Zwangssicherungshypothek: Beschwerde gegen Eintragung erfolglos
Das Oberlandesgericht München wies die Beschwerde gegen die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zurück. Der Beschwerdeführer argumentierte, die Hypothek basiere auf unrichtigen Forderungsangaben und überschreite nicht den Mindestbetrag von 750,01 €. Das Gericht bestätigte jedoch die Rechtmäßigkeit der Eintragung, da keine inhaltliche Unzulässigkeit vorlag und die formalen Voraussetzungen erfüllt waren.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Zurückweisung der Beschwerde: Das OLG München wies die Beschwerde gegen die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zurück.
- Rechtmäßigkeit der Eintragung: Die Eintragung wurde als rechtmäßig bestätigt, da sie den gesetzlichen Vorschriften entsprach.
- Mindestbetrag nicht relevant: Der Mindestbetrag von 750,01 € für Zwangshypotheken spielte für die inhaltliche Zulässigkeit keine Rolle.
- Zusammenrechnung mehrerer Titel: Die Zusammenrechnung mehrerer Titel für die Hypothekeneintragung war gesetzlich erlaubt.
- Keine inhaltliche Prüfung der Titel: Bei der Eintragung als Akt der Zwangsvollstreckung findet keine inhaltliche Überprüfung der Titel statt.
- Kein Amtswiderspruch möglich: Ein Amtswiderspruch gegen die Eintragung war nicht möglich, da das Grundbuch den Rechtszustand korrekt wiedergab.
- Löschung der Hypothek: Für die Löschung der Hypothek war das Grundbuchamt zuständig, jedoch lagen die Voraussetzungen dafür nicht vor.
- Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich: Für die Löschung der Hypothek war auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers in notarieller Form notwendig.
Übersicht
- 1 Zwangssicherungshypothek: Beschwerde gegen Eintragung erfolglos
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 3.1 Was ist eine Zwangssicherungshypothek und in welchem Kontext wird sie eingetragen?
- 3.2 Wie wird eine Beschwerde gegen die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek rechtlich gehandhabt?
- 3.3 Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei der Eintragung und Löschung von Hypotheken?
- 3.4 Inwiefern ist die Höhe der offenen Forderung für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek relevant?
- 4 Das vorliegende Urteil
Zwangssicherungshypotheke: Streitfall vor dem OLG München
Im Zentrum eines aufsehenerregenden juristischen Disputs steht die Eintragung einer Zwangssicherungshypotheke im Wert von 862,66 Euro, die das Amtsgericht Traunstein im Wohnungsgrundbuch vermerkt hatte. Der Fall, der vor dem Oberlandesgericht München (OLG München) verhandelt wurde, drehte sich um eine Beschwerde gegen diese Eintragung, wobei der Beschwerdeführer, Beteiligter zu 1, behauptete, die Eintragung beruhe auf unrichtigen Angaben zu offenen Forderungen.
Hintergründe der Beschwerde im Grundbuchverfahren
Auslöser der rechtlichen Auseinandersetzung war die Behauptung des Beteiligten zu 1, dass bereits vor der Eintragung der Zwangssicherungshypothek Zahlungen geleistet worden waren, die bei der Berechnung der Schulden nicht berücksichtigt wurden. Er argumentierte, dass die Schuldsumme, aufgrund der bereits geleisteten Ratenzahlungen und einer Abschlusszahlung von 600 Euro, den Mindestbetrag von 750 Euro nicht überschreite und somit die Eintragung der Hypothek unzulässig sei. Diese Argumentation wurde vom Grundbuchamt jedoch nicht anerkannt, und die Beschwerde wurde abgewiesen.
OLG München bestätigt Rechtmäßigkeit der Hypothekeneintragung
Das Oberlandesgericht München führte in seiner Entscheidung aus, dass die Eintragung der Zwangssicherungshypothek rechtmäßig erfolgte. Laut den Bestimmungen der §§ 866, 867 Abs. 1 und 2 ZPO ist die Eintragung einer solchen Hypothek zulässig, und es wurde festgestellt, dass die formellen Voraussetzungen für die Eintragung erfüllt waren. Zudem wies das Gericht darauf hin, dass die Unzulässigkeit einer Hypothekeneintragung sich direkt aus dem Eintragungsvermerk selbst ergeben müsse, was hier nicht der Fall war. Ferner wurde betont, dass die offene Forderung und der Mindestbetrag für die inhaltliche Zulässigkeit der Eintragung keine Rolle spielen.
