Überprüfung, Überarbeitung und Ergänzung eines Fremdentwurfes durch Notar – Notargebühren

Fremdentwurf durchleuchtet: Notar prüft Vertrag und stellt Rechnung

Das Gericht entschied, dass die Kostenrechnung des Notars trotz der Einwände der Antragstellerin weitgehend korrekt war. Die Rechnung wurde jedoch in Bezug auf den Geschäftswert für bestimmte Leistungen angepasst. Der Notar war berechtigt, für seine Arbeit an einem Fremdentwurf zu berechnen, auch wenn es nicht zur Beurkundung kam. Die unrichtige Sachbehandlung durch den Notar wurde vom Gericht verneint.

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Notargebühren bei Bearbeitung von Fremdentwürfen

Die Berechnung von Notargebühren ist ein wichtiges Thema für Mandanten und Anwälte. Insbesondere wenn Notare Entwürfe oder Verträge überarbeiten, die von Anwälten erstellt wurden. Hier kommt es mitunter zu Unstimmigkeiten über die Höhe der Gebühren.

In dem vorliegenden Urteil ging es um genau einen solchen Streit zwischen Anwalt und Notar. Ein Notar hatte einen Vertragsentwurf des Anwalts der Mandantin geprüft, geändert und seine Arbeitsleistung berechnet. Die Mandantin fühlte sich über die Höhe der Rechnung getäuscht und zog vor Gericht.

Das Gericht prüfte daher eingehend, ob die vom Notar erhobenen Gebühren für seine Bearbeitung des fremden Entwurfs rechtens waren oder ob der Notar damit seine Pflichten verletzt hat. Die Entscheidung des Gerichts hierzu und die genaue Begründung wird im folgenden Beitrag dargestellt.

Unstimmigkeiten bei Notargebühren: Der Fall des LG Offenburg

Bei dem vorliegenden Fall geht es um die Auseinandersetzung zwischen einer Antragstellerin und dem Notar T. aus L. bezüglich der Kostenrechnung für einen Übergabevertrag. Die Antragstellerin hatte über ihren Verfahrensbevollmächtigten einen Notartermin für die Beurkundung eines Übergabevertrages angefragt und einen eigenen Entwurf (RA-E) vorgelegt. Der Notar fertigte daraufhin einen eigenen Entwurf (Notar-E) an, der in einigen Punkten vom RA-E abwich. Nachdem der Antragsgegner ohne weitere Rückmeldung von einer Beurkundung absah, erteilte der Notar eine Kostenrechnung basierend auf einem Geschäftswert von 502.420,00 €.

Divergenzen im Übergabevertrag: Änderungen des Notars

Die Antragstellerin erhob Einwand gegen die Kostenrechnung des Notars, da sie ihn der unrichtigen Sachbehandlung bezichtigte. Konkret ging es um Abweichungen im notariellen Entwurf von ihrem vorgelegten Entwurf. Der Notar hatte unter anderem eine Anrechnung auf den Pflichtteil aufgenommen, eine Weiterleitungsverpflichtung von Pflegegeld nicht berücksichtigt, Rückforderungsrechte geändert und eine Vorversterbensregelung eingeführt. Zudem wurde argumentiert, dass der angesetzte Geschäftswert zu hoch sei.

Rechtsstreit um die Notarkosten: Die gerichtliche Entscheidung

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die ursprüngliche Kostenrechnung des Notars in ihrer Höhe überwiegend gerechtfertigt war, jedoch Anpassungen bezüglich des Geschäftswerts notwendig waren. Besonders die Höhe des Teilgeschäftswerts für den Pflichtteilsverzicht wurde korrigiert. Die Antragstellerin hatte argumentiert, dass der Notar ihre Beurkundungswünsche nicht korrekt aufgenommen hatte, was zu einem schweren Vertrauensverlust geführt habe.

Schlussfolgerungen und rechtliche Bewertung des Falles

Der Fall zeigt die Komplexität in der Auslegung und Anwendung notarieller Gebührenordnungen. Das Gericht lehnte die vollständige Aufhebung der Zahlungspflicht der Antragstellerin ab und reduzierte stattdessen die Kostenrechnung auf einen angemessenen Betrag. Interessant ist dabei, wie das Gericht die Rolle und Verantwortung des Notars in der Überprüfung und Anpassung von Fremdentwürfen beurteilte, insbesondere im Hinblick auf die Anwendung des § 17 BeurkG und die Grenzen seiner Ermessensspielräume.

Insgesamt offenbart dieser Fall die Wichtigkeit klarer Kommunikation zwischen Notar und Mandant sowie die Bedeutung der detaillierten Prüfung von Vertragsentwürfen. Der Fall illustriert zudem, dass nicht jede Abweichung oder Änderung eines Notars automatisch zu einer unrichtigen Sachbehandlung führt. Es wird deutlich, dass die juristische Prüfung in solchen Fällen stets eine individuelle Betrachtung der spezifischen Umstände erfordert.

