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Auflassungsvormerkungslöschung bei Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag

OLG München – Az.: 23 U 1928/16 – Urteil vom 17.11.2016

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München II vom 25.02.2016, Az. 8 O 3234/15, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus diesen Urteilen jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zustimmung zur Löschung einer zugunsten der Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Mit notarieller Urkunde vom 28.02.2012 gab die Klägerin gegenüber der Beklagten ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages hinsichtlich eines Grundstückes der Gemarkung W., FlNr. 561/4 zu einem Kaufpreis von 1,8 Mio. € ab.

Ziff. III. 2 des Angebotes enthält neben den Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises u.a. folgende Regelung: „Nach Eintritt der Grundvoraussetzungen ist der gesamte Kaufpreis innerhalb 14 Tagen, gerechnet ab dem Datum des vorgenannten Schreibens des Notars, zur Zahlung fällig.

Vereinbarungsgemäß muss der Kaufpreis innerhalb dieser Frist auf dem Konto des Verkäufers – auch Darlehenskonten – gutgeschrieben sein.“

Ziff. III. 3 des Angebotes enthält folgende Regelung:

„Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer, die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch zur Löschung zu bewilligen. Von dieser Vollmacht kann nur von dem beurkundenden Notar oder dessen amtlich bestelltem Vertreter oder Nachfolger im Amt Gebrauch gemacht werden.

Der vorstehend genannte Notar wird unwiderruflich angewiesen, eine derartige Löschungsbewilligung nur zu beglaubigen oder zu beurkunden und dem Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen, wenn

1. der Kaufpreis nach Mitteilung des Verkäufers nicht binnen vier Wochen nach Eintritt der Fälligkeit bezahlt ist und

2. dem Käufer die Löschungsabsicht vom beurkundenden Notar durch eingeschriebenen Brief an die in dieser Urkunde genannte Adresse mit einer weiteren Frist von zwei Wochen angezeigt wurde und

3. der Käufer der Löschung mit Gründen nicht widersprochen hat.“

Hinsichtlich des weiteren Inhalts der Urkunde wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

Am 08.03.2012 wurde die Auflassungsvormerkung zugunsten der Beklagten im Grundbuch eingetragen.

Mit Nachtrag vom 28.11.2012 wurde die Annahmefrist für das Angebot bis zum 30.06.2013 und mit Nachtrag vom 12.06.2013 bis zum 30.04.2014 verlängert. Mit notarieller Urkunde vom 29.04.2014 erklärte die Beklagte die Annahme des Angebots der Klägerin samt Nachträgen. In Ziff. II. 1 der notariellen Urkunde vereinbarten die Parteien, dass der Kaufpreis ab dem 15.05.2014 mit 2,5% p.a. bis zur Zahlung bzw. bis zur Erklärung des Rücktrittsrechts zu verzinsen ist. In Ziff. II. 2 wurde der Beklagten folgendes Rücktrittsrecht eingeräumt: „Sollte die bereits beantragte Baugenehmigung für den Vertragsgegenstand vollzugsfähig nicht bis spätestens 15.10.2014 erteilt worden sein, ist der Käufer berechtigt, aber nicht verpflichtet, vom schuldrechtlichen Teil dieses Kaufvertrages zurückzutreten. Das Rücktrittsrecht erlischt vorher, wenn der Rücktrittsberechtigte ausdrücklich darauf verzichtet oder der Rücktrittsgrund fortgefallen ist, spätestens mit Ablauf des 31.10.2014.“ In Ziff. II. 3 wurde geregelt, dass weitere Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises das Erlöschen des in Ziff. II. 2 eingeräumten Rücktrittsrechts ist. Ferner erklärten die Parteien in Ziff. V. die Auflassung. Hinsichtlich des weiteren Inhalts der Urkunde wird auf die Anlage K 2 Bezug genommen.

Die Beklagte betrieb seit Anfang Januar 2013 ein Bebauungsplanverfahren hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks.

