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Grundschuldlöschung und Miteigentümerzustimmung

OLG Celle – Az.: 18 W 42/18 – Beschluss vom 27.08.2018

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 vom 1. Juni 2018 wird die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts H. – Grundbuchamt – vom 23. Mai 2018 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, über den Antrag des Beteiligten zu 1 vom 9. Mai 2018 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden.

Gründe

A.

Der Beteiligte zu 1 möchte die teilweise Löschung einer Grundschuld erreichen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind auf Bl. … des Grundbuchs von L. – Amtsgericht H. – als gleichteilige Bruchteilseigentümer des Grundstücks Flurstück … eingetragen. Das Grundstück ist zu Gunsten der Beteiligten zu 3 in Abt. III unter Nr. 4 mit einer Grundschuld über 210.000 € belastet.

Mit öffentlich beglaubigtem Antrag vom 9. Mai 2018 reichte der Beteiligte zu 1 in öffentlich beglaubigter Form eine Erklärung der Beteiligten zu 3 ein, wonach diese die Löschung eines letztrangigen Teilbetrags der vorbezeichneten Grundschuld von 86.951,55 € bewilligt, und verlangte in Höhe dieses Betrags die auf seinen Miteigentumsanteil beschränkte Teillöschung.

Die Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamt – vertrat mit Zwischenverfügung vom 23. Mai 2018 die Auffassung, dass es zur Löschung der Zustimmung der Beteiligten zu 2 bedürfe. Es handele sich bei der Löschungsbewilligung nicht um eine Pfandentlassungserklärung der Gläubigerin, welche die auf den Miteigentumsanteil beschränkte Löschung ermögliche. Zur Beseitigung des Eintragungshindernisses setzte das Grundbuchamt dem Beteiligten eine Frist von einem Monat.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner Beschwerde, mit welcher er sein Ziel weiterverfolgt. Unter Hinweis auf Rechtsprechung und Schrifttum vertritt er die Ansicht, dass eine auf seinen Miteigentumsanteil beschränkte Teillöschung ohne Zustimmung der Miteigentümerin erfolgen könne.

B.

Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen in zulässiger Weise (§ 73 Abs. 1, 2 GBO) eingelegte Beschwerde ist begründet.

I. Das Grundbuchamt durfte die Eintragung der beantragten Teillöschung der in Abteilung III unter Nr. 4 eingetragenen Grundschuld von einer Zustimmung der Beteiligten zu 2 nicht abhängig machen.

1. Zur Eintragung der Löschung der Grundschuld ist neben der Eintragungsbewilligung des Gläubigers (§ 19 GBO) verfahrensrechtlich nach § 27 GBO allerdings auch die Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Selbst wenn nur die teilweise Löschung – wie hier in Höhe eines letztrangigen Teilbetrags von 86.951,55 € – bewilligt wird, muss der Eigentümer zustimmen, weil dies zur teilweisen Aufhebung des Grundpfandrechts führt (vgl. Staudinger/Wolfsteiner, BGB, 2015, § 1183 Rn. 25; Kohler in Bauer/von Oefele, 3. Aufl., § 27 Rn. 18; vgl. § 17 Abs. 5 GBV).

2. Die in seinem Antrag vom 9. Mai 2018 auf Eintragung der Teillöschung (§ 46 Abs. 1 GBO) bei verständiger Würdigung (§ 133 BGB) enthaltene Zustimmungserklärung (§ 27 GBO, vgl. OLG München, Beschluss vom 26. November 2007 – 34 Wx 119/07, BeckRS 2007, 65095 Rn. 11; Kohler in Bauer/von Oefele, GBO, a. a. O. § 27 Rn. 35) ist vor dem Hintergrund, dass der Beteiligte zu 1 die Eintragung der Teillöschung nur an seinem Bruchteilseigentum erreichen möchte, indessen ausreichend. Es bedurfte nicht der formgerechten (§ 29 Abs. 1 GBO) Zustimmung der Beteiligten zu 2, deren Fehlen das Grundbuchamt im Grundsatz zwar als Eintragungshindernis gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO ansehen durfte (vgl. dazu: BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2017 – V ZB 131/16, WM 2018, 30, 31 Rn. 5), von deren Nachreichung es hier jedoch zu Unrecht die Teillöschung abhängig gemacht hat.

