Scheidungsfolgenvergleich: Unwirksame Auflassung bei Bedingung der rechtskräftigen Scheidung
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in seinem Beschluss Az.: I-3 Wx 273/14 vom 18.12.2014 die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes zurückgewiesen. Das Gericht bestätigt, dass eine Auflassung unter der Bedingung einer rechtskräftigen Scheidung gemäß § 925 Abs. 2 BGB unwirksam ist. Die Versuche der Beteiligten, durch Ergänzungen im Scheidungsfolgenvergleich diese Bedingung zu umgehen, waren erfolglos, da die gesamte Vereinbarung weiterhin unter der Bedingung der Scheidung stand.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Auflassung eines Grundstücksanteils im Kontext einer Scheidung.
- Grundbuchamt lehnt Eintragung der Auflassung ab, da sie unter der Bedingung der rechtskräftigen Scheidung steht.
- § 925 Abs. 2 BGB bestimmt die Unwirksamkeit von bedingten Auflassungen.
- Versuch der Parteien, durch Ergänzung des Vergleichs die Bedingung zu entfernen, scheitert.
- Rechtsmittel der Beteiligten gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes wird zurückgewiesen.
- Bedeutung der Formvorschriften gemäß § 29 GBO und § 925 BGB.
- Die rechtliche Beständigkeit der Ehe beeinflusst die Gültigkeit des Scheidungsfolgenvergleichs.
- Auslegung der Bedingung im Kontext der gesamten Vereinbarung.
Übersicht
- 1 Scheidungsfolgenvergleich: Unwirksame Auflassung bei Bedingung der rechtskräftigen Scheidung
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Bedingte Auflassung im Scheidungsfolgenvergleich: Miteigentum und Wirksamkeit prüfen
- 2.2 Scheidungsfolgenvergleich und Miteigentum: Komplexitäten im Recht
- 2.3 Die Rolle des Grundbuchamts und die rechtliche Herausforderung
- 2.4 Gerichtliche Entscheidung: Auflassung und Bedingungsfeindlichkeit
- 2.5 Zusammenhänge und rechtliche Feinheiten
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Bedingte Auflassung im Scheidungsfolgenvergleich: Miteigentum und Wirksamkeit prüfen
Eine bedingte Auflassung im Scheidungsfolgenvergleich kann unter bestimmten Umständen unwirksam sein. Laut dem Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 18.12.2014 ist eine Auflassung unter einer Bedingung und ist daher unwirksam. Dies wirft die Frage auf, wie Eheleute bei einer Scheidung mit Immobilienbesitz umgehen sollten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Die Prüfung der Wirksamkeit einer bedingten Auflassung ist von großer Bedeutung, da sie Auswirkungen auf das Eigentum an Immobilien hat. Im Falle einer Scheidung kann dies zu erheblichen Komplikationen führen, wenn die Bedingung für die Auflassung nicht erfüllt wird. Daher ist es wichtig, die rechtlichen Herausforderungen und Fallstricke im Zusammenhang mit bedingten Auflassungen im Scheidungsfolgenvergleich zu verstehen.
Ein konkretes Urteil zu diesem Thema kann dabei helfen, die rechtlichen Grundlagen und mögliche Lösungsansätze besser zu verstehen. Es zeigt auf, wie Gerichte mit solchen Fällen umgehen und welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus ergeben können. Eine detaillierte Analyse eines solchen Urteils kann daher für Eheleute, die sich scheiden lassen und Immobilienbesitz haben, sehr hilfreich sein.
Scheidungsfolgenvergleich und Miteigentum: Komplexitäten im Recht
Im Zentrum des Falls steht ein Scheidungsfolgenvergleich, der zwischen zwei Ehepartnern vor dem Amtsgericht Köln abgeschlossen wurde. Es geht um die Auflassung eines hälftigen Miteigentumsanteils an einem Grundstück, wobei die Auflassung unter der Bedingung der rechtskräftigen Scheidung erklärt wurde. Diese spezifische Bedingung führte zu einer rechtlichen Auseinandersetzung, da das Grundbuchamt die Auflassung für unwirksam erklärte, basierend auf § 925 Abs. 2 BGB, welcher besagt, dass eine Auflassung nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung stehen darf.
