Gericht ebnet Weg für Anpassung des Erbbauzinses: KG Berlin ermöglicht Erhöhung dank Wertsicherungsklausel
Key Takeaway: In dem Urteil Az.: 1 W 210 – 211/14 vom 13.01.2015 hat das KG Berlin entschieden, dass die Erhöhung des Erbbauzinses auf Grund einer Wertsicherungsklausel eintragungsfähig ist. Das Gericht hat das Grundbuchamt angewiesen, an Stelle des Erbbauzinses in Höhe von 3.474,00 EUR einen solchen in Höhe von 3.762,24 EUR jährlich mit Wertsicherungsklausel einzutragen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Das KG Berlin hat den vorherigen Beschluss aufgehoben und eine Erhöhung des Erbbauzinses ermöglicht.
- Die Erbbauzinserhöhung wurde auf Grund einer Wertsicherungsklausel durchgeführt.
- Das Gericht hat das Grundbuchamt angewiesen, den neuen Erbbauzins in Höhe von 3.762,24 EUR jährlich einzutragen.
- Die Erbbauzinserhöhung wurde vereinbart, um ihre wirtschaftliche Entwicklung nach oben oder unten anzupassen.
- Das Grundbuchamt hatte ursprünglich den Antrag auf Eintragung der Erbbauzinserhöhung zurückgewiesen.
- Das Gericht hat entschieden, dass die Bewilligung vom 29. Oktober 2013 auslegungsbedürftig ist, diese aber doch zu einer Neubewertung des Erbbauzinses führen kann.
- Das Gericht hat entschieden, dass das in der Zwischenverfügung vom 15. November 2013 aufgezeigte Eintragungshindernis nicht besteht.
- Die partiellen Unklarheiten in der Bewilligung rechtfertigen nicht das Hindernis zur Eintragung der Erbbauzinserhöhung.
Übersicht
Komplexität der Erbbauzinserhöhung und Wertsicherung
Die Erhöhung eines Erbbauzinses durch die Eintragung einer Wertsicherungsklausel stellt einen häufig genutzten aber rechtlich komplexen Vorgang dar. Die dingliche Haftung des Erbbaurechts entsteht erst mit der Eintragung in das Grundbuch, wodurch die Wertsicherungsklausel und somit auch eine Erbbauzinserhöhung ihre Wirksamkeit entfalten. Es ist daher unerlässlich, dass diese ins Grundbuch eingetragen werden.
Bereits zuvor vereinbarte Wertsicherungen sowie deren Anpassungen in Form von Erbbauzinserhöhungen sind dabei von besonderer Relevanz. In bestimmten Situationen, wie zum Beispiel bei einer erforderlichen Zustimmung zur Eintragung einer dinglichen Wertsicherung, kann eine Vormerkung im Erbbaugrundbuch notwendig werden. Gerichtliche Entscheidungen haben in einigen Fällen die Eintragung einer Wertsicherungsklausel sogar von der Löschung bereits eingetragener Erbbauzinsreallasten abhängig gemacht. Ein genauer Blick auf ein konkretes Urteil zu diesem komplexen Thema kann weitere aufschlussreiche Einblicke geben. „Herausforderung: Erbbauzinserhöhung mittels Wertsicherungsklausel“
Der Kern des vorgestellten Falls ist auf einen Erbbaurechtsvertrag zurückzuführen, der zwischen den beteiligten Parteien am 2. Juli 2007 geschlossen wurde. Dieser Vertrag, abgeschlossen unter der Mitwirkung eines Notars, stellte einen jährlichen Erbbauzins von 3.474,00 EUR auf, der durch eine erstklassige Eintragung im Grundbuch gesichert war. Gemäß den Bestimmungen des Abkommens konnte dieser Erbbauzins jedoch unter bestimmten Bedingungen angepasst werden, die mit der wirtschaftlichen Entwicklung zusammenhängen – sowohl nach oben als auch nach unten angeregt. Ein kritischer Anpassungspunkt wurde zum ersten Mal zum 1. August 2010 vorgesehen, gefolgt von weiteren Potenzialen für Neufestsetzungen nach Ablauf von drei Jahren seit der letzten Anpassung.
