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Alles wichtige zur Immobilienübertragung

Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten – Das sollten Sie jetzt wissen!

Auch wenn in Deutschland bereits seit vielen Jahren ein regelrechter Bauboom zu verzeichnen ist gibt es dennoch auch Immobilien, die seit mehreren Generationen sozusagen im Familienbesitz sind und von den nachfolgenden Generationen auch bewohnt werden. Möglich ist dies durch die sogenannte Immobilienübertragung, welche im Volksmund auch gern mit der Erbschaft verwechselt wird. Fakt ist jedoch, dass es bei der Immobilienübertragung im Vergleich zu der Erbschaft große Unterschiede gibt. Die Immobilienübertragung kann durchaus Vorteile mit sich bringen, weshalb immer mehr Immobilienbesitzer im fortgeschrittenen Alter über diesen Schritt nachdenken. Wir als Rechtsanwaltskanzlei verfügen auch über einen Notar, der sehr gern bei diesem wichtigen Schritt behilflich ist und auch die wichtigsten Fragen beantwortet.

Bei einer Immobilienübertragung gibt es sehr viele Fragen, die aufkommen können. Die wichtigsten Fragen können wir an dieser Stelle hier bereits beantworten!

Welcher Zeitpunkt ist für die Immobilienübertragung bzw. Immobilienschenkung optimal?

Immobilienübertragung Notar
(Symbolfoto: Von kan_chana/Shutterstock.com)

Diese Frage zählt mit Sicherheit zu den dringlichsten, welche die meisten Immobilienbesitzer beschäftigt. Bedauerlicherweise kann an dieser Stelle auf diese Frage keine pauschalisierte Antwort gegeben werden, da der Zeitpunkt in Verbindung mit der gewünschten Zielsetzung betrachtet werden muss. Im Zusammenhang mit der Immobilienübertragung bzw. Immobilienschenkung muss jedoch die sogenannte 10-Jahresfrist auf verschiedenen Ebenen betrachtet werden, weshalb sich eine frühzeitige Immobilienübertragung durchaus anbietet. Der Immobilienbesitzer sollte jedoch im Vorwege dieses Schritts absolute Gewissheit darüber haben, dass ein eigener Immobilienverkauf nicht infrage kommt. Die eigene finanzielle sowie auch Lebenszukunft muss vor diesem Schritt auf jeden Fall geklärt sein.

Wird der Pflichtteil durch die Immobilienübertragung reduziert?

Für diejenigen Menschen, die den Pflichtteil von anderen Anspruchsinhabern reduzieren möchten, ist die Immobilienübertragung bzw. Immobilienschenkung auf jeden Fall ein probates Mittel. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass die “verschenkten” Immobilien bei der Pflichtteilberechnung Berücksichtigung finden. Diese Berücksichtigung erfolgt jedoch lediglich für den 10-Jahreszeitraum. Der 10-Jahreszeitraum beginnt mit dem Zeitpunkt der Immobilienübertragung, wobei der Grundbucheintrag entscheidend ist.

Wer als Immobilienbesitzer trotz einer Immobilienübertragung die Immobilie noch weiter nutzen möchte, sollte sich ein entsprechendes Wohnungsrecht bzw. Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. Diese Vorgehensweise bringt lediglich einen Eigentümerwechsel der Immobilie mit sich und sichert dem “Schenkenden” das Besitzrecht, allerdings hat diese Vorgehensweise auch Einfluss auf den Pflichtteilsanspruch anderer Anspruchsinhaber.

Die Immobilienübertragung in Verbindung mit dem Sozialregress

Viele Immobilienbesitzer befürchten, dass sie im fortgeschrittenen Alter zu einem Pflegefall und damit zu einer finanziellen Belastung für die Nachkommen werden. Wer dieser Sorge vorbeugen möchte sollte die Immobilienübertragung ins Auge fassen, da die 10-Jahresfrist für derartige Fälle ein gutes Instrument darstellt. Diejenige Person, welche die Immobilie von dem Besitzer “geschenkt” bekommt, muss vor dem Ablauf der 10-Jahresfrist im Fall einer Pflegebedürftigkeit des “Schenkenden” einen “Wertersatz” für die Schenkung leisten. Dahinter verbirgt sich der Begriff Sozialregress. Dieser Wertersatz muss, solange geleistet werden, bis der Wert der Immobilie erreicht wurde. Durch die Eintragung von Nießbrauchsrechten oder Wohnungsrechten bzw. alternativ dazu auch Leibrenten kann der Sozialregress jedoch verringert werden.

