Eine Teilungserklärung des Eigentümers muss notariell beglaubigt oder beurkundet sein
Es kommt in der gängigen Praxis nicht selten vor, dass mehrere Personen gemeinschaftlich Wohneigentum erwerben. Nicht immer sind diese Personen über ein Verwandtschafts- oder auch Eheverhältnis miteinander verbunden, sodass die Aufteilung des Wohneigentums zwingend beantragt werden sollte. Hierfür ist eine Teilungserklärung erforderlich, welche mithilfe eines Notars bei dem zuständigen Grundbuchamt die Eigentumsanteile des gemeinschaftlichen Eigentums festlegt. Die Teilungserklärung erfüllt dabei auch noch weitergehende wichtige Funktionen und ist für manche Rechtsgeschäfte sogar unerlässlich.
Wenn eine Teilungserklärung fehlerhaft oder auch nicht eindeutig formuliert wurde kann es durchaus zu Rechtsstreitigkeiten kommen. Die korrekte Teilungserklärung ist unerlässlich, falls die Eigentümerpartei einzelne Eigentumseinheiten entweder veräußern oder vermieten oder belasten möchte.
Wie ist die rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum?
Die Teilungserklärung begründet sich auf den § 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Das Wohneigentum wird in dem WEG ausdrücklich als „Sondereigentum an einer Wohneinheit im Zusammenspiel mit einem Miteigentumsanteil am gesamtgemeinschaftlichen Eigentum“ beschrieben. Wichtig ist hierbei, dass diese Wohneinheit eine feste Verbindung zu dem gesamtgemeinschaftlichen Eigentum aufweist.
Das Teileigentum nebst das Miteigentum leiten sich ausdrücklich von dem Wohneigentum ab.
Ohne einen Notar geht es nicht!
Von Daniel Jedzura/Shutterstock.com)
Die Teilungserklärung erhält erst dann rechtliche Wirksamkeit, wenn sie von einem Notar entsprechend notariell beglaubigt wurde. Mittels eines sogenannten Beglaubigungsvermerks bestätigt der Notar, dass die Unterschrift auch tatsächlich von dem Eigentümer stammt. Es ist zwar faktisch korrekt, dass die notarielle Beglaubigung weitergehende Kosten verursacht, allerdings wird die Teilungserklärung durch die notarielle Beglaubigung rechtlich auch einwandfrei.
Auch für nachträgliche Veränderungen an der Teilungserklärung ist zwingend ein Notar erforderlich, da die Veränderungen ebenfalls der notariellen Beglaubigung bedürfen.
Im Hinblick auf die Kosten einer notariellen Beglaubigung kann gesagt werden, dass sich diese Kosten in einem durchaus überschaubaren Rahmen halten. Rund 70 Euro betragen die Kosten für eine reine notarielle Beglaubigung der Unterschrift. Sollte eine vollständige notarielle Beurkundung der Teilungserklärung gewünscht werden, so entstehen dadurch höhere Kosten. Diese Kosten sind eng an den halben Grundstückswert gekoppelt und werden gem. der Notargebührenordnung in Rechnung gestellt.
Welchen Inhalt weist eine Teilungserklärung auf?
Im Grunde genommen wird durch die Teilungserklärung die vorhandene Immobilie in unterschiedliche Wohneinheiten aufgeteilt, sodass dementsprechend auch ein bestimmter festgelegter Inhalt in der Teilungserklärung zwingend vorkommen muss. So ist die exakte juristisch korrekte Aufteilung des Wohn- sowie Teilungseigentums als zwingender Inhalt der Teilungserklärung vorgeschrieben, damit eine Eintragung der jeweiligen Wohneinheiten in dem Grundbuch der Immobilie erfolgen kann. Überdies sollten in der Teilungserklärung auch gewisse Sondernutzungsrechte enthalten sein, um spätere rechtliche Streitigkeiten der Eigentümer untereinander vorbeugen zu können. Daneben muss sich auch eine Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung befinden. Diese Gemeinschaftsordnung kann jedoch von den Eigentümern individuell festgelegt werden und bildet dadurch dann die einvernehmlich beschlossene Regelung der Hausgemeinschaft. In der gängigen Praxis hat eine Teilungserklärung einen Umfang von 20 Seiten. Dieser Umfang richtet sich jedoch nach der Größe der jeweiligen Immobilie sowie der Anzahl aller Eigentümer. Bei entsprechend größeren Immobilien kann die Teilungserklärung durchaus auch einen Umfang von 50 Seiten plus x erreichen.
Diese Rechtsgeschäfte können lediglich mit einer rechtlich gültigen Teilungserklärung durchgeführt werden
- die Vermietung von Wohneinheiten
- die Veräußerung von Wohneinheiten
- die Belastung von Wohneinheiten mit einer Grundschuld
Welche Voraussetzungen sind an den Aufteilungsplan geknüpft
Im Zuge der Teilungserklärung erfolgt stets auch ein sogenannter Aufteilungsplan, welcher einen festen Bestandteil der Teilungserklärung darstellt. Dieser Aufteilungsplan ist eine Zeichnung sämtlicher Wohneinheiten der Immobilie in dem Maßstab 1:100. Auf diesem Aufteilungsplan wird dann die gesamte Aufteilung des Objekts optisch dargestellt. Durch den Aufteilungsplan, der seine rechtliche Grundlage in dem § 7 WEG hat, wird auch die Lage des sogenannten Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums ersichtlich. Die jeweiligen Räumlichkeiten werden dabei mittels einer Nummer dem jeweiligen Wohneigentum mit der gleichen Nummer zugeordnet. Ist der Aufteilungsplan gefertigt, muss er seitens der jeweilig zuständigen Baubehörde sorgsam geprüft werden. Die Baubehörde erstellt dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, durch welche der Aufteilungsplan als rechtlich als korrekt gilt.
