OLG München: Korrekte Parteibezeichnung bei Zwangshypotheken unerlässlich
Die Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung einer Zwangshypothek zugunsten einer nicht existenten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch das Amtsgericht Sonthofen wurde vom OLG München zurückgewiesen, da eine Zwangsvollstreckung zugunsten einer rechtlich nicht existierenden Partei nicht durchgeführt werden kann. Die Entscheidung betont die Notwendigkeit einer korrekten und existierenden Gläubigerbezeichnung in Vollstreckungstiteln, um eine wirksame Zwangshypothekeneintragung im Grundbuch zu ermöglichen.
Übersicht
- 1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2 ➜ Der Fall im Detail
- 2.1 Streit um Zwangshypothek für nicht existente Wohnungseigentümergemeinschaft
- 2.2 Grundbuchamt lehnt Antrag auf Zwangshypothekeneintragung ab
- 2.3 OLG München bestätigt Ablehnung des Grundbuchamts
- 2.4 Juristische Feinheiten bei der Zwangsvollstreckung beleuchtet
- 2.5 Keine Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung zugelassen
- 3 ✔ Häufige Fragen – FAQ
- 4 § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- 5 Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das OLG München wies die Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung einer Zwangshypothek zurück, weil die Vollstreckungstitel auf eine nicht existente Wohnungseigentümergemeinschaft ausgestellt waren.
- Eine Zwangsvollstreckung erfordert die korrekte und eindeutige Bezeichnung von Gläubiger und Schuldner in den Vollstreckungstiteln.
- Das Gericht bestätigte, dass das Grundbuchamt die Vollstreckungstitel ablehnen muss, wenn der Gläubiger nicht rechtlich existiert.
- Die Urteile illustrieren die Bedeutung der rechtlichen Existenz und korrekten Bezeichnung einer Partei in Vollstreckungsverfahren.
- Die Entscheidung unterstreicht die grundbuchrechtliche und allgemeine Prüfpflicht des Vollstreckungsgerichts bei der Eintragung von Zwangshypotheken.
- Im Fokus stand, dass eine Bruchteilsgemeinschaft nach BGB besteht, und nicht eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach WEG, welche klagen und verklagt werden kann.
- Die Rechtsprechung verdeutlicht, dass ohne korrekte Parteibezeichnung kein Vollstreckungstitel und damit keine Grundlage für die Eintragung einer Zwangshypothek besteht.
- Die Entscheidung betont die Rolle des Grundbuchamtes als Vollstreckungsgericht, das eigenständig die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung prüft.
Zwangshypotheken und Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Zulässigkeit der Eintragung von Zwangshypotheken ist ein wichtiges Thema im Grundbuchrecht. Diese Sicherungsinstrumente dienen der Durchsetzung von Forderungen. Besonderheiten ergeben sich, wenn Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) involviert sind.
Eine WEG ist ein Zusammenschluss der Sondereigentümer eines Gebäudes. Sie verfügt über eigene Rechtsfähigkeit und kann damit Rechtssubjekt für Forderungen und Vollstreckungsverfahren sein. Wird eine Zwangshypothek zu ihren Gunsten eingetragen, stellt sich die Frage, ob sie als juristische Person tatsächlich existiert. Andernfalls wären die Vollstreckungstitel und Hypothekeneintragungen unwirksam.
➜ Der Fall im Detail
Streit um Zwangshypothek für nicht existente Wohnungseigentümergemeinschaft
Im Fokus des Falles steht die Beschwerde gegen einen Beschluss des Amtsgerichts Sonthofen, der die Eintragung einer Zwangshypothek aufgrund von rückständigem Wohn-/Hausgeld zugunsten einer nicht existierenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ablehnte. Die Klägerin, eine Hausverwalterin, hatte beantragt, eine Zwangshypothek über 11.500,95 Euro nebst Zinsen auf dem Anteil des Schuldners an einem gemeinschaftlichen Grundstück einzutragen. Die Forderungen basierten auf zwei Vollstreckungsbescheiden, die ihr als Rechtsnachfolgerin der scheinbaren Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt worden waren. Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück, da es eine solche Gemeinschaft rechtlich nicht gab und die vorgelegten Titel somit auf einer falschen Bezeichnung beruhten.