Mit Schreiben vom 03.06.2014 teilte der beurkundende Notar der Beklagten mit, die Grundvoraussetzungen zur Bezahlung des Kaufpreises seien gegeben, vorausgesetzt das Rücktrittsrecht sei erloschen.

Die Beklagte übte das ihr bis 31.10.2014 eingeräumte vertragliche Rücktrittsrecht nicht aus. Am 04.11.2014 kam es in den Geschäftsräumen der Klägerin zu einem Gespräch zwischen der jetzigen Geschäftsführerin der Klägerin, deren Ehemann und dem Geschäftsführer der Beklagten, dessen Inhalt zwischen den Beteiligten streitig ist.

Mit Schreiben vom 06.11.2014 (Anlage K 9) teilte die Beklagte der Klägerin folgendes mit:

„Wir waren irrtümlicher Weise der Überzeugung, dass die Frist zum Rücktritt auf den 30.11.2014 vereinbart war. Somit ist also die Rechtskraft des Vertrages eingetreten, trotzdem wir im laufenden Be-Planverfahren noch keine Plansicherheit haben. Es ist gemäß Aussage des Bürgermeisters jedoch davon auszugehen, dass der noch fehlende Gemeinderatsbeschluss in der Sitzung 24.11.2014 gefasst wird.

Um letztlich Gelegenheit zu haben, das Verfahren weiter zu betreiben und durch Beschluss die Plansicherheit zu erlangen, haben Sie entgegenkommender Weise zugestimmt, die Abwicklung der Kaufpreiszahlung bis dahin auszusetzen, dies unter der Voraussetzung, dass der Kaufpreis gemäß Vereinbarung verzinst wird und entgegen ihrem Schreiben vom 22.08.2014 (Email) der von ihnen angebotene Nachlass von € 50.000 nicht mehr gewährt wird.

Wir möchten Sie bitten, die uns gemachte und hier niedergeschriebene Zusage nochmals durch Unterschrift zu bestätigen.“ Der damalige Geschäftsführer der Klägerin – der Zeuge S. – unterzeichnete dieses Schreiben unter der Überschrift „Inhalt wird bestätigt“.

Am 27.11.2014 erfolgte eine ergänzende Beschlussfassung der Gemeinde zur Abwägung der Einwände aus der Bürger- und Behördenbeteiligung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.03.2015 (Anlage K 18) wurde die Beklagte aufgefordert, den Kaufpreis unverzüglich, spätestens jedoch bis 15.04.2015 zu bezahlen. Die Beklagte teilte mit anwaltlichem Schreiben vom 14.04.2015 (Anlage K 8) mit, dass entgegen der Auffassung der Klägerin der vereinbarte Kaufpreis nicht zur Zahlung fällig sei. Mit Schreiben vom 06.05.2015 (Anlage K 6) erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Vertrag. Die Beklagte widersprach mit E-Mail vom 26.05.2015 (Anlage K 10) gegenüber dem beurkundenden Notar der Löschung der Auflassungsvormerkung.

Im April 2015 reichte die Beklagte einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung ein; am 11.05.2015 verweigerte die Gemeinde das für die Genehmigung erforderliche Einvernehmen. Mit Schreiben vom 16.07.2015 teilte das Landratsamt Fürstenfeldbruck der Beklagten mit, dass das Vorhaben der Beklagten von den Festsetzungen des aktuellen Bebauungsplanentwurfes abweiche.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe nicht um Stundung bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes gebeten. Der Klägerin und der Beklagten sei bekannt gewesen, dass am 24.11.2014 allenfalls die zweite Auslegung des Bebauungsplans beschlossen werde. Der Geschäftsführer der Beklagten habe ausdrücklich erklärt, diesen Beschlussstand mit Plansicherheit gleichzusetzen. Die Klägerin habe der Beklagten nur eine kurzzeitige Stundung bis zum 24.11.2014 gewährt.

