

Ist der Kaufvertrag von dem Notar erstellt, so wird dieser Kaufvertrag als erster Entwurf an die beiden Vertragsparteien ausgehändigt. Beide Vertragsparteien können dann noch etwaige Änderungswünsche formulieren. Beide Vertragsparteien müssen den Vertrag jedoch für einen Mindestzeitraum von 14 Tagen prüfen, bevor der Vertrag unterschrieben werden kann. Der Notar kümmert sich ebenfalls um die Grundbuchauflassungsvormerkung und garantiert die interessengerechte Abwicklung des gesamten Rechtsgeschäfts. Zu den Notaraufgaben gehört auch die Einholung einer sogenannten Kaufverzichtserklärung bei der regionalen Gemeinde, sofern diese ein Vorkaufsrecht besitzt.

Durch die notarielle Beurkundung wird der Kaufvertrag rechtlich bindend. Anschließend erfolgt seitens des Notars eine Information an das regional zuständige Finanzamt. Hat die Kaufpartei die Grunderwerbsteuer gezahlt, so erhält der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Eigentümerwechsel kann vollzogen werden.

Das gesamte Rechtsgeschäft gilt als abgeschlossen, wenn die Kaufpartei den Kaufpreis gezahlt und der Notar eine Eigentümerumschreibung bei dem zuständigen Grundbuchamt veranlasst hat.

Können Notarkosten eingespart werden?

Grundsätzlich ist es gem. § 140 KostO nicht möglich, Notarkosten einzusparen. Die Notarkosten sind feste Gebührensätze und nicht Basis einer Verhandlung. Es ist jedoch möglich, die sogenannte Hebegebühr bei dem Notar einzusparen. Sollte ein Notar kein Notaranderkonto einrichten muss eine Käuferpartei den Kaufpreis direkt an die Verkäuferpartei zahlen, sodass von dem Notar keine Hebegebühr erhoben werden kann.

Auch wenn die Notarkosten auf den ersten Blick überaus hoch wirken, so sind sie dennoch bei einem Hauskauf bzw. Grundstückskauf zwingend erforderlich. Wird nunmehr der gesamte Leistungsaufwand eines Notars den Notarkosten gegenübergestellt, so wird schnell deutlich, dass die Notarkosten überaus angemessen sind. In Anbetracht des Umstandes, dass ein Hauskauf bzw. ein Grundstückskauf als Rechtsgeschäft nicht mit einem herkömmlichen Kauf eines Gegenstandes verglichen werden kann – immerhin stellt ein Hauskauf bzw. ein Grundstückskauf eine gänzlich andere preisliche Region dar – und hierfür eine wahre Vielzahl von rechtlichen Aspekten Berücksichtigung finden müssen, ist die gesetzlich vorgeschriebene Beteiligung eines Notars bei einem derartigen Rechtsgeschäft durchaus nachvollziehbar. Der Umgang mit den zuständigen Gerichten sowie auch dem Finanzamt erfordert sehr viel Verantwortungsbewusstsein und auch die erforderliche juristische Fachkompetenz, sodass juristisch unerfahrene Laien diesen Vorgang im Zusammenhang mit einem Hauskauf bzw. einem Grundstückskauf nicht eigenständig bewerkstelligen könnten.

Ein Pluspunkt sowohl für Kaufparteien als auch für Verkäuferparteien ist jedoch der Umstand, dass die Notarkosten jederzeit transparent in den jeweiligen Gesetzen dargestellt und dementsprechend auch problemlos eingesehen werden können. Es ist dementsprechend nicht sonderlich schwer, die Höhe der anfallenden Notarkosten bei einem derartigen Rechtsgeschäft zu kalkulieren. Böse Überraschungen erwarten beide Vertragsparteien durch den Gang zu einem Notar auf gar keinen Fall und im Gegenzug erhalten beide Vertragsparteien die Gewissheit, dass das Rechtsgeschäft rechtlich verbindlich und korrekt abgewickelt wird.

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