Das vorliegende Urteil

LG Offenburg – Az.: 4 OH 7/21 – Beschluss vom 18.07.2022

1. Die Kostenrechnung des Notars T. mit dem Amtssitz in L. vom 15.03.2021 (Re-Nr. 949/2021) in der Fassung der Rechnung vom 19.04.2021 (Re-Nr. 1417/2021) wird auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin dahingehend abgeändert, dass sich der von der Antragstellerin zu zahlende Rechnungsbetrag (Summe) auf brutto 1.888,29 € beläuft. Im Übrigen wird der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Gerichtliche Auslagen hat die Antragstellerin zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Antragstellerin begehrt im Wege der gerichtlichen Entscheidung gemäß § 127 GNotKG die Feststellung, dass die Gebührenrechnung des Notars T. mit dem Amtssitz in L. vom 15.03.2021 in der Fassung vom 19.04.2021 wegen unrichtiger Sachbehandlung unwirksam sei.

Mit Mail vom 14.10.2020 begehrte die Antragstellerin, vertreten durch ihren Verfahrensbevollmächtigten, einen Notartermin für einen Übergabevertrag. In der Mail wurden wenige Eckdaten des zu beurkundenden Vertrages angegeben. Mit Mail vom 15.10.2020 teilte die Kanzlei des Antragsgegners einen möglichen Beurkundungstermin mit und bat um weitere Informationen zur Erstellung eines Vertragsentwurfs. Mit Mail vom 16.10.2020 bestätigte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin den vorgeschlagenen Beurkundungstermin, teilte weitere Einzelheiten für den zu beurkundenden Vertrag mit und übersandte in der Anlage einen eigenen Entwurf eines Übergabevertrages (im Folgenden: RA-E).

Auf der Grundlage der übersandten Informationen fertigte der Antragsgegner einen eigenen notariellen Entwurf für den zu beurkundenden Übergabevertrag (im Folgenden: Notar-E) und übersandte diesen mit Mail vom 17.11.2020 an den Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin.

Ohne weitere Rückmeldung teilte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin mit Schriftsatz vom 23.11.2020 dem Antragsgegner mit, dass eine Beurkundung des Entwurfs des Übergabevertrages nicht stattfinden werde. Der Entwurf des Antragsgegners weiche bei mehreren, wichtigen Regelungsinhalten diametral vom eigenen Entwurf ab und verkehre das zwischen den Parteien Gewollte in dessen Gegenteil. Trotz erneuter Rückfrage durch den Antragsgegner kam es nicht mehr zu einer Beurkundung. Vielmehr beauftragte die Antragstellerin einen anderen Notar mit der Durchführung der Beurkundung. Dort wurde der gewünschte Übergabevertrag beurkundet. Die hierdurch entstandenen Kosten des anderen Notars wurden beglichen.

Wegen vorzeitiger Beendigung des Beurkundungsverfahrens erteilte daraufhin der Antragsgegner unter dem 15.03.2021 mit der Rechnungsnummer 949/2021 der Antragstellerin aus einem Geschäftswert von 502.420,00 € Rechnung über brutto 2.435,69 €. Der Geschäftswert setzte sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen:

– Leibgeding in Höhe von 109.920,00 €,

– Rückforderungsrecht in Höhe von 165.000,00 €,

– Darlehen/Umbau in Höhe von 145.000,00,

– Pflichtteilsverzicht in Höhe von 82.500,00 €.

Hiergegen erhob die Antragstellerin Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG. Im Rahmen des vorliegenden Verfahrens erteilte der Antragsgegner unter dem 19.04.2021 eine korrigierte Rechnung mit der Rechnungsnummer 1417/2021 aus einem Geschäftswert von 461.170,00 € über brutto 2.126,29 €. Im Rahmen der Neuberechnung war der Teilgeschäftswert für den Pflichtteilsverzicht gegenüber der ersten Rechnung auf 41.250,00 € herabgesetzt worden. Im Übrigen setzte sich die neue Rechnung genauso zusammen wie die erste.

Die Antragstellerin ist der Auffassung, dem Antragsgegner stünden keinerlei Gebühren wegen unrichtiger Sachbehandlung im Sinne von § 21 BeurkG zu. Der Antragsgegner habe eigenmächtig den von ihrem Verfahrensbevollmächtigten vorgelegten Entwurf in vier Positionen abgeändert bzw. ihre Beurkundungswünsche nicht aufgenommen, was einerseits eine unrichtige Sachbehandlung darstelle und andererseits bei der Antragstellerin zu einem so schweren Vertrauensverlust geführt habe, dass eine Beurkundung bei dem Antragsgegner nicht mehr in Betracht gekommen sei.

Im Einzelnen habe der Antragsgegner entgegen dem RA-E in seinem Entwurf eine Anrechnung auf den Pflichtteil aufgenommen. Andererseits habe er eine Weiterleitungsverpflichtung von erhaltenem Pflegegeld an die tatsächlich pflegenden Personen nicht aufgenommen. Auch habe der Antragsgegner im Rahmen des zu vereinbarenden Rückforderungsrechts den Rückforderungsgrund, dass in der Person der Übernehmerin ein Grund bestehe, der die Pflichtteilsentziehung rechtfertige, nicht aufgenommen. Stattdessen habe er eine nicht gewollte Vorversterbensregelung aufgenommen. Ebenso habe er das im RA-E aufgrund eines Diktatversehens auf die Übernehmerin bezogene Vereinnahmungsrecht von Erlösen aus der Vermietung nach Erlöschen des zu vereinbarenden Wohnrechts nicht in seinen Entwurf aufgenommen.

