Rechtlicher Zwist um Grundbucheintrag und Vollmacht – Die Debatte um Eigentumsübergang und Vertretungsmacht
In einer kontroversen Rechtsstreitigkeit hat das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 84 T 256/19) am 18.06.2020 einen Fall geprüft, der sich um die Vollziehung eines notariellen Grundbuchantrags und einer Eintragungsbewilligung dreht. Der Konflikt entzündete sich an der Frage, ob ein Notar dazu verpflichtet ist, die im Kaufvertrag festgelegte Auflassung in ausführbarer Form dem zuständigen Grundbuchamt vorzulegen und die Umschreibung des Eigentums zu beantragen und zu genehmigen, sobald die noch fehlende schriftliche Bestätigung der finanzierenden Bank über die Zahlung des Kaufpreises vorliegt. Hierbei ist das Kernproblem die Vertretungsmacht des Bevollmächtigten, welche durch einen Widerruf in Frage gestellt wird.
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Übersicht
Das Dilemma der Vertretungsmacht
Ursprünglich hatten die Verkäufer und Erwerber sich gegenseitig bevollmächtigt und darüber hinaus die Sachbearbeiterinnen des amtierenden Notars beauftragt, den Eigentumsübergang zu bewilligen und zu beantragen. Dies war möglich, da sie von der Regelung des § 181 BGB befreit waren. Sie durften die Eintragung des Eigentumsübergangs beantragen und bewilligen, sobald der Eigentumsübergang erfolgt war und in der Zwischenzeit keine weiteren Eintragungen erfolgt waren, denen der Erwerber nicht zugestimmt hatte.
Die Relevanz des Widerrufs
In der weiteren Entwicklung des Falls trat jedoch eine neue Problematik auf. Die Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten widerrief alle Vollmachten der Erblasserin zugunsten des Beschwerdeführers. Sie argumentierte, dass der Kaufvertrag wegen sittenwidriger Kollusion ungültig sei, da der Beschwerdeführer seine Vollmacht missbraucht habe, um mit sich selbst als Geschäftsgegner ein Geschäft zum Nachteil der Vertretenen abzuschließen. Außerdem habe der Beschwerdeführer die Existenz einer Generalvollmacht gegenüber dem Beteiligten verschwiegen.
Die Folgen für den Beschwerdeführer
Dieser Widerruf der Generalvollmacht hatte weitreichende Konsequenzen für den Beschwerdeführer. Unabhängig von der Frage, ob der Widerruf der Generalvollmacht auch die den Notariatsmitarbeiterinnen erteilte Vollmacht erlöschen ließ, kam ein Ausüben dieser Vollmacht nicht in Betracht. Seit dem Widerruf der Generalvollmacht mit anwaltlichem Schreiben vom 27.08.2019 fehlte es dem Beschwerdeführer an der Vertretungsmacht gegenüber dem Beteiligten. Daher konnte der Beschwerdeführer den Beteiligten nicht mehr wirksam bei der rechtsgeschäftlichen Erklärung i.S.d. § 53 BeurkG vertreten.
Die endgültige Entscheidung des Gerichts
Aufgrund dieser Umstände kam das Landgericht Berlin zu dem Schluss, dass der Beschwerdeführer keine Vertretungsmacht mehr besaß. Damit konnte er nicht mehr wirksam die rechtsgeschäftliche Erklärung im Sinne des § 53 BeurkG abgeben. Andere von dem Beteiligten vorgebrachte Einwände, wie die Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen Missbrauchs der Generalvollmacht, wegen arglistiger Täuschung oder fehlende Geschäftsfähigkeit der Vollmachtgeberin/Erblasserin aufgrund einer Demenzerkrankung, spielten daher keine Rolle mehr.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 84 T 256/19 – Beschluss vom 18.06.2020
1. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Gründe
I.
Die Beteiligten streiten über die Frage, ob der Notar … verpflichtet ist, dem zuständigen Grundbuchamt die im Kaufvertrag vom 03.07.2019 (UR-Nr. …) erklärte Auflassung in vollzugsfähiger Form vorzulegen und die Umschreibung des Eigentums zu beantragen und zu bewilligen, sobald die noch fehlende schriftliche Ausführungsbescheinigung der finanzierenden Bank über die Kaufpreiszahlung vorliegt.
