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Grundbuchberichtigung – lastenfreie Abschreibung eines Gehrechts bei Grundstücksteilung

OLG München – Az.: 34 Wx 16/17 – Beschluss vom 08.05.2017

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Neu-Ulm – Grundbuchamt – vom 2. Dezember 2016 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligte ist Eigentümerin eines im Grundbuch als FlSt … vorgetragenen Grundstücks, das nach Abtrennung und Übertragung einer Teilfläche, bezeichnet als FlSt …/…, aus dem Stammgrundstück … (alt) hervorgegangen ist. Bereits zu Lasten des – ihren Rechtsvorgängern im Eigentum im Zuge eines Flurbereinigungsverfahrens zugeteilten – Ursprungsgrundstücks war in der Zweiten Abteilung des Grundbuchs, laufende Nr. 1, ein „Übergangsrecht an Pl.Nr. … für den jeweiligen Eigentümer der PlNr. … lt. Flurberein. Op. vom 6. April 1904“ am 14.5.1904 eingetragen worden. Das Recht wurde am 27.1.1983 mit dem Wortlaut „Übergangsrecht an Flst. … für den jeweiligen Eigentümer von Flst. …/… und …/…; lt. Flurbereinigungsoperat vom 06.04.1904; eingetragen am 14.05.1904“ auf das aktuelle Grundbuchblatt am 27.1.1983 übertragen, auf dem die Aufhebung des Rechts „für den jeweiligen Eigentümer v. FlNr. …/…“ am 3.7.1984 vermerkt wurde.

Die Beteiligte ist der Meinung, das Gehrecht verlaufe ausschließlich auf der Fläche des abgeteilten Grundstücks … . Weil beim grundbuchamtlichen Vollzug der Teilflächenübertragung die Belastung an FlSt … jedoch eingetragen blieb, beantragte sie am 23.11.2016 deren Löschung. Zur Begründung berief sie sich auf die Beschreibung des Rechts im Lastenverzeichnis des neuen Bestands nach der Flurbereinigung. Aus dem Wortlaut der bei Pl.Nr. … eingetragenen Grundstücksbenennung nebst Last („Garten mit Übergangsrecht längs Pl.Nr. …b für den Besitzer des Objektes Pl.Nr. …. Der bisherige Fußweg von der westlichen Grenze dieses Objektes wird damit aufgehoben.“) ergebe sich nämlich eine räumliche Begrenzung des Gehrechts dahingehend, dass es nur entlang des bezeichneten Grundstücks und nicht auf dem gesamten Ursprungsgrundstück … ausgeübt werden durfte. Aufgrund der Tiefe des damaligen Grundstücks …b ende das Gehrecht in einem Bereich, der nun auf dem selbständigen Grundstück …/… liege. Aus der beigefügten zeichnerischen Übertragung des Grundstücks …b aus der Verteilungskarte zum Stand 1902 in die aktuelle Flurkarte gehe dies ohne weiteres hervor.

Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 2.12.2016 beanstandet. Aus den Unterlagen sei nicht klar erkennbar, ob der Ausübungsbereich des Rechts auch auf dem heutigen FlSt … liege. Es sei auszuschließen, dass der Ausübungsbereich strikt nach dem beschreibenden Wortlaut im Lastenverzeichnis zu definieren sei. Damit das Gehrecht seine Funktion erfüllen und den Berechtigten, den Eigentümern des Ursprungsgrundstücks Pl.Nr. …, den Zugang über das benachbarte Grundstück … zum heute als FlSt … bezeichneten Grundstück ermöglichen konnte, habe der Ausübungsbereich länger sein müssen. Andernfalls wäre es den Berechtigten gar nicht möglich gewesen, auf den Ausübungsbereich zu gelangen. Wo genau dieser ende, sei jedoch nicht festgelegt. Obwohl der Bereich zwischen dem Endpunkt des früheren FlSt …b und der Grenze des FlSt …/… zum FlSt … (neu) von 7 Metern ausreiche, um von FlSt … (in seinem damaligen Zuschnitt) auf den wörtlich beschriebenen Grenzbereich zu gelangen, sei eine pfandfreie Abschreibung daher nicht möglich. Erforderlich seien vielmehr die Löschungsbewilligungen der Berechtigten, mithin der heutigen Eigentümer der (aller) Grundstücke, die mittlerweile durch Teilung des damaligen Grundstücks … hervorgegangen sind.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der Beschwerde. Aufgrund der zur Beschreibung des Rechts gewählten Formulierung hätten die Berechtigten das Gehrecht auf … nicht entlang der gesamten Grenze zwischen den Grundstücken … und … in ihrem damaligen Zuschnitt, sondern nur entlang der Grenze des der Pl.Nr. … vorgelagerten Grundstücks …b ausüben dürfen. Wenn das Gehrecht auch nicht exakt am Grenzpunkt ende, so liege es doch ausschließlich auf dem jetzigen Grundstück …/… . Um vom berechtigten Grundstück … (alt) auf das belastete Stammgrundstück … im beschriebenen Grenzbereich zu FlSt …b zu gelangen, sei eine Weglänge von 1 – 2 Metern ausreichend. Auch aus einem weiteren Grund sei das Recht zu löschen. Weil das damalige Grundstück …b zum Grundstück … hinzugenommen worden sei und zur Fläche des heute als FlSt …/… bezeichneten Grundstücks gehöre, verfüge der Eigentümer vom eigenen Grundstück aus über einen ungehinderten Zugang zu FlSt … und sei auf das Gehrecht nicht mehr angewiesen. Auch die übrigen aus FlSt … abgeteilten Grundstücke seien inzwischen über öffentliche Straßen erschlossen, weshalb das Gehrecht keinen Sinn mehr ergebe.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Maßgeblich seien allein die die Eintragungsgrundlage bildenden Flurbereinigungsunterlagen. Mit der dort gewählten Formulierung sei nur beschrieben, dass das Gehrecht an dem Bereich der Pl.Nr. …b entlang führe, nicht aber auf welche Länge es sich erstrecke. Der Erschließungszustand der herrschenden Grundstücke sei für das Grundbuchamt keine Löschungsgrundlage.

II.

Das Rechtsmittel hat in der Sache – jedenfalls vorläufigen – Erfolg.

1. Gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG i. V. m. § 71 Abs. 1 GBO die unbeschränkte Beschwerde statthaft. Diese ist in zulässiger Weise eingelegt (§ 73 GBO).

2. Die Zwischenverfügung kann schon aus formellen Gründen keinen Bestand haben.

a) Die von der Beteiligten beantragte Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) durch Löschung (§ 46 Abs. 1 GBO) des am Restgrundstück … (neu) weiter eingetragenen Gehrechts setzt grundsätzlich eine Bewilligung der Berechtigten (§ 19 GBO) oder aber den Nachweis der behaupteten Unrichtigkeit (§ 22 Abs. 1 GBO) in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) voraus (BayObLG Rpfleger 2004, 280). An den Unrichtigkeitsnachweis sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit genügt nicht, weil ansonsten Rechtsinhaber, denen im Verfahren lediglich Gelegenheit zur Äußerung zu geben ist, geschädigt werden könnten (vgl. Demharter GBO 30. Aufl. § 22 Rn. 37; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 59 m. w. N.). Kann der Nachweis nicht erbracht werden, bedarf es einer – gegebenenfalls durch Urteil zu erwirkenden – Berichtigungsbewilligung des/der Berechtigten (BayObLG Rpfleger 1984, 463/464; Demharter § 22 Rn. 42).

b) Das Grundbuchamt kann daher zwar dem Antragsteller, der den ihm obliegenden Unrichtigkeitsnachweis nicht geführt hat, durch Zwischenverfügung Gelegenheit geben, Bewilligungen der Berechtigten beizubringen (Demharter § 22 Rn. 36 am Ende). Ob es sich dabei um Bewilligungen zur Eintragung einer Rechtsänderung (§ 875 BGB) oder um Berichtigungsbewilligungen (im Falle von § 1026 BGB oder § 1025 Satz 2 BGB) handelt, spielt keine Rolle.

Dabei darf es das Grundbuchamt aber nicht dem Antragsteller überlassen, die Eigentümer der durch diverse Teilabschreibungen vom herrschenden Ursprungsgrundstück entstandenen selbständigen Grundstücke zu ermitteln. Es hat vielmehr diese Personen selbst namentlich festzustellen und in der Zwischenverfügung zu bezeichnen (BayObLG Rpfleger 1997, 15/16). Denn zum notwendigen Inhalt einer Zwischenverfügung gehören die Angabe der angenommenen Eintragungshindernisse, die Bezeichnung der Mittel zu ihrer Beseitigung und die Setzung einer Frist. Dabei muss die Zwischenverfügung so abgefasst sein, dass sie dem Antragsteller eine sachgerechte Wahrnehmung seiner Rechte ermöglicht. Sie muss deshalb klar darlegen und aufzeigen, auf welche Weise (mit welchen Mitteln) der Antragsteller die vom Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisse beseitigen und damit sein Antragsbegehren zum Erfolg führen kann (BayObLG MittBayNot 1981, 25/26). Dazu gehört die konkrete Angabe, wessen Bewilligung für erforderlich erachtet wird. Damit werden die Anforderungen an den Inhalt einer Zwischenverfügung auch deshalb nicht überspannt, weil sich das Grundbuchamt ohnehin Kenntnis über diesen Personenkreis verschaffen muss, wenn in Reaktion auf die Zwischenverfügung einzelne Bewilligungen beigebracht werden.

