Sittenwidriger Grundstückskauf: Antragsablehnung für Auflassungsvormerkungseintragung
Das Oberlandesgericht Braunschweig hat die Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Antrags auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung abgelehnt. Grund hierfür ist die Annahme der Sittenwidrigkeit des Grundstückskaufvertrages aufgrund eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wurde nicht herangezogen, und die Wertsteigerung des Grundstücks konnte nicht plausibel nachgewiesen werden.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Zurückweisung der Beschwerde: Das OLG Braunschweig bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts zur Ablehnung der Eintragung der Auflassungsvormerkung.
- Sittenwidrigkeit des Vertrages: Ein grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Wert des Grundstücks legt eine Sittenwidrigkeit nahe.
- Bedeutung des Verkehrswertes: Der Verkehrswert des Grundstücks und die daraus resultierende Wertsteigerung sind zentral für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit.
- Fehlendes Gutachten: Die Abwesenheit eines Gutachtens von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen war ein entscheidender Faktor.
- Zweifelhafte Wertsteigerung: Die schnelle und hohe Wertsteigerung des Grundstücks innerhalb kurzer Zeit wurde als unrealistisch angesehen.
- Unzureichende Nachweise: Es wurden keine überzeugenden Belege für die Wertermittlung vorgelegt.
- Keine Rechtsbeschwerde zugelassen: Eine weitere rechtliche Überprüfung wurde nicht zugelassen.
- Festsetzung des Beschwerdewertes: Der Wert der Beschwerde wurde gemäß den gesetzlichen Vorgaben festgesetzt.
Übersicht
Sittenwidrigkeit bei Grundstückskaufverträgen: Eine juristische Betrachtung
Das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig befasste sich mit einem komplexen Fall der Antragsablehnung zur Auflassungsvormerkungseintragung. Im Zentrum stand die Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrags, der zwischen dem Beteiligten zu 1 (Käufer) und dem Beteiligten zu 2 (Verkäufer) geschlossen wurde. Der Fall begann mit dem Erwerb eines Grundstücks durch den Verkäufer für 85.000 Euro, welches er kurz darauf für 220.000 Euro weiterverkaufte – eine signifikante Preiserhöhung innerhalb weniger Wochen.
Verhältnis von Leistung und Gegenleistung unter der Lupe
Das Gericht untersuchte das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Es wurde festgestellt, dass der ursprüngliche Verkehrswert des Grundstücks bei 43.000 Euro lag, deutlich unter dem später vereinbarten Kaufpreis. Dieses Missverhältnis legte die Vermutung der Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB nahe. Das Gericht erkannte, dass der erheblich erhöhte Kaufpreis ein Indiz für eine möglicherweise verwerfliche Gesinnung des Verkäufers sein könnte.
Die Rolle sachverständiger Gutachten im Verfahren
Zentral für das Urteil war das Fehlen eines Gutachtens von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ein vom Verkäufer eingereichtes Gutachten, das einen Ertragswert von 371.000 Euro für das Grundstück auswies, konnte das Gericht nicht überzeugen. Es wurde bemängelt, dass das Gutachten nicht den strengen Anforderungen eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB entsprach und somit nicht geeignet war, die Wertsteigerung plausibel zu erklären.
Entscheidung des OLG Braunschweig: Zurückweisung der Beschwerde
Das OLG Braunschweig wies die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Zurückweisungsbeschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Osterode am Harz zurück. Dies begründete das Gericht damit, dass die Bedenken hinsichtlich der Sittenwidrigkeit des Vertrages durch die vorgelegten Beweismittel nicht ausgeräumt werden konnten. Das Urteil stützt sich auf eine detaillierte Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen und hebt die Bedeutung einer genauen Bewertung im Rahmen des Grundbuchverfahrens hervor.
In diesem Urteil spiegeln sich die komplexen Anforderungen an die rechtliche Bewertung von Grundstückskaufverträgen wider. Die Entscheidung betont die Notwendigkeit, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer auf die Einhaltung rechtlicher Normen achten und bei der Preisgestaltung realistische, marktgerechte Werte zugrunde legen. Das OLG Braunschweig unterstreicht mit seinem Urteil die Wichtigkeit der Integrität im Immobilienrecht und setzt damit klare Maßstäbe für zukünftige Fälle ähnlicher Art.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was bedeutet Sittenwidrigkeit im Kontext eines Grundstückskaufvertrags?