Mit notarieller Urkunde vom 03.12.2013 (UR-Nr. …) des Notars … erteilte die Mutter des Beschwerdeführers ihm eine Vorsorgevollmacht zur Vertretung in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten. Sie sollte in ihrem Umfang unbeschränkt gelten, als Betreuungsvollmacht zur Vermeidung der Anordnung einer Betreuung dienen und daher bei Eintritt einer Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers nicht erlöschen. Zudem sollte sie ausdrücklich als Generalvollmacht über den Tod des Vollmachtgebers hinaus gelten. Die Vollmacht umfasste in Vermögensangelegenheiten ausdrücklich den Erwerb und die Veräußerung von Grundbesitz. Im Schlussvermerk auf Seite 6 der Urkunde heißt es zudem:
„[Der Notar] hat darauf hingewiesen, dass die Vollmacht im Rechtsverkehr durch Vorlage der Ausfertigung dieser Urkunde nachzuweisen ist und dass beim Widerruf der Vollmacht auf die Rückgabe der Ausfertigung geachtet werden muss. Weiterhin hat der Notar dringend angeraten, beim Widerruf der Vollmacht diejenigen Stellen, gegenüber denen die Vollmacht in Gebrauch ist (Banken, Kreditinstitute etc.) über den Widerruf der Vollmacht zu informieren.“
Mit Ergänzungsverhandlung vom 28.01.2014 (UR-Nr. …) vor dem Notar … erweiterte die Vollmachtgeberin die Generalvollmacht vom 03.12.2013 dahingehend, dass der Beschwerdeführer von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit wurde.
Mit Testament vom 03.12.2013 (UR-Nr. … des Notars …) setzte die Mutter des Beschwerdeführers ihre drei Söhne mit nachfolgenden Anteilen zu ihren Erben ein: Den Beschwerdeführer zu 40 Prozent, die Beteiligten zu 1) und zu 2) jeweils zu 30 Prozent.
Am 22.05.2017 verstarb die Mutter des Beschwerdeführers.
Der Notar … beurkundete am 03.07.2019 zu seiner UR-Nr. … einen Vertrag, mit dem der Beschwerdeführer das im Grundbuch des Amtsgerichts … von … Blatt … verzeichnete Grundstück … 83, … Berlin zum Preis von 200.000,- € von seiner verstorbenen Mutter erwarb. Dabei trat der Beschwerdeführer als aufgrund notarieller Vollmacht vom 03.12.2013 (UR-Nr. …) und Ergänzungsverhandlung vom 28.01.2014 (UR-Nr. …) bevollmächtigter Vertreter seiner Mutter auf.
Sowohl die Vollmacht als auch die Ergänzungsverhandlung lagen dem Notar … bei der Beurkundung am 03.07.2019 in Ausfertigungen vor und wurden in Kopie zur Urkunde Nr. … genommen.
In § 6 des Vertrages vom 03.07.2019 erklärten die Vertragsparteien die Auflassung.
Zur Bewilligung und Beantragung der Eigentumsumschreibung regelten die Parteien in § 6 Ziffer 6) des Vertrages vom 03.07.2019 Folgendes:
„Verkäufer und Erwerber bevollmächtigen sich wechselseitig und ferner die Sachbearbeiterinnen des amtierenden Notars, Frau … und Frau …, beide geschäftsansässig … 79, … Berlin., und zwar jede für sich, unter Befreiung von der Bestimmung des § 181 BGB, unter Ausschluss deren persönlicher Haftung, die Eintragung des Eigentumsüberganges zu bewilligen und zu beantragen sowie die Eigentumsvormerkung löschen zu lassen, sobald Eigentumsumschreibung erfolgt ist und zwischenzeitlich keine weiteren Eintragungen, denen Erwerber nicht zugestimmt hat, erfolgt sind und Erklärungen abzugeben, die zum grundbuchamtlichen Vollzug des Grundstückskaufvertrages notwendig sind. […] Die Vollmacht dient nur zum Vollzug der Urkunde und ist darüberhinausgehend nur dann auszuüben, wenn die Vertragsparteien dies gegenüber dem Notar ausdrücklich wünschen. […]“
Die Eintragung des Eigentumsüberganges zugunsten des Beschwerdeführers im Grundbuch wurde bislang weder beantragt noch bewilligt.
