Rückauflassungsvormerkung: Grundstückswert und die Rolle des OLG Düsseldorf
Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hatte kürzlich einen Fall zu entscheiden, der sich um den Geschäftswert für die Eintragung einer sogenannten Rückauflassungsvormerkung drehte. Dabei ging es im Kern um die Frage, wie der Wert eines Grundstücks für diese spezielle Art der Vormerkung zu bemessen ist.
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Übersicht
Hintergrund des Falles
Ende 2015 erwarb der Beteiligte zu 1. einen ehemaligen Hof, der unter Denkmalschutz steht, für 1,72 Mio. Euro. Ende 2022 übertrug er diesen und weitere Immobilien notariell an seine Kinder. Als Gegenleistung behielt er und seine Ehefrau den lebenslangen unentgeltlichen Nießbrauch an dem Grundbesitz. Zudem wurde im Vertrag festgelegt, dass unter bestimmten Voraussetzungen, wie beispielsweise einem Verstoß gegen bestimmte Verpflichtungen oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, der Grundbesitz unentgeltlich zurückübertragen werden kann.
Kernpunkt: Die Rückauflassungsvormerkung
Zur Sicherung dieses Rückübertragungsanspruchs wurde im Notarvertrag eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung vereinbart. Das Amtsgericht Düsseldorf setzte den Geschäftswert für diese Vormerkung auf 860.000 Euro fest, was 50% des ursprünglichen Kaufpreises entspricht. Gegen diesen Beschluss legte der Bezirksrevisor Beschwerde ein. Er argumentierte, dass der volle Grundstückswert und eine Wertsteigerung des Grundstücks zu berücksichtigen seien.
Entscheidung des OLG Düsseldorf
Das OLG Düsseldorf wies die Beschwerde zurück. Es entschied, dass der Geschäftswert für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung korrekterweise auf den halben Grundstückswert zu veranschlagen ist. Diese Ansicht steht im Einklang mit der herrschenden obergerichtlichen Rechtsprechung. Das Gericht argumentierte, dass eine solche Vormerkung der Vormerkung zur Sicherung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts nähersteht und daher die kostenmäßige Bevorzugung analog anzuwenden ist.
Abschließende Bemerkungen
Zusätzlich zur Klärung der Frage des Geschäftswerts betonte das Gericht, dass der vom Bezirksrevisor vorgeschlagene erhöhte Betrag nicht anzuwenden sei. Das Amtsgericht hatte zu Recht darauf hingewiesen, dass der betroffene Grundbesitz, ein denkmalgeschützter ehemaliger Hof, besondere Auflagen hat, die eine allgemeine Wertentwicklung nicht zulassen würden. Somit bleibt der festgesetzte Geschäftswert bei 860.000 Euro.
Das vorliegende Urteil
OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 94/23 – Beschluss vom 15.08.2023
Die Beschwerde des Beteiligten zu 5. vom 26. Mai 2023 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Düsseldorf vom 11. Mai 2023 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1. erwarb Ende 2015 den betroffenen Grundbesitz, einen unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Hof, zum Preis von 1,72 Mio. Euro.
Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 29. Dezember 2022 hat er seinen Kindern, den Beteiligten zu 3. und zu 4., zahlreiche Immobilien übertragen, unter anderem das betroffene Grundvermögen an die Beteiligte zu 4.; als Gegenleistung hat der Beteiligte zu 1. für sich selbst und für seine Ehefrau, die Beteiligte zu 2., den lebenslangen unentgeltlichen Nießbrauch an dem gesamten übertragenen Grundbesitz vorbehalten.
Abschnitt II 2. des notariellen Vertrages vom 29. Dezember 2022 räumt den Beteiligten zu 1. und zu 2. das Recht ein, unter näher bezeichneten Voraussetzungen (Verstoß gegen die Verpflichtung, nicht über den erhaltenen Grundbesitz zu verfügen oder ihn zu belasten, Missachtung der Pflicht, innerhalb von drei Jahren einen Ehevertrag mit einem näher festgelegten Inhalt abzuschließen, Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den Grundbesitz) die unentgeltliche Rückübertragung des Grundbesitzes von dem betreffenden Erwerber oder dessen Erben zu verlangen. In Abschnitt IV des Notarvertrages ist zugunsten der Beteiligten zu 1. und zu 2. eine Eigentumsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung des Grundbesitzes nach Abschnitt II 2. des notariellen Vertrages eingeräumt.
Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht den Geschäftswert für die Grundbucheintragung der Rückauflassungsvormerkung in Bezug auf den betroffenen Grundbesitz auf 860.000 Euro (50 % von 1,72 Mio. Euro) festgesetzt.