Um zu verhindern, dass die Immobilie als “Geldquelle” für die benötigte Pflege in einem Pflegeheim betrachtet wird, muss die Immobilie den Status des “Schonvermögens” erreichen. Als “Schonvermögen” gelten in Deutschland jedoch nur diejenigen Immobilien, die selbst genutzt werden.

Hierbei gibt es jedoch gewisse Richtlinien, die beachtet werden müssen

  • eine maximale Wohnfläche (130m² für vier Immobilienbewohner)
  • eine maximale Wohnfläche (120m² für vier Bewohner einer Eigentumswohnung)

Für jede zusätzliche Person, welche die jeweilige Immobilie bewohnt, erfolgt ein Abschlag über 20m² vorgenommen. Gleiches gilt in umgekehrter Art für Immobilien, die von weniger Personen bewohnt werden.

Mit dem Zeitpunkt eines Erbfalls ändert sich auch der Status der Immobilie. In der gängigen Praxis ist die Immobilie dann auch nicht mehr als Schonvermögen anzusehen. Dementsprechend steht der Erbnehmer auch gegenüber dem Sozialleistungsträger in der Haftung und die Immobilie wird dabei berücksichtigt. Hierbei gilt jedoch auch wieder die 10-Jahresfrist.Gern wird in Verbindung mit der Pflege auch die Einkommensgrenze gesehen. Dies darf jedoch auf gar keinen Fall ein Irrglaube aufkommen, da die Einkommensgrenzen generell lediglich die Frage tangiert, ob ein Nachkomme überhaupt für pflegebedürftige Familienmitglieder in gerader Linie eine Unterhaltspflicht haben. Diese Frage tangiert letztlich das Vorhandensein einer einer Immobilie und ob diese Immobilie für die Pflege eingesetzt werden muss, nur am Rande.

Sich selbst als Schenkender absichern mittels Wohnungsrecht bzw. Nießbrauch oder Leibrente

Es kommt nicht selten vor, dass ein Immobilienbesitzer die eigene Immobilie bis zu seinem Lebensende selbst noch nutzen, jedoch die Eigentumsverhältnisse nach dem Lebensende geregelt wissen möchte. Die individuellen Pläne muss natürlich jeder Eigentumsbesitzer für sich selbst abklären und dabei spielen die Gedanken der Altersabsicherung natürlich eine wesentliche Rolle. Eine derartige Absicherung ist in Form von Wohnungsrecht /Nießbrauch sowie auch Leibrente auf jeden Fall möglich. Derartige Rechte werden dann zugunsten des ursprünglichen Immobilienbesitzers in das Grundbuch eingetragen. Auch Begrenzungen der Rechte sind durchaus denkbar, es ist letztlich alles eine Frage der jeweiligen individuellen Vereinbarungen zwischen dem “Schenkenden” und dem “Beschenkten”.

Es ist durchaus auch denkbar, dass sich der “Schenkende” gegenüber dem “Beschenkten” bei einer Immobilie ein Rückforderungsrecht einräumt.

Dieses Rückforderungsrecht kommt in der gängigen Praxis häufiger zur Anwendung, als man es auf den ersten Blick glauben mag.

Mögliche Gründe hierfür sind

  • der Beschenkte möchte die Immobilie nicht mehr nutzen
  • der Beschenkte ist finanziell nicht in der Lage, die Immobilie zu halten
  • der Todesfalls des Beschenkten tritt vor dem Todesfall des Schenkenden ein
  • der Beschenkte wird krank
  • mögliche Ehegatten / eingetragene Lebenspartner des Schenkenden verlangen einen Zugewinnausgleich
  • die Pfändung der Immobilie droht
  • der Beschenkte wird Mitglied bei einer Sekte oder einer verfassungsfeindlichen Organisation

Wie kann ich mehrere Kinder bei einer Immobilienübertragung gleich behandeln?

Natürlich haben alle Eltern, die sich im Besitz einer Immobilie befinden, ein grundlegendes Interesse an einer Gleichbehandlung aller Kinder. Auf den ersten Blick mag dies bei einer Immobilienübertragung bzw. Immobilienschenkung äußerst schwierig sein, da es ja schließlich in der Regel nur eine einzige Immobilie gibt. Möglichkeiten zur Gleichbehandlung aller Kinder gibt es aber auch bei einer Immobilienübertragung dennoch. Eine Variante ist, die Immobilie auf alle Kinder zu gleichen Teilen zu übertragen. Sollte dies nicht dem Wunsch aller Beteiligten entsprechen gibt es auch die Möglichkeit, die Immobilie nur auf ein Kind zu übertragen und die anderen Kinder mittels Ausgleichszahlung zu bedenken. Die Ausgleichszahlung kann dabei sowohl fest definiert als auch als Wertanpassung deklariert werden.