a) Nach dem Wortlaut der Eintragungsbewilligung für die Löschung vom 27. Dezember 2017 erlaubt die Beteiligte zu 3 allerdings nur die Löschung dieses einheitlichen Rechts und damit die Löschung auf beiden Miteigentumsanteilen, wie sich aus der Bezugnahme auf das Grundbuchblatt und dem Umstand, dass zwischen den einzelnen Miteigentumsanteilen nicht unterschieden wird, ergibt. Die für das Gesamtrecht erteilte Löschungsbewilligung enthält materiell-rechtlich eine Aufgabeerklärung im Hinblick auf das Grundpfandrecht i. S. v. § 875 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 29. September 2006 – V ZR 25/06, juris Rn. 8). Gehört das belastete Grundstück mehreren nach Bruchteilen, erfordert die Löschung die Zustimmung aller Miteigentümer (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 27 Rn. 17; Kohler in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 27 Rn. 34; Hügel/Holzer, GBO, 3. Aufl., § 27 Rn. 9), wenn – wie hier – das Grundpfandrecht auf dem gesamten Grundstück lastet und nicht nur auf dem Bruchteil eines Miteigentümers (Demharter, a. a. O.; Kohler in Bauer/von Oefele, a. a. O.).

b) Ein von der Bewilligung abweichender (Teil-) Vollzug entsprechend dem Antrag des Beteiligten zu 1 ist grundbuchrechtlich jedoch zulässig; der Antrag des Beteiligten zu 1 (§ 13 Abs. 1 Satz 1 GBO) bleibt nicht in unzulässiger Weise hinter der Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) der Beteiligten zu 3 vom 27. Dezember 2017 zurück. Denn die Beteiligte zu 3 hat mit der Löschungsbewilligung einen von dem Beteiligten zu 1 erstrebten Teilvollzug stillschweigend gestattet (vgl. dazu: Hügel/Reetz, a. a. O. § 13 Rn. 48 m. w. N.).

aa) Nach vorherrschender Ansicht ist die Löschung der Gesamtgrundschuld an einem Miteigentumsanteil auch ohne Zustimmung der weiteren Bruchteilseigentümer zulässig, soweit nach dem Inhalt der Löschungsbewilligung ein Teilvollzug zugelassen ist und die Löschungsbewilligung daher gleichsam als ein Verzicht im Sinne von § 1175 Abs. 1 Satz 2, § 1192 Abs. 1 BGB und damit wie eine dem Gläubiger ohne Zustimmung zulässige Pfandfreigabe wirke (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11. August 1998 – 15 W 285/98, juris Rn. 14; OLG München, Beschluss vom 6. Mai 2016 – 34 Wx 404/15, juris Rn. 11, 14 f., 21; OLG Brandenburg, Beschluss vom 21. Januar 2014, 5 W 8/14; Demharter, a. a. O. § 13 Rn. 19; zur materiell-rechtlichen Zustimmung: Staudinger/Wolfsteiner, a. a. O. § 1183 Rn. 23; a. A. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2724a).

bb) Diese Ansicht hat der Senat bereits in seinen nicht veröffentlichten Entscheidungen vom 16. Juli 2018 – 18 W 48/18 und 18 W 49/18 – geteilt; er hält an ihr fest.

(1) Bei der Auslegung der Eintragungsbewilligung ist entsprechend § 133 BGB auf Sinn und Wortlaut abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Dabei dürfen außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind; zu beachten ist ferner, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung Grenzen setzen. Eine Auslegung kommt daher nur in Betracht, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (vgl. BGH, Beschluss vom 9. Februar 1995 – V ZB 23/94, juris Rn. 9).

(2) Nach dieser Maßgabe kann auf Grundlage der Löschungsbewilligung ohne Voreintragung (vgl. § 39 Abs. 1 GBO) des Beteiligten zu 1 die Grundschuld in Höhe des letztrangigen Teilbetrags auf dem Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 1 gelöscht werden, ohne dass die Beteiligte zu 2 zustimmen müsste.

(a) Die Belastung eines in Miteigentum stehenden Grundstücks durch alle Miteigentümer mit einer Grundschuld führt nicht zum Entstehen einer Einzelgrundschuld am Gesamtgrundstück. Es entsteht vielmehr eine Gesamtgrundschuld an allen Miteigentumsanteilen (BGH, Urteil vom 19. März 2010 – V ZR 52/09, juris Rn. 7 m. w. N.). Für die Beteiligte zu 3 macht es keinen Unterschied, ob der Löschvermerk (§ 46 Abs. 1 GBO) nur bezogen auf den Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 1 oder betreffend das (Gesamt-) Grundstück eingetragen wird. Beide Miteigentumsanteile bleiben in Höhe der Rest-Grundschuld gleichermaßen belastet (vgl. § 1132 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB), selbst wenn die Beteiligte zu 2 ein entsprechendes Löschungsbegehren zu Gunsten ihres Miteigentumsanteils durchsetzen sollte.