Die Klägerin ist der Ansicht, eine über den 24.11.2014 hinausgehende Stundung sei zum einen nicht vereinbart worden, zudem fehle es an der erforderlichen notariellen Beurkundung der Stundungsvereinbarung.

Die Klägerin hat in 1. Instanz beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, die nachstehende Erklärung in der Form des § 29 Abs. 1 GBO gegenüber dem Amtsgericht Fürstenfeldbruck abzugeben:

Der Löschung der für die Bernd Sch. Baubetreuungs GmbH zulasten des Grundstückes FlNr. 561/4 der Gemarkung W., vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck für W., Blatt 1184 eingetragenen Auflassungsvormerkung, wird zugestimmt.

Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt und unter der innerprozessualen Bedingung des Erfolges des Klageabweisungsantrages Widerklage erhoben mit dem Ziel der Feststellung, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Kaufvertrag wirksam ist und nicht durch den von der Klägerin mit Erklärung vom 06.05.2015 erklärten Rücktritt aufgelöst wurde.

Die Beklagte trägt vor, der Geschäftsführer der Beklagten habe im Gespräch vom 04.11.2014 um Stundung des Kaufpreises bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes gegen Verzinsung des Kaufpreises in Höhe von 2,5% und Verzicht auf den von der Klägerin angebotenen Nachlass in Höhe von 50.000 € gebeten. Die Klägerin sei mit diesem Vorschlag einverstanden gewesen.

Die Beklagte ist der Ansicht, eine notarielle Beurkundung der Stundungsvereinbarung sei wegen der bereits erklärten Auflassung nicht erforderlich gewesen.

Das Landgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen nach § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat der Klage stattgegeben. Die Beklagte sei sowohl gemäß Ziff. III. 3 des Angebotes vom 28.02.2012 als auch gemäß § 323 Abs. 1 i.V.m. § 346 Abs. 1 BGB zur Löschung der Auflassungsvormerkung verpflichtet. Die Kaufpreiszahlung sei spätestens seit 01.12.2014 fällig. Die Beklagte sei beweispflichtig geblieben, soweit sie behauptet habe, am 04.11.2014 sei eine Stundung bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes vereinbart worden. Eine Parteieinvernahme gemäß § 448 ZPO käme nicht in Betracht. Das Schreiben vom 06.11.2014 sei nicht in der von der Beklagten gewünschten Weise auszulegen. Zudem sei eine Stundung bis zum Eintritt der Planreife nach § 33 BauGB formunwirksam.

Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Die Beklagte wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Entgegen der Ansicht des Landgerichts lägen die Voraussetzungen für eine Parteieinvernahme gemäß § 448 ZPO vor. Nach der Auflassungserklärung sei eine formlose Stundungsvereinbarung möglich; die vom Landgericht zitierte Entscheidung des OLG Düsseldorf habe einen Fall betroffen, in dem Regelungen hinsichtlich des Eigentumsübergangs erfolgt seien.

Die Beklagte beantragt daher, das am 25.02.2016 zu Az. 8 O 3234/15 des Landgerichts München II verkündete Endurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Unter der innerprozessualen Bedingung des Erfolges des Klageabweisungsantrages beantragt die Beklagte festzustellen, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Kaufvertrag wirksam ist und nicht durch den von der Klägerin mit Erklärung vom 06.05.2015 erklärten Rücktritt aufgelöst wurde.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Das Landgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen des § 448 ZPO nicht vorliegen, da die Beklagte nicht „einigen Beweis“ für die Richtigkeit ihres Vortrages erbracht habe.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Herbert S. und hat den Geschäftsführer der Beklagten gemäß § 141 ZPO angehört. Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06.10.2016 verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

1. Die internationale Zuständigkeit ist gegeben. Dahingestellt bleiben kann, ob ein ausschließlicher Gerichtsstand gemäß Art. 24 Nr. 1 oder 3 EuGVVO vorliegt oder ob der Gerichtsstand aufgrund rügeloser Einlassung nach Art. 26 Abs. 1 EuGVVO begründet wurde.

