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Grundbuchrechtliche Bewilligungserklärungen sind einer Auslegung zugänglich

In einem Rechtsstreit um ein millionenschweres Grundstück in Rheinberg ringen Verkäuferin und Käuferin um die Löschung einer Sicherungsgrundschuld. Kern des Konflikts ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag, dessen Wirksamkeit vom Oberlandesgericht Düsseldorf nun geprüft werden muss, bevor die Grundschuld gelöscht werden kann. Das Gericht betonte, dass die Käuferin weiterhin ein Sicherungsbedürfnis hat, solange der Vertragsrücktritt nicht rechtskräftig festgestellt ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
  • Datum: 27.08.2024
  • Aktenzeichen: I-3 Wx 129/24
  • Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
  • Rechtsbereiche: Grundstücksrecht, Notarrecht, Grundbuchordnung

Beteiligte Parteien:

  • Verkäuferin: Die Verkäuferin veräußerte das streitbetroffene Grundstück an die Käuferin mit einem Vertrag, der Rücktrittsrechte unter bestimmten Bedingungen vorsah. Die Verkäuferin ist der Ansicht, dass die Löschung der Grundschuld allein durch die Erklärung des Rücktritts erlaubt ist und hat Beschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts erhoben.
  • Käuferin: Die Käuferin hatte mit der Verkäuferin einen Vertrag geschlossen und die ersten Raten des Kaufpreises gezahlt. Sie beansprucht das Rücktrittsrecht aus dem Vertrag und hat daraufhin eine Rückzahlung der Kaufpreise erstritten, die Entscheidung hierüber ist aber nicht abschließend.

Um was ging es?

  • Sachverhalt: Die Verkäuferin hatte ein Grundstück verkauft, wobei der Kaufvertrag Rücktrittsrechte und Zahlungsbedingungen geregelte. Die Käuferin trat vom Vertrag zurück und verlangte die Rückzahlung der gezahlten Kaufpreise. Ein Streit entbrannte über die Löschung einer Sicherungsgrundschuld zugunsten der Käuferin, die von den Vertragsparteien unterschiedlich interpretiert wurde.
  • Kern des Rechtsstreits: Der Kern des Rechtsstreits liegt in der Frage, ob die Löschung der Sicherungsgrundschuld des Käufers im Grundbuch aufgrund der erklärten Rücktritts von der Käuferin erfolgen kann, oder ob es weiterer Nachweise bedarf, nämlich der Wirksamkeit des Rücktritts durch eine Öffentliche Urkunde.

Was wurde entschieden?

  • Entscheidung: Das Oberlandesgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung an dieses zurück.
  • Begründung: Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts war unzulässig, da die Beteiligte klar gemacht hatte, dass sie nicht bereit war, die vom Registergericht für erforderlich gehaltene Löschungsbewilligung beizubringen. Die Löschung der Sicherungsgrundschuld kann nicht erfolgen, weil die Voraussetzungen, unter denen die Käuferin die Löschung zugestimmt hat, nicht ordentlich nachgewiesen wurden.
  • Folgen: Die Verkäuferin kann die Sicherungsgrundschuld nicht löschen lassen, solange der Nachweis über den rechtswirksamen Rücktritt vom Vertrag nicht in der geforderten Form erbracht wird. Die rechtliche Auseinandersetzung über den Rücktritt vom Vertrag und die daraus resultierenden Zahlungsverpflichtungen ist noch nicht abgeschlossen. Es wurden keine weiteren Rechtsmittel zugelassen.

Grundbuchrecht im Fokus: Bedeutung und Auswirkungen von Bewilligungserklärungen

Das Grundbuchrecht bildet das Rückgrat der Rechtssicherheit im Immobilienverkehr. Es regelt präzise die Modalitäten des Eigentumsübergangs und schafft transparente Rahmenbedingungen für alle Beteiligten. Grundbucheintragungen dokumentieren dabei nicht nur Rechte, sondern fungieren als zentrale Nachweisdokumente für Eigentumsverhältnisse.

Besondere Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang den Bewilligungserklärungen zu. Sie stellen eine zentrale rechtliche Handlung dar, bei der Eigentümer ihre Zustimmung zu Rechtsveränderungen erklären. Die juristische Interpretation solcher Erklärungen erfordert höchste Präzision, da sie weitreichende Konsequenzen für Eigentumsübertragungen und vertragliche Vereinbarungen haben können.

Die folgenden Ausführungen beleuchten einen konkreten Gerichtsfall, der die komplexen Auslegungsfragen von Bewilligungserklärungen im Grundbuchverfahren exemplarisch behandelt.