Anpassung des Erbbauzinses: Der Erhöhungsbetrag
Irgendwann im Oktober 2013 stimmten die beteiligten Parteien einer Bewilligung zu, wonach eine zusätzliche Erbbauzinsreallast in Höhe von 288,24 EUR jährlich, zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers, der das Grundstück mit dem Erbbaurecht belastete, eingeführt wurde. Die Zustimmung war durch den Urkundsnotar dokumentiert und in seinem Vorliegen umfasste es auch die Vereinigung der neuen Reallast zur bestehenden in Höhe von 3.474,00 EUR jährlich, die zu einer nun insgesamt geschuldeten Erbbauzinsreallast in Höhe von 3.762,24 EUR jährlich führte. Dies wurde als Ausdruck der vereinbarten Wertsicherung interpretiert.
Grundbuchamt verwirrt: Die behandlungsbedürftige Angelegenheit
Nach Vorlage der Bewilligung beim Grundbuchamt und der Bitte um entsprechende Eintragung entstand eine Reihe von Herausforderungen. Das Grundbuchamt war unklar darüber, ob die Bewilligung die Eintragung eines neuen Erbbauzinses in Höhe von 288,24 EUR oder eine Änderung des bereits in Abt II eingetragenen Rechts vorgesehen hatte. Im letzteren Fall hätte es eine Rangrücktrittserklärung der berechtigten Partei notwendig gemacht, eine Bedingung, die in der Bewilligung nicht enthalten war.
Das Urteil: Schlussfolgerungen und Lösungen
Das Gericht kam zu einer klaren Entscheidung in dieser Angelegenheit. Es entschied zugunsten der Beschwerdeführer und ordnete an, dass das Grundbuchamt anstelle des in Abt II der ursprünglich eingetragenen Erbbauzinses von 3.474,00 EUR einen solchen in Höhe von 3.762,24 EUR jährlich eintragen sollte – inklusive einer Wertsicherungsklausel.
Fazit: Die vorliegende Angelegenheit bietet einen bemerkenswerten Einblick in die Komplexität der Erbbauzinserhöhungen und der damit verbundenen Durchsetzung durch Wertsicherungsklauseln. Das volle Urteil und seine vollständige Interpretation können Sie im folgenden Text nachlesen.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was ist die Eintragungsfähigkeit bei einer Erbbauzinserhöhung auf Grund einer Wertsicherungsklausel?
Die Eintragungsfähigkeit bei einer Erbbauzinserhöhung auf Grund einer Wertsicherungsklausel bezieht sich auf die Möglichkeit, eine Wertsicherungsklausel im Grundbuch einzutragen, die eine automatische Anpassung des Erbbauzinses ermöglicht. Diese Klausel ist Teil des Inhalts der Reallast und erlaubt es, den Erbbauzins anhand bestimmter Indikatoren, wie z.B. der Inflation oder der Entwicklung der Lebenshaltungskosten, anzupassen.
Nach der Neuregelung des § 9 Abs. 2 ErbbauVO kann eine solche Wertsicherungsklausel als dinglicher Inhalt einer Erbbauzinsreallast zur Wertsicherung im Grundbuch eingetragen werden. Dies bedeutet, dass jede Erhöhung oder Minderung des Erbbauzinses nicht neu in das Grundbuch eingetragen werden muss, um dingliche Wirkung zu entfalten.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Eintragung einer Wertsicherung bei der Erbbauzinsreallast als Inhaltsänderung des § 876 BGB grundsätzlich der Zustimmung der Inhaber gleich- und nachrangiger Rechte an dem Erbbaurecht bedarf.
Zudem ist eine Wertsicherungsklausel nur bei Erbbaurechtsverträgen mit einer Mindestdauer von 30 Jahren zulässig.