Dagegen wendet sich der Bezirksrevisor mit seiner Beschwerde. Er ist der Ansicht, dass der volle Grundstückswert zugrunde zu legen und überdies eine um den Faktor 3,39 eingetretene Wertsteigerung des betroffenen Grundstücks anzusetzen sei.
Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.
II.
Die nach § 83 Abs. 1 Satz 1 GNotKG zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat den Geschäftswert für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung mit Recht nach dem halben Wert des betroffenen Grundbesitzes bemessen und zutreffend auf 860.000 Euro festgesetzt.
1. Der Geschäftswert für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung ist auf den halben Grundstückswert zu veranschlagen. Der Senat schließt sich der in der obergerichtlichen Rechtsprechung herrschenden Ansicht an (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.7.2021, I-10 W 26/21; OLG Celle, Beschluss vom 20.7.2018, 18 W 44/18; OLG Dresden, Beschluss vom 31.1.2017, 17 W 92/17; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.9.2016, 3 W 49/16; OLG Hamm, Beschluss vom 10.3.2016, I-15 W 98/16; OLG München, Beschluss vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15; OLG Bamberg, Beschluss vom 20.12.2017, 8 W 115/17 unter Aufgabe seiner abweichenden Rechtsprechung im Beschluss vom 7.1.2015, 1 W 44/14; a.A.: OLG Köln, Beschluss vom 9.5.2016, 2 Wx 74/16). Gemäß § 45 Abs. 3 1. Halbsatz GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert für die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Ankaufs- sowie eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts grundsätzlich nach dem Wert des vorgemerkten Rechts, bei einem Grundstück also nach dem vollen Grundstückswert. Eine Ausnahme gilt für die Vormerkung zur Sicherung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts. Gemäß §§ 45 Abs. 3 2. Halbsatz, 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG beläuft sich der Geschäftswert für eine solche Vormerkung auf den halben (Grundstücks-)Wert. Die Vorschrift dient der Kostengerechtigkeit; sie trägt dem Umstand Rechnung, dass es in dem einen Fall um die Absicherung eines im Allgemeinen sicher zu erwartenden Erwerbs und in dem anderen Fall um die Vormerkung für einen eher unwahrscheinlichen und zudem an tatbestandliche Voraussetzungen geknüpften Erwerb geht. Die vom Gesetzgeber in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG für die letztgenannte Fallkonstellation gewährte kostenmäßige Privilegierung kommt in gleicher Weise der Vormerkung zur Sicherung eines Rückauflassungsrechts zugute. Das gilt jedenfalls dann, wenn das gesicherte Recht auf Rückauflassung befristet oder – wie hier – bedingt ist. Eine solche Rückauflassungsvormerkung steht der Vorkaufs- und Wiederkaufsvormerkung deutlich näher als einer Vormerkung zur Sicherung eines Erwerbsrechts, weshalb die kostenmäßige Bevorzugung in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG auf die Rückauflassungsvormerkung analog anzuwenden ist. Dass die Voraussetzungen für eine solche Gesetzesanalogie vorliegen, insbesondere § 51 GNotKG in Bezug auf die Rückauflassungsvormerkung eine planwidrige Gesetzeslücke aufweist, die durch eine entsprechende Anwendung von Absatz 1 Satz 2 der genannten Vorschrift geschlossen werden kann, hat das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15) ausführlich und überzeugend dargelegt; der Senat schließt sich diesen Erwägungen vollinhaltlich an.
2. Der halbe Grundstückswert des betroffenen Grundbesitzes ist auf 860.000 Euro zu veranschlagen. Die vom Bezirksrevisors befürwortete Betragserhöhung ist nicht vorzunehmen. Die von der Beschwerde dazu vorgetragenen Erwägungen lassen nicht erkennen, dass der Grundstückswert seit dem Jahr 2015 signifikant gestiegen ist. Zwar mag der durchschnittliche Grundstückswert in dem betreffenden Stadtgebiet von Düsseldorf seit 2015 angestiegen sein. Das Amtsgericht hat aber plausibel darauf hingewiesen, dass es sich bei dem betroffenen Grundbesitz um einen unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Hof handelt und angesichts der damit verbundenen Auflagen die allgemeine Wertentwicklung nicht übertragen werden könne. Dem ist der Bezirksrevisor nicht mehr entgegengetreten.
III.
Das Beschwerdeverfahren ist nach § 83 Abs. 3 GNotKG gebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Eine Rechtsbeschwerde ist nach §§ 83 Abs. 2 Satz 7, 81 Abs. 3 Satz 3 GNotKG ausgeschlossen.