(b) Selbst mit Blick auf einen möglichen Übergang der Grundschuld nach § 1173 Abs. 2, § 1192 Abs. 1 BGB auf die Beteiligte zu 2 – infolge Zahlung auf die Grundschuld – soweit diese auf dem Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 1 lastet, dürfte das Grundbuchamt, ohne dass ihm ein solches nachgewiesen oder anderweitig bekannt ist, wegen der gesetzlichen Vermutungswirkung des § 891 Abs. 1 BGB einen Löschungsantrag nicht ablehnen (Vgl. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 28. Januar 1997 – 3 W 180/96, juris Rn. 16; OLG Frankfurt, Beschluss vom 5. Januar 2012 – 20 W 242/11, juris Rn. 14 ff.).

(c) Durch das Zustimmungserfordernis (§ 27 GBO, §§ 1183, 1192 Abs. 1 BGB) sollen zwar nicht die Interessen des Gläubigers gewahrt, sondern verhindert werden, dass durch eine nicht der Rechtslage entsprechende Löschung eine mögliche Anwartschaft auf Erwerb des Eigentümergrundpfandrechts (§§ 1191, 1992, 1142, 1143 Abs. 1 Satz 1 BGB, vgl. BGH, Urteil vom 17. September 2002 – VI ZR 147/01, juris Rn. 11) gefährdet wird (vgl. BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2017 – V ZB 131/16, WM 2018, 30, 31 Rn. 7; OLG Nürnberg, Beschluss vom 15. Februar 2013 – 15 W 97/13, juris Rn. 13; Palandt/Herrler, BGB, 77. Aufl., § 1183 Rn. 1 i. V. m. Rn. 6).

(d) Die Wertung des Gesetzgebers (vgl. §§ 1183, 1192 Abs. 1 BGB, § 27 GBO), dass die Aufhebung einer Fremdgrundschuld die Rechtsstellung des Eigentümers gefährdet, nämlich die Möglichkeit, unter Umständen sogar die ihm nicht mehr entziehbare dingliche Anwartschaft, das Grundpfandrecht als Eigentümergrundschuld zu erwerben (vgl. BayObLG, Beschluss vom 10. August 1984 – BReg 2 Z 54/84, juris Rn. 14), würde indessen nicht unterlaufen, ermöglichte man dem Miteigentümer die Löschung der Grundschuld auf seinem Miteigentumsanteil ohne Zustimmung der weiteren Miteigentümerin. Denn solches könnte der Grundpfandrechtsgläubiger ohne Weiteres durch eine Pfandfreigabe nach § 1175 Abs. 1 Satz 2, § 1192 Abs. 1 BGB erreichen.

(aa) Zwar hat der – auch teilweise (vgl. § 1168 Abs. 3 BGB; MünchKomm-BGB/Lieder, 7. Aufl., § 1168 Rn. 24) – Verzicht zur Folge, dass der Eigentümer das fortbestehende Recht kraft Gesetzes gemäß dem nach § 1192 Abs. 1 BGB auf die Grundschuld anwendbaren § 1168 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 56/14, juris Rn. 7) erwirbt und erst nach seiner Eintragung seinerseits eine Löschungsbewilligung abgeben könnte (vgl. OLG München, Beschluss vom 6. Mai 2016, a. a. O. Rn. 13; Kohler in Bauer/von Oefele, a. a. O § 27 Rn. 13; Demharter, a. a. O. § 27 Rn. 8). Das wären die Beteiligten zu 1 und 2. Denn im Falle des Verzichts auf die Gesamtgrundschuld steht diese als Eigentümergesamtgrundschuld allen Eigentümern der belasteten Grundstücke gemeinschaftlich zu (§ 1175 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. Palandt/Herrler, a. a. O. § 1175 Rn. 2, § 1172 Rn. 3), nämlich als Eigentümergrundschuld am eigenen Miteigentumsanteil und als Fremdgrundschuld am Miteigentumsanteil des jeweils anderen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 1974 – V ZR 72/73, juris Rn. 18; Palandt/Herrler, a. a. O. § 1196 Rn. 4). Damit müsste die Beteiligte zu 2 als Fremdgrundschuldgläubigerin nach Voreintragung (§ 39 Abs. 1 GBO) der Löschung der Grundschuld, soweit sie auf dem Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 1 lastete, zuzustimmen (§ 19 GBO).

