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Übergabevertrag – Die lebzeitige Immobilienübertragung

Es kommt in der gängigen Praxis nicht selten vor, dass Eltern im Verlauf ihres Lebens ein größeres Vermögen bzw. Vermögenswerte anhäufen und sich mit dem Erreichen eines gewissen Lebensalters die Frage stellen, wie künftig nach dem Ableben mit diesen Vermögenswerten verfahren werden soll. Natürlich ist die erbrechtliche Situation in Bezug auf die Kinder maßgeblich bei dieser Entscheidung, allerdings spielt bei den Überlegungen auch die Erbsteuer in Deutschland eine wichtige Rolle.

Aus der steuerlichen Sicht heraus betrachtet ist es mitunter durchaus sinnvoll, gewisse Vermögenswerte bereits frühzeitig noch zu Lebzeiten von den Eltern auf die erbberechtigten Kinder übertragen zu lassen. Bei diesem Vorgang wird dann nicht von einem Erbe gesprochen, sondern vielmehr von einer Schenkung. Auf eine Schenkung verlangt der Fiskus natürlich auch Steuern, allerdings fallen diese Steuern bei Weitem nicht so hoch aus wie es bei einem Erbe der Fall wäre. Wenn jedoch eine oder mehrere Immobilien ein Bestandteil der Schenkung sind müssen im Zusammenhang mit der lebzeitigen Immobilienübertragung gewisse Faktoren berücksichtigt werden.

Übergabevertrag - Die lebzeitige Immobilienübertragung
(Symbolfoto: Poungsaed-Studio/Shutterstock.com)

Der Steuerfreibetrag für eine Schenkung pro Elternteil je Kind liegt in Deutschland bei 400.000 Euro. Dementsprechend beträgt dieser Freibetrag für beide Eltern bei 800.000 Euro. Hierbei muss jedoch berücksichtigt werden, dass dieser Freibetrag erst nach einem Zeitraum von 10 Jahren neu entsteht.

Sollten Eltern den Kindern eine Immobilie mit einem Verkehrswert von weniger als 400.000 Euro zu Lebzeiten übertragen, so wird auf diese Schenkung keine Steuer erhoben. Mit dem Ablauf der 10 Jahres-Frist kann dann erneut eine Immobilie mit einem Verkehrswert von weniger als 400.000 Euro übertragen werden, ohne dass darauf Steuern entrichtet werden müssen. Dies gilt auch, wenn nach dem Ablauf von den 10 Jahren zugunsten der Kinder dann ein Erbfall eintritt.

Es wird ein notarieller Vertrag erforderlich

Eine Immobilienübertragung von den Eltern zugunsten der Kinder muss in Deutschland zwingend den Weg über die notarielle Beurkundung nehmen. Im Rahmen dieser notariellen Beurkundung wird dann der sogenannte Überlassungs- bzw. Übertragungsvertrag durch den Notar beurkundet. Rechtlich betrachtet wird gerne in diesem Zusammenhang auch von der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge gesprochen. Für gewöhnlich handelt es sich bei der Immobilie, welche zu Lebzeiten der Eltern als Erblasser auf die erbberechtigten Kinder übertragen werden soll, um eine selbstgenutzte Immobilie. In derartigen Fällen setzt die lebzeitige Immobilienübertrag natürlich im Vorwege eine sehr ausführliche Beratung voraus, damit die übertragenden Eltern die rechtliche Tragweite ihres Handelns besser abschätzen können.

Sind Belastungen in Form von Grundschulden bei der Immobilie vorhanden

Zunächst erst einmal muss unterschieden werden, ob es sich bei der Immobilie um eine lastenfreie Immobilie oder um eine Immobilie mit Belastungen in Form von Grundschulden handelt. Sollten bei der betreffenden Immobilie Belastungen vorhanden sein, so übernehmen die erbberechtigten Kinder diese Belastungen in dinglicher Form ebenfalls mit. Die reine rechtliche Folge ist jedoch lediglich, dass die Belastungen bei der Immobilie in der gleichen Form verbleiben. Für die Kinder entsteht in derartigen Fällen solange kein Nachteil, solange die Eltern diese Belastungen auch weiterhin bedienen.

Übertragen die Eltern die belastete Immobilie auf die Kinder und beenden die Bedienung der Belastungen, so kann die kreditgebende Bank eine Zwangsversteigerung von der betreffenden Immobilie betreiben. Die Kinder würden in diesem Fall den Grundbesitz verlieren, allerdings erfahren sie keine wirtschaftliche Schlechterstellung als es vor der Schenkung der Fall gewesen ist. Die kreditgebende Bank ist nicht dazu berechtigt, die Zwangsversteigerungsmaßnahmen gegen das Vermögen von den Kindern zu betreiben.

Ein wenig anders gestaltet sich der Sachverhalt allerdings, wenn die Kinder im Fall einer lebzeitigen Immobilienübertragung einer belasteten Immobilie auch die Darlehensverpflichtungen mit Bezug auf die Immobilie übernehmen. In derartigen Fällen werden die Eltern von der Haftung der Darlehensverpflichtungen freigestellt und die Kinder werden gegenüber der kreditgebenden Bank haftbar. Diese Haftung bezieht sich dann auf das gesamte Vermögen der Kinder, sodass diese nach der Schenkung durchaus erheblich wirtschaftlich schlechter gestellt sein können, als es vor der Schenkung der Fall war. Die kreditgebende Bank muss im Vorfeld über die lebzeitige Immobilienübertragung in Verbindung mit einem Darlehensnehmerwechsel informiert werden und ihr Einverständnis dazu geben. Die Kinder müssen sich im Vorfeld zudem auch der bestehenden Möglichkeit einer Zwangsvollstreckung durch die Bank mit dem Gesamtvermögen unterwerfen.