Sittenwidrigkeit im Kontext eines Grundstückskaufvertrags bezieht sich auf Situationen, in denen der Vertrag gegen die guten Sitten verstößt und daher als unwirksam angesehen wird. Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien nicht dazu verpflichtet sind, ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag zu erfüllen und auch keine Ansprüche aus dem Vertrag geltend machen können.
Ein Grundstückskaufvertrag kann als sittenwidrig eingestuft werden, wenn beispielsweise ein Verkäufer versucht, eine Immobilie an jemanden zu verkaufen, indem er falsche Angaben über den Zustand des Gebäudes macht oder indem er den Käufer unter Druck setzt, den Kaufvertrag zu unterschreiben.
Ein weiteres Beispiel für Sittenwidrigkeit ist ein besonders grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Grundstückskaufvertrag insbesondere dann sittenwidrig, wenn zwischen Kaufpreis und Wert des Grundstücks ein besonders grobes Missverhältnis besteht, welches auf eine verwerfliche Gesinnung des Käufers schließen lässt. Ein besonders grobes Missverhältnis liegt vor, wenn der Wert des Grundstücks mindestens knapp doppelt so hoch ist wie der vereinbarte Kaufpreis.
Es ist jedoch zu beachten, dass jeder Fall individuell beurteilt werden muss und es von einem Richter entschieden werden muss, ob ein Vertrag als sittenwidrig eingestuft wird.
Welche Rolle spielt die Auflassungsvormerkung im Grundbuchrecht?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Instrument des Grundbuchrechts, das den Käufer einer Immobilie schützt. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrags, aber vor der Umschreibung des Eigentums, Verfügungen über die Immobilie trifft, die den Interessen des Käufers zuwiderlaufen.
Schutzfunktion der Auflassungsvormerkung
Die Hauptfunktion der Auflassungsvormerkung ist es, den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums zu sichern. Sie stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an Dritte veräußern oder mit Rechten Dritter belasten kann, die den Käufer benachteiligen würden. Dies schließt beispielsweise die Aufnahme weiterer Hypotheken oder Grundschulden aus.
Eintragung und Kosten
Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist ein Antrag erforderlich, der üblicherweise vom beurkundenden Notar auf Basis des notariellen Kaufvertrages gestellt wird. Die Kosten für die Eintragung zählen zu den Anschaffungskosten und sind vom Käufer zu tragen. Sie bemessen sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und liegen bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Dauer der Gültigkeit
Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange im Grundbuch eingetragen, bis die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Dies kann nach der Kaufpreiszahlung noch einige Monate in Anspruch nehmen. Mit der Umschreibung des Eigentums wird die Auflassungsvormerkung hinfällig und aus dem Grundbuch gelöscht.
Bedeutung für den Immobilienkauf
Die Auflassungsvormerkung ist ein entscheidendes Sicherungsinstrument im Immobilienkaufprozess. Sie schafft das notwendige Vertrauen zwischen den Vertragsparteien, indem sie den Käufer davor schützt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig veräußert oder belastet, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Das vorliegende Urteil
OLG Braunschweig – Az.: 2 W 10/22 – Beschluss vom 30.03.2022
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1.) gegen den Zurückweisungsbeschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Osterode am Harz vom 1. Februar 2022 – OHA-8194-22 – wird zurückgewiesen.
Beschwerdewert: 220.000,00 €.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1.) begehrt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung seines Anspruchs auf Eintragung als Eigentümer.