Grundbuchamt lehnt Antrag auf Zwangshypothekeneintragung ab
Das Grundbuchamt begründete seine Entscheidung damit, dass für die Eintragung einer Zwangshypothek die Existenz einer klage- und verklagbaren WEG Voraussetzung sei. Da jedoch eine solche Gemeinschaft faktisch nicht bestand, fehlte die rechtliche Grundlage für die Eintragung. Der Schuldner war lediglich Teil einer Bruchteilsgemeinschaft, die nicht dieselben Rechte wie eine WEG genießt. Daraus folgte, dass die Vollstreckungstitel, obwohl sie auf die Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin umgeschrieben wurden, keinen Bestand haben konnten, da der ursprüngliche Gläubiger – die nicht existente WEG – juristisch nie existiert hatte.
OLG München bestätigt Ablehnung des Grundbuchamts
Das Oberlandesgericht München wies die Beschwerde der Antragstellerin zurück und bestätigte damit die Entscheidung des Grundbuchamts. In seiner Begründung hob das Gericht hervor, dass das Grundbuchamt korrekt gehandelt habe, indem es die allgemeinen und spezifischen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung unabhängig geprüft hatte. Entscheidend war, dass die vorgelegten Vollstreckungsbescheide für eine nicht existente Partei ausgestellt waren, was ihre Durchsetzung von vornherein ausschloss. Das Gericht betonte die Notwendigkeit einer klaren und rechtlich korrekten Bezeichnung der Parteien in Vollstreckungstiteln, um eine wirksame Zwangshypothekeneintragung zu ermöglichen.
Juristische Feinheiten bei der Zwangsvollstreckung beleuchtet
Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die komplexe Materie der Zwangsvollstreckung und die Bedeutung der genauen Identifizierung von Gläubigern und Schuldnern. Das OLG München machte deutlich, dass ein Vollstreckungstitel, der auf eine rechtlich nicht existente Einheit lautet, nicht einfach durch Umschreibung auf eine existierende Person oder Einheit „geheilt“ werden kann. Die richtige und präzise Bezeichnung der Parteien ist essentiell für die Legitimität solcher rechtlicher Schritte.
Keine Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung zugelassen
Interessant ist auch, dass das OLG München keine Rechtsbeschwerde gegen seine Entscheidung zuließ. Dies unterstreicht die Eindeutigkeit der Rechtslage in dieser Angelegenheit und die klare Auslegung durch das Gericht. Die Entscheidung zeigt, dass im Rahmen der Immobilienvollstreckung und bei der Eintragung von Zwangshypotheken die juristischen Voraussetzungen strikt geprüft werden, insbesondere die Existenz und die korrekte Bezeichnung der beteiligten Parteien.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was ist eine Zwangshypothek?
Eine Zwangshypothek ist eine besondere Form der Sicherungshypothek, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung zur Sicherung einer Forderung gegen den Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie dient. Sie wird ohne die Zustimmung des Schuldners direkt ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragung einer Zwangshypothek ermöglicht es dem Gläubiger, seine Forderungen abzusichern und im Falle einer Nichtzahlung durch den Schuldner, bevorzugt aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks befriedigt zu werden.
Die Voraussetzungen für die Eintragung einer Zwangshypothek sind ein vollstreckbarer Titel, wie ein Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid, und eine Forderung, die mindestens 750 Euro beträgt. Der Gläubiger muss beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf Eintragung der Zwangshypothek stellen, wobei verschiedene formale Anforderungen, wie die Vorlage des vollstreckbaren Titels und eine detaillierte Forderungsaufstellung, erfüllt sein müssen.