2. Die Berufung ist unbegründet, da die Klägerin einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 894 BGB hat.

2.1. Vorliegend ist deutsches Recht anwendbar. Gemäß Art. 3 Abs. 1 Rom I-VO unterliegt der Vertrag dem von den Parteien gewählten Recht. Die Rechtswahl muss ausdrücklich erfolgen oder sich eindeutig aus den Bestimmungen des Vertrages oder aus den Umständen des Falles ergeben. Dies ist gemäß Art. 3 Abs. 2 Rom I-VO auch zu einem späteren Zeitpunkt möglich. Indiz für eine nachträgliche Rechtswahl ist das Verhalten der Parteien im Prozess. So kann in der ausschließlichen Berufung auf deutsche Rechtsvorschriften die stillschweigende Vereinbarung der Geltung deutschen Rechts gesehen werden (Palandt-Thorn, 75. Aufl., Rom I, Art. 3 Rdnr. 8). Die Parteien haben sich ausschließlich auf die Anwendung des BGB berufen, so dass von der Wahl deutschen Rechts auszugehen ist. Selbst wenn eine Rechtswahl nicht erfolgt wäre, wäre deutsches Recht gemäß Art. 4 Abs. 1 c Rom I-VO anwendbar.

2.2. Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 894 BGB die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen, da das Grundbuch aufgrund des Erlöschens der Auflassungsvormerkung unrichtig ist.

2.2.1. Die Vormerkung erlischt, wenn der gesicherte Anspruch durch Rücktritt vom anspruchsbegründenden Vertrag erlischt (BGH, Urteil vom 22.01.2009, IX ZR 66/07, juris Tz. 12; Palandt-Bassenge, a.a.O., § 886 Rdnr. 4).

2.2.2. Die Klägerin ist gemäß § 323 Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 06.05.2015 (Anlage K 6) wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten.

2.2.2.1. Die Kaufpreisforderung der Klägerin war fällig.

2.2.2.1.1. Unstreitig lagen die Grundvoraussetzungen der Fälligkeit gemäß Ziff. II. 2. der Anlage 1 des notariellen Angebots vom 28.02.2012 vor. Dies hat auch der beurkundende Notar mit Schreiben vom 03.06.2014 bescheinigt (Anlage K 5). Gemäß Ziff. II.3. des Nachtrags vom 29.04.2014 ist weitere Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises das Erlöschen des Rücktrittsrechtes, das der Beklagten in dieser Urkunde eingeräumt wurde. Dieses Rücktrittsrecht ist unstreitig zum 31.10.2014 erloschen. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Kaufpreises war damit ab 01.11.2014 fällig.

2.2.2.1.2. Die Klägerin hat die Zahlung unstreitig bis zur Sitzung des Gemeinderates am 24.11.2014 gestundet. Die Beklagte konnte den ihr obliegenden Nachweis, dass sie sich mit der Klägerin auf eine darüberhinausgehende Stundung geeinigt hat, nicht führen.