Die Eigentumsaufteilung in der Praxis
Im Zuge einer Eigentumsaufteilung wird seitens der Eigentümer die Art der jeweiligen einzelnen Räumlichkeiten festgelegt. Im Rahmen dieser Maßnahme erfolgt auch die Aufteilung der jeweiligen Räumlichkeiten in Sondereigentum sowie auch Gemeinschaftseigentum sowie die exakte Definition sämtlicher Miteigentumsanteile. Dieser Schritt ist von besonderer Wichtigkeit, da die Kostenverteilung bei einer Eigentümergemeinschaft in der Regel auf der Grundlage der jeweiligen Eigentumsanteile erfolgt.
In der gängigen Praxis haben auf den Eigentümerversammlungen diejenigen Eigentümer mit einem höheren Miteigentumsanteil auch ein merklich größeres Stimmrecht, wenn Abstimmungen im Zusammenhang mit dem Eigentum stattfinden.
Wichtige Definitionen im Zusammenhang mit der Teilungserklärung
Im Zusammenhang mit einer Teilungserklärung wird es immer wieder zu Begrifflichkeiten kommen, die nicht jedem Menschen geläufig sein werden. Das Verständnis über die Hintergründe dieser Bezeichnungen ist jedoch immens wichtig, um den Gesamtzusammenhang mit der Teilungserklärung herstellen und verstehen zu können.
Die Begrifflichkeiten, die sehr häufig in einer Teilungserklärung vorkommen
- Sondereigentum
- Gemeinschaftseigentum
- Sondernutzungsrecht
- Miteigentumsanteil
- Teileigentum
- die Gemeinschaftsordnung
Das Sondereigentum gilt ausdrücklich als ein Teil des gesamten Wohnungseigentums. In Verbindung mit Sondereigentum wird einem Eigentümer ausdrücklich ein Nutzungsrecht an einer Wohneinheit unter dem Status des Volleigentums ausgesprochen. Das Sondereigentum kann sich dabei jedoch auch auf anderweitig genutzte Räumlichkeiten ohne Wohnzweckbindung beziehen, es muss jedoch zwingend mit dem gesamten Miteigentumsanteil an dem Gesamteigentum baulich verbunden sein.
Das Gemeinschaftseigentum gem. § 5 WEG bezieht sich auf das gesamte gemeinschaftliche Eigentum inklusive des Grundstücks, auf welchem das Gemeinschaftseigentum gebaut wurde. Überdies werden auch diejenigen Immobilienteile, welche nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden, dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet.
Das Sondernutzungsrecht bezeichnet eine ausdrückliche Erlaubnis, einen Teil des Gemeinschaftseigentums alleinig nutzen zu dürfen. In der gängigen Praxis bezieht sich das Sondernutzungsrecht auf einen Teil des Gartens oder eine Parkfläche, die dann ausschließlich derjenigen Partei, welche das Sondernutzungsrecht innehat, zur Verfügung steht.
Durch den Miteigentumsanteil wird sehr genau definiert, wie das Gemeinschaftseigentum in Teilen einer jeden Wohneinheit zugeordnet sind. Im Zuge der Teilungerklärung wird der Miteigentumsanteil auch für jedes Sondereigentum exakt definiert und festgelegt. Durch den Miteigentumsanteil definieren sich in der Regel, sofern durch die Eigentumsgemeinschaft keine anderweitigen Regelungen beschlossen werden, auch die Höhe des Anteils an den gemeinschaftlichen Kosten in Verbindung mit dem Gesamteigentum. In der gängigen Praxis wird durch den Umfang des Miteigentumsanteils auch die Anzahl der Stimmen bei einer Eigentümerabstimmung auf einer Eigentümerversammlung festgelegt.
Als Teileigentum wird eben jener Teil des Sondereigentums bezeichnet, der nicht Wohnzwecken zugeordnet wird. Kellerräumlichkeiten sind ein sehr gutes Beispiel hierfür.
Als Gemeinschaftsordnung wird eine Satzung bzw. auch Miteigentümerordnung bezeichnet, welche durch ein separates Dokument festgelegt wird. Die Gemeinschaftsordnung ist in der Regel bereits bei der Teilungserklärung festgelegt. Die Gemeinschaftsordnung legt genau fest, welche Teile der Immobilie welchem Eigentümer zugeordnet werden können.
Sollten Sie weitergehende Fragen im Zusammenhang mit der Aufteilung von Wohneigentum haben oder mit dem Gedanken spielen, ein gemeinschaftliches Eigentum mit einer anderen Partei zu erwerben so können Sie sich selbstverständlich an uns als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei wenden und einen Beratungstermin mit unserem Notar vereinbaren.