Die Rolle des Grundbuchamts und die rechtliche Herausforderung
Das Grundbuchamt hatte den Antrag auf Eigentumsübertragung abgelehnt, da die Auflassung unter der spezifischen Bedingung der rechtskräftigen Scheidung stand. Dies führte zu einer Beschwerde der Beteiligten, in der argumentiert wurde, dass der gerichtliche Vergleich eine Regelung enthielt, die die Eigentumsübertragung auf Grundlage des Vergleichs ermöglichen sollte. Die Beteiligten versuchten, die Bedingung durch eine Ergänzung des Vergleichs gemäß § 278 Abs. 6 ZPO zu entfernen. Diese Ergänzung sollte klarstellen, dass die Auflassungen nicht unter der Bedingung einer rechtskräftigen Scheidung stehen.
Gerichtliche Entscheidung: Auflassung und Bedingungsfeindlichkeit
Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies das Rechtsmittel der Beteiligten zurück. In seiner Entscheidung stellte das Gericht fest, dass die im Scheidungsfolgenvergleich erklärte Auflassung tatsächlich von der rechtskräftigen Scheidung abhängig war. Es betonte, dass eine Auflassung gemäß § 925 Abs. 2 BGB bedingungs- und befristungsfeindlich ist. Die Bemühungen der Beteiligten, die Bedingung im Nachhinein zu entfernen, wurden als unzulässig angesehen. Das Gericht verdeutlichte, dass die Auflassung nicht von der Bedingung der rechtskräftigen Scheidung ausgenommen werden konnte, solange der gesamte Scheidungsfolgenvergleich unter dieser Bedingung stand.
Zusammenhänge und rechtliche Feinheiten
Der Fall unterstreicht die Bedeutung der Einhaltung formaler Vorschriften im Grundbuchrecht und die Konsequenzen von Bedingungen bei rechtlichen Transaktionen wie der Auflassung. Er zeigt auf, dass eine sorgfältige rechtliche Prüfung und Gestaltung von Vereinbarungen im Rahmen von Scheidungen essenziell ist, insbesondere wenn Eigentumsrechte betroffen sind. Das Gericht machte deutlich, dass eine Anpassung oder Ergänzung des Scheidungsfolgenvergleichs die ursprüngliche Bedingung nicht rückwirkend aufheben kann, wenn der gesamte Vergleich unter dieser Bedingung steht.
Fazit: Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts, dass die Auflassung eines Grundstücksanteils im Rahmen eines Scheidungsfolgenvergleichs, wenn sie unter der Bedingung einer rechtskräftigen Scheidung steht, unwirksam ist. Die juristische Komplexität dieses Falles liegt in der Interaktion zwischen Scheidungsfolgenvereinbarungen und dem Grundbuchrecht, insbesondere hinsichtlich der Bedingungen, die an solche Vereinbarungen geknüpft werden können.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was bedeutet die Auflassung im Immobilienrecht?
Die Auflassung ist ein zentraler Begriff im deutschen Immobilienrecht und bezeichnet die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist ein unverzichtbarer Bestandteil des Immobilienkaufprozesses und dient der Sicherung des Eigentumsübergangs.
Die Auflassung ist eine formale Rechtshandlung, durch die der Veräußerer eines Grundstücks dem Erwerber das Eigentum daran überträgt. Sie muss notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Die Rechtsgrundlage für die Auflassung findet sich in § 925 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Demnach erfolgt die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Die Auflassung bezeichnet die Einigung der Vertragsparteien, dass das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übergeht. Die Eigentumsübertragung erfolgt hingegen erst mit der Eintragung der Auflassung ins Grundbuch.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Auflassung allein noch keinen Eigentumswechsel bewirkt. Erst die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch führt zur Eigentumsübertragung. Ohne diese Eintragung bleibt der Verkäufer Eigentümer der Immobilie und der Käufer hat kein Eigentumsrecht.
