Alles, was Sie über Zwangsversteigerungen wissen müssen
Es gibt durchaus Begrifflichkeiten, die bei einem erwachsenen Menschen eine gewisse Form des Unbehagens auslösen. Nicht selten ist dieses Unbehagen begründet, auch wenn der Mensch an sich über keinerlei genaue Hintergrundinformationen in Bezug auf den Begriff verfügt. Die Zwangsversteigerung gehört zweifelsohne zu diesen Begrifflichkeiten. Die genauen Hintergrundinformationen in Bezug auf diese Thematik sind jedoch überaus wichtig.
Eine Zwangsversteigerung ist die Versteigerung eines Grundstücks oder einer Immobilie durch ein Gericht, wenn der Eigentümer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Die Zwangsversteigerung ist die letzte Möglichkeit für den Gläubiger, an sein Geld zu gelangen. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Thema Zwangsversteigerung – von den Voraussetzungen über den Ablauf bis hin zu den Risiken.
Vollstreckungsverfahren
Die Zwangsversteigerung gehört zu dem Oberbegriff der Vollstreckungsverfahren. In der gängigen Praxis kommen Zwangsversteigerung dann zur Anwendung, wenn ein Immobilieneigentümer seine laufenden Verbindlichkeiten in der Eigenschaft als Schuldner gegenüber dem jeweiligen Gläubiger nicht mehr bedienen kann.
In der gängigen Praxis wird das Immobilieneigentum durch einen Kredit finanziert. Hierbei kann es sich um eine klassische Immobilienfinanzierung oder auch um eine Baufinanzierung handeln, welche letztlich die wirtschaftliche Grundlage für die Realisierung des Projekts darstellt. Im Zuge dieser Finanzierungen geht der Immobilieneigentümer ein Vertragsverhältnis mit dem Darlehensgeber ein, sodass der Darlehensnehmer zum Schuldner und der Darlehensgeber zum Gläubiger wird. Sollte ein Schuldner die laufenden Verbindlichkeiten nicht mehr bezahlen, so ist der Gläubiger zu dem Zwangsvollstreckungsverfahren berechtigt. Ein derartiges Verfahren muss durch den Darlehensgeber bei dem regional zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, so wird der bei der Zwangsversteigerung erzielte Erlös zur Befriedigung der offenen Forderungen des Gläubigers verwendet.
Bemessung Verkehrswert der Immobilie
Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommt erfolgt zunächst eine genaue Bemessung des sogenannten Verkehrswerts der Immobilie. Eine derartige Bemessung wird durch einen Gutachter vorgenommen, der zuvor von dem zuständigen Gericht bestimmt wird. Als Basis für die Wertermittlung dient das sogenannte Vergleichsverfahren.
Die rechtliche Grundlage für die Zwangsversteigerung
Mit dem 24.03.1987 wurde von dem deutschen Gesetzgeber die rechtliche Grundlage für die Zwangsversteigerungen ins Leben gerufen. Mit dem 07.12.2011 erfolgte letztmalig eine Modifizierung der rechtlichen Grundlage. Unverändert geblieben ist jedoch der Umstand, dass der reine Gläubigeranspruch durch das Zwangsversteigerungsverfahren mithilfe der staatlichen Machtmittel auch durchgesetzt werden soll. Der Gesetzgeber sagt, dass die Zwangsversteigerung stets auf die reine Verwertung der entsprechenden Substanz der Immobilie abzielt. Dies ist auch ein wesentlicher Unterschied zu der sogenannten Zwangsverwaltung. Diese beiden Begrifflichkeiten werden in der gängigen Praxis nicht selten miteinander verwechselt, allerdings zielt die Zwangsverwaltung nicht auf die Substanz der Immobilie, sondern vielmehr auf die wirtschaftliche Ertragsverwertung ab.
Die möglichen Gründe für eine Zwangsversteigerung
Nicht immer liegt die Zwangsversteigerung in dem Umstand begründet, dass ein Schuldner gegenüber dem Gläubiger die offenen Forderungen nicht mehr bedienen kann. Es ist durchaus auch denkbar, dass ein Ehepaar künftig getrennte Lebenswege gehen und die Scheidung einreichen möchte und zuvor eine Immobilie auf gemeinschaftlicher Basis erworben / gebaut hat. Kommt es im Zuge der Trennung zu keiner Einigung zwischen dem Ehepaar, so kann eine Zwangsversteigerung auch im Rahmen einer sogenannten Teilungsversteigerung erfolgen.
Die möglichen finanziellen Vorteile
Es muss an dieser Stelle deutlich betont werden, dass die möglichen finanziellen Vorteile einer Zwangsversteigerung in erster Linie auf der Seite der Kaufinteressenten liegen. Durch die Zwangsversteigerung kann ein Kaufinteressent die Möglichkeit nutzen, eine bereits bestehende Immobilie auf kostengünstiger Basis zu erwerben. In der gängigen Praxis erfolgt der Verkauf einer Immobilie im Zuge einer Zwangsversteigerung sehr deutlich unterhalb des eigentlichen Verkehrswertes. Dies liegt daran, dass in der gängigen Praxis die sogenannte 5/10 Regel verfällt. Ein weiterer Vorteil liegt in dem Umstand, dass die sogenannten Kaufnebenkosten bei einer Zwangsversteigerung vergleichsweise gering sind. Erwirbt ein Kaufinteressent bei einer Zwangsversteigerung eine Bestandsimmobilie, so müssen keine Maklerkosten oder Notargebühren entrichtet werden.
Welche Risiken gehen mit einer Zwangsversteigerung einher?