Die Eintragungsfähigkeit einer Wertsicherungsklausel ermöglicht es also, den Erbbauzins dynamisch anzupassen, ohne dass jede Anpassung einzeln im Grundbuch vermerkt werden muss. Dies erleichtert die Verwaltung des Erbbaurechts und trägt zur Wertsicherung des Erbbauzinses bei.
Wie funktioniert die Anpassung des Erbbauzinses unter bestimmten Bedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung?
Die Anpassung des Erbbauzinses unter bestimmten Bedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung erfolgt in der Regel durch eine sogenannte Wertsicherungsklausel, die in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen wird. Diese Klausel koppelt die Entwicklung der Höhe des Erbbauzinses beispielsweise an die Steigerung der Bodenwerte oder an die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse.
Die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse wird oft durch statistisch ermittelte Indizes wie den Verbraucherpreisindex repräsentiert. Dieser Index spiegelt jedoch nur die geldliche Entwicklung (Inflation), nicht die reale wirtschaftliche Entwicklung wider. Daher kann es vorkommen, dass eine Wertsicherungsklausel ihr Ziel nicht oder nicht mehr erreicht, wenn sie nicht mehr den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht.
Eine Erhöhung des Erbbauzinses für aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerke, die Wohnzwecken dienen, ist nach § 9a Erbbaurechtsgesetz als unbillig anzusehen, wenn sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Diese Veränderung der allgemeinen Verhältnisse stellt somit die Kappungsgrenze (Höchstgrenze) für die Anpassung des Erbbauzinses dar.
Es ist auch zu beachten, dass eine Erhöhung des Erbbauzinses nur in Abständen von jeweils drei Jahren erlaubt ist (§ 9a ErbbauRG). Ein Verstoß gegen diese Regelung hat jedoch nicht die Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung zur Folge, sondern bewirkt lediglich, dass die Erhöhung erst nach Ablauf der Dreijahresfrist wirksam wird.
Wenn eine Wertsicherungsklausel ihren Zweck nicht mehr erfüllt, kann die Anpassung des Erbbauzinses im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ermittelt werden. Wenn die Auslegung zu keinem Ergebnis führt, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Anpassung des Erbbauzinses und die Eintragung von Wertsicherungsklauseln im Grundbuch bestimmten rechtlichen Anforderungen unterliegen und in einigen Fällen umstritten sein können.
Das vorliegende Urteil
KG Berlin – Az.: 1 W 210 – 211/14, 1 W 210/14, 1 W 211/14 – Beschluss vom 13.01.2015
Der Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, an Stelle des in Abt. II lfd. Nr. 1 gebuchten Erbbauzinses in Höhe von 3.474,00 EUR einen solchen in Höhe von 3.762,24 EUR jährlich mit Wertsicherungsklausel einzutragen.
Gründe
I.
Die Beteiligten schlossen am 2. Juli 2007 zur UR-Nr. 2… /2… des Notars C… -F… F… einen Erbbaurechtsvertrag. Darin vereinbarten sie einen Erbbauzins von jährlich 3.474,00 EUR und dessen Sicherung durch erstrangige Eintragung im Grundbuch. Nach § 3 des Vertrags soll der Erbbauzins unter bestimmten Bedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung nach oben oder unten anzupassen sein, erstmals zum 1. August 2010 und danach frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Neufestsetzung.
Am 24. Oktober 2008 wurde das im Beschlusseingang näher bezeichnete Erbbaugrundbuch angelegt und in Abt. II lfd. Nr. 1 ein Erbbauzins in Höhe von 3.474,00 EUR jährlich u.a. mit Wertsicherungsklausel eingetragen.
