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Geschäftswert Eigentumsumschreibung -Berücksichtigung Brandversicherungswert

OLG München – Az.: 34 Wx 7/16 Kost – Beschluss vom 03.05.2016

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts Günzburg – Grundbuchamt – vom 18. Dezember 2015 wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Gemäß notariellem Vertrag vom 6.8.2015 übertrug die Beteiligte zu 1 auf ihren volljährigen Sohn ein Grundstück (Gebäude- und Freifläche), und zwar unter Nießbrauchsvorbehalt für sich und aufschiebend bedingt auf ihren Todesfall für ihren Ehemann. Zur Sicherung des weiter vereinbarten Übertragungsanspruchs bewilligt wurde ferner die Eintragung einer auf den Tod des jeweils Berechtigten auflösend bedingte Vormerkung. Der Grundbuchvollzug fand am 11.8.2015 statt.

Der Kostenansatz vom 18.8.2015 bewertet das Grundstück mit 1.244.062 €, errechnet aus einem Grundstückswert von 348.480 € (1.936 m² x 180 €/m²) und einem nach dem Brandversicherungswert berechneten Gebäudewert von 895.582,80 €. In dem letztgenannten Betrag enthalten ist ein genereller Abschlag von 20 %.

Die Erinnerung der Beteiligten zu 1 als in Anspruch genommener Kostenschuldnerin geht von einem nach §§ 181 ff. BewG ermittelten Gebäudewert von 517.941 € und unter Übernahme des angesetzten Grundstückswerts mit 348.480 € von einem Verkehrswert in Höhe von 866.421 € aus.

Nach Anhörung der zuständigen Bezirksrevisorin – der Beteiligten zu 2 – hat das Amtsgericht das Wertermittlungsverfahren eingeleitet und den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung gemäß Beschluss vom 18.12.2015 mit 1.156.942,80 € festgesetzt. Zur Begründung hat es sich der Stellungnahme der Beteiligten zu 2 angeschlossen, wonach der Wert nach Bodenrichtwert und Brandversicherungswert zu bestimmen sei. Es hat einen Sicherheitsabschlag von 25 % auf den Bodenrichtwert von 348.480 € vorgenommen (Bodenwert: 261.360 €) und den Gebäudewert anhand der vorgelegten Brandversicherungsurkunde mit 895.582,80 € bemessen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1, die das zur Verkehrswertbemessung gesetzlich bestimmte Vorgehen nach § 46 Abs. 2 und 3 GNotKG nicht gewahrt sieht. Vorrangig heranzuziehen seien vielmehr die für Zwecke der Steuererhebung festgesetzten Werte (§ 46 Abs. 3 Nr. 3 GNotKG). Die stattdessen angewandte Bewertungsmethode könne allenfalls nachrangig zur Anwendung kommen. Der für Zwecke der Schenkungs- bzw. der Erbschaftssteuer maßgebliche Wert sei hier der mit 866.421 € bereits mitgeteilte und von ihrem sachkundiger Vertreter nach §§ 181 ff. BewG ermittelte Wert.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Die Vertreterin der Staatskasse verweist auf den Vorrang der Wertermittlung nach § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG gegenüber den Hilfskriterien gemäß § 46 Abs. 3 GNotKG.

II.

Die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1, Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 FamFG zulässige Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG, über die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG der Einzelrichter des Senats entscheidet, hat in der Sache keinen Erfolg. Die Wertfestsetzung des Amtsgerichts ist zutreffend.

1. Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, wird gemäß § 46 Abs. 1 GNotKG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Zur Bestimmung des Verkehrswerts oder gemeinen Werts (vgl. § 9 BewG) von Grundstücken, sofern dieser nicht feststeht, stellt § 46 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 GNotKG Kriterien auf, und zwar in Abs. 2 sogenannte Hauptkriterien (“ist er zu bestimmen“) und in Abs. 3 ergänzend sogenannte Hilfskriterien (“können auch herangezogen werden“; siehe Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG 2. Aufl. § 46 Rn. 9 und 25; a. A. Hartmann Kostengesetze 46. Aufl. § 46 GNotKG Rn. 6: Vorrang des Absatzes 3, jedoch Grundsatz umfassender Berücksichtigung aller Preisumstände). Kann der Wert bereits anhand der Kriterien nach Abs. 2 bestimmt werden, bedarf es in aller Regel keines Rückgriffs mehr auf die in Abs. 3 angeführten Kriterien, namentlich nicht auf für Zwecke der Steuererhebung (Erbschafts- oder Schenkungssteuer) festgesetzte oder angemeldete Werte (vgl. Fackelmann GNotKG § 46 Rn. 64; Korintenberg/Tiedtke GNotKG 19. Aufl. § 46 Rn. 14), die die wahren Wertverhältnisse nicht stets zuverlässig wiedergeben (vgl. Hartmann § 46 GNotKG Rn. 17: „ziemlich verschleiertes Bild der wahren Wertverhältnisse“). Aus unterschiedlichen Gründen – z. B. fehlende zeitnahe Feststellungen der Steuerbehörden (Bayer. Notarkasse, Streifzug durch das GNotKG, 11. Aufl. Rn. 1562; Fackelmann § 46 Rn. 70), fehlende Abbildung des Verkehrswerts (Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 14) – dürften Werte nach § 46 Abs. 3 Nr. 3 GNotKG in der Praxis der Grundbuchämter nicht die primäre und schon gar nicht die ausschließliche Erkenntnisquelle bilden.

2. Jedenfalls erlaubt auch § 46 GNotKG, der in Abs. 4 für Bewertungszwecke eine Beweisaufnahme ausschließt, ohne diese grundsätzlich eine Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung der Brandversicherungswerte nach der Methodik, wie sie die Rechtsprechung zu § 19 Abs. 2 KostO entwickelt hatte (vgl. BayObLGZ 1972, 297/301 und 303; 1976, 89/91; 1997, 69/75 f.; Bayer. Notarkasse, Streifzug durch das GNotKG, Rn. 1550; Diehn in Bormann/Diehn/ Sommerfeldt § 46 Rn. 14 und 21; Fackelmann § 46 Rn. 38; Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 61), dies allerdings nunmehr unter der Einschränkung, dass die Werte etwa aus früheren Vorgängen amtsbekannt sein müssen oder auf – nicht erzwingbaren – Angaben der Beteiligten beruhen (siehe auch BT-Drucks. 17/11471 zu § 46 GNotKG – S. 168; Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 60; Fackelmann § 46 Rn. 39). Denn die Feststellung des Verkehrswerts „aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten“ (§ 19 Abs. 2 KostO) ist entfallen.

Es mag sein, dass die Verkehrswertbestimmung anhand der Brandversicherungswerte unter dem neuen Recht an Bedeutung verliert, weil diese nicht bekannt sind oder nicht vorgelegt werden und deren Bekanntgabe auch nicht erzwungen werden kann (Fackelmann § 46 Rn. 39; Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 60). Sind sie aber bekannt, steht der Bewertung nach dieser Methodik grundsätzlich nichts im Wege. Denn es handelt sich dann um nach § 46 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 GNotKG zu berücksichtigende Umstände.

3. Hier lässt sich der Verkehrswert aus dem vorgelegten Versicherungsschein für das gegenständliche Objekt ermitteln, welcher das Baujahr (1996) und die Versicherungssumme zum Wert von 1914 ausweist. Anhaltspunkte, dass die daraus entwickelte Berechnung des aktuellen Wertes fehlerhaft wäre, finden sich nicht; solche werden auch nicht behauptet. Schließlich spricht auch nichts dafür, dass der vom Vertreter der Beteiligten zu 1 nach dem Ertragswertverfahren ohne dann aber erforderliche genauere Darlegung der maßgeblichen Multiplikatoren und ohne Vorlage eines nicht einforderbaren Gutachtens (Fackelmann § 46 Rn. 49; siehe BayObLGZ 1997, 69 f. – Leitsatz 2 -; BayObLG NJW-RR 2001, 287/288) ermittelte Wert von 866.421 € den Marktwert zutreffend wiedergibt, während der aus der Brandversicherungssumme ermittelte Verkehrswert überhöht wäre. Die in der Dritten Abteilung des Grundbuchs eingetragenen Belastungen bestätigen vielmehr den höheren – festgesetzten – Betrag als zutreffenden Verkehrswert.

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 83 Abs. 3 GNotKG).

Gegen diese Entscheidung ist ein Rechtsmittel nicht gegeben (§ 83 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 81 Abs. 4 GNotKG; Korintenberg/Fackelmann § 81 Rn. 170).

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