2. Für das weitere Verfahren wird – insoweit für das Grundbuchamt nicht bindend – Folgendes ausgeführt:

a) Wird das belastete (dienende) Grundstück geteilt, so werden nach § 1026 BGB, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei. Das Grundbuch stimmt mit der materiellen Rechtslage nicht (mehr) überein und wird daher unrichtig im Sinne von § 894 BGB, § 22 GBO, wenn das Recht nicht nach § 46 Abs. 1 oder 2 GBO auf dem freigewordenen Teil gelöscht wird.

Die örtliche Ausübungsbeschränkung muss entweder als Rechtsinhalt der Grunddienstbarkeit rechtsgeschäftlich festgelegt worden sein oder aber, wenn die Dienstbarkeit auf dem gesamten Grundstück lastet, auf der dem Berechtigten überlassenen tatsächlichen Ausübung oder einer nicht zum Rechtsinhalt gemachten Abrede (Ausübungsregelung) beruhen (BGH NJW 2002, 3021/3022; Palandt/Bassenge BGB 76. Aufl. § 1018 Rn. 7).

Im ersteren Fall sind mit Blick auf die notwendige Bestimmtheit dinglicher Rechte der in das Grundbuch aufgenommene Eintragungsvermerk und gegebenenfalls die nach § 874 BGB in Bezug genommene Eintragungsbewilligung maßgeblich. Bei der Auslegung dieses Grundbuchinhalts ist nach ständiger Rechtsprechung im Hinblick auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs und den Verkehrsschutz vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Eintragung abzustellen, wie er sich aus dem Grundbuch und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt; außerhalb der Bewilligung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 374/378; BGH NJW 2002, 3021/3022; FGPrax 2015, 5; Demharter § 19 Rn. 28). Im zweiten Fall wird eine Grundbuchberichtigung ohne Bewilligung des Betroffenen nur in Fällen in Betracht kommen, in denen die äußeren Umstände für jedermann offen zutage liegen, weil ein Unrichtigkeitsnachweis in der erforderlichen grundbuchmäßigen Form (§ 29 GBO) in der Regel nicht zu erbringen sein wird und das Grundbuchamt von sich aus keine Ermittlungen anstellen darf (vgl. Senat vom 22.4.2014, 34 Wx 134/14, juris).

b) Hier kommt eine Berichtigung nur in Betracht, wenn sich aus der wörtlichen Beschreibung des Rechts in den vom Grundbuch in Bezug genommenen Flurbereinigungsunterlagen (“Flurbereinigungsoperat vom 06.04.1904“) nach dem genannten Auslegungsmaßstab eine zum Rechtsinhalt erhobene Ausübungsbeschränkung dahingehend ergibt, dass das Gehrecht auf dem belasteten Grundstück nur entlang der (früheren) Grenze zu FlSt …b besteht und – wenn es auch nicht in der Breite exakt definiert ist (vgl. hierzu OLG Stuttgart Rpfleger 1991, 198) – jedenfalls in seiner Länge dahingehend begrenzt ist, dass es – wenngleich es nicht exakt auf Höhe des Grenzpunkts zwischen FlSt …b und FlSt … (jeweils nach deren damaligem Zuschnitt) endet – lediglich geringfügig tiefer in das Grundstück … hineinreicht, nämlich insoweit, als es für die Ausübung des Gehrechts zwingend erforderlich ist.