Auch habe der Antragsgegner einen zu hohen Geschäftswert angesetzt. Als Geschäftswert habe er lediglich den Wert des Übergabegegenstandes in Ansatz bringen dürfen, der sich unstreitig auf 330.000,00 € belaufe.

Der Wert des Pflichtteilsverzichts, der ohnehin von den Vertragsbeteiligten nicht gewollt gewesen sei, sei darüber hinaus in nicht nachvollziehbarer Höhe festgesetzt.

Letztlich sei die zugrunde gelegte Rahmengebühr mit dem Satz von 2,0 übersetzt und entspräche nicht billigem Ermessen, da der Entwurf des Antragsgegners einerseits nicht vollständig, andererseits auch fehlerhaft gewesen sei.

Der Antragsgegner ist der Auffassung, dass seine Kostenrechnung, jedenfalls in Form der korrigierten Rechnung vom 19.04.2021, rechtlich zutreffend sei und kein Fall unrichtiger Sachbehandlung vorliege.

Der vorgelegte und im Wesentlichen vollständige Entwurf des Antragsgegners decke sich inhaltlich zu 99 % mit demjenigen des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin. Im Rahmen des § 17 BeurkG sei der Antragsgegner gehalten, den Willen der Beteiligten zu erforschen und den Sachverhalt aufzuklären. Dies gelte auch und gerade bei Vorlage eines schriftlichen Fremdentwurfs, auch wenn es sich um den Entwurf eines Rechtsanwalts handle. Die endgültige Erörterung erfolge dann in der Beurkundungsverhandlung. Eventuelle Änderungswünsche, wie von Antragstellerseite moniert, seien jederzeit mit geringem Aufwand im Beurkundungstermin möglich gewesen.

Hinsichtlich des Geschäftswerts sei zu berücksichtigen, dass gemäß § 97 Abs. 3 GNotKG bei einem Austauschvertrag wie dem vorliegenden der Wert des Teils anzusetzen sei, bei dem es sich um den höheren handle. Dies sei der Wert der zu vereinbarenden Gegenleistungen, weshalb die Wertangabe in der Rechnung zutreffend sei. Aufgrund des erheblichen Prüfungsaufwandes eines Fremdvertrages sei auch der Gebührensatz von 2,0 zutreffend. Für den Pflichtteilsverzicht sei auf ein Viertel des Wertes des zu übertragenden Vermögensgegenstandes bei zwei pflichtteilsberechtigten Kindern der Antragstellerin abgestellt worden.

Im Einzelnen seien die kleinen Abweichungen, auf die die Antragstellerseite unrichtige Sachbehandlung stütze, nicht durchschlagend.

– Eine Anrechnung auf den Pflichtteil sei aufgenommen worden, weil dies fast immer der Interessenslage des Übergebers entspräche.

– Der Satz bezüglich der Leistungsweitergabe bei Bezug von Pflegegeld sei im Hinblick auf die Rechtslage überflüssig; ungeachtet dessen hätte er aber jederzeit bei der Beurkundung ergänzt werden können.

– Der als fehlend monierte Rückforderungstatbestand sei im Hinblick auf die gesetzlichen Rückforderungstatbestände ebenfalls überflüssig; auch hier wäre jedoch eine Ergänzung im Rahmen der mündlichen Erörterung jederzeit möglich gewesen.

– Die Passage über den Bezug von Mieteinnahmen nach Beendigung des Wohnrechts sei gemäß dem dem Antragsgegner vorgelegten Entwurfstext überflüssig gewesen. Es habe keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass es sich um einen Diktatfehler handle.

Der Antragsgegner behauptet weiter, dass der Entwurf des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin auch nicht verwertbar gewesen sei, weil dieser rechtliche Fehler enthalten habe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze, sowie die Nebenakte des Antragsgegners Bezug genommen.

Das Gericht hat gemäß § 128 Abs. 1 GNotKG eine schriftliche Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts Offenburg eingeholt. Diese wurde am 05.08.2021 erteilt (AS 31 ff.). Auf die Stellungnahme wird Bezug genommen. Das Gericht hat weiter ein Gutachten der Notarkammer Baden-Württemberg eingeholt, welches diese am 01.04.2022 erstattet hat. Auf das Gutachten wird ebenfalls Bezug genommen (AS 67 ff.).

II.

Der Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

Die angegriffene Rechnung des Antragsgegners in der Fassung vom 19.04.2021 erweist sich im Wesentlichen als zutreffend. Insbesondere verneint das Gericht ein vollständiges Entfallen der Zahlungspflicht der Antragstellerin wegen unrichtiger Sachbehandlung durch den Antragsgegner gemäß § 21 Abs. 1 GNotKG. Die Rechnung war lediglich in Bezug auf den Geschäftswert wegen eines überhöhten Teilgebührenansatzes bei dem zu beurkundenden Leibgeding und dem in Ansatz gebrachten Pflichtteilsverzicht zu korrigieren.

Soweit der Antrag auf gerichtliche Entscheidung begründet war, konnte das Gericht die Kostenrechnung selbst abändern und das durch die Änderung errechnete Ergebnis festsetzen, ohne dass es einer Aufhebung und Zurückverweisung an den Notar bedurfte (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 4. Aufl. 2021, Rn. 71 zu § 127).