Löschung der Zwangshypothek: Ein komplexer Prozess
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betraf die Löschung der Zwangshypothek. Das OLG erklärte, dass für die Löschung einer solchen Hypothek das Grundbuchamt zuständig sei, aber unter den gegebenen Umständen die Löschung nicht vorgenommen werden könne. Es wurde hervorgehoben, dass für die Löschung einer Zwangshypothek nicht nur die Bewilligung des Hypothekengläubigers erforderlich ist, sondern auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers in der vorgeschriebenen Form, was in diesem Fall nicht vorlag.
Abschließend bestätigte das Gericht, dass die eingetragene Belastung den Geschäftswert darstellt und eine Kostenentscheidung sich erübrigt, da die Beteiligte zu 2 als Hypothekengläubigerin im Beschwerdeverfahren nicht aktiv geworden ist. Der Beteiligte zu 1 als Veranlasser des Beschwerdeverfahrens haftet für die gerichtlichen Gebühren. Das Urteil des OLG München im Fall der Zwangssicherungshypothekeintragung zeichnet ein klares Bild der rechtlichen Rahmenbedingungen und betont die Bedeutung der Einhaltung formaler Vorschriften im Grundbuchrecht.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was ist eine Zwangssicherungshypothek und in welchem Kontext wird sie eingetragen?
Eine Zwangssicherungshypothek, auch bekannt als Zwangshypothek, ist eine Sicherungshypothek, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung auf Antrag eines Gläubigers von Amts wegen eingetragen wird. Sie ist ein dingliches Recht, das zur Sicherung einer Forderung im Rahmen von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen auf das Grundstück des Schuldners eingetragen wird.
Die Eintragung dieser Hypothek erfolgt nicht freiwillig, sondern ist ein staatliches Zwangsmittel im Rahmen der Zwangsvollstreckung. Das Grundbuchamt wird dabei als Vollstreckungsorgan tätig. Die Zwangshypothek entsteht mit ihrer Eintragung und wird im Grundbuch als „Sicherungshypothek“ oder „Zwangshypothek“ bezeichnet.
Die Zwangssicherungshypothek ermöglicht es Gläubigern, bei Nichterfüllung einer Forderung einen Zugriff auf das Grundvermögen des Schuldners zu erhalten. Im Falle der Verwertung des Grundstücks haben die Gläubiger einen bevorrechtigten Anspruch entsprechend ihrer Rangordnung im Grundbuch.
Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek erfolgt auf Antrag des Gläubigers beim zuständigen Grundbuchamt. Rechtsgrundlagen für die Zwangssicherungshypothek sind insbesondere die §§ 867 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).
Für den Schuldner besteht das Risiko, dass er im Falle einer Versteigerung sein Grundstück verliert. Der Schuldner kann sich gegen eine Zwangssicherungshypothek in erster Linie durch die Erfüllung der Forderung oder durch eine gütliche Einigung mit dem Gläubiger wehren.
Mit der Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch ist die Maßnahme der Zwangsvollstreckung beendet. Ein sich anschließendes Löschungsverfahren ist kostenrechtlich getrennt zu betrachten.
Wie wird eine Beschwerde gegen die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek rechtlich gehandhabt?
Eine Beschwerde gegen die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek kann gemäß §§ 11 Abs. 1 RPflG, 71 Abs. 2 Satz 1 GBO eingelegt werden. Der Schuldner hat das Recht, gegen eine erfolgte Eintragung eine unbefristete Beschwerde einzulegen. Mit der Beschwerde kann jedoch die Löschung einer inhaltlich zulässigen Zwangssicherungshypothek nicht erreicht werden. Statthaft ist die Beschwerde allein mit dem Ziel, das Grundbuchamt anzuweisen, gemäß § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
Die Eintragung einer Zwangshypothek unterliegt nicht dem öffentlichen Glauben und kann daher nicht mit der Beschwerde mit dem Ziel ihrer Löschung angefochten werden. Wird jedoch eine an sich gemäß § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unstatthafte Beschwerde eingelegt, ist stets zu prüfen, ob die §§ 793ff. ZPO anzuwenden sind.
Gegen die Zurückweisung der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist für den Gläubiger die Beschwerde gemäß § 1 GBO gegeben. Hierbei muss es sich um eine angreifbare Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO handeln, also um eine beschwerdefähige Entscheidung des Grundbuchamts.