2.2.2.1.2.1. Aus dem Schreiben der Beklagten vom 06.11.2014 (Anlage K 9), dessen Inhalt der Zeuge S. mit seiner Unterschrift bestätigt hat, ergibt sich keine Stundung bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes oder Vorliegen einer „Plansicherheit“. Die Beklagte führt in diesem Schreiben aus, um Gelegenheit zu haben, das Verfahren weiterzubetreiben und durch Beschluss die Plansicherheit zu erlangen, habe die Klägerin zugestimmt, die Abwicklung der Kaufpreiszahlung „bis dahin auszusetzen“. Aus der Formulierung „bis dahin auszusetzen“ ergibt sich zwar, dass die Parteien ein Hinausschieben der Fälligkeit vereinbart haben. Die Klägerin musste den Wortlaut des Schreibens jedoch so verstehen, dass eine Stundung nur bis zur Sitzung des Gemeinderates am 24.11.2014 erfolgt. Die Beklagte legt in dem Schreiben nämlich dar, dass Rechtskraft des Vertrages eingetreten ist, obwohl im laufenden Bebauungsplanverfahren noch keine Plansicherheit bestehe. Ferner führt sie aus, es sei gemäß Aussage des Bürgermeisters davon auszugehen, dass der noch fehlende Gemeinderatsbeschluss in der Sitzung vom 24.11.2014 gefasst wird. Im unmittelbar folgenden Satz legt die Beklagte dar, die Klägerin habe zugestimmt, die Abwicklung der Kaufpreiszahlung „bis dahin auszusetzen“. Aus dem Wortlaut ergibt sich daher eindeutig eine Stundung lediglich bis zur Sitzung des Gemeinderates, nicht jedoch bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans, des Vorliegens der formellen Planreife nach § 33 BauGB oder einer sonstigen „Plansicherheit“.

Der eindeutige Wortlaut ist dann nicht maßgeblich, wenn eine eindeutige Interessenlage für eine andere Auslegung der Vereinbarung spricht. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da die Parteien gegenläufige Interessen haben. Die Beklagte ist daran interessiert, den Kaufpreis nur dann zu bezahlen, wenn sie die Sicherheit hat, auf dem Grundstück das von ihr beabsichtigte Bauvorhaben umsetzen zu können. Das Interesse der Klägerin ist hingegen darauf gerichtet, den Kaufpreis bald zu erhalten. Zu berücksichtigen ist ferner, dass eine Stundung bis zu einem ungewissen Zeitpunkt dem bisherigen Verhalten der Klägerin widersprechen würde. So haben die Parteien zwar zweimal die Frist zur Annahme des Angebots der Klägerin verlängert und in der Urkunde vom 29.04.2014 ein Rücktrittsrecht zugunsten der Beklagten vereinbart. Die Verlängerung der Annahmefrist betrug sieben Monate bzw. zehn Monate und das Rücktrittsrecht wurde für einen Zeitraum von sechs Monaten gewährt. Dies belegt, dass die Klägerin der Beklagten aufgrund des noch nicht abgeschlossenen Bebauungsplanverfahrens zwar mehrmals entgegengekommen ist, sie den Abschluss des Vertrages und die Erfüllung der daraus resultierenden Pflichten aber nicht auf unabsehbare Zeit aufschieben wollte.

2.2.2.1.2.2. Die Beklagte konnte auch nicht nachweisen, dass in dem Gespräch am 04.11.2014 eine über den 24.11.2014 hinausgehende Stundung vereinbart wurde. Der Senat hat den Geschäftsführer der Beklagten gemäß § 141 ZPO angehört. Zwar sprach aufgrund des bisherigen Verhandlungsinhalts nicht eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die von der Beklagten zu beweisende Tatsache. Der Grundsatz der prozessualen Waffengleichheit, der Anspruch auf rechtliches Gehör sowie das Recht auf Gewährleistung eines fairen Prozesses und eines wirkungsvollen Rechtsschutzes erfordern jedoch, dass eine Partei, die für ein Vier-Augen-Gespräch – anders als die Gegenpartei – keinen Zeugen hat, Gelegenheit gegeben wird, ihre Darstellung des Gesprächs in den Prozess persönlich einzubringen; zu diesem Zweck ist die Partei gemäß § 448 ZPO zu vernehmen oder gemäß § 141 ZPO persönlich anzuhören (BGH, Urteil vom 08.07.2010, III ZR 249/09, juris Tz. 16). Dies gilt auch wenn es sich um ein Sechs-Augen-Gespräch handelt, bei dem der allein zur Verfügung stehende Zeuge als Ehemann im Lager der Prozessgegnerin steht (BGH, Urteil vom 14.05.2013, VI ZR 325/11, juris Tz. 10).