Der Beteiligte zu 1.) schloss als Käufer mit dem Beteiligten zu 2.) als Verkäufer am 3. November 2021 einen notariellen Grundstückskaufvertrag über 220.000,00 € (UR-Nr. … …). Der Beteiligte zu 2.) hatte das Eigentum an dem Grundstück zuvor am 15. September 2021 durch notariellen Grundstückskaufvertrag zu einem Kaufpreis von 85.000,00 € von … erworben (UR-Nr. … des Notars …), der das Eigentum an dem Grundstück aufgrund des Zuschlagbeschlusses vom 2. März 2018 erworben hatte (Amtsgericht Osterode am Harz, Aktenzeichen: 6 K 2/16). Sein Bargebot lag bei 39.500,00 €. Im Vorlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens war der Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks durch Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Northeim zum Wertermittlungsstichtag 5. April 2017 mit 43.000,00 € ermittelt worden.
Mit Hinweisverfügung vom 27. Dezember 2021 wies das Grundbuch den Notar darauf hin, dass der Grundstückskaufvertrag im Hinblick auf die dargestellten Beträge gemäß § 138 BGB wegen des besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig sein könnte und gab Gelegenheit, die erhebliche Wertsteigerung des Objekts durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachzuweisen. Nachdem der Notar am 31. Januar 2022 erklärt hatte, dass ein solches Gutachten nicht vorgelegt werde, wies das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung mit Beschluss vom 1. Februar 2022 zurück.
Gegen diesen, dem Notar am 7. Februar 2022 zugestellten Beschluss, wendet sich der Notar mit seiner am 17. Februar 2022 bei dem Oberlandesgericht eingegangenen Beschwerde.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und hat die Akten dem Oberlandesgericht Braunschweig als Beschwerdegericht vorgelegt.
Unter dem 21. März 2022 hat der Notar ein Gutachten zur Wertermittlung des geprüften Immobilienfachwirts (IHK), Fachwirt für Finanzberatung (IHK), Sachkundigen für Immobilienbewertung (T.) und geprüften Sachverständigen für Immobilienbewertung (G. S.) … vom 16. März 2022 zu den Akten gereicht, das einen Ertragswert von 371.000,00 € zum Wertermittlungsstichtag 15. März 2022 ausweist.
II.
Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Zutreffend hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Beteiligten zu 1.) zurückgewiesen, nachdem Bedenken wegen der Sittenwidrigkeit des Vertrages nicht ausgeräumt und die angebliche Wertsteigerung durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht nachgewiesen wurde.
1.
Das Grundbuchamt ist im Antragsverfahren nach § 18 GBO unter anderem zur Prüfung des Grundgeschäfts berechtigt. Es darf den Eintragungsantrag zurückweisen, wenn es aufgrund der ihm vorliegenden Urkunden oder anderer ihm bekannter Umstände zu der sicheren Überzeugung gelangt, dass das Grundgeschäft nichtig ist und die Nichtigkeit auch das Erfüllungsgeschäft ergreift (BGH, Beschluss vom 15. August 1999 – V ZB 24/98 –, Rn. 15, juris; Demharter, GBO, 31. Aufl., § 19, Rn. 20; OLG Celle, Beschluss vom 13. September 2018 – 18 W 57/18 –, nicht veröffentlicht).
Ein gegenseitiger Vertrag – wie ein Grundstückskaufvertrag – ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12 –, Rn. 5, juris, m.w.N.). Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung liegt bei Grundstücksgeschäften ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % vor (BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12 –, Rn. 8, juris).
2.
Zutreffend hat das Grundbuchamt diese Voraussetzungen angenommen und die Klärung der erheblichen Wertdifferenz durch Vorlage eines von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellten Gutachten erfordert (OLG Celle, Beschluss vom 13. September 2018 – 18 W 57/18 –, nicht veröffentlicht).
a)
Der beurkundete Kaufvertrag ist sittenwidrig und damit nichtig. Zwischen dem im Zwangsversteigerungsgutachten am 5. April 2017 festgestellten Verkehrswert von 43.000,00 € bzw. dem im Kaufvertrag vom 15. September 2021 vereinbarten Kaufpreis von 85.000,00 € und dem nunmehr am 3. November 2021 – knapp zwei Monate später – vereinbarten Kaufpreis von 220.000,00 € besteht ein besonders grobes Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt. Der nunmehr vereinbarte Kaufpreis entspricht einer Wertsteigerung von mehr als dem 2,5-fachen binnen sieben Wochen.