Bei der Eintragung einer Zwangshypothek wird das Grundbuchamt als Vollstreckungsorgan tätig und hat grundsätzlich sowohl die vollstreckungsrechtlichen nach den Vorschriften der ZPO als auch die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen nach den Vorschriften der GBO selbständig zu prüfen.
Gegen die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek durch das Grundbuchamt ist die Grundbuchbeschwerde mit dem Ziel statthaft, die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder eine Amtslöschung gemäß § 53 Abs. 1 GBO anzuordnen (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO).
Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei der Eintragung und Löschung von Hypotheken?
Das Grundbuchamt spielt eine zentrale Rolle bei der Eintragung und Löschung von Hypotheken, da es für die Führung und Verwaltung des Grundbuchs zuständig ist. Bei der Aufnahme einer Hypothek wird diese notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt führt das Grundbuch zu jedem Grundstück innerhalb seines Bezirks und ist für die Durchführung von Grundbuchverfahren verantwortlich, wie zum Beispiel die Eintragung von Hypotheken oder Grundschulden.
Die Hypothek erlischt als Grundpfandrecht, sobald keine Forderung mehr besteht. Dies kann der Fall sein, wenn das Hypothekendarlehen vollständig bezahlt ist oder der Gläubiger auf die Hypothek verzichtet. In solchen Fällen geht die Hypothek auf den Eigentümer über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
Für die Löschung einer Hypothek ist eine Löschungsbewilligung des Gläubigers erforderlich. Falls ein Hypothekenbrief erteilt wurde, wird auch dieser benötigt. Die Unterschrift des Gläubigers auf der Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein. Mit den entsprechenden Unterlagen kann der Eigentümer oder ein Notar die Löschung beim Grundbuchamt beantragen.
Die Kosten für die Löschung einer Hypothek setzen sich aus den Gebühren für die Notartätigkeit und die Gebühren des Grundbuchamtes zusammen. In der Regel belaufen sich diese Kosten auf etwa 0,2 % der Höhe der Hypothek.
Zusammenfassend ist das Grundbuchamt für die formelle Seite der Eintragung und Löschung von Hypotheken verantwortlich und stellt sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, bevor Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden.
Inwiefern ist die Höhe der offenen Forderung für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek relevant?
Die Höhe der offenen Forderung ist für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek insofern relevant, als dass sie die Grundlage für die Bemessung der Hypothek darstellt. Eine Zwangssicherungshypothek wird eingetragen, um eine Forderung gegen den Schuldner durch ein Grundpfandrecht an dessen Immobilie zu sichern. Die Höhe der Forderung bestimmt dabei den Betrag, für den die Hypothek im Grundbuch eingetragen wird.
Es gibt eine Mindesthöhe für die Forderung, ab der eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden kann. Diese beträgt 750,01 EUR. Die Forderung kann sich aus mehreren Vollstreckungstiteln zusammensetzen, wie zum Beispiel aus einem Urteil und einem Kostenfestsetzungsbeschluss. Auch bisher entstandene Vollstreckungskosten können zur Forderung hinzugerechnet werden.
Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek dient dem Gläubiger als Sicherungsmittel, um im Falle einer Nichterfüllung der Forderung durch den Schuldner, einen Zugriff auf das Grundvermögen des Schuldners zu haben. Im Falle einer Versteigerung des Grundstücks haben die Gläubiger dann einen bevorrechtigten Anspruch entsprechend ihrer Rangordnung im Grundbuch. Die Höhe der eingetragenen Hypothek spiegelt somit den Wert der Sicherheit wider, die dem Gläubiger für seine Forderung gewährt wird.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 25/15 – Beschluss vom 18.02.2015
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen die am 19. November 2014 – berichtigt am 25. November 2014 – im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Traunstein von Bergen Bl. 1053 Abt. III lfde. Nr. 2 eingetragene Zwangssicherungshypothek zu 862,66 € nebst Zinsen für die Beteiligte zu 2 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Mit Schriftsatz vom 1.10.2014, Eingang 2.10.2014, wurde für die Beteiligte zu 2 die Eintragung einer Sicherungshypothek im Hinblick auf zwei in vollstreckbarer Ausfertigung vorgelegte Titel (Endurteil des Amtsgerichts vom 19.9.2012 über 126,68 € Hauptsache; Kostenfestsetzungsbeschluss vom 18.3.2013 über 735,98 €) samt Zinsen und Vollstreckungskosten an dem näher bezeichneten Wohnungseigentum beantragt, als dessen Eigentümer der Titelschuldner eingetragen ist. Das Grundbuchamt gab dem Antrag am 19.11.2014 – berichtigt am 25.11.2014 hinsichtlich des Datums des Kostenfestsetzungsbeschlusses – durch Eintragung der Zwangshypothek über 862,66 € Hauptsache zuzüglich Zinsen zugunsten der Beteiligten zu 2 statt.