Vorbehaltlich der vom Senat nicht überprüften Behauptung, bei dem in Kopie vorgelegten Verzeichnis über den „Besitzstand nach der Flurbereinigung“ handele es sich um einen Auszug aus dem maßgeblichen Lastenverzeichnis, dürfte die Eintragung nach ihrem nächstliegenden Verständnis angesichts der Lage der Grundstücke zueinander in obigem Sinn aufzufassen sein. Der Wortlaut der Eintragung im Lastenverzeichnis lässt ein Verständnis dahingehend, das Gehrecht sei in der Tiefe des Grundstücks … nicht begrenzt, fernliegend erscheinen. Da das herrschende und das dienende Ursprungsgrundstück nebeneinander lagen, erscheint es nach dem nächstliegenden Verständnis vielmehr zutreffend, dass das Gehrecht auf dem dienenden Grundstück – wie es dem Wortlaut des Lasteneintrags entspricht – nicht bereits entlang der Grundstücksgrenze zum herrschenden Grundstück ausgeübt werden durfte, sondern erst – getreu dem Wortlaut – entlang der Grundstücksgrenze zwischen FlSt … und dem dem herrschenden Grundstück vorgelagerten FlSt …b (vgl. auch Senat vom 2.9.2015, 34 Wx 147/15, juris Rn. 27; OLG Stuttgart Rpfleger 1991, 198). Daraus folgt zugleich, dass eine Inanspruchnahme des dienenden Grundstücks im vorgelagerten Bereich nur insoweit vom Recht umfasst ist, als es zur Ausübung des Gehrechts „entlang der Grenze zu FlSt …b“ unbedingt erforderlich ist.

Mit diesem Inhalt dürfte das Recht auch hinreichend bestimmt sein. Nach dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheits- und Publizitätsgrundsatz ist der Rechtsinhalt einer Grunddienstbarkeit so genau zu bezeichnen, dass er durch Auslegung – im Streitfall gegebenenfalls durch das Gericht – feststellbar ist. Der Rechtsinhalt muss dabei aufgrund objektiver Umstände bestimmbar und für einen Dritten erkennbar und verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundeigentums einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum konkret haben kann (vgl. OLG Brandenburg FGPrax 2009, 100; Staudinger/Weber BGB Neubearb. 2017 § 1018 Rn. 88 m. w. N.).

Eine rechtsgeschäftliche Begrenzung des Ausübungsbereichs eines Gehrechts auf denjenigen Bereich des belasteten Grundstücks, der zur Ausübung des Rechts „entlang der Grundstücksgrenze …b“ erforderlich (nicht lediglich zweckdienlich; vgl. Senat vom 7.5.2013, 34 Wx 115/13, juris) ist, knüpft an objektive Umstände einer realen Situation an (siehe etwa BayObLG DNotZ 1985, 44). Im Streitfall wäre der räumliche Ausübungsbereich eines Rechts dieses Inhalts anhand der objektiven Umstände durch das berufene Prozessgericht festzustellen und eindeutig feststellbar.

Es liegt danach nahe, dass eine Weglänge von 7 Metern vor dem Grenzpunkt zu FlSt …b (weit) außerhalb des zum Rechtsinhalt erhobenen Ausübungsbereichs liegt und der Ausübungsbereich auf das jetzige FlSt. …/… begrenzt ist.

c) Soweit Grundbuchunrichtigkeit nunmehr auch deshalb geltend gemacht wird, weil der dem herrschenden Grundstück gewährte Vorteil infolge zwischenzeitlicher Erschließung dauerhaft entfallen sei oder weil die Dienstbarkeit nach Teilung des herrschenden Grundstücks für einzelne der neuen Grundstücke nicht mehr nutzbar sei, kommt zwar gleichfalls eine Grundbuchunrichtigkeit in Betracht. Denn bei dauerhaftem nachträglichem Fortfall des Vorteils (§ 1019 BGB) erlischt die Grunddienstbarkeit (BGH NJW-RR 1988, 1229; Palandt/Herrler § 1019 Rn. 1).

Ein Wegfall des Vorteils allein wegen des eingetretenen Erschließungszustands wird allerdings nicht ohne weiteres anzunehmen sein (vgl. Senat vom 11.12.2014, 34 Wx 193/14 = Rpfleger 2015, 392 m. w. N.). Dass eine Dienstbarkeit keinen Vorteil für das herrschende Grundstück mehr brächte, ist im Grundbuchverfahren regelmäßig nicht in der Form des § 29 GBO nachweisbar, geschweige denn offensichtlich (vgl. auch Senat vom 14.1.2014, 34 Wx 446/14).

d) Kommt das Grundbuchamt bei nochmaliger Befassung zu dem Ergebnis, dass eine Berichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO, § 1026 BGB oder § 1025 Satz 2 BGB in Betracht kommt, wird es vor einer Löschung die betroffenen Eigentümer der nach dem Grundbuchinhalt herrschenden Grundstücke anzuhören haben.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil Gerichtskosten nach § 25 Abs. 1 GNotKG nicht anfallen und das Verfahren einseitig geführt wurde.

Deshalb bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

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