Der Fall vor Gericht


Grundschuldlöschung erfordert Nachweis über wirksamen Vertragsrücktritt

Frau stehen vor Haus mit Dokumenten, unter subtilem Spannungsfeld in ruhiger Wohnstraße.
Bewilligungserklärung und Grundschuldlöschung im Grundbuchrecht | Symbolfoto: Flux gen.

Die Verkäuferin eines Grundstücks in Rheinberg scheiterte vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf mit ihrem Antrag auf Löschung einer Sicherungsgrundschuld. Der Senat entschied, dass die beantragte Löschung erst erfolgen kann, wenn die Wirksamkeit des Vertragsrücktritts nachgewiesen ist.

Millionenschwerer Grundstücksdeal mit Rücktrittsklausel

Im September 2020 veräußerte die Verkäuferin das Grundstück für mehrere Millionen Euro an eine GmbH. Der Kaufpreis sollte in fünf Raten gezahlt werden, wovon die Käuferin die ersten beiden Raten bereits entrichtet hatte. Für die dritte Rate war vereinbart, dass diese fällig wird, wenn die Stadt Rheinberg einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan fasst, der das Grundstück als Gewerbe- oder Industriegebiet ausweist.

Vertragsstreit um Rücktrittsrecht und Kaufpreisrückzahlung

Der Kaufvertrag räumte der Käuferin ein Rücktrittsrecht ein, falls die Voraussetzungen für die dritte Rate nicht bis Ende 2021 vorliegen. Die Käuferin erklärte am 5. Januar 2022 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäuferin bestritt jedoch die Wirksamkeit dieses Rücktritts. Zur Sicherung möglicher Rückzahlungsansprüche hatte die Verkäuferin eine Grundschuld bestellt. Die Käuferin erwirkte beim Landgericht Duisburg ein Urteil zur Rückzahlung der ersten beiden Kaufpreisraten. Die Verkäuferin legte Berufung ein.

Streit um Voraussetzungen der Grundschuldlöschung

Die Verkäuferin beantragte die Löschung der Sicherungsgrundschuld. Das OLG Düsseldorf stellte jedoch klar, dass die Löschungsbewilligung der Käuferin nur für den Fall eines wirksamen Vertragsrücktritts erteilt wurde. Die bloße Erklärung des Rücktritts reiche nicht aus. Die Wirksamkeit des Rücktritts müsse durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden. Da über die Berufung gegen das Rückzahlungsurteil noch nicht entschieden sei, stehe die Rechtsgültigkeit des Rücktritts noch nicht fest.

Sicherungsbedürfnis der Käuferin bleibt bestehen

Das OLG betonte, dass das Sicherungsbedürfnis der Käuferin fortbesteht, solange die Wirksamkeit des Vertragsrücktritts nicht geklärt ist. Auch die Tatsache, dass die Verkäuferin zur Abwendung der Zwangsvollstreckung die Kaufpreisraten zurückgezahlt hatte, ändere daran nichts. Die Zahlung erfolgte unter Vorbehalt und führte nicht zum Erlöschen der streitigen Forderung.


Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil verdeutlicht die Bedeutung präziser vertraglicher Regelungen bei Grundstückskaufverträgen, insbesondere hinsichtlich der Rücktrittsrechte und Sicherungsgrundschulden. Die Entscheidung zeigt, dass die Löschung einer Sicherungsgrundschuld nach einem Vertragsrücktritt von der eindeutigen Erfüllung der vertraglich vereinbarten Voraussetzungen abhängt. Besondere Relevanz hat dabei der Nachweis der Kaufpreisrückzahlung als Bedingung für die Löschung der Grundschuld.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie einen Grundstückskaufvertrag mit Rücktrittsklauseln abschließen, müssen Sie besonders auf die Formulierung der Bedingungen für die Löschung von Sicherungsgrundschulden achten. Eine Kaufpreisrückzahlung unter Vorbehalt könnte möglicherweise nicht ausreichen, um die vereinbarten Voraussetzungen für eine Grundschuldlöschung zu erfüllen. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss genau erklären, unter welchen Bedingungen Sicherheiten gelöscht werden können und welche Nachweise dafür erforderlich sind. Die Einschaltung eines Notars bietet dabei zusätzliche Sicherheit bei der Abwicklung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche formalen Voraussetzungen müssen für eine Grundschuldlöschung erfüllt sein?

Notwendige Dokumente

Die Löschungsbewilligung ist das zentrale Dokument für die Grundschuldlöschung. Diese erhalten Sie von Ihrer Bank, nachdem der Kredit vollständig getilgt wurde. Die Bank ist nach § 1144 BGB verpflichtet, diese Bewilligung auszustellen.