Natürlich hat ein Kaufinteressent bei einer Zwangsversteigerung nicht nur Vorteile. Es gibt auch durchaus gewisse Risiken, die auf jeden Fall beachtet werden sollten. Eines der Hauptrisiken liegt in dem Umstand, dass ein Kaufinteressent vor dem Termin der Zwangsversteigerung keinen rechtlichen Anspruch darauf hat, das Versteigerungsobjekt zu besichtigen. Dies beinhaltet stets die Gefahr, dass der innere Zustand der Immobilie bei Weitem nicht den Vorstellungen des Kaufinteressenten entspricht und dass sprichwörtlich „die Katze im Sack“ gekauft wird. Im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung muss auch gesagt werden, dass der Kaufinteressent nicht, wie es bei einem herkömmlichen Erwerb einer Immobilie der Fall ist, einfach wieder von dem Kauf zurücktreten kann. Ein Haftungsanspruch beim Vorliegen von Mängeln besteht ebenfalls nicht. Dementsprechend läuft ein Kaufinteressent stets Gefahr, dass nach dem Kauf hohe Folgekosten entstehen können.
Wichtig
Ein Gebot, welches bei einer Zwangsversteigerung abgegeben wird, kann im Zuge der Versteigerung nicht zurückgezogen werden. Das Gericht wertet ein Gebot stets als Vertragsabschluss. Aus diesem Grund sollte sich jeder Kaufinteressent vor der Zwangsversteigerung sehr gut auf die besagte Versteigerung vorbereiten und die Chancen sowie auch die Risiken im Zusammenhang mit dieser Immobilie gegeneinander abwägen.
Die Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung im Überblick
- die Recherche im Zusammenhang mit dem zu versteigernden Objekt
- die Prüfung des Grundbuchauszuges in Bezug auf etwaige Altlasten oder Sondernutzungsrechte von dritten Personen
- die Analyse des Wertgutachtens im Zusammenhang mit der Lage des Objekts sowie des Zustands und dem Verkehrswert
- eine persönliche Besichtigung des Objekts, falls der Eigentümer zustimmt
- die Abklärung der Finanzierung
Mit dem ersten Gebot bei einer Zwangsversteigerung muss die Anzahlung bei dem Gericht hinterlegt werden. Die Mindestanzahlung beträgt 10 Prozent von dem festgestellten Verkehrswert.
Sonderregelungen
Sollte es sich um den ersten Zwangsversteigerungstermin handeln, so werden Gebote unterhalb des hälftigen Verkehrswerts keinen Zuschlag erhalten. Beachtet werden muss auch, dass der Gläubiger dazu berechtigt ist, den Verkauf der Immobilie zu verweigern. Dies gilt jedoch nur dann, wenn das Höchstgebot den Prozentsatz von 70 Prozent von dem Verkehrswert nicht erreicht. Diese Grenzen werden jedoch in der gängigen Praxis in den Folgeterminen gestrichen. Noch bevor die eigentliche Bieterrunde gestartet wird erfolgt seitens des Gerichts eine Verkündung des niedrigsten Gebots. Für gewöhnlich handelt es sich hierbei um die reinen Verfahrenskosten plus etwaig zu entrichtender kommunaler Verbindlichkeiten.
Wie geht es nach der Versteigerung weiter?
Im Rahmen einer Zwangsversteigerung gibt es immer eine sogenannte Bietfrist, die auf 30 Minuten festgelegt ist. Derjenige Kaufinteressent, der binnen der Bietfrist Höchstbietender ist, erwirbt die Immobilie. Eine Eintragung als neuer Eigentümer der Immobilie erfolgt direkt bei dem Gericht. Ab diesem Zeitpunkt hat der neue Eigentümer der Immobilie eine Frist von sechs Wochen, um den Kaufpreis zu zahlen. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt direkt an das Gericht.
Für die Eintragung in das Grundbuch wird eine Gebühr fällig. Diese Gebühr beträgt 0,5 Prozent von dem Kaufpreis. Im Gegensatz zu dem herkömmlichen Immobilienkauf ist jedoch ein Notartermin für die Grundbucheintragung nicht zwingend erforderlich. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird jedoch auf jeden Fall benötigt.
Der Einzug ist direkt möglich
Sofern die ersteigerte Immobilie keine Bewohner aufweist, so ist der Neueigentümer direkt zu dem Einzug in das Objekt berechtigt. Es ist jedoch durchaus denkbar, dass in der Immobilie der bisherige Eigentümer oder gar Mieter noch wohnen. In derartigen Fällen kann der neue Eigentümer erst nach einer gewissen Wartezeit das Objekt beziehen. Eine Räumungsvollstreckung ist jedoch unmittelbar nach der Ersteigerung der Immobilie möglich, allerdings ist hierfür die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers zwingend erforderlich.
Aus Sicht des Immobilieneigentümers sollte die Zwangsversteigerung um jeden Preis verhindert werden. Nicht selten gibt es durchaus Möglichkeiten, welche jedoch nicht zwingend im Fokus des Eigentümers stehen. Eine rechtsanwaltliche Beratung kann hierbei schon sehr hilfreich sein. Aber auch aus der Sicht eines Kaufinteressenten ist die Zwangsversteigerung nicht ohne Risiken, sodass sich kein Kaufinteressent „kopflos“ in das Bieterverfahren hineinstürzen sollte. Auch in diesem Fall ist der vorherige Gang zu einem Rechtsanwalt überaus ratsam. Wir können diesbezüglich sehr gern unsere juristischen Kompetenzen zur Verfügung stellen.
Vielen Dank für Ihr Interesse an unserem Artikel. Wir hoffen, dass Sie diesen informativ und hilfreich fanden. Wenn Sie weitere Fragen zum Thema Zwangsversteigerung haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.