Eine Beauftragung des Antragsgegners mit einer Beurkundungstätigkeit liegt vor. Dies ergibt sich aus der Mail des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin vom 14.10.2020, mit der ein Notartermin für die Beurkundung eines Übergabevertrages begehrt worden war, der Bitte des Antragsgegners um ergänzenden Sachvortrag für die Erstellung eines Vertragsentwurfs gemäß Mail vom 15.10.2020 und aus der Antwortmail des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin vom 16.10.2020, mit der dieser weitere Informationen und einen eigenen Entwurf eines Übergabevertrages übermittelte. Ein Auftrag an den Antragsgegner zur Fertigung eines eigenen Entwurfs ist der Verfahrensakte jedoch nicht zu entnehmen.

Aufgrund des Abbruchs des Beurkundungsverfahrens durch den Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin vom 23.11.2020 war der Antragsgegner auch berechtigt, seine bis dahin angefallenen Leistungen im Rahmen der Prüfung, Änderung und Ergänzung des Entwurfs des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin gemäß Vorbemerkung 2.1.3 Abs. 3 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG i.V.m. KV-Nr. 21302 und i.V.m. § 92 Abs. 2 GNotKG abzurechnen.

Eine vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahrens gemäß KV-Nr. 21302 ist in dem genannten Schriftsatz vom 23.11.2020 zu sehen. Dieser Schriftsatz erfolgte nach Versendung des Notar-E an die Beteiligten im Sinne von Nr. 1 der KV-Nr. 21300. Ungeachtet dessen steht der Fertigung eines Entwurfs durch den Antragsgegner im Sinne der KV-Nr. 21302 die Überprüfung, Änderung oder Ergänzung eines dem Notar vorgelegten Fremdentwurfs gleich. Dies ist angemessen, weil die Überprüfung, Ergänzung oder Änderung eines fremden Entwurfs typischerweise ähnlich aufwendig ist wie die Fertigung eines eigenen Entwurfs (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 18 KV Vorb. 2.1.3 m.w.N.). Die diesbezügliche Überprüfung, Änderung und Ergänzung des RA-E ergibt sich aus der Anfertigung und Übersendung des Notar-E vom 17.11.2020.

Als Geschäftswert, nach dem der Antragsgegner seine Bemühungen abrechnen kann, legt die Kammer den Betrag von 400.960,00 € zugrunde. Der Geschäftswert bemisst sich bei einem Austauschvertrag wie dem angestrebten bei einem Vergleich von Leistung und Gegenleistung aus dem wertmäßig höheren Leistungsteil (§ 97 Abs. 3 GNotKG). Im vorliegenden Fall stellt die vorgesehene Gegenleistung mit einem Wert von 400.960,00 € den höheren Leistungsteil dar, der für den Geschäftswert maßgebend ist. Daher kommt es auf den unstreitigen Wert des Übergabegegenstandes von 330.000,00 € vorliegend nicht an.

Der zugrunde gelegte Geschäftswert der Gegenleistungen ergibt sich aus der Addition der folgenden Teilwerte:

– Leibgeding in Höhe von 90.960,00 €. Dabei geht die Kammer für den Wert des im Leibgeding enthaltenen Wohnrechts von einem kapitalisierten Wert in Höhe von 72.000,00 € und für die Pflegeverpflichtung von einem Wert von 18.960,00 € aus. Wegen der Berechnung dieser Werte im Einzelnen wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen auf Seite 5 des Gutachtens der Notarkammer Baden-Württemberg vom 01.04.2022 (vergleiche AS 71). Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung den Ausführungen des Gutachtens an. Dieses ist in sich schlüssig, widerspruchsfrei und entspricht den Anforderungen an ein Kostengutachten einer Notarkammer. In den Teilgeschäftswert des Leibgedings wurde die Reallast gemäß § 3 Nr. 2 Notar-E nicht einbezogen, weil es insoweit an einer für die Kammer anwendbaren Bewertungsgrundlage fehlt und insbesondere auch der Antragsgegner nach Eingang des Gutachtens der Notarkammer Baden-Württemberg hierzu nicht ergänzend vorgetragen hat, obwohl ihm durch das Gericht eine entsprechende Stellungnahmefrist eingeräumt worden war.

– Für das Rückforderungsrecht wurde ein Teilgeschäftswert von 165.000,00 € zugrunde gelegt. Hierbei handelt es sich um 50 % des Werts des Übergabegegenstandes. Da es sich um eine bedingte Rückübertragungsverpflichtung handelt, für die der Bedingungseintritt erforderlich ist, wird in der Literatur ein Wert von 30 % bis 50 % des Übergabegegenstandes für gerechtfertigt erachtet (vergleiche Diehn, Notarkosten, 2. Aufl., § 2 Rn. 230). Entgegen der Auffassung des Präsidenten des Landgerichts in der Stellungnahme vom 05.06.2021, die einen Abzug auf den Höchstsatz für angemessen hielt, geht die Kammer gemäß der vorgelegten Rechnung des Antragsgegners von einem Satz von 50 % aus. Dies ergibt sich auf der Grundlage des Gutachtens der Notarkammer Baden-Württemberg vom 01.04.2022 (dort Seite 6, AS 72). Die erkennende Kammer geht dabei davon aus, dass die in Bewertungsfragen spezialisierte und hierauf ausgerichtete Notarkammer Baden-Württemberg bei den von ihr gemachten Ausführungen von einem zutreffenden Ansatz des Antragsgegners ausgeht. Anderenfalls hätte sie sich in ihrem Gutachten entsprechend geäußert. Die Kammer sieht keine Veranlassung, von der sachverständigen Einschätzung der Notarkammer Baden-Württemberg abzuweichen.