Am 29. Oktober 2013 bewilligten die Beteiligten zu 2 und 3 „die Eintragung einer weiteren Erbbauzinsreallast für den jeweiligen Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks (…) in Höhe von 288,24 EUR jährlich unter gleichzeitiger Vereinigung mit der derzeit eingetragenen Erbbauzinsreallast in Höhe von 3.474,00 EUR jährlich zu einer jetzt geschuldeten Erbbauzinsreallast in Höhe von 3.762,24 EUR jährlich als Ausdruck der vereinbarten Wertsicherung mit dem bisher vereinbarten Inhalt (wertgesichert und zwangsversteigerungsfest) – UR-Nr. 3… /2… des Notars C… -F… F… in B… .
Am 30. Oktober 2013 hat der Urkundsnotar unter Überreichung seiner UR-Nr. 3… /2… die Eintragung entsprechend der dortigen Bewilligung beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 15. November 2013 darauf hingewiesen, der Bewilligung sei nicht zu entnehmen, ob nun in Abt. II ein neuer Erbbauzins in Höhe von 288,24 EUR eingetragen werden solle oder ob eine Veränderung des Rechts Abt. II lfd. Nr. 1 einzutragen sei. Im zweiten Fall wäre eine Rangrücktrittserklärung des Berechtigten Abt. II lfd. Nr. 2 [der Beteiligten zu 1] erforderlich. Zur Eintragung einer weiteren Reallast sei die Eigentümerzustimmung erforderlich.
Mit Schriftsatz vom 23. Dezember 2013 hat der Urkundsnotar mitgeteilt, der Erhöhungsbetrag von 288,24 EUR sei weder eine neue Erbbauzinsreallast noch eine Veränderung des eingetragenen Rechts Abt. II lfd. Nr. 1, sondern lediglich Ausdruck der im Grundbuch eingetragenen Wertsicherung.
Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung mit Beschluss vom 6. Februar 2014 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 14. März 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 20. März 2014 nicht abgeholfen hat.
II.
Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
1. Das Grundbuchamt hat einen Antrag zurückzuweisen, wenn die Hebung eines mittels Zwischenverfügung aufgezeigten Eintragungshindernisses innerhalb der gesetzten Frist nicht nachgewiesen worden ist, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO. Voraussetzung ist die Rechtmäßigkeit der Zwischenverfügung, woran es hier fehlt. Das in der Zwischenverfügung vom 15. November 2013 aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht und der beantragten Eintragung stehen keine weiteren Hindernisse entgegen.
2. Allerdings sind die Beanstandungen des Grundbuchamts im Ausgang durchaus gerechtfertigt. Die Bewilligung vom 29. Oktober 2013 ist auslegungsbedürftig, weil die Formulierung „Eintragung einer weiteren Erbbauzinsreallast“ den Schluss zulässt, ein neues („weiteres“) Recht solle eingetragen werden.
a) Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Erklärungen zu achten (Senat, Beschluss vom 22. Juni 2010 – 1 W 277/10 -, FGPrax 2010, 172; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 13, Rdn. 5). Das schließt die Auslegung von Grundbucherklärungen nicht aus. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, NJW 1995, 1081,1082, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 172; Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 28).
b) Danach kann die Bewilligung dahin ausgelegt werden, dass keine neue Reallast, sondern die Eintragung des derzeit geschuldeten Erbbauzinses im Grundbuch angestrebt wird.
aa) Auf den Erbbauzins finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten Anwendung, § 9 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG. Danach kann vereinbart werden, dass der Erbbauzins sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpasst, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Erbbaurechts bestimmt werden können, § 1105 Abs. 1 S. 2 BGB. Zulässig ist die Vereinbarung einer automatischen Anpassung, wenn der jeweilige Erbbauzins wenigstens bestimmbar ist. Das ist der Fall, wenn sich der Mindest- und der Höchstumfang der Belastung sowie Voraussetzung und Umfang der Anpassung aus der Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung und aus der davon gedeckten Wertsicherungsklausel erschließen (BGH, NJW 1990, 2380, 2381).