(bb) Auf der anderen Seite hat der Gläubiger einer Gesamtgrundschuld stets die Möglichkeit, nach § 1132 Abs. 2 Satz 1, § 1192 Abs. 1 BGB den Betrag der Grundschuld in selbstständige Teilforderungen auf die Miteigentumsanteile verteilen. Die grundbuchmäßige Umsetzung (vgl. § 11 Abs. 6 GBV) kann ohne Zustimmung nach § 27 GBO erfolgen (vgl. MünchKomm-BGB/Lieder, a. a. O. § 1132 Rn. 45; Palandt/Herrler, a. a. O. § 1132 Rn. 10). Ferner erlischt im Falle des Verzichts des Gläubigers auf die Gesamtgrundschuld nach § 1175 Abs. 1 Satz 2, § 1192 Abs. 1 BGB die Grundschuld an einem der belasteten Grundstücke oder – wie hier – an einem Miteigentumsanteil (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 2010 – V ZR 52/09, juris Rn. 7) und ermöglicht die Eintragung des Löschvermerks (§ 46 Abs. 1 GBO) ohne die von § 27 GBO verlangte Zustimmung (vgl. BGH, Urteil vom 9. Mai 1969 – V ZR 26/66, juris Rn. 9; Kohler in Bauer/von Oefele, a. a. O. § 27 Rn. 13; Demharter, a. a. O. § 27 Rn. 8).

(cc) Aus der für die Beteiligten zu 1 und 2 und das Grundbuchamt erkennbaren Sicht gestattete die Beteiligte zu 3 mit der Löschungsbewilligung, in welcher eine Aufgabeerklärung im Sinne von § 875 BGB enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. September 2006, a. a. O.) wegen der fehlenden Auswirkungen auf sie [s. vorstehend (a)] auch einen der Pfandentlassung durch einen den einzelnen Miteigentümer begünstigenden Teilverzicht entsprechenden Teilvollzug.

Dabei ist zunächst in den Blick zu nehmen, dass der Eigentümer des nicht freigegebenen Grundstücks (Miteigentumsanteils), der bei seiner Inanspruchnahme durch den Gläubiger gegen den Eigentümer des freigegebenen Grundstücks (Miteigentumsanteils) u. U. einen Ersatzanspruch hat, durch den Mithaftverzicht die dingliche Sicherung dieses Anspruchs verlöre, die er sonst durch Erwerb des Gesamtgrundpfandrechts an dem letzteren Grundstück nach § 1173 Abs. 2 Halbsatz 1 BGB erworben hätte (BGH, Urteil vom 9. Mai 1969 – V ZR 26/66, juris Rn. 9). Der Eigentümer des nicht (teilweise) freigegebenen Grundstücks (Miteigentumsanteil) könnte von dem Gläubiger dann auch nicht verlangen, dass jener auch auf die Belastung am noch (voll) belasteten Grundstück verzichtet (§ 1169 BGB). Denn § 1165 BGB ist auf die Grundschuld nicht anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 – IX ZR 198/85, juris Rn. 44). Dass sich die Beteiligte zu 3 aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung mit der Beteiligten zu 2, die hier in dem wahrscheinlich abgeschlossenen Sicherungsvertrag zu sehen sein dürfte, schadensersatzpflichtig gemacht hätte, verzichtete sie dergestalt auf die Grundschuld, dass der Vollzug allein auf dem Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 1 erfolgen könnte, lässt sich zwar nicht ausschließen. Mit Blick darauf, dass die Beteiligte zu 2 nicht den Weg der Übertragung der Grundschuld auf die Miteigentümer, sondern die Löschung der Grundschuld bewilligt und darüber hinaus auf die in § 55 Abs. 1 Fall 4 Alt. 2 GBO angeordnete Bekanntmachung verzichtet und damit kundgetan hat, am weiteren Fortgang nicht interessiert zu sein, ist jedoch die Annahme gerechtfertigt, dass die Beteiligte zu 3 die Möglichkeit von Vertragsverstößen ihrerseits geprüft und verneint hat. Dass die Beteiligte zu 3 als Grundschuldgläubigerin den Weg der Aufhebung (§ 857 BGB) allein deshalb wählte, um den Grundstückseigentümern die mit § 27 GBO verbundene Kontrollmöglichkeit zu erhalten, liegt hingegen fern.

c) Ob die Löschungsbewilligung als Teilverzicht (§ 1175 Abs. 1 Satz 2, § 1192 Abs. 1 BGB) auszulegen oder vielmehr mit Blick auf die rechtliche Zulässigkeit eines solchen lediglich als Gestattung des Teilvollzugs der Löschungsbewilligung auf Grundlage einer Aufhebung (§ 875 BGB) anzusehen ist, kann offenbleiben. Denn der Beteiligte zu 1 hat einer auf seinen Miteigentumsanteil bezogenen Teillöschung in der von § 29 Abs. 1 GBO verlangten Form zugestimmt.

II. Über die Kosten war nicht zu befinden. Durch die erfolgreiche Beschwerde fallen Gerichtskosten nicht an (vgl. § 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG). Die Erstattung außergerichtlicher Aufwendungen kam nicht in Betracht, weil sich niemand in einem der Beschwerde entgegengesetzten Sinn am Beschwerdeverfahren beteiligt hat. Demzufolge bedurfte es auch nicht der Festsetzung eines Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren.

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