Die Eintragung einer Zwangshypothek hat für den Schuldner mehrere Konsequenzen. Zum einen wird die Forderung des Gläubigers öffentlich-rechtlich anerkannt und im Grundbuch vermerkt, was negative Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit und den Verkehrswert des Grundstücks haben kann. Zum anderen ermöglicht die Zwangshypothek dem Gläubiger, im Falle einer Zwangsversteigerung bevorzugt aus dem Erlös befriedigt zu werden, was das Risiko für den Schuldner erhöht, sein Grundstück zu verlieren.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Zwangshypothek eine reine Buchhypothek ist und somit keine Ausstellung eines Hypothekenbriefes erfolgt. Dies macht sie für Banken in der Regel uninteressant, da sie mit dem Eigentümerwechsel nicht übertragbar ist.
Wie wird eine Zwangshypothek eingetragen?
Die Eintragung einer Zwangshypothek ist ein formaler Prozess, der bestimmte Schritte und Voraussetzungen erfordert, um Gläubigern die Sicherung ihrer Forderungen gegenüber Schuldnern zu ermöglichen. Hier ist eine detaillierte Beschreibung des Prozesses:
- Vollstreckbarer Titel: Zunächst benötigt der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel, wie ein Urteil, einen Vollstreckungsbescheid oder eine notariell beglaubigte Urkunde, die eine Geldforderung bestätigt.
- Antragstellung beim Grundbuchamt: Der Gläubiger muss beim Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, einen Antrag auf Eintragung der Zwangshypothek stellen. Dies kann schriftlich oder in einigen Fällen auch mündlich erfolgen.
- Mindestforderungshöhe: Die Forderung, für die die Zwangshypothek eingetragen werden soll, muss einen Betrag von mindestens 750,01 Euro übersteigen, um die Eintragung zu rechtfertigen und das Grundbuch nicht mit kleinen Beträgen zu überlasten.
- Voreintragung des Schuldners: Der Schuldner muss als Eigentümer oder Miteigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen sein. Dies dient der Sicherstellung, dass die Zwangshypothek gegen den richtigen Rechtsträger eingetragen wird.
- Zustellung des Vollstreckungstitels: Der Vollstreckungstitel muss dem Schuldner vor Beginn der Zwangsvollstreckung zugestellt worden sein. Dies gewährleistet, dass der Schuldner über die Forderung und die bevorstehende Zwangsvollstreckung informiert ist.
- Eintragung im Grundbuch: Nach Prüfung der Voraussetzungen durch das Grundbuchamt wird die Zwangshypothek im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung wird auf dem vollstreckbaren Titel vermerkt, und das Grundstück haftet auch für die dem Schuldner zur Last fallenden Kosten der Eintragung.
- Verwertung: Um aus der eingetragenen Zwangshypothek Befriedigung zu erlangen, muss der Gläubiger in der Regel die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks betreiben. Die Zwangshypothek sichert dem Gläubiger eine bevorzugte Rangstellung im Falle einer Versteigerung.
Dieser Prozess ermöglicht es Gläubigern, ihre Forderungen durch eine Sicherung im Grundbuch effektiv abzusichern und bietet eine rechtliche Grundlage für die spätere Verwertung des Grundstücks zur Befriedigung der Forderung.
Was unterscheidet eine Wohnungseigentümergemeinschaft von einer Bruchteilsgemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft und eine Bruchteilsgemeinschaft unterscheiden sich grundlegend in ihrer rechtlichen Struktur und den Eigentumsverhältnissen:
- Wohnungseigentümergemeinschaft: Diese Form des Eigentums basiert auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und teilt das Eigentum an einem Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum bezieht sich auf die exklusiven Eigentumsrechte an bestimmten, abgeschlossenen Räumen, wie einer Wohnung oder einem Laden. Gemeinschaftseigentum umfasst dagegen die Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht Sondereigentum sind und von allen Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet werden, wie das Treppenhaus, die Fassade oder das Dach.
- Bruchteilsgemeinschaft: Im Gegensatz dazu basiert eine Bruchteilsgemeinschaft auf den §§ 741 ff. BGB und bezieht sich auf das gemeinsame Eigentum mehrerer Personen an einer Sache, wobei jeder Miteigentümer einen ideellen Anteil am Gesamteigentum hält. Diese Anteile sind frei veräußerbar und belastbar, ohne dass die Zustimmung der anderen Miteigentümer erforderlich ist. Eine Bruchteilsgemeinschaft kann sich auf jegliche Art von Eigentum beziehen, nicht nur auf Immobilien.
- Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine spezielle Form des Eigentums für Immobilien darstellt, die eine klare Trennung zwischen individuellem und gemeinschaftlichem Eigentum vorsieht. Die Bruchteilsgemeinschaft hingegen ist eine allgemeinere Form des gemeinsamen Eigentums, bei der die Eigentümer ideelle Anteile an einer Sache halten, ohne eine spezifische Aufteilung in individuelles und gemeinschaftliches Eigentum.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 71 Abs. 1 GBO (Grundbuchordnung): Regelt die Zulässigkeit der Beschwerde im Grundbuchverfahren. Dieser Paragraph ist zentral, da er die formellen Voraussetzungen für die Anfechtung von Entscheidungen des Grundbuchamts festlegt, was im vorliegenden Fall angewendet wurde.
- § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG (Familiengerichtliche Angelegenheiten): Diese Vorschriften definieren weitere formelle Anforderungen und Verfahrensgrundsätze bei Beschwerden. Sie sind relevant, da sie die prozessualen Grundlagen für die Überprüfung des amtsgerichtlichen Beschlusses durch das Oberlandesgericht bilden.
- § 1008 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Bestimmt die Grundlagen des Bruchteilseigentums, welches im Kontrast zum Wohnungseigentum steht. Dieser Paragraph ist im Kontext wichtig, da die rechtliche Unterscheidung zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Bruchteilsgemeinschaft für die Entscheidung maßgeblich war.
- § 10 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Beschreibt die Rechtsfähigkeit und Verfahrensgrundsätze von Wohnungseigentümergemeinschaften. In diesem Fall war die Nichtexistenz einer solchen Gemeinschaft der Kern des Rechtsproblems.
- § 750 Abs. 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Erläutert die Erfordernisse für einen vollstreckbaren Titel. Dies ist entscheidend, weil die Ablehnung der Zwangshypothekeneintragung auf der Grundlage fehlender Voraussetzungen für die Vollstreckung, nämlich der korrekten Bezeichnung der Gläubigerpartei, erfolgte.
- § 796 Abs. 1 ZPO: Regelt die Notwendigkeit einer Vollstreckungsklausel bei der Zwangsvollstreckung für einen anderen als den im Titel bezeichneten Gläubiger. Dieser Paragraph ist hier von Bedeutung, da die Umschreibung der Vollstreckungstitel auf die Antragstellerin als neuen Gläubiger im Zentrum der rechtlichen Auseinandersetzung stand.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 99/15 – Beschluss vom 16.04.2015
Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Sonthofen – Grundbuchamt – vom 3. März 2015 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Als (Mit-) Eigentümer einer Gebäude- und Freifläche sind im Grundbuch mehrere Personen eingetragen, darunter der bezeichnete Schuldner mit einem Anteil von 186,5/1.000.
Die Beteiligte beantragte als Hausverwalterin am 25.2.2015 beim Grundbuchamt die Eintragung einer Zwangshypothek über 11.500,95 € nebst Zinsen auf dem mit Flurstück … lfd. Nr. … bezeichneten Grundstück des Schuldners. Sie legte dazu auf „WEG, x-Straße … in O.dorf“ lautende vollstreckbare Ausfertigungen zweier Vollstreckungsbescheide vom 29.4.2013 und vom 19.8.2009 wegen rückständigen „Wohn-/Hausgelds“ vor, die ihr nach Abtretung der titulierten Forderungen an sie als Rechtsnachfolger(in) der „Wohnungseigentümergemeinschaft x-Straße“ am 22.9./18.11.2014 erteilt worden waren. Das Grundbuchamt wies mit Beschluss vom 3.3.2015 den Antrag zurück. Dieser sei unpräzise gestellt, da der bezeichnete Schuldner nur Miteigentümer sei; insoweit könne der Antrag aber ausgelegt werden und beziehe sich auf den Anteil des Schuldners am Grundstück. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne klagen und verklagt werden. Voraussetzung sei jedoch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe; das sei nicht der Fall. Es mangele bei der bestehenden Gemeinschaft an der Teilung nach §§ 3, 8 WEG, so dass eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 1008 BGB) bestehe. Für diese gelte nicht das Privileg des § 10 WEG. Die Titel würden auch nicht dadurch richtig, dass sie auf die Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin der Wohnungseigentümergemeinschaft umgeschrieben worden seien.