Eine Ausführungsbestätigung der finanzierenden Bank über die Kaufpreiszahlung entsprechend den Regelungen im Kaufvertrag vom 03.07.2019 liegt nicht vor.
Mit Schreiben seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 27.08.2019 forderte der Beteiligte zu 1) den Notar auf, den Vollzug des Kaufvertrages einzustellen. Zudem widerrief die Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten zu 1) sämtliche Vollmachten der Erblasserin zugunsten des Beschwerdeführers. Der Kaufvertrag sei wegen sittenwidriger Kollusion nichtig, weil der Beschwerdeführer als von der Bestimmung des § 181 BGB befreiter Bevollmächtigter seine Vollmacht missbraucht habe, um mit sich als Geschäftsgegner ein Geschäft zum Nachteil der Vertretenen abzuschließen. Der Beschwerdeführer habe die Existenz einer Generalvollmacht gegenüber dem Beteiligten zu 1) verschwiegen. Auch liege der angesetzte Kaufpreis in Höhe von 200.000,- € unter dem Verkehrswert von 280.000,- €. Hilfsweise erklärte die Verfahrensbevollmächtigte die Anfechtung der im Kaufvertrag vom 03.07.2019 beurkundeten Erklärungen wegen arglistiger Täuschung. Der Beteiligte zu 1) macht ferner geltend, es bestünden Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Vollmachtgeberin, die im Zeitpunkt der Vollmachterteilung bereits dement gewesen sei.
Am 30.08.2019 hat der Notar einen Vorbescheid erlassen und darin angekündigt, dass er den Vollzug der im Kaufvertrag vom 03.07.2019 (UR-Nr. …) erklärten Auflassung nicht beantragen werde.
Mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 06.09.2019 hat der Beschwerdeführer bei dem Notar Beschwerde eingelegt. Der Notar hat der Beschwerde mit Bescheid vom 24.09.2019 nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt.
Die Notariatsnebenakten haben vorgelegen.
II.
Die statthafte Beschwerde ist gemäß § 15 Abs. 2 BNotO zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.
Zu Recht verweigert der Notar … gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO die Vollziehung des notariellen Kaufvertrags vom 03.07.2019 (UR-Nr. …). Er ist nicht zur Vorlage der darin erklärten Auflassung und zur Beantragung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt verpflichtet, weil der streitgegenständliche Kaufvertrag vom 03.07.2019 nicht „vollzugsreif“ ist i.S.d. § 53 BeurkG.
Hat der Notar Willenserklärungen beurkundet, die beim Grundbuchamt einzureichen sind, muss er nach § 53 BeurkG ihre Vorlage veranlassen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann. Demnach hängt die Vollzugspflicht des Notars davon ab, ob die Urkunden i.S.d. § 53 BeurkG „eingereicht“ werden können, ob also die sog. Vollzugsreife gegeben ist. Vollzugsreife ist gegeben, wenn alle materiell-rechtlichen und formellen Voraussetzungen für die Eintragung vorliegen (vgl. nur Limmer, in: Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG-Kommentar, 4. Aufl. 2016, § 53 BeurkG Rn. 5-7). Im vorliegenden Fall gehören dazu insbesondere die wirksame Einigung über die Eigentumsübertragung an dem Grundstück in Form der Auflassung (§§ 873, 925 BGB), die Bewilligung der Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch (§ 19 GBO) und der nach § 13 GBO weiter erforderliche Eintragungsantrag.
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind grundbuchverfahrensrechtlich die Vorlage der Auflassungserklärung (§ 20 GBO), der Eintragungsantrag (§ 13 GBO) und die Eintragungsbewilligung des Veräußerers – vorliegend also der Erbengemeinschaft – erforderlich, dessen Eigentumsrecht von der Eintragung betroffen wird (§ 19 GBO) (vgl. BGH, NJW 1988, 415).
Es fehlt vorliegend an einer wirksamen Bewilligung der Eintragung gemäß § 19 GBO.