– Darlehen in Höhe von 45.000,00 € (unstreitig).

– Umbaukosten in Höhe von 100.000,00 € (unstreitig).

Aus diesen Teilgeschäftswerten ergibt sich der vorstehend genannte Gesamtgeschäftswert von 400.960,00 €.

Die geltend gemachten Auslagen, Post- bzw. Telekommunikationsentgelte sind unstreitig. Hierzu muss sich die Kammer nicht verhalten.

Der Antragsgegner durfte auch den Höchstsatz für die Gebühren von 2,0 gemäß § 92 Abs. 2 GNotKG in Ansatz bringen.

Dabei ist zu beachten, dass bei der Überprüfung, Überarbeitung und Ergänzung von Fremdentwürfen bei einer vollständigen Überprüfung bzw. Überarbeitung in Anlehnung an § 92 Abs. 2 GNotKG die Höchstgebühr zu erheben ist und zwar auch dann, wenn der Entwurf von einem Anwalt erstellt worden ist (vergleiche LG Bonn, RNotZ 2016,132). Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Aufwand für die Überprüfung von Fremdentwürfen für den Notar in der Regel höher ist als bei der Nutzung eigener Texte, weil der Inhalt des Fremdentwurfs regelmäßig nicht bekannt ist und er anders als bei eigenen Entwürfen auch die bei der Entwurfserstellung angewandte Sorgfalt nicht zuverlässig einschätzen kann. Der Notar erbringt hier also regelmäßig eine besonders aufwendige Leistung, die über die Erstellung eines eigenen Entwurfs hinausgeht und daher die Anwendung der Höchstgebühr naheliegt. Dies wird in der Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts Offenburg verkannt. Dem Vorsitzenden der Kammer, der selbst fast 18 Jahre als badischer Amtsnotar tätig war, ist amtsbekannt, dass gerade Fremdentwürfe mit einem erheblichen Mehr an Arbeit gegenüber eigenen Entwürfen verbunden sind (vergleiche zum Ganzen: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 9 zu § 92; so auch zutreffend: Gutachten der Notarkammer Baden-Württemberg, Seite 3, AS 69). Dabei kommt es bei der Ergänzung eines fremden Entwurfs für die Bestimmung des Gebührensatzes vor allem auf den qualitativen und quantitativen Beitrag an, den der Notar zu der Urkunde geleistet hat. Wenn der Entwurf nicht verwendungsfähig ist, bevor ihn der Notar ergänzt hat, sollte sich der Notar erneut an § 92 Abs. 2 GNotKG orientieren und den Gebührensatzrahmen voll ausschöpfen. Dies wird in der Praxis so bewertet wie die Fertigung eines eigenen neuen Entwurfes (vergleiche OLG Stuttgart BWNotZ 1981,124; Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 11 zu § 92).

Von einer derart vollständigen Überprüfung und Überarbeitung des Fremdentwurfs des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin ist im vorliegenden Fall auszugehen. Dies ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass der Entwurf des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin auch inhaltliche Unrichtigkeiten enthielt.

So enthielt § 4 Nr. 1 RA-E als Bestandteil des dinglich abzusichernden Wohnrechts im Sinne von § 1093 BGB eine nicht dem dinglichen Recht unterfallende Ausbauverpflichtung in Abs. 5.

Gegenstand eines Wohnungsrechts gemäß § 1093 BGB kann jedoch nur die Überlassung konkret bestimmter Räume oder Gebäude zu Wohnzwecken sein, gegebenenfalls verbunden mit einer Unterhaltungspflicht, einer Entgeltregelung und/oder einer Regelung bezüglich der Nutzungsüberlassung an Dritte (vergleiche Grüneberg-Herrler, BGB, 81. Aufl. 2022, Rn. 8 ff. zu § 1093). Weitere Regelungen zu einem Wohnrecht sind nicht eintragungsfähig im Sinne von § 1093 BGB und können lediglich schuldrechtlich vereinbart werden (vergleiche Grüneberg-Herrler, aaO., Rn. 15 zu § 1093). Dementsprechend wäre ein Umbau- bzw. Ausbaurecht, wie im RA-E vorgesehen, nur rein schuldrechtlich zu vereinbaren gewesen, was sich aus dem Entwurfstext nicht ergibt und zumindest bei unveränderter Einreichung beim Grundbuchamt zu einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts hätte führen können.

Entsprechendes gilt für die Grundbucherklärungen in § 8 RA-E. Dabei wird einerseits die Eintragung des Leibgedings gemäß § 4 RA-E bewilligt und beantragt; gleichzeitig wird zusätzlich die Eintragung des Wohnrechts gemäß § 4 RA-E zur Eintragung bewilligt und beantragt, obwohl dieses Wohnrecht bereits Bestandteil des zuvor zur Eintragung bewilligten und beantragten Leibgedings ist. Damit wird de facto das Wohnrecht doppelt zur Eintragung bewilligt und beantragt, was ebenfalls im Falle der unveränderten Einreichung beim Grundbuchamt zu einer Zwischenverfügung des Amts geführt hätte.