Die Löschungsbewilligung muss folgende Pflichtangaben enthalten:

  • Grundbuchblatt und genaue Bezeichnung von Flur und Flurstück
  • Exakte Bezeichnung der Grundschuld mit Höhe in Zahlen und Worten
  • Details zum Darlehensgeber mit Anschrift und Unternehmenssitz
  • Schriftliche Zustimmungserklärung des Kreditgebers
  • Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers
  • Zustimmungserklärung des Eigentümers

Notarielle Beglaubigung

Eine Grundschuldlöschung ist ohne notarielle Beteiligung nicht möglich. Der Notar muss die Löschungsbewilligung beglaubigen und den Löschungsantrag beim Grundbuchamt einreichen. Dies dient der Rechtssicherheit und gewährleistet die Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften.

Verfahrensablauf

Nach Erhalt der Löschungsbewilligung läuft der Prozess wie folgt ab:

Der Notar erstellt den Löschungsantrag und beglaubigt die Unterlagen. Anschließend übermittelt er diese an das Grundbuchamt. Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der originale Grundschuldbrief vorgelegt werden.

Das Grundbuchamt prüft die eingereichten Dokumente auf Vollständigkeit und formale Korrektheit. Bei positivem Ergebnis wird ein Löschungsvermerk im Grundbuch eingetragen.

Besondere Fallkonstellationen

Bei mehreren Eigentümern müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ihre Zustimmung zur Grundschuldlöschung geben. Diese Zustimmungen bedürfen ebenfalls der notariellen Beglaubigung.

Bei einer Briefgrundschuld ist neben der Löschungsbewilligung auch der Grundschuldbrief im Original erforderlich. Ist dieser nicht mehr auffindbar, muss ein gerichtliches Aufgebotsverfahren durchgeführt werden.

Die Kosten für die Löschung betragen beim Notar und Grundbuchamt jeweils 0,2 % der Grundschuldsumme. Diese Gebühren sind gesetzlich in § 34 GNotKG festgelegt.


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Was bedeutet eine Sicherungsgrundschuld für den Grundstückseigentümer?

Eine Sicherungsgrundschuld bedeutet für Sie als Grundstückseigentümer, dass Sie Ihr Grundstück als Sicherheit für einen Kredit zur Verfügung stellen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie finanzieren möchten, verlangt die Bank in der Regel diese Form der Absicherung.

Rechtliche Struktur und Bedeutung

Die Sicherungsgrundschuld besteht aus zwei wichtigen Elementen: Der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld und dem Sicherungsvertrag mit der Bank. Die Besonderheit liegt darin, dass die Grundschuld rechtlich unabhängig von der Kreditforderung ist. Der Sicherungsvertrag legt dabei fest, unter welchen Bedingungen die Bank die Grundschuld verwerten darf.

Praktische Auswirkungen

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, unterwirft sich Ihr Grundstück der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das bedeutet konkret: Falls Sie Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können, darf die Bank das Grundstück verwerten. Seit dem Risikobegrenzungsgesetz von 2008 muss die Bank die Grundschuld allerdings erst mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, bevor sie Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten kann.

Ihre Rechte als Eigentümer

Als Grundstückseigentümer haben Sie wichtige Rechte:

Sie können der Bank Einreden entgegenhalten, wenn Sie beispielsweise die Kreditsumme bereits zurückgezahlt haben. Diese Einreden wirken auch gegenüber einem neuen Gläubiger, wenn die Bank die Grundschuld verkauft. Wenn Sie den Kredit vollständig getilgt haben, können Sie von der Bank die Rückübertragung der Grundschuld oder deren Löschung verlangen.


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Wie kann eine Löschungsbewilligung rechtssicher formuliert werden?

Eine rechtssichere Löschungsbewilligung muss bestimmte formale und inhaltliche Anforderungen erfüllen, um vom Grundbuchamt anerkannt zu werden.

Erforderliche Bestandteile

Die Löschungsbewilligung muss folgende Pflichtangaben enthalten:

  • Genaue Bezeichnung des Grundbuchblatts sowie Flur und Flurstück
  • Numerische und alphabetische Höhe der Grundschuld mit laufender Nummer
  • Vollständige Angaben zum Darlehensgeber und dessen Sitz
  • Eindeutige Einverständniserklärung des Gläubigers zur Grundschuldlöschung
  • Ort, Datum und Unterschrift des Eigentümers

Rechtlich korrekte Formulierung

Der Kernbestandteil der Löschungsbewilligung ist die Aufhebungserklärung nach § 875 BGB. Diese muss als abstrakte einseitige empfangsbedürftige Erklärung formuliert werden. Die Erklärung sollte präzise und unmissverständlich sein.