Grundsätzlich kann die Eintragungsbewilligung in der materiell-rechtlichen Einigung – vorliegend also in der Auflassungserklärung – enthalten sein (vgl. Palandt/Herrler, 78. Aufl. 2019, § 925 Rdn. 30). Hier liegt der Fall aber anders: In § 6 Ziffer 6) des notariellen Kaufvertrages vom 03.07.2019 (UR-Nr. …) haben die Parteien neben der in § 6 erklärten Auflassung eine ausdrückliche Regelung zum grundbuchrechtlichen Vollzug ihrer Auflassungserklärungen getroffen. Danach bevollmächtigen Verkäufer und Erwerber sich wechselseitig und ferner zwei Sachbearbeiterinnen des Notars …, die Eintragung des Eigentumsüberganges zu bewilligen und beantragen. Die Vollmacht ist jedoch nur dann auszuüben, wenn die Vertragsparteien dies gegenüber dem Notar ausdrücklich wünschen.
Aufgrund der ausdrücklichen Regelung der Eintragungsbewilligung und des Eintragungsantrags in § 6 Ziffer 6) des notariellen Kaufvertrages vom 03.07.2019 ist nicht davon auszugehen, dass diese in der Auflassungserklärung der Vertragsparteien mitenthalten waren.
Die zur Eintragung erforderliche und vorliegend noch fehlende Eintragungsbewilligung muss dem Grundbuchamt durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden (§ 29 GBO).
Der Veräußerer – die Erbengemeinschaft bestehend aus dem Beschwerdeführer und den Beteiligten zu 1) und zu 3) – hat bislang weder Eintragungsbewilligungen abgegeben noch einen Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt. Auch haben die gemäß § 6 Ziffer 6) des notariellen Kaufvertrages vom 03.07.2019 bevollmächtigten Sachbearbeiterinnen des Notars … von ihrer Vollmacht zur Bewilligung und Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bisher keinen Gebrauch gemacht, so dass sich ein etwaiger, stets nur mit ex nunc Wirkung (BGH, Urteil vom 11.05.2017 – IX ZR 238/15, NJW 2017, 3373 Rdn. 16) erfolgender Widerruf der Vollmacht noch auswirken könnte.
Ein Ausüben von der im Kaufvertrag zugunsten der Notariatsmitarbeiterinnen erteilten Vollmacht kommt jedoch unabhängig von der Frage, ob der Widerruf der Generalvollmacht auch die zugunsten der Notariatsmitarbeiterinnen erteilte (Unter-)Vollmacht zum Erlöschen bringt, nicht in Betracht, weil die Ausübung der den Notariatsmitarbeiterinnen zwecks Bewilligung und Beantragung der Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt erteilten Vollmacht gemäß § 6 Ziffer 6) des notariellen Kaufvertrages voraussetzt, dass „die Vertragsparteien dies gegenüber dem beurkundenden Notar ausdrücklich wünschen“, die Vertragsparteien mithin eine entsprechende rechtsgeschäftliche Erklärung abgeben. Da der Beschwerdeführer nach dem Widerruf seiner Generalvollmacht durch den Beteiligten zu 1) diesen aber nicht mehr wirksam vertreten kann, kann die Ausübung der Angestelltenvollmacht i.S.d. § 6 Ziffer 6) des notariellen Kaufvertrages nicht mehr ohne Mitwirkung des Beteiligten zu 1) erfolgen.
Der Beteiligte zu 1) hat die zugunsten des Beschwerdeführers erteilte Generalvollmacht (im Verhältnis zu ihm) wirksam durch anwaltliches Schreiben vom 27.08.2019 widerrufen.
Die Erblasserin hat den Beschwerdeführer mit der Generalvollmacht vom 03.12.2013 (UR-Nr. …) und der Ergänzungsverhandlung vom 28.01.2014 (UR-Nr. …) wirksam ermächtigt, unmittelbar für und gegen die Erben der Vollmachtgeberin als deren Rechtsnachfolger Rechtsgeschäfte unter Befreiung von der Bestimmung des § 181 BGB auszuüben. Die Vollmacht umfasst ausdrücklich die Veräußerung von Grundbesitz. Erfolgt die Ermächtigung – wie hier – schon zu Lebzeiten der späteren Erblasserin, spricht man von einer transmortalen Vollmacht.