Ungeachtet der vorstehenden Unrichtigkeiten des vorgelegten Fremdentwurfs ist aus der Erfahrung des Vorsitzenden der erkennenden Kammer als vormaliger badischer Amtsnotar gerade bei von Rechtsanwälten eingereichten Fremdentwürfen eine besondere Sorgfalt bei der Überprüfung angezeigt, weil Rechtsanwälte in der Regel – bei aller sonstigen Qualität ihrer fachlichen Expertise, die nicht angezweifelt werden soll – primär das Augenmerk auf materiellrechtliche Regelungen legen und dabei häufig die spezifischen, gerade dem Notar bekannten kautelarjuristischen Erfordernisse einer Beurkundung nicht in gleichem Maße präsent haben und in ihre Entwürfe einbetten wie die materiellrechtlichen Fragen.

Die Kostentragungspflicht der Antragstellerin entfällt auch nicht wegen unrichtiger Sachbehandlung durch den Antragsgegner im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG.

Die Vorschrift dient der Kostengerechtigkeit. Bei ihrer Auslegung ist jedoch der Grundsatz der Verfahrenswirtschaftlichkeit zu beachten, d. h. nicht jeder noch so kleine Fehler des Notars, der möglicherweise zu Mehrkosten führt, kann den Tatbestand des § 21 GNotKG erfüllen. Anderenfalls käme es zu einer nicht akzeptablen Anzahl an Nichterhebungsanträgen und -verfahren, die die Gerichte und Notare unverhältnismäßig in Anspruch nehmen würden. Daher liegt eine unrichtige Sachbehandlung nur dann vor, wenn dem Notar ein offen zutage tretender Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Normen oder ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist. Fehler unterhalb dieser Schwelle rechtfertigen die Anwendung des § 21 GNotKG nicht, weswegen eine restriktive Anwendung der Vorschrift geboten ist. Zudem muss dem Notar aufgrund seiner Unabhängigkeit ein weiter Ermessensspielraum bei der Beurteilung der zur Auswahl stehenden Gestaltungsmöglichkeiten zugestanden werden (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 2 zu § 21 m.w.N.).

Unter Zugrundelegung der vorstehenden Grundsätze kommt § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG zur Anwendung, wenn der Notar überflüssige Handlungen vorgenommen hat, aufgrund derer Kosten entstanden sind. Ob dies der Fall ist, richtet sich in erster Linie nach dem Antrag bzw. Auftrag der Beteiligten (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 11 zu § 21).

Als überflüssige Handlung in diesem Sinn ist die abgerechnete Aufnahme eines Pflichtteilsverzichts in den Entwurf des Antragsgegners anzusehen. Ein entsprechender Pflichtteilsverzicht war im Entwurf des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin nicht vorgesehen. Er ist rechtlich zwar möglich, aber nicht zwingend. Es hätte dem Antragsgegner freigestanden, im Beurkundungstermin die rechtlich durchaus gegebenen Vorteile eines derartigen Pflichtteilsverzichts anzusprechen und eine Aufnahme in die Urkunde zu empfehlen. Eine entsprechend kostenauslösende Aufnahme in den eigenen Gegenentwurf des Antragsgegners entgegen dem im RA-E zum Ausdruck gekommenen Willen der Antragstellerin war jedoch nicht angezeigt und stellt sich als überflüssige Handlung dar (so auch die Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts und das Gutachten der Notarkammer Baden-Württemberg, dort Seite 7, AS 73). Dies gilt vorliegend umso mehr, als in Anbetracht der wertmäßig den Übergabegegenstand übersteigenden Gegenleistungen die Realisierung eines Pflichtteilsanspruches zumindest in hohem Maße unwahrscheinlich ist.

Dementsprechend war der Teilgeschäftswert von ursprünglich 82.500,00 € und zuletzt 41.250,00 € aus der Kostenrechnung des Antragsgegners herauszurechnen.

Darüber hinaus kann sich die Antragstellerin nicht auf einen Verstoß des Antragsgegners gegen § 17 BeurkG berufen, der zu einer unrichtigen Sachbehandlung im Sinne von § 21 GNotKG führte, weil dieser ohne weitere Rücksprache mit ihr bzw. ihrem Verfahrensbevollmächtigten die angegriffenen Änderungen bzw. Ergänzungen oder Streichungen in seinem Entwurf vorgenommen hat.