Der Geschäftsführer der Beklagten konnte bei seiner Anhörung nicht bestätigen, dass die Klägerin der Beklagten eine über den 24.11.2014 hinausgehende Stundung gewährt hat. Er hat ausgeführt, bei dem Gespräch am 04.11.2014 sei es darum gegangen, dass zwar Rechtskraft des Kaufvertrages eingetreten sei, nicht jedoch Plansicherheit. Er habe eine ausreichende Plansicherheit darin gesehen, dass die Beschlusslage die Vermutung zulasse, man könne es riskieren. Mit der Sparkasse habe er darüber gesprochen, dass im Fall der Planreife eine Finanzierung riskiert werden könne. Er und Herr und Frau S. seien davon ausgegangen, dass sie mit der Gemeinde noch das Eine oder Andere erleben würden. Am 04.11.2014 sei mit der Familie S. besprochen worden, dass das Vorhaben finanziert werden könne, sobald Plansicherheit/Planreife bestehe. Alle seien optimistisch gewesen, es in den nächsten 2 – 3 Monaten hinzubekommen. Herr S. habe gesagt, man könne jetzt damit rechnen, dass in der Gemeinderatssitzung vom 24.11.2014 Entscheidungen getroffen werden. Er habe in der Überzeugung gehandelt, dass Herr S. in „Plansicherheit“ das Gleiche gesehen habe wie er, für ihn heiße Plansicherheit Planreife, d.h. dass er auf jeden Fall eine Baugenehmigung erhalte. Herr S. und er hätten am 04.11.2014 jeder für sich den Begriff Plansicherheit und Planreife benutzt. Auch auf mehrmalige Frage des Vorsitzenden, ob er und Herr und Frau S. darüber gesprochen haben, was konkret unter „Plansicherheit/Planreife“ zu verstehen sei, hat der Geschäftsführer der Beklagten keine Angaben gemacht. Auch auf die Frage des Klägervertreters, ob eine Definition der Begriffe Plansicherheit und Planreife gesucht und gefunden wurde, gab der Geschäftsführer der Beklagten lediglich an, dass über Plansicherheit um Planreife gesprochen wurde und dies dann entsprechend schriftlich niedergelegt wurde. Der Geschäftsführer der Beklagten konnte somit nicht angeben, was die Geschäftsführerin der Klägerin sowie der Zeuge S. unter den Begriffen „Plansicherheit“ und „Planreife“ verstanden haben. Aus den Angaben des Geschäftsführers der Beklagten ergibt sich damit nicht, dass am 04.11.2014 eine über den Tag der Gemeinderatssitzung vom 24.11.2014 hinausgehende Stundung vereinbart wurde.