Formelle Anforderungen

Die Löschungsbewilligung erfordert zwingend eine notarielle Beglaubigung. Bei Banken als Gläubiger genügt in der Regel deren Siegel zusammen mit der Unterschrift der Vertretungsberechtigten.

Vermeidung von Fehlern

Häufige Formulierungsfehler lassen sich durch folgende Maßnahmen vermeiden:

  • Keine bedingten oder zeitlich befristeten Löschungserklärungen
  • Keine unklaren oder mehrdeutigen Formulierungen bezüglich des zu löschenden Rechts
  • Vollständige und eindeutige Bezeichnung aller beteiligten Parteien

Die Löschungsbewilligung wird nach dem materiellen und formellen Konsensprinzip geprüft. Sowohl die Aufhebungserklärung als auch Antrag und Bewilligung müssen inhaltlich deckungsgleich auf die Löschung eines bestimmten Grundbuchrechts ausgerichtet sein.


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Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei der Löschung einer Grundschuld?

Das Grundbuchamt ist die zentrale Prüfungs- und Vollzugsstelle für die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch. Wenn Sie eine Grundschuld löschen möchten, prüft das Grundbuchamt zunächst alle formellen Voraussetzungen für die beantragte Löschung.

Prüfungsumfang des Grundbuchamts

Das Grundbuchamt kontrolliert bei einem Löschungsantrag insbesondere:

  • Die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung
  • Die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer
  • Bei einer Briefgrundschuld den Original-Grundschuldbrief
  • Die Vollständigkeit und Richtigkeit aller eingereichten Unterlagen

Verfahrensablauf beim Grundbuchamt

Nach Eingang der Unterlagen beginnt das Grundbuchamt mit der formellen Prüfung. Bei positivem Prüfungsergebnis trägt es einen Löschungsvermerk im Grundbuch ein. Die Bearbeitungszeit kann dabei zwischen wenigen Tagen und mehreren Monaten variieren.

Besonderheiten und mögliche Hindernisse

Das Grundbuchamt kann die Löschung ablehnen, wenn:

  • Die eingereichten Unterlagen formelle Mängel aufweisen
  • Die notarielle Beglaubigung fehlt oder nicht den Formvorschriften entspricht
  • Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die erforderliche Registrierung im Gesellschaftsregister nicht vorliegt

Die Löschung wird erst mit der Eintragung des Löschungsvermerks im Grundbuch wirksam. Das Grundbuchamt prüft dabei ausschließlich die formellen Voraussetzungen, nicht jedoch die materiell-rechtliche Berechtigung der Löschung.


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Wann erlischt eine Sicherungsgrundschuld automatisch?

Eine Sicherungsgrundschuld erlischt nicht automatisch – auch dann nicht, wenn das zugrundeliegende Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur Hypothek, die automatisch mit der Tilgung der Forderung erlischt.

Rechtliche Situation nach Tilgung

Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Der Eigentümer erhält von der Bank eine Löschungsbewilligung, mit der er die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen kann. Die Entscheidung über die Löschung liegt dabei beim Eigentümer – es besteht keine gesetzliche Pflicht zur Löschung.

Verjährung des Löschungsanspruchs

Der Anspruch auf Löschung einer Grundschuld verjährt nach 10 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Erlöschens aller mit der Grundschuld gesicherten Forderungen. Wenn Sie als Eigentümer die Grundschuld bestehen lassen möchten, sollten Sie diese Frist im Blick behalten.

Besonderheit bei Briefgrundschulden

Bei einer Briefgrundschuld ist zusätzlich zur Löschungsbewilligung auch die Vorlage des Grundschuldbriefs erforderlich. Der Grundschuldbrief muss im Original beim Grundbuchamt eingereicht werden. Ist dieser nicht mehr auffindbar, kann dies die Löschung erheblich verzögern.

Die einzige Ausnahme, bei der eine Grundschuld tatsächlich automatisch erlischt, liegt vor, wenn der Grundschuldgläubiger auf die gesicherte Darlehensforderung verzichtet hat. In diesem Fall kann der Grundschuldgläubiger die Grundschuld nicht mehr zur Zwangsvollstreckung einsetzen.


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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Bewilligungserklärung

Eine formelle Zustimmungserklärung im Grundbuchrecht, durch die ein Berechtigter (meist der Eigentümer) eine Änderung seiner im Grundbuch eingetragenen Rechte genehmigt. Diese Erklärung ist gemäß § 19 Grundbuchordnung (GBO) zwingend erforderlich für Eintragungen oder Löschungen im Grundbuch. Sie muss öffentlich beglaubigt werden und den genauen Inhalt der gewünschten Änderung enthalten. Beispiel: Ein Eigentümer bewilligt die Eintragung einer Grundschuld auf sein Grundstück zugunsten einer Bank.