§ 17 BeurkG stellt eine zentrale Vorschrift des Beurkundungswesens dar und begründet für den Notar die Verpflichtung, den Willen der Beteiligten zu erforschen und den Sachverhalt aufzuklären, sowie die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des von ihnen beabsichtigten Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Diese Aufgabe erfüllt der Notar gerade und ausdrücklich im Rahmen des eigentlichen Beurkundungstermins (vergleiche Frenz/Miermeister, BNotO, 5. Aufl. 2020, Rn. 2 zu § 17 BeurkG). Dies gilt gerade und erst recht, wenn im Vorfeld ein Fremdentwurf gefertigt und dem Notar mit der Bitte um Beurkundung vorgelegt worden ist. In diesem Zusammenhang ist der Notar zur Verwendung des Entwurfs nicht verpflichtet. Vielmehr obliegt ihm gerade die Prüfung, ob der Text dem wahren Willen der Beteiligten entspricht. Solches ist aber ausdrücklich nur im eigentlichen Beurkundungstermin möglich (vergleiche Frenz/Miermeister, aaO., Rn. 5 zu § 17 BeurkG). Das bedeutet, dass im Vorfeld eingegangene oder auch vom Notar übersandte Entwürfe lediglich zum Ausdruck bringen, dass der Notar eine Hilfeleistung gegenüber den Vertragsparteien erbringen will. In vielen Fällen beginnt mit der Übersendung eines Vertragsentwurfs erst die vermittelnde Tätigkeit des Notars. Erst in der Beurkundungsverhandlung wird der eigentliche und verbindliche Vertragstext niedergelegt und vereinbart. Eine Vertragspartei kann aus dem Umstand, dass der Notar ihre Änderungswünsche nicht vorab in einen vorliegenden Entwurf eingearbeitet hat, nicht herleiten, sie sei von dem Notar nicht neutral und objektiv behandelt worden. Ein Fremdentwurf entbindet den Notar nicht von der Pflicht, durch gezielte Fragen im Beurkundungstermin an die Beteiligten festzustellen, ob der vorgelegte Fremdentwurf ihren wahren Willen richtig und vollständig wiedergibt (vergleiche Winkler, Beurkundungsgesetz, 20. Aufl. 2022, Rn. 208, 209 und 214 zu § 17).

Aus alldem folgt, dass ein Verstoß gegen § 17 BeurkG, der möglicherweise zu einer unrichtigen Sachbehandlung im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG führen könnte, im Vorfeld des eigentlichen Beurkundungstermins grundsätzlich ausgeschlossen ist. Dementsprechend kann sich die Antragstellerin auch nicht auf einen Verstoß gegen § 17 BeurkG für ihre Rechtsauffassung berufen.

Darüber hinaus kann auch bei den vorgetragenen Änderungen bzw. Weglassungen des Antragsgegners aufgrund der vorstehenden allgemeinen Ausführungen nicht von einer unrichtigen Sachbehandlung im Sinne von § 21 GNotKG ausgegangen werden.

– Bezüglich der geänderten Textstelle über die Anrechnung auf den Pflichtteil ist dem Antragsgegner zuzugeben, dass es sich bei der in seinem Entwurf verwendeten Urkundenfassung durchaus um einen von Vertragsbeteiligten häufig geäußerten Wunsch und daher um eine weitgehend umgesetzte Beurkundungsgepflogenheit handelt, was dem Vorsitzenden der Kammer wiederum aufgrund seiner langjährigen Notariatstätigkeit amtsbekannt ist. Gleichwohl kann der Antragsgegner nicht gegen den Willen der Vertragsbeteiligten eine inhaltliche Änderung vornehmen. Andererseits gilt, dass der vom Antragsgegner vorgelegte Entwurf eben nur ein Entwurf und kein fertiger Beurkundungstext ist. Somit wäre es im Falle der Durchführung eines Beurkundungstermins jederzeit und ohne großen Aufwand möglich gewesen, die entsprechende Passage entsprechend den Wünschen der Antragstellerin zu korrigieren.

– Auch bei der Textpassage über die Weiterleitung von Pflegegeld ist zwar nicht ohne Weiteres ersichtlich, inwieweit es sich bei dem Gestaltungswunsch der Antragstellerin um eine Selbstverständlichkeit handeln soll; gleichwohl wäre aber auch hier ohne großen Aufwand eine Ergänzung im Beurkundungstermin möglich gewesen.

– Bezüglich des vom Antragsgegner gestrichenen Tatbestandsmerkmals des Vorliegens von Gründen für eine Pflichtteilsentziehung im Rahmen des Rückforderungsrechts gilt ebenso wie für den entgegen dem Entwurf des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin aufgenommenen zusätzlichen Rückforderungstatbestand, dass auch hier von den Beteiligten gewünschte Änderungen jederzeit und ohne Aufwand im Beurkundungstermin möglich gewesen wären.

In der Sache ist darauf hinzuweisen, dass es der Kammer durchaus sinnvoll erscheint, den entsprechenden Rückforderungstatbestand in die Urkunde aufzunehmen, da ein Übergabevertrag per se nicht dem § 2333 BGB unterliegt und auch dessen Inhalt allenfalls sehr bedingt in der Norm des § 530 BGB enthalten ist, wobei auch die Anwendbarkeit von § 530 BGB aufgrund des Charakters des Übergabevertrages als gemischter Vertrag mit gegenseitigen Leistungen und Gegenleistungen zweifelhaft ist, insbesondere im vorliegenden Fall, wo der Wert der Gegenleistungen den Wert des Übergabegegenstandes übersteigt.