Die lebzeitige Immobilienübertragung einer belasteten Immobilie kann in gewissen Fallsituationen durchaus einen Sinn ergeben. Sollten die Eltern beispielsweise die Darlehensverbindlichkeiten nicht mehr tragen können oder wollen, so kann den Kindern eine Immobilie weit unter dem Verkehrswert übertragen werden. Für gewöhnlich belaufen sich die Darlehensverbindlichkeiten in einem geringeren Rahmen als es bei dem Verkehrswert der Immobilie der Fall ist.

Die weitergehenden Rechte der Eltern

Im Zuge eines Übertragungsvertrages können sich die Eltern als Besitzer der Immobilie auch weitergehende Rechte wie beispielsweise das lebzeitige Wohnrecht oder Nießbrauchrecht an der Immobilie sichern. Auf diese Weise können die Eltern dann praktisch sicherstellen, dass sie bis zu ihrem Ableben die Immobilie weiterhin nutzen können. Das Wohnungsrecht auf Lebzeit stellt hierbei die bestmögliche Lösung dar. Der Vorbehalt des Nießbrauchrechts ist dann sinnvoll, wenn es sich um eine vermietete Immobile handelt oder falls die Eltern den Gedankengang der Vermietung zu einem späteren Zeitpunkt hegen. Durch das Nießbrauchrecht können sich die Eltern trotz der lebzeitigen Immobilienübertragung auf die Kinder dieses Recht ausdrücklich vorbehalten. Für die Kinder bietet dies den Vorteil, dass die Eltern zwar die Mieten aus der Vermietung erhalten, sie allerdings auch die Kosten der Immobilie tragen. Die Kinder werden in dem Grundbuch als Immobilieneigentümer eingetragen, allerdings üben die Eltern praktisch die Stellung des Eigentümers im Zusammenhang mit den Kosten sowie dem Ertrag aus.

Der Übergabevertrag kann individuell gestaltet werden

Ein Übergabevertrag unterliegt in Deutschland der Maxime der Vertragsfreiheit. Dementsprechend kann der Vertragsinhalt frei an die jeweilige individuelle Situation der Eltern sowie der Kinder angepasst werden. Neben dem Wohnrecht und dem Nießbrauchrecht können sich die übertragenden Eltern natürlich auch ein Rückforderungsrecht gegenüber den Kindern sichern. Dies ist insbesondere dann sehr sinnvoll, wenn es aufgrund der wirtschaftlichen Situation der Kinder zu einem Immobilienverlust durch Zwangsversteigerungsmaßnahmen oder Insolvenzen bzw. Geschäftsunfähigkeit oder einem Ableben kommt. Auch der Verlust der Immobilie durch eine Scheidung kann mittels einer sogenannten Rückübertragungsverpflichtung zugunsten der Eltern abgesichert werden.

Die Rechte der Eltern in dem Übergabevertrag werden dann in dem Grundbuch als Belastung der Immobilie eingetragen.

Der Übergabevertrag kann ebenfalls so ausgestaltet werden, dass die lebzeitige Immobilienübertragung Auswirkungen auf den Pflichtteilsanspruch von den Kindern hat. Entscheiden sich die Eltern zu einem sogenannten Berliner Testament, bei dem sie sich gegenseitig als Alleinerheben einsetzen, erben die Kinder erst mit dem Ableben des überlebenden Elternteils. Durch die lebzeitige Immobilienübertragung mit Anrechnung auf den Pflichtteilsanspruch können die erbberechtigten Kinder ihren Pflichtteilsanspruch in dem ersten Erbfall nicht geltend machen, ohne dass sie dadurch den Verlust der bereits zu Lebzeiten der Eltern übertragenden Immobilie riskieren. Es ist dann lediglich möglich, eine Differenz als Pflichtteilsanspruch gegenüber dem erstüberlebenden Elternteil geltend zu machen. In der gängigen Praxis kann jedoch der Übergabevertrag so ausgestaltet werden, dass sogar dies für die Kinder nicht ohne den Verlust der Rechte an der bereits zu Lebzeiten übertragenen Immobilie möglich ist.

Sowohl für die Eltern als auch für die Kinder bringt die lebzeitige Immobilienübertragung erhebliche rechtliche als auch wirtschaftliche Folgen mit sich. Aus diesem Grund sollte dieser Schritt erst nach sehr ausführlichen Unterredungen aller Beteiligten sowie einer sehr ausführlichen rechtsanwaltlichen Beratung erfolgen. Die lebzeitige Immobilienübertragung kann zwar durchaus einen merklichen Betrag an Steuern einsparen, allerdings müssen die Kinder auch wirtschaftlich dazu in der Lage sein, die Kosten einer Immobilie tragen zu können.

Fazit

Die lebzeitige Immobilienübertragung ist eine gängige Möglichkeit, die eigene Immobilie an Angehörige zu übertragen. In einem Übergabevertrag wird diese Vereinbarung rechtlich festgehalten. Hierbei ist es wichtig, dass sowohl der Übergeber als auch der Übernehmer mit den Bedingungen des Vertrags einverstanden sind. Ansonsten kann es im Streitfall zu Schwierigkeiten kommen. Der Übergabevertrag sollte daher von einem Anwalt oder Notar aufgesetzt werden, um sicherzustellen, dass er rechtlich bindend ist.

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