Zweifel an der Vermutung der verwerflichen Gesinnung (mindestens) eines der Beteiligten sind nicht ausgeräumt, insbesondere nicht durch die von dem Verkäufer vorgelegte Wertermittlung des Sachkundigen für Immobilienbewertung.
Das nunmehr vorgelegte Gutachten vermag bestehende Zweifel am derzeitigen Verkehrswert der Immobilie nicht auszuräumen. Es ist bereits zweifelhaft, ob es sich bei dem nunmehr vorgelegten Gutachten überhaupt um ein Verkehrswertgutachten handelt. Bei dem im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Gutachten des Gutachterausschusses handelt es sich ausdrücklich um ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. In dem nunmehr vorgelegten Gutachten wird hingegen darauf hingewiesen, dass es sich dabei um eine Marktwertschätzung handele, die kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB darstelle. Es handele sich um eine überschlägige Schätzung des Marktwertes nach Angaben des Auftraggebers/Eigentümers in Anlehnung nach den Vorgaben der ImmoWertV. Auftragsgemäß sei keine Prüfung der gemachten Angaben durch den Sachverständigen erfolgt.
Auch sind die Wertermittlungsmethoden grundlegend unterschiedlich und gehen von gänzlich verschiedenen Parametern aus und legen andere Berechnungsmethoden zugrunde, wobei die Wertermittlung im nunmehr vorgelegten Gutachten nicht nachvollziehbar ist. Während das im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholte Verkehrswertgutachten einen vorläufigen Ertragswert von 56.691,00 € ermittelt, wovon Abschläge in Höhe von 20 % für wirtschaftliche Wertminderungen, Baumängel und Bauschäden und weitere 5 % für Denkmalschutz gemacht werden, ermittelt das nunmehr vorgelegte Gutachten einen Bodenwert von 59.880,00 €, einen Bodenrichtwert für die Lage des Bewertungsgrundstücks von 120,00 € / m2 zum Stichtag 1. Januar 2022 zugrunde legend. Sodann wird eine Ertragswertermittlung nach dem Ertragswertmodell vorgenommen. Der Sachverständige … ermittelt hierfür einen vorläufigen Ertragswert für das Hauptgebäude von 670.631,92 €, addiert den Bodenwert von 59.880,00 € hinzu und bringt davon besondere gebäudespezifische Grundstücksmerkmale (Sanierungskosten) in Höhe von 360.000,00 € in Abzug. Dies ist ohne weiteres nicht nachvollziehbar. Es fällt auf, dass die von dem Gutachter ermittelten Ertragswerte Investitionen in Höhe von 360.000,00 € voraussetzen, die bislang nicht erbracht worden sind. Es ist daher jedenfalls derzeit kein Ertragswert von rund 671.000,00 € für das Hauptgebäude anzunehmen. Weiter berücksichtigt das nunmehr eingeholte Gutachten den bestehenden Denkmalschutz für das Objekt nicht, was bei der Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren zu einem Abschlag von 5 % geführt hat.
b)
Zutreffend hat das Grundbuchamt auch die Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfordert. Der öffentlich bestellte Sachverständige muss eine besondere Sachkunde aufweisen und es dürfen keine Bedenken gegen seine Eignung bestehen, § 36 Abs. 1 Satz 1 GewO. Ferner ist er aufgrund seiner Vereidigung gemäß § 36 Abs. 1 Satz 2 GewO verpflichtet, das Gutachten unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch zu erstatten. Nur so wird im Übrigen die erforderliche Vergleichbarkeit mit dem im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Northeim gewährleistet (OLG Celle, Beschluss vom 13. September 2018 – 18 W 57/18 –, nicht veröffentlicht). Bei dem Sachverständigen … handelt es sich nicht um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
2.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, da sich die Kostenregelung unmittelbar aus dem Gesetz ergibt (§§ 1 Abs. 1, 22 Abs. 1 GNotKG i.V.m. Nr. 14510 KV GNotKG).
3.
Gründe zur Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 78 Abs. 2 GBO liegen nicht vor.
4.
Der Beschwerdewert ist gemäß den §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG festgesetzt worden.