– Bezüglich der Streichung der Passage über die Zuweisung von Mieteinkünften nach Beendigung des Wohnrechts vermag die Kammer keinen Fehler des Antragsgegners zu erkennen. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin – nach eigenen Angaben aufgrund eines Diktatfehlers – in der entsprechenden Textpassage von der Übernehmerin statt – wie richtig – von der Übergeberin spricht. Unter Zugrundelegung des Empfängerhorizontes des Antragsgegners musste dieser davon ausgehen, dass im Entwurf tatsächlich die Übernehmerin gemeint war. Das wäre aber als Regelung ebenso banal wie selbstverständlich, da es nach Wegfall des Wohnrechts aus dem Eigentum der Übernehmerin heraus selbstverständlich wäre, dass diese im Falle einer Vermietung nach Beendigung des Wohnrechts berechtigt wäre, eventuelle Mieteinkünfte zu vereinnahmen. Die Tatsache eines Diktatversehens und damit einer inhaltlich abweichend gewollten Regelung ergab sich erst auf der Grundlage des vorliegenden Verfahrensantrages der Antragstellerin, was für den Antragsgegner bei Entwurfsfertigung bzw. bei Erstellung seiner Kostenrechnung nicht erkennbar war.

Nach alldem ist für die Kammer nicht nachvollziehbar, woraus sich aufgrund der Änderungen des Antragsgegners in vier Textpassagen gegenüber dem Entwurf des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin ein derart gravierender Vertrauensverlust ergeben haben sollte, dass es nicht nur zu einer Verfahrensbeendigung kam, sondern dass darüber hinaus die Bemühungen des Antragsgegners nicht vergütet werden sollen. In diesem Zusammenhang verkennt die Antragstellerseite, dass auch der vom Antragsgegner übersandte Entwurf lediglich ein Diskussionsgegenstand war. Dies ergibt sich zur Überzeugung der Kammer aus der Mail des Antragsgegners vom 17.11.2020, in der im Zusammenhang mit der Versendung seines Entwurfs der Antragsgegner gerade erklärt, dass er für Rückfragen und Änderungswünsche gerne zur Verfügung steht. Damit bringt der Antragsgegner zum Ausdruck, dass es sich bei dem übersandten Entwurf gerade nicht um das letzte Wort handelt, sondern dass hier Änderungen und Ergänzungen jederzeit möglich sind. Mit anderen Worten handelt es sich bei dem übersandten Entwurf, so die Antragstellerseite damit nicht einverstanden wäre, um ein Gesprächsangebot. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, dass die Antragstellerin ohne jeden Versuch einer Kontaktaufnahme zu dem Antragsgegner das weitere Beurkundungsverfahren gemäß Schriftsatz vom 23.11.2020 abgebrochen hat und selbst auf die nochmalige Anfrage des Antragsgegners mit Mail vom 08.01.2021 nicht reagierte. Aus dieser Verfahrensweise wird für das Gericht ersichtlich, dass das vorliegende Verfahren vor allem an einem Kommunikationsproblem leidet, weil die Antragstellerin den vom Antragsgegner übersandten Entwurf gerade nicht als Gesprächsangebot verstanden hat und nicht willens und bereit war, dieses Angebot anzunehmen und Ihre Änderungswünsche im Vorfeld der Beurkundung, spätestens im Beurkundungstermin zu formulieren.

Unter Berücksichtigung der korrigierten Einzelwerte der Rechnungspositionen gemäß den vorstehenden Ausführungen ergibt sich somit ein berechtigter Forderungsbetrag des Antragsgegners von netto 1.586,80 €. Diesem Betrag sind 301,49 € an Umsatzsteuer hinzuzuaddieren. Dies ergibt als Rechnungsendbetrag brutto die tenorierten 1.888,29 €.

Soweit im Gutachten der Notarkammer Baden-Württemberg ausgeführt wird, dass mögliche, in Betracht kommende Rechnungspositionen des Antragsgegners nicht in Ansatz gebracht werden (Reallast, übernommene Verbindlichkeiten), war die Rechnung nicht zugunsten des Antragsgegners abzuändern. Insoweit war zu berücksichtigen, dass bei einer Antragstellung durch den Kostenschuldner das Verbot der reformatio in peius gilt, weswegen das Gericht in seinem Ausspruch nicht zu einer Erhöhung der Kostenforderung gelangen darf. Vielmehr ist das Gericht auch hinsichtlich des Umfangs der Erhöhung oder Ermäßigung an die Anträge gebunden (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 64, 65 zu § 127). Zwar hat die Antragstellerin keinen konkreten Sachantrag gestellt, jedoch wollte sie ausweislich ihrer Ausführungen eine Reduzierung der streitgegenständlichen Kostenrechnung, idealiter auf Null. Keinesfalls wollte sie einen höheren Betrag ausgeworfen erhalten. Somit konnte das Gericht nur feststellen, dass der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nur insoweit erfolgreich war, als von einem reduzierten Geschäftswert auszugehen ist, wobei die Einwendungen der Antragstellerin im Übrigen zurückzuweisen waren. Dem Gericht ist es verwehrt, einen höheren Kostenbetrag in seiner Entscheidung zu tenorieren.

Die Gerichtsgebührenfreiheit ergibt sich aus dem Fehlen eines Gebührentatbestandes im Gebührenverzeichnis zum GNotKG (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 74 zu § 127). Die Entscheidung über die Tragung der gerichtlichen Auslagen beruht auf § 22 Abs. 1 GNotKG (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 74 zu § 127). Seine außergerichtlichen Kosten behält jeder Verfahrensbeteiligte auf sich; Ansatzpunkte für eine abweichende Entscheidung aus Billigkeitsgründen sind nach Auffassung der Kammer nicht gegeben, § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 74 a zu § 127 GNotKG; Keidel, FamFG, 19. Aufl. 2017, Rn. 4, 5 und 44 zu § 81 FamFG).