Die transmortale Generalvollmacht zugunsten des Beschwerdeführers ist auch nicht mit dem Tod der Erblasserin erloschen. Die nicht unumstrittene Frage, ob eine Generalvorsorgevollmacht mit dem Tod des Vollmachtgebers erlischt (so: OLG München, Beschluss vom 07.7.2014 – 34 Wx 265/14; zum Meinungsstand: Leipold, in: MüKo-BGB, 8. Aufl. 2020, § 1922 Rn 90; Weidlich ZEV 2016, 57 (58)), kann vorliegend dahinstehen, denn die streitgegenständliche Vollmacht vom 03.12.2013 soll explizit über den Tod hinaus wirksam bleiben (vgl. Ziffer 2., letzter Satz der Vollmacht vom 03.12.2013).
Die dem Beschwerdeführer durch die Erblasserin erteilte Generalvollmacht war jedoch gemäß § 168 Satz 2 und 3 BGB widerruflich, denn der Widerruf einer Generalvollmacht kann nicht ausgeschlossen werden (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 78. Aufl., § 168 Rdn. 6). Unabhängig davon setzt der Schlussvermerk der Generalvollmachtsurkunde vom 03.12.2013 (S. 6) die Widerruflichkeit explizit voraus, wenn darauf hingewiesen wird, dass im Falle eines Widerrufs der Vollmacht auf die Rückgabe der Vollmachtsausfertigungen geachtet werden müsse.
Wie die Erblasserin können daher auch ihre Erben die Vollmacht nach Maßgabe des § 168 Satz 2 und 3 BGB widerrufen. Der Widerruf ist gemäß §§ 168 Satz 3, 167 Abs. 1 BGB gegenüber dem Bevollmächtigten oder dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung erfolgt, zu erklären.
Gibt es nur einen Erben, so ist dessen Widerrufsrecht unproblematisch, weil ihm als alleinigem Rechtsnachfolger die Widerrufsbefugnis mit Eintritt des Erbfalls zusteht. Gibt es hingegen – wie hier – mehrere Erben, also eine Erbengemeinschaft, so gehen die Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 18.04.1969 – V ZR 179/65, NJW 1969, 1245) und ihr folgend die Literatur (Weidlich, in: Palandt, BGB, 78. Aufl. 2019, Vorb. § 2197 Rn. 13; Werkmüller ZEV 2000, 305 (306); Joachim/Lange ZEV 2019, 62 (63); a.A.: Madaus ZEV 2004, 448 (449) (aus § 2038 Abs. 1 S. 1 BGB folgende Notwendigkeit des Widerrufs aller Miterben); Glenk NJW 2017, 452 (454)) zu Recht davon aus, dass jeder Miterbe zum Widerruf berechtigt ist, die Wirkungen des Widerrufs aber nur ihn treffen. Haben – wie vorliegend – nur einzelne Miterben die Vollmacht widerrufen, kann der Bevollmächtigte nur noch die übrigen, nicht widerrufenden Miterben wirksam vertreten.
Im Verhältnis zu dem Beteiligten zu 1) mangelt es dem Beschwerdeführer daher seit dem Widerruf der Generalvollmacht mit anwaltlichem Schreiben vom 27.08.2019 an der Vertretungsmacht, so dass der Beschwerdeführer den Beteiligten zu 1) nicht mehr wirksam bei der rechtsgeschäftlichen Erklärung i.S.d. § 6 Ziffer 6) des notariellen Kaufvertrages vom 03.07.2019 vertreten und die Notariatsmitarbeiterinnen nicht mehr in Vertretung des Beteiligten zu 1) zur Ausübung ihrer Vollmacht zwecks Bewilligung und Beantragung der Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt anweisen kann.
Nach alledem war die Beschwerde zurückzuweisen. Der Notar … ist nicht zum Vollzug des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 03.07.2019 (UR-Nr. …) verpflichtet, weil es dem notariellen Vertrag an der Vollzugsreife i.S.d. § 53 BeurkG mangelt. Auf die übrigen von dem Beteiligten zu 1) vorgebrachten Einwendungen (Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen Missbrauchs der Generalvollmacht, wegen arglistiger Täuschung, fehlende Geschäftsfähigkeit der Vollmachtgeberin/Erblasserin aufgrund Demenzerkrankung) kommt es daher nicht an.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 84 FamFG.