Die Beschwerde macht geltend, die zur Eintragung der Zwangshypothek erforderlichen Voraussetzungen hätten vorgelegen. Der Rechtspfleger dürfe die Richtigkeit der eingereichten Unterlagen materiell nicht prüfen.
Das Grundbuchamt hat, ohne der Beschwerde abzuhelfen, die Akten dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die im Grundbuchverfahren statthafte (§ 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässige Beschwerde (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) hat keinen Erfolg. Der Senat kann als Beschwerdegericht entscheiden, obwohl die unterbliebene Abhilfe nur in Form eines internen Aktenvermerks verfügt wurde (zur Form der Entscheidung und Notwendigkeit ihrer Bekanntgabe vgl. Senat vom 27.11.2007, 34 Wx 107/07 = FGPrax 2008, 13; OLG Köln vom 20.1.2010, 2 Wx 109/09 bei juris; Demharter GBO 29. Aufl. § 75 Rn. 11). Das gilt zumal deshalb, weil die Beschwerde keine neuen Gesichtspunkte aufzeigt, die nicht schon das Grundbuchamt in seinem zurückweisenden Beschluss berücksichtigt hätte. Die Eintragung der Zwangshypothek wurde zu Recht versagt.
1. Bei Anträgen auf Eintragung von Zwangshypotheken prüft das Grundbuchamt als Vollstreckungsgericht von Amts wegen sowohl die grundbuchrechtlichen wie auch die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung selbständig und von Amts wegen (BayObLGZ 1956, 218; BayObLG Rpfleger 1982, 466; OLG Karlsruhe Rpfleger 2014, 420; Demharter Anhang zu § 44 Rn. 67 und 68.1; HK-ZPO/Kindl 6. Aufl. § 867 Rn. 2 und 3). Dazu gehört, ob der Titel als solcher (vgl. § 750 Abs. 1 ZPO) für den darin ausgewiesenen Gläubiger die Vollstreckung erlaubt.
a) Zutreffend geht das Grundbuchamt von der Auslegung des insoweit unpräzisen Eintragungsantrags (“auf folgendem Grundstück“) aus. Eingetragen werden soll die Zwangshypothek vielmehr ersichtlich am insoweit auch von der Antragstellerin bezeichneten (Bruchteils-) Anteil (§ 1008 BGB) des Schuldners, wie ihn das Grundbuch in der Ersten Abteilung unter lfd. Nr. 1b verlautbart. Solche Bruchteile sind grundsätzlich geeignete Objekte für die Immobilienvollstreckung (§ 864 Abs. 2 ZPO).
b) Als vollstreckungsfähiger Titel, zu denen die vorgelegten Vollstreckungsbescheide gehören (vgl. § 794 Abs. 1 Nr. 4 ZPO), bedarf dieser einer Vollstreckungsklausel, wenn die Zwangsvollstreckung für einen anderen als den im Bescheid bezeichneten Gläubiger erfolgen soll (§ 796 Abs. 1 ZPO). Dabei setzt die Zwangsvollstreckung, zu der die beantragte Grundbucheintragung gehört, nach § 750 Abs. 1 ZPO voraus, dass Gläubiger und Schuldner in dem Titel bzw. der beigefügten Klausel namentlich bezeichnet sind. Dies ist zwar der Fall; indessen geht aber der jeweilige Vollstreckungsbescheid ins Leere und entfaltet damit keine Rechtswirkungen, weil er für eine nicht existente Partei ergangen ist (BGH NJW 2010, 3100/3101; Jakoby in Stein/Jonas ZPO 23. Aufl. § 50 Rn. 57 m. w. N.). Lautet der Titel nämlich auf einen nicht existenten Gläubiger, so bildet er eine ausreichende Grundlage für die Vollstreckungsklausel nach § 796 Abs. 1 ZPO auch dann nicht, wenn diese einen existenten Gläubiger – die Antragstellerin – bezeichnet (OLG Karlsruhe NJW-RR 2001, 67/68 für § 724 Abs. 1 ZPO; Schuschke/Walker Vollstreckung und Vorläufiger Rechtsschutz 3. Aufl. § 750 ZPO Rn. 11). Maßgeblich ist deshalb auch in diesem Fall nicht (allein) die Vollstreckungsklausel mit der dort ausgewiesenen Rechtsnachfolge, sondern der ihr zugrunde liegende Titel, mit dem sie auch formal eine Einheit bildet (vgl. § 725 ZPO; Zöller/Stöber ZPO 30. Aufl. § 725 Rn. 2).