Wie sieht es steuerlich aus?

Sehr viele Immobilienübertragungen erfolgen aus dem Grund, dass möglichst die Erbschaftssteuer umgangen werden soll. Dieser Gedanke ist sicherlich menschlich nachvollziehbar und steht vor dem Hintergrund, dass die Immobilie nicht über Gebühr zu einer finanziellen Belastung der Nachkommen werden soll. In dieser Hinsicht kann jedoch durchaus ein Stück weit Entwarnung gegeben werden, da es in Deutschland einen sogenannten Schenkungssteuerfreibetrag gibt.

Dieser Schenkungssteuerfreibetrag liegt bei

  • Ehegatten untereinander: 500.000 Euro
  • Kinder: 400.000 Euro

Im Zusammenhang mit der Steuerfrage muss natürlich auch die Grunderwerbsteuer berücksichtigt werden. Zwar ist der Umstand stimmig, dass in Deutschland bei dem Erwerb einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss, allerdings gibt es bei Immobilienübertragungen bzw. Immobilienschenkungen diesbezüglich Ausnahmen. Immobilienübertragungen bzw. Immobilienschenkungen von Ehegatten untereinander sowie zugunsten von Kindern sind in Deutschland steuerfrei.

Die leibliche Abstammung des Beschenkten spielt hierbei letztlich keine Rolle. Auch die sogenannten Stiefkinder sind gleichgestellt und genießen dabei die gleichen Rechte wie die leiblichen Nachkommen eines Immobilienbesitzers.

Die alte Weisheit “schaffe schaffe Häuslebaue” ist letztlich so alt wie die Menschheit selbst. Eine Immobilie gilt auch in großen Krisenzeiten noch immer als die bestmögliche Absicherung, sodass unzählige Menschen der Weisheit folgen und sich eine Immobilie entweder selbst bauen oder eine Immobilie für sich und die Familie erwerben. Gerade dann, wenn die Immobilie selbst gebaut wurde, hängt das Herz daran. Die Immobilie wird sozusagen zu einem Lebensprojekt. Es erfordert sehr viel Arbeit und auch Herzblut, um aus einem Haus ein Heim für sich selbst und die Familie zu machen. Die eigenen Kinder wachsen in der Immobilie auf, sodass sehr viele Erinnerungen an die viel berühmten eigenen vier Wände auf dem eigenen Grundstück hängen. Vielen Immobilienbesitzern, die aufgrund von veränderten Lebensumständen ihre Immobilie veräußern mussten, blutet ein Leben lang das Herz, wenn sie an dieser Immobilie mit den neuen Besitzern vorbeifahren müssen. Dies lässt sich jedoch durchaus vermeiden, wenn die Immobilie eben nicht veräußert oder vererbt wird.

Durch die Immobilienübertragung ist es möglich, den selbst geschaffenen Traum auch in der Familie zu behalten. Selbstverständlich sollte ein derartiger Schritt, bei aller Liebe zu der Familie und der damit einhergehenden Verbundenheit, nicht überhastet oder gar unüberlegt erfolgen. Dementsprechend ist die rechtliche Beratung seitens eines Rechtsanwalts sowie auch die tatkräftige Hilfe eines Notars überaus ratsam, zumal für eine Eigentumsübertragung einer Immobilie ohnehin die Tätigkeit eines Notars gesetzlich vorgeschrieben ist. Ohne einen Notar, der die entsprechenden Änderungen im Grundbuch veranlasst und überdies auch die erforderlichen Dokumente für die Eigentumsüberschreibung bei der Immobilienübertrag bzw. Immobilienschenkung beglaubigt, erhält die Immobilienübertragung rechtlich betrachtet keine Gültigkeit. Sie ist dann dementsprechend unwirksam und kann jederzeit angefochten werden. Es empfiehlt sich auch auf jeden Fall, den geplanten Schritt im Vorfeld mit allen Beteiligten gut und ausführlich zu besprechen. Die Immobilienübertragung kann nur dann abgewickelt werden, wenn sich alle Beteiligten auch wirklich einig sind. Wir sind eine sehr erfahrene Rechtsanwaltskanzlei und haben auch einen Notar in unseren Räumlichkeiten, der die erforderlichen Schritte für die Immobilienübertragung gemeinsam mit Ihnen erörtern und praktisch durchführen kann. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

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