So ist es bei der hier in der Eintragungsbewilligung vom 2. Juli 2007 in Bezug genommenen Indexgleitklausel (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 1297c; Mayer, in: Staudinger, BGB, 2009, § 1105, Rdn. 44). Dabei kommt es nicht darauf an, dass dort die Fälligkeit der jeweiligen Erhöhungen von einer Erklärung des jeweiligen Grundstückseigentümers abhängig gemacht worden ist (BGH, a.a.O.; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 1811).
Weitere Anpassungen des Grundbuchs sind grundsätzlich nicht erforderlich, wie auch die am Erbbaurecht dinglich Berechtigten den Anpassungen nicht zuzustimmen brauchen (von Oefele, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 9 ErbbauRG, Rdn. 44). Deshalb soll bei einem derart wertgesicherten Erbbauzins die Eintragung einer neuen, die Leistungserhöhung zum Ausdruck bringenden Erbbauzinsreallast nicht in Betracht kommen (Mayer, a.a.O., Rdn. 46; a.A. von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., Rdn. 6.85a). Eine solche Eintragung wäre nicht erforderlich (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 13. April 1977 – 4 Wx 5/77 – juris), da der Erbbauzins ansonsten doppelt gesichert sei (Maaß, in: Kölner Formularbuch Grundstücksrecht, Kapitel 3 Rdn. 109).
bb) Dass die Beteiligten zu 2 und 3 einen völlig von den bisherigen Vereinbarungen losgelösten neuen Erbbauzins haben bewilligen wollen, ist nicht anzunehmen. Nach den voranstehenden Ausführungen sprechen gewichtige Gründe gegen die Zulässigkeit einer solchen Eintragung. Ob ihnen zu folgen ist, kann dahinstehen. Jedenfalls kann regelmäßig ausgeschlossen werden, dass etwas Unzulässiges oder zumindest Zweifelhaftes zur Eintragung gewollt sei.
Vielmehr haben die Beteiligten zu 2 und 3 durch die Bezugnahme auf die vereinbarte Wertsicherung zum Ausdruck gebracht, dass der derzeitige, aufgrund Anpassung geschuldete Erbbauzins eingetragen werden soll. Dafür spricht zudem der Antrag auf „Vereinigung“ des gebuchten Erbbauzinses mit dem Erhöhungsbetrag. Letztlich streben sie danach nichts weiter an, als dass der derzeit geschuldete Erbbauzins aus der Eintragung im Grundbuch ersichtlich wird. Da es sich insoweit aber nicht um eine weitere Belastung des Erbbaurechts handelt, ist die Mitwirkung anderer dinglich an dem Erbbaurecht Berechtigter nicht erforderlich.
3. Gegen die Zulässigkeit der so gewollten Eintragung des derzeitigen Erbbauzinses bestehen keine Bedenken.
Allerdings muss sich bei einem wie hier in zulässiger Weise wertgesicherten Erbbauzins dessen jeweilige Höhe nicht aus dem Grundbuch ergeben (BGH, a.a.O.; Grziwotz, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 1105, Rdn. 6). Auch soll das Grundbuch im Interesse seiner Übersichtlichkeit von überflüssigen Eintragungen freigehalten werden (Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 28, Morvilius, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl B Rdn. 9). Letzterer Grundsatz darf jedoch nicht überspannt werden. Er gilt da nicht, wo es sich um einen kurzen Zusatz handelt, der, wenn auch nicht nötig, so doch geeignet ist, Zweifel zu verhüten (RGZ 132, 106, 112). So ist es hier.
Durch die Eintragung wird einem möglichen Streit zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten über die Höhe des Erbbauzinses jedenfalls im Rahmen der angepassten Eintragung von vornherein der Boden entzogen. Die Eintragung kann auch ohne weiteres in Spalte 5 der Abt. II des Grundbuchs eingetragen werden, §§ 10 Abs. 5, 57 Abs. 2 GBV. Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, und Bewilligung, § 19 GBO, der von der Eintragung betroffenen Erbbauberechtigten liegen ebenfalls vor.