Zusätzlich zur Auflassung gibt es die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese dient als rechtliche Absicherung für den Käufer und wird in Abteilung II des Grundbuchs vorgemerkt. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie mehrfach verkauft oder belastet. Die Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags an das Grundbuchamt gesendet.
Inwiefern ist der § 925 Abs. 2 BGB für die Auflassung relevant?
Der § 925 Abs. 2 BGB ist für die Auflassung insofern relevant, als dass er festlegt, dass eine Auflassung nicht bedingt oder befristet erklärt werden kann. Dies bedeutet, dass insbesondere keine Grundstücksübereignung unter Eigentumsvorbehalt möglich ist. Das Verbot, eine Auflassung bedingt zu erklären, dient der Rechtsklarheit und soll sicherstellen, dass das Eigentum an einem Grundstück eindeutig bestimmt werden kann. Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
Die Auflassung ist ein Rechtsgeschäft, das den Eigentumswechsel eines Grundstücks zwischen Veräußerndem und Erwerbendem regelt. Sie ist gemäß § 925 Abs. 1 S. 1 BGB die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils. Diese Einigung darf nicht mit der Einigung im Kaufvertrag verwechselt werden, da sie aufgrund des Abstraktionsprinzips im deutschen Zivilrecht getrennt davon zu betrachten ist.
Für die Praxis hat die Regelung des § 925 Abs. 2 BGB weitreichende Folgen. So ist beispielsweise eine Grundstücksübereignung unter Eigentumsvorbehalt, wie sie bei beweglichen Gegenständen üblich ist, bei Grundstücken nicht möglich.
Was beinhaltet ein Scheidungsfolgenvergleich im Familienrecht?
Ein Scheidungsfolgenvergleich, auch Scheidungsfolgenvereinbarung genannt, ist eine vertragliche Einigung zwischen den Ehepartnern, die die Regelungen zu den Folgen einer Scheidung festlegt. Diese Vereinbarung wird in der Regel notariell beurkundet.
Die Inhalte eines Scheidungsfolgenvergleichs können vielfältig sein und sich auf verschiedene Aspekte beziehen, darunter:
- Nachehelicher Unterhalt für Ehegatten
- Unterhaltszahlungen für gemeinsame Kinder sowie Sorge- und Umgangsrecht
- Zugewinnausgleich
- Versorgungsausgleich
- Vereinbarungen zu Hausratsgegenständen
- Zuweisung der Ehewohnung
- Vermögensübertragung von Immobilien und/oder Gesellschaftsanteilen
- Aufhebung eines gemeinsamen Testamentes sowie Erb- bzw. Pflichtteilsverzicht
Die Vereinbarung sollte zusammen mit einem Anwalt angefertigt werden, um unzulässige Klauseln zu vermeiden. Sie bietet den Vorteil, dass sich die Partner selbstständig, einvernehmlich und außergerichtlich einigen können, was einen teuren, langwierigen und nervenaufreibenden Scheidungsprozess vermeiden kann.
Es ist jedoch zu erwähnen, dass die Scheidungsfolgenvereinbarung nicht mit dem Ehevertrag verwechselt werden sollte. Während der Ehevertrag meist zu Beginn einer Ehe aufgesetzt wird, bezweckt die Scheidungsfolgenvereinbarung die Regelung der Folgen einer definitiven Scheidung.
Das vorliegende Urteil
OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 273/14 – Beschluss vom 18.12.2014
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Beschwerdewert: Bis 95.000 Euro
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind im Grundbuch als Eigentümer zu je 1/2 Anteil an dem eingangs bezeichneten Grundbesitz eingetragen.
Sie haben am 09. September 2014 vor dem Amtsgericht – Familiengericht – Köln 313 F 106/12 – „für den Fall der rechtskräftigen Scheidung“ einen Scheidungsfolgenvergleich geschlossen, der u. a. die Auflassung des hälftigen Miteigentumsanteils der Beteiligten zu 1 an dem Grundstück an den Beteiligten zu 2 enthält.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 07. November 2014 den Antrag der Beteiligten zu 1 abgelehnt und ausgeführt, die Auflassung sei unter einer Bedingung („für den Fall der rechtskräftigen Scheidung“) erklärt worden. Eine unter einer Bedingung erklärte Auflassung sei indes gemäß § 925 Abs. 2 BGB unwirksam, weshalb der Antrag zurückzuweisen sei.