c) Die in den Vollstreckungsbescheiden als „Antragsteller“ vermerkte Person (“WEG“ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; vgl. § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG) existiert nicht. Das bezeichnete Grundstück steht vielmehr mangels vertraglicher Einräumung von Sondereigentum oder Teilung (vgl. § 2 mit §§ 3 und 8 WEG) in Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB und dessen Berechtigte bilden eine Bruchteilsgemeinschaft i. S. v. §§ 741 ff. BGB. Bei derartigen Gemeinschaften besteht kein Schuldverhältnis zwischen den Beteiligten (BGHZ 62, 243), es gelten weder gesellschaftsrechtliche Regeln (BGHZ 34, 367), noch die Vorschriften des WEG (LG Aachen ZMR 2011, 819), noch kommt ihnen selbst Rechtsfähigkeit zu (Palandt/Sprau BGB 74. Aufl. § 741 Rn. 8).
c) Die beiden Titel lauten auf eine rechtsfähige Gemeinschaft (Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Sätze 1 und 2 WEG), die jedoch nicht existiert. Es mag sein, dass hinter dem bezeichneten Gebilde Personen stehen, die mit Hilfe anderer Unterlagen als gerade dem Titel – etwa aus den Grundakten – bestimmbar sind. Darauf kommt es jedoch nicht an, weil sich regelmäßig nur aus dem Titel selbst und nicht aus Umständen außerhalb des Titels (vgl. BGH NJW 2010, 2137; OLG Karlsruhe NJW-RR 2001, 67/68) neben dem Vollstreckungsschuldner auch die Person ergeben muss, für die vollstreckt werden soll. Dem Grundbuchamt als Vollstreckungsorgan kämen sonst für die Parteibestimmung Aufgaben zu, die ihm fremd sind, weil sie zum Erkenntnisverfahren gehören. Ob sich der „wahre“ Gläubiger hinter dem als solchem nicht existenten Gläubiger („WEG“) unschwer und zweifelsfrei ermitteln ließe, nur dessen Bezeichnung versehentlich falsch und der jeweilige Titel einer Berichtigung nach § 319 ZPO zugänglich wäre (Seiler in Thomas/Putzo ZPO 35. Aufl. § 750 Rn. 5), kann dahin stehen. Ohne dass es noch darauf ankommt, müsste in diesem Rahmen bedacht werden, dass neben einer Mehrheit von sogenannten Hausgeldgläubigern (§ 420 BGB) als Anspruchsinhaber durchaus auch ein teilrechtsfähiger Verband i. S. v. § 705 ff. BGB in Frage kommt, weil sich GbR und Bruchteilsgemeinschaft überschneiden können (Palandt/Sprau § 705 Rn. 3; § 741 Rn. 1).
2. Einer Kostenentscheidung bedarf es nicht (vgl. § 22 Abs. 1 GNotKG). Von einer Bemessung des Geschäftswerts kann ebenfalls abgesehen werden, weil sich dieser aus dem Nennbetrag der beantragten Zwangshypotheken zweifelsfrei ergibt (§ 79 Abs. 1 i. V. m. § 53 Abs. 1 Satz 1 GNotKG).
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