Zudem hat der Zeuge S. – der Ehemann der Geschäftsführerin der Klägerin – glaubhaft die Angaben der Klägerin, es sei lediglich eine Stundung bis zu der Sitzung des Gemeinderats am 24.11.2014 gewährt worden, bestätigt. Der Zeuge hat angegeben, der Geschäftsführer der Beklagten habe am 04.11.2014 um eine Verlängerung der Zahlungsfrist gebeten. Er und seine Ehefrau hätten dies zunächst abgelehnt, weil sie der Meinung waren, lange genug gewartet zu haben. Herr Sch. habe Tränen in den Augen gehabt, als er eine Verlängerung der Zahlungsfrist abgelehnt habe. Daraufhin sei er weich geworden und habe gesagt, ein paar Tage solle er noch bekommen. Dann sei der Novembertag ins Gespräch gekommen. Der Geschäftsführer der Beklagten habe dann darum gebeten, wenigstens bis Ende November, den 14.11.2014 oder 24.11.2014 zu verlängern, weil zu diesem Zeitpunkt die Gemeinderatssitzung sei. Er habe gewusst, dass in nächster Zeit wieder eine Gemeinderatssitzung sei und er habe zu Herrn Sch. gesagt, wir warten noch bis zum Termin der Gemeinderatssitzung. Der Zeuge hat ausgeführt, er könne sich nicht erinnern, dass über Plansicherheit oder Planreife gesprochen worden sei. Es sei über die Gemeinderatssitzung gesprochen worden. Es sei nie darüber geredet worden, dass der Geschäftsführer der Beklagten Sicherheit brauche, bis ihm die Baugenehmigung erteilt werde. Der Zeuge S. gab ferner an, er und seine Ehefrau hätten damit gerechnet, nach der Gemeinderatssitzung das Geld zu bekommen. Als die Überweisung nicht eingetroffen sei, hätten sie mit Herrn Sch. telefoniert, der angegeben habe, er könne die Zahlung erst veranlassen, wenn sein Bankbetreuer aus dem Urlaub zurück sei. Nachdem auch danach nichts passiert sei, hätten sie noch einmal nachgefragt. Er und seine Ehefrau seien verzweifelt gewesen, weil sich nichts getan habe. Schließlich seien sie zum Rechtsanwalt gegangen. Sie hätten Herrn Sch. gesagt, dass die Finanzierung des Grundstücks an den Schweizer Franken gebunden sei und sie das Geld dringend brauchen, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Der Zeuge ist glaubwürdig. Er hat seine Aussage ruhig, überlegt und detailliert gemacht und war ersichtlich bemüht, den Sachverhalt zutreffend wiederzugeben. Allein die Tatsache, dass der Zeuge der Ehemann der Geschäftsführerin der Klägerin ist, er zum Zeitpunkt des Gesprächs am 04.11.2014 Geschäftsführer der Klägerin war und er ein zumindest mittelbares Interesse am Ausgang des Verfahrens hat, macht den Zeugen nicht unglaubwürdig.

Die Aussage des Zeugen ist auch glaubhaft. Er hat angegeben, seine Ehefrau und er hätten mehrmals bei Herrn Sch. nachgefragt, als nach dem Termin der Gemeinderatssitzung die Überweisung nicht eingetroffen sei. Sie hätten das Geld dringend benötigt, um das Darlehen zurückzuzahlen, da die Finanzierung des Grundstücks an den Schweizer Franken gebunden war. Auf die Frage des Beklagtenvertreters, weshalb er vor der Rodung der Bäume durch die Beklagte nicht darauf bestanden habe, dass zunächst der Kaufpreis gezahlt werde, gab der Zeuge an, diese Frage sei berechtigt, das hätte er tun sollen.

2.2.2.1.3. Da die Beklagte nicht nachweisen konnte, eine langfristige Stundungsvereinbarung mit der Klägerin geschlossen zu haben, kann dahingestellt bleiben, ob eine derartige Vereinbarung mangels notarieller Beurkundung formunwirksam gewesen wäre.

2.2.2.2. Eine Fristsetzung war nicht gemäß § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich; das Schreiben der Beklagten vom 15.05.2014 stellt keine endgültige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung dar, da sich die Beklagte darin lediglich auf die mangelnde Fälligkeit der Kaufpreisforderung beruft. Unstreitig hat die Klägerin die Beklagte aber mit Schreiben vom 20.03.2015 (Anlage K 18) zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert und eine Frist für die Zahlung bis 15.04.2015 gesetzt, so dass die Voraussetzungen des § 323 Abs. 1 BGB vorliegen.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10 S. 1 und 2, § 711 ZPO (Seiler in Thomas/Putzo, ZPO, 37. Aufl., Vor § 708 Rdnr. 1; Stöber in Zöller, ZPO, 31. Aufl., § 894 Rdnr. 4).

4. Die Revision war nicht zuzulassen, es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung im Sinn des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO.

 

 

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