Im Übrigen werde darauf hingewiesen, dass der gerichtliche Vergleich vom 09. September 2014 nicht in der Form des § 29 GBO vorgelegt worden sei.
Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der Beschwerde und macht geltend, des angefochtenen Beschlusses habe es nicht bedurft, da in dem richterlichen Vergleich folgende Regelung enthalten sei:
„Die Eigentumsumschreibung soll auf der Grundlage dieses Vergleichs erfolgen. Sollte das Amtsgericht Düsseldorf/Grundbuchamt zur Eigentumsübertragung Änderungen oder Ergänzungen dieses gerichtlichen Vergleichs für erforderlich erachten, verpflichten sich die Beteiligten, diese im Rahmen dieses Verfahrens – soweit dies rechtlich möglich ist – herbeizuführen.“
Mit Rücksicht hierauf habe man mit Schriftsatz vom 07. November 2014 beim Amtsgericht Köln eine wie folgt lautende Ergänzung des Vergleiches gemäß § 278 Abs. 6 ZPO durch Beschluss beantragt:
„Die Parteien sind sich darüber einig, dass die in der Scheidungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung vom 09.09.2014 erklärte Auflassung nicht unter einer Bedingung steht. Insbesondere wird die Auflassung nicht unter der Bedingung einer rechtskräftigen Ehescheidung erklärt. Die Auflassungen in der Scheidungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung haben unbedingt Gültigkeit.“
Auch die Form des § 29 GBO sei gewahrt, da es sich bei dem gerichtlichen Vergleich um eine öffentliche Urkunde handelt.
Das Amtsgericht hat der Beschwerden durch weiteren Beschluss vom 26. November 2014 nicht abgeholfen, die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt und ausgeführt, in der Beschwerdeschrift würden keinerlei Gründe vorgetragen, die eine Änderung der Entscheidung rechtfertigen.
Mit Schriftsatz vom 10. Dezember 2014 legt der Beteiligte zu 1 nunmehr die beglaubigte Abschrift eines wie folgt lautenden Beschlusses des Amtsgerichts – Familiengericht – Köln vom 25. November 2014 vor:
„Gemäß § 278 Abs. 6 ZPO wird festgestellt, dass die Parteien den am 09.09.2014 geschlossenen Scheidungs- und Scheidungsfolgenvergleich wie folgt ergänzt haben:
Wir sind uns darüber einig, dass die in der Scheidungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung vom 09.09.2014 erklärten Auflassungen nicht unter einer Bedingung stehen. Insbesondere wird die Auflassung jeweils nicht unter der Bedingung einer rechtskräftigen Ehescheidung erklärt. Die Auflassungen in der Scheidungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung haben unbedingt Gültigkeit.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Akten Bezug genommen.
II.
Das gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und 2 Satz 1 GBO zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.
1.
Das Grundbuchamt hat dem Gesuch der Beteiligten zu 1 vom 27. Oktober 2014, den Eigentumswechsel nach Maßgabe des Scheidungsfolgenvergleichs in das Grundbuch einzutragen, zu Recht nicht entsprochen.
a)
Im Falle der Auflassung eines Grundstücks darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist, § 20 GBO. Das Vorliegen einer wirksamen Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) hat das Grundbuchamt in Bezug auf die Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils an dem Grundstück auf die Beklagte zu 1 zu Recht verneint.