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Sicherungsgrundschuld

Eine besondere Form der Grundschuld, die zur Absicherung einer Forderung am Grundstück eingetragen wird. Anders als die Hypothek ist sie von der zu sichernden Forderung rechtlich unabhängig (§ 1192 BGB). Sie wird häufig zur Absicherung von Kaufpreisansprüchen oder Darlehen verwendet. Der Gläubiger kann bei Nichtzahlung das Grundstück verwerten. Ein typischer Fall ist die Absicherung einer Bank bei der Immobilienfinanzierung oder wie hier die Sicherung von Kaufpreisrückzahlungsansprüchen.


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Grundbuchrecht

Das Rechtsgebiet, das die Führung des Grundbuchs und alle damit zusammenhängenden Vorgänge regelt. Es basiert hauptsächlich auf der Grundbuchordnung (GBO) und dem Sachenrecht des BGB. Zentrale Prinzipien sind der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) und das Eintragungsprinzip. Jede Änderung der Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken muss im Grundbuch dokumentiert werden, um rechtswirksam zu sein.


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Öffentliche Urkunde

Ein von einer zuständigen Behörde oder einem Notar in vorgeschriebener Form erstelltes Dokument mit besonderer Beweiskraft (§ 415 ZPO). Im Grundbuchverfahren sind öffentliche Urkunden oft zwingend erforderlich, um Rechtsänderungen nachzuweisen. Sie genießen eine erhöhte Beweiskraft für die in ihnen bezeugten Tatsachen. Beispiel: Ein notarieller Kaufvertrag für ein Grundstück oder ein Gerichtsurteil sind öffentliche Urkunden.

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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Rücktrittsrecht (§§ 355 ff.): Dieses Gesetz regelt die Bedingungen und Folgen des Rücktritts von einem Vertrag. Ein Rücktritt ermöglicht es einer Partei, den Vertrag aufzulösen, wenn bestimmte vertraglich festgelegte Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Im vorliegenden Fall erlaubt eine Vertragsklausel dem Käufer, vom Grundstücksvertrag zurückzutreten, wenn die Fälligkeitsbedingungen für die Kaufpreisraten nicht erfüllt werden.
  • Baugesetzbuch (BauGB) – Aufstellung von Bebauungsplänen (§ 2 Abs. 1): Das BauGB definiert, wie Gemeinden Bebauungspläne erstellen, die die Nutzung von Grundstücken festlegen. Die Aufstellung eines Bebauungsplans als Gewerbe- oder Industriegebiet ist ein wesentlicher Auslöser für die Fälligkeit der dritten Kaufpreisrate im Vertrag. Dies verbindet die rechtliche Planung mit den vertraglichen Zahlungsbedingungen.
  • Grundbuchordnung (GBO) – Eintragung und Löschung von Grundschulden: Die GBO regelt die Eintragung und Löschung von Grundschulden im Grundbuch. Eine Grundschuld dient als Sicherheit für die Rückzahlungsverpflichtungen des Verkäufers bei einem Rücktritt des Käufers. Im vorliegenden Fall stellt die vertraglich vereinbarte Grundschuld sicher, dass bereits gezahlte Teilkaufpreise im Falle eines wirksamen Rücktritts zurückgezahlt werden.
  • Notarrecht – Pflichten des Notars bei Vertragsbeurkundung und Löschungsbewilligung: Notare sind verpflichtet, Vertragsparteien rechtlich verbindlich zu beraten und sicherzustellen, dass Löschungsbewilligungen ordnungsgemäß beim Grundbuchamt eingereicht werden. Im Vertrag wurde festgelegt, dass der Notar die Löschung der Grundschuld nur nach Vorlage eines Zahlungsnachweises veranlassen darf, was die korrekte Abwicklung im Falle eines Rücktritts gewährleistet.
  • Zivilprozessordnung (ZPO) – Rechtsbeschwerde: Die ZPO regelt die Verfahren für Rechtsbeschwerden in Zivilstreitigkeiten. Im vorliegenden Fall wurde die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen, was den gerichtlichen Entscheidungsprozess in Bezug auf den Eintragungsantrag und die Zwischenverfügung beeinflusst. Dies bestimmt, wie die Parteien im weiteren Verlauf ihre rechtlichen Möglichkeiten nutzen können.

Das vorliegende Urteil


OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 129/24 – Beschluss vom 27.08.2024


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