Mit Schreiben vom 23.12.2014 hat der Beteiligte zu 1 gegen die Eintragung Beschwerde mit dem Ziel, die Zwangshypothek zu löschen, eingelegt. Er meint sinngemäß, die Eintragung beruhe auf unrichtigen Angaben zu den offenen Forderungen. Bereits vor der Eintragung erfolgte Ratenzahlungen von dreimal 100 € seien nicht berücksichtigt worden. Die Schuld habe deshalb nicht mehr als 750 € betragen, weshalb die Eintragung schon unzulässig sei. Schließlich habe er am 11.12.2014 eine Abschlusszahlung von 600 € geleistet. Die ihm daraufhin erteilte Abrechnung per 23.12.2014 mit einer noch offenen Gesamtforderung von 82,11 € (zuzügl. Zinsen) sei falsch.
Das Grundbuchamt hat mit Entscheidung vom 12.1.2015 nicht abgeholfen.
Die Beteiligte zu 2 hatte im Beschwerdeverfahren Gelegenheit zur Stellungnahme. Sie räumt die vom Beteiligten zu 1 aufgeführten Zahlungen, namentlich auch der drei Teilbeträge zu je 100 € bereits vor Antragstellung, ein und entschuldigt dies mit einem Versehen. Die noch offene Schuld berechnet sie nun mit 27,79 €. Sie hat dem Beteiligten zu 1 am 30.1.2015 eine notarielle Löschungsbewilligung erteilt.
Der Beteiligte zu 1 hat sich hierzu geäußert, sein Rechtsmittel indessen aber aufrecht erhalten.
II.
Das Rechtsmittel bleibt erfolglos.
1. Zutreffend hat das Grundbuchamt das Schreiben vom 23.12.2014 als Beschwerde gegen die Eintragung ausgelegt. Nach dessen Inhalt will sein Verfasser die ihm nach § 55 GBO bekannt gemachte Eintragung nicht hinnehmen.
Als Beschwerde ist das Rechtsmittel gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO nur beschränkt zulässig. Mit dieser kann nämlich bei Eintragungen nur verlangt werden, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit vorzunehmen (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO). Letzteres scheidet hier offensichtlich aus (vgl. unter 2.a). Eine Erklärung, im Beschwerdeverfahren statt einer Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO auch einen Amtswiderspruch nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO erwirken zu wollen, ist aber nicht erforderlich. Regelmäßig möchte nämlich ein Beschwerdeführer das Rechtsmittel mit dem zulässigen Ziel einlegen (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 55).
2. Die Beschwerde ist unbegründet.
a) Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek sieht das Gesetz in §§ 866, 867 Abs. 1 und 2 ZPO vor; die Eintragung ist ihrem Inhalt nach nicht unzulässig. Die Voraussetzungen einer Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO liegen deshalb nicht vor.
Namentlich handelt es sich bei der Eintragung nicht um eine Zwangshypothek unterhalb des Mindestbetrags von 750,01 € (§ 866 Abs. 3 ZPO; BayObLG Rpfleger 1976, 66/67; vgl. Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 53 Rn. 67). Die Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung – hier: der beiden Titel – ergeben; andere Beweismittel dürfen in diesem Verfahren nicht verwertet werden (BayObLG a. a. O.). Dass die offene Forderung den Mindestbetrag nicht erreichte, spielt für die inhaltliche (Un-) Zulässigkeit der Eintragung keine Rolle. Gesetzlich verboten ist es auch nicht, wenn mehrere Titel, darunter auch solche für festgesetzte Kosten (vgl. § 794 Nr. 2 ZPO), desselben Gläubigers zusammengerechnet werden (§ 866 Abs. 3 Satz 2 ZPO; Seiler in Thomas/Putzo ZPO 35. Aufl. § 866 Rn. 5).
b) Auch ein Amtswiderspruch kann nicht eingetragen werden. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig geworden ist (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO). Offen kann an dieser Stelle bleiben, ob das Grundbuchamt einen Vollmachtsnachweis des antragstellenden Rechtsanwalts hätte verlangen müssen oder § 88 Abs. 2 ZPO gilt (so Zöller/Stöber § 867 Rn. 2).