b)
Die Auflassung ist bedingungs- und befristungsfeindlich; eine gleichwohl unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärte Auflassung ist nichtig (§ 925 Abs. 2 BGB; Kanzleiter in Münchener Kommentar 6. Auflage 2013 BGB § 925 Rdz. 26; Martens, JuS 2010, 578). Wird die Auflassung gleichzeitig mit dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrag abgegeben und enthält dieser einheitliche Vertrag eine Bedingung oder Zeitbestimmung, ohne ausdrückliche Bestimmung, dass sich diese nur auf den schuldrechtlichen Vertrag bezieht, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob sie sich auch auf die Auflassung erstreckt (Kanzleiter, a.a.O.). Um mögliche Zweifel zu vermeiden, sollte eine andere Gestaltung gewählt oder ausdrücklich klargestellt werden, dass Bedingung bzw. Zeitbestimmung nicht für die Auflassung gelten (Kanzleiter, a.a.O.). Dem Sinn des § 925 Abs. 2 BGB entsprechend, der mögliche Zweifel über die Wirksamkeit der Auflassung ausschließen möchte, ist es als unzulässige Beifügung einer Bedingung stets anzusehen, wenn die Wirksamkeit (oder Unwirksamkeit) der Auflassung vom möglichen Eintreten (oder Ausbleiben) eines künftigen Ereignisses, einschließlich der Erklärung eines Vertragsteils, abhängig ist. Unzulässig ist demnach die Beifügung auflösender oder aufschiebender Bedingungen, z. B. Auflassung für den Fall der Scheidung (OLG Stuttgart Justiz 1967, 218; Kanzleiter, a.a.O. Rdz. 27), auch wenn im gerichtlichen Vergleich erklärt und rechtskräftige Scheidung noch im selben Termin erfolgt (Kanzleiter, a.a.O.).
2.
a)
Dies vorausgeschickt, ist die im Scheidungsfolgenvergleich vom 09. September 2014 erklärte Auflassung („Die Beteiligten sind sich einig, dass das Eigentum an dem ideellen 1/2 Miteigentumsanteil auf den Antragsgegner [Beteiligten zu 2] übergeht“), von der rechtskräftigen Scheidung abhängig. Dies folgt aus der Niederschrift des Amtsgerichts- Familiengericht – Köln vom 09. September 2014 ebenso wie aus der Natur der Sache. Denn der Vergleich soll nach der ausdrücklichen Bestimmung (nur) „für den Fall der rechtskräftigen Scheidung“ gelten. Abgesehen davon, dass schon allgemein nach Wortlaut und Sinn die Regelung der Folgen eines Ereignisses (Scheidung) nur umgesetzt werden soll, wenn dieses auch stattgefunden hat, soll auch hier nach dem objektivierten Willen der Beteiligten die Regelung der Scheidungsfolgen nicht gelten, solange die Ehe rechtlich Bestand hat oder anders ausgedrückt nur dann, wenn sie rechtskräftig beendet worden ist.
Daran ändert auch nichts, dass die Beteiligten den Scheidungsfolgenvergleich entsprechend der Feststellung des Amtsgerichts – Familiengericht – Köln vom 25. November 2014 gemäß § 278 Abs. 6 ZPO dahin ergänzt haben, dass sie sich darüber einig seien, dass die in der Scheidungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung vom 09. September 2014 erklärten Auflassungen nicht unter einer Bedingung stehen; insbesondere die Auflassung jeweils nicht unter der Bedingung einer rechtskräftigen Ehescheidung erklärt werde und die Auflassungen in der Scheidungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung unbedingt Gültigkeit hätten.
b)
Den Auflassungen können die Beteiligten innerhalb des Scheidungsfolgenvergleichs durch Ergänzung desselben nicht wirksam „unbedingt Gültigkeit“ verschaffen. Dies widerspricht schon den Gesetzen der Folgerichtigkeit und steht nicht in der Rechtsmacht der Beteiligten, solange der Scheidungsfolgenvergleich insgesamt nach wie vor unter die Bedingung der rechtskräftigen Scheidung gestellt ist.
Soweit der Wille der Beteiligten demnach darauf gerichtet ist, die im Scheidungsfolgenvergleich enthaltene Auflassung von der Bedingung auszunehmen, können sie dem nur Geltung verschaffen, indem sie die Auflassung aus der Vergleichsregelung herausnehmen und unabhängig von derselben formgerecht erklären.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Die Wertbemessung orientiert sich an einem geschätzten Interesse der Beteiligten zu 1 an der Durchführung des von beiden Beteiligten übereinstimmend mit 165.000 Euro bewerteten Scheidungsfolgenvergleichs und findet ihre Grundlage in § 36 Abs. 1 GNotKG.