Die Eintragung ist jedenfalls nicht wegen Verletzung zwingender vollstreckungsrechtlicher Vorschriften unwirksam. Sie erfolgte nach Maßgabe der §§ 866, 867 ZPO, §§ 13, 28 GBO unter Beigabe geeigneter Titel (vgl. §§ 704, 794 Abs. 1 Nr. 2 ZPO) in vollstreckbarer Ausfertigung. Das Grundbuchamt hatte von deren Vollstreckbarkeit auszugehen. Eine inhaltliche Überprüfung der Titel findet bei der Eintragung als Akt der Zwangsvollstreckung nicht statt. Einwendungen des Schuldners wie etwa die des Erlöschens der Forderung wegen Erfüllung sind im Klageweg (§ 767 ZPO) geltend zu machen.
Daraus folgt auch, dass die Hypothek mit ihrer Eintragung im Grundbuch entstanden ist (§ 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO) und das Grundbuch damit den Rechtszustand zutreffend wiedergibt.
3. Eine Löschung der eingetragenen Hypothek kommt gegenwärtig nicht in Betracht.
a) Für die Löschung funktionell zuständig ist ausschließlich das Grundbuchamt; das Beschwerdegericht selbst könnte sie, auch wenn ihm sämtliche notwendigen Urkunden vorlägen, nicht vornehmen.
b) Selbst wenn das Vorbringen des Beteiligten zu 1 im Zusammenhang mit der Vorlage der Löschungsbewilligung als Grundbuchantrag (§ 13 Abs. 1 GBO) zu werten sein sollte, fehlt bisher eine beschwerdefähige Entscheidung des Grundbuchamts über die Löschung. Im Rahmen der Beschwerde gegen die erfolgte Eintragung kann vom Senat darüber nicht mitentschieden werden (vgl. Hügel/Kramer § 74 Rn. 11); es handelt sich nämlich um unterschiedliche Verfahrensgegenstände.
c) Zudem ist auf folgendes hinzuweisen:
Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung (Löschung) im Grundbuch, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Die Bewilligung der betroffenen Hypothekengläubigerin liegt dem Beteiligten zu 1 zwar in grundbuchtauglicher Form vor. Jedoch bedarf es nach § 27 Satz 1 GBO zur Löschung von Grundpfandrechten – für die Zwangshypothek gilt nichts anderes (Demharter § 27 Rn. 4) – auch der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Die Regelung will verhindern, dass die Löschung, wenn sie nicht der Rechtslage entspricht, auch die Anwartschaft auf den Erwerb eines Eigentümergrundpfandrechts gefährdet (Demharter § 27 Rn. 1) und damit in eine Rechtsposition des Eigentümers eingreift. Die Zustimmung ist in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte (notarielle) Urkunde zu erklären (Hügel/ Holzer § 27 Rn. 14). Der Ausnahmefall einer nachgewiesenen Grundbuchunrichtigkeit (§ 27 Satz 2 GBO), der die Zustimmung entbehrlich macht, liegt ersichtlich nicht vor. Demnach dürfte auch das Grundbuchamt unter den derzeitigen Umständen die Löschung nicht vornehmen.
3. Eine Kostenentscheidung erübrigt sich; die Beteiligte zu 2 als ausgewiesene Hypothekengläubigerin ist mit entgegengesetzten Anträgen im Beschwerdeverfahren nicht aktiv geworden. Eine Kostenerstattungsanordnung wäre auch nicht billig. Als Veranlasser des Beschwerdeverfahrens haftet der Beteiligte zu 1 für die gerichtlichen Gebühren (vgl. § 22 Abs. 1 GNotKG). Für eine anderweitige Auferlegung der Gerichtskosten unter sinngemäßer Anwendung des § 81 Abs. 2 FamFG im Beschwerdeverfahren sieht der Senat im Ergebnis keinen Anlass.
Geschäftswert ist ersichtlich die eingetragene Belastung, so dass es einer ausdrücklichen Festsetzung nicht bedarf.
Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 78 Abs. 2 GBO).
III.
Das Grundbuchamt wird noch darauf hingewiesen, dass die maßgebliche Eintragung von Amts wegen zu berichtigen ist (Urteil des Amtsgerichts vom 19.9.2012, nicht 10.5.2012).
