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Karten, Zeichnungen oder Abbildungen als Inhalt der Niederschrift

Visuelle Darstellungen in Urkunden: Gericht erlaubt direkte Integration

In einem bedeutenden Urteil hat das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein entschieden, dass die Aufnahme von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen direkt in die Niederschrift eines notariellen Dokuments zulässig ist. Dies widerspricht der früheren Praxis einiger Grundbuchämter, die verlangten, dass solche visuellen Darstellungen nur als Anlage beigefügt und auf sie in der Urkunde verwiesen wird. Das Gericht hebt hervor, dass die direkte Einbindung dieser Elemente in die Niederschrift eine wirksame Beurkundung darstellt und keinen Verstoß gegen das Beurkundungsgesetz bedeutet.

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✔ Das Wichtigste in Kürze

  1. Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein hat einen Beschluss des Grundbuchamtes aufgehoben, der einen Antrag auf Eintragung von Auflassungsvormerkungen zurückgewiesen hatte.
  2. Der Streit drehte sich um die Frage, ob Karten, Zeichnungen oder Abbildungen als direkter Bestandteil eines Vertrages zulässig sind.
  3. Das Gericht entschied, dass die direkte Einbindung dieser Elemente in die Urkunde zulässig und wirksam ist.
  4. Die Entscheidung stellt klar, dass für die Wirksamkeit der Beurkundung solcher Elemente kein Verweis auf Anlagen notwendig ist.
  5. Diese Auffassung widerspricht der vorherigen Praxis einiger Grundbuchämter und verdeutlicht die Zulässigkeit der direkten Einbindung in die Niederschrift.
  6. Das Urteil betont die Bedeutung der modernen Möglichkeiten zur Dokumentengestaltung und deren Akzeptanz im rechtlichen Rahmen.
  7. Der historische Gesetzgeber hatte nicht die Absicht, die direkte Aufnahme in die Niederschrift zu untersagen.
  8. Das Urteil erleichtert die Beurkundungspraxis, indem es die direkte Integration von visuellen Darstellungen ohne die Notwendigkeit von Anlagen erlaubt.

Sicherung von Grundstücksgeschäften: Die Rolle von Karten, Zeichnungen und Abbildungen bei der Eintragung von Auflassungsvormerkungen

Wenn es um den Kauf oder Verkauf von Grundstücken geht, spielen Auflassungsvormerkungen eine wichtige Rolle. Sie dienen dazu, das Eigentum bis zur endgültigen Umschreibung im Grundbuch zu sichern. Doch wie sieht es aus, wenn Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in den Vertrag einbezogen werden? Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein hat sich mit dieser Frage befasst und Klarheit geschaffen.

Der konkrete Fall

Im Zentrum eines juristischen Streits stand die Frage, ob Karten, Zeichnungen oder Abbildungen direkt in notariellen Urkunden integriert werden dürfen oder als Anlagen beigefügt und darauf verwiesen werden muss. Diese Frage wurde durch einen Beschluss des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein geklärt, der sich mit einem Fall auseinandersetzte, bei dem das Grundbuchamt des Amtsgerichts X einen Antrag auf Eintragung von Auflassungsvormerkungen ablehnte. Die Ablehnung begründete das Amt damit, dass eine Karte, welche die Lage bestimmter Grundstücksteilflächen darstellte und direkt in den Urkundentext eingebunden war, nicht den formellen Anforderungen des Beurkundungsgesetzes entspräche.

Streit um die Zulässigkeit visueller Darstellungen in Urkunden

Die Eigentümerin eines Grundbesitzes und ihre Vertragspartnerin standen vor einer Herausforderung, als sie mit der Entscheidung des Grundbuchamtes konfrontiert wurden. Sie hatten in einem Grundstückskaufvertrag, notariell beurkundet durch Notar M1 aus X, auf einen Ausschnitt aus einem Teilungsentwurf eines Vermessungsbüros Bezug genommen, um die genaue Lage der zu veräußernden Teilflächen zu bestimmen. Der Notar beantragte daraufhin die Eintragung von Eigentumsübertragungsvormerkungen, welche jedoch vom Grundbuchamt aufgrund der direkten Einbindung der Karte in den Vertragstext abgelehnt wurde.

Das rechtliche Dilemma der direkten Einbindung

Das Grundbuchamt argumentierte, die bildliche Darstellung müsse als Anlage beigefügt und in der Urkunde darauf verwiesen werden. Diese Sichtweise stützte sich auf das Beurkundungsgesetz, welches nach Auffassung des Amtes die Aufnahme von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in den Urkundentext selbst nicht vorsehe. Der Notar und die Vertragsparteien beriefen sich jedoch auf ein Kurzgutachten des Deutschen Notarinstitutes, welches die Praxis der direkten Einbindung als zulässig erachtete.

Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein

Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein gab der Beschwerde statt und hob den Beschluss des Grundbuchamtes auf. Es argumentierte, dass weder aus § 9 noch aus § 13 des Beurkundungsgesetzes hervorgehe, dass Karten, Zeichnungen oder Abbildungen nur dann wirksam Bestandteil einer Urkunde werden können, wenn sie als Anlage beigefügt und darauf verwiesen wird. Vielmehr sei die direkte Einbindung in die Niederschrift selbst eine gleichwertige, wenn nicht sogar unmittelbarere Form der Beurkundung.

Ein Meilenstein für die Beurkundungspraxis

Das Gericht betonte, dass die technologischen Entwicklungen es mittlerweile häufig ohne großen Aufwand ermöglichen, visuelle Darstellungen direkt in Urkunden einzufügen. Es sah kein zwingendes Bedürfnis, die Praxis der direkten Einbindung in die Niederschrift zu untersagen. Dieses Urteil stellt einen wichtigen Schritt für die Modernisierung der Beurkundungspraxis dar, indem es die Flexibilität und Anpassungsfähigkeit des Rechtssystems an neue technologische Möglichkeiten aufzeigt.

Zusammengefasst bestätigte das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein, dass die direkte Integration von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in notarielle Urkunden rechtskonform ist. Diese Entscheidung ebnet den Weg für eine praktischere und effizientere Gestaltung notarieller Dokumente, die den Anforderungen der heutigen Zeit gerecht wird.

✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt

Was ist eine Auflassungsvormerkung und warum ist sie wichtig?

Eine Auflassungsvormerkung ist ein rechtliches Instrument, das im Rahmen des Immobilienkaufs eine zentrale Rolle spielt. Sie dient dazu, die Rechte des Käufers an einer Immobilie zu sichern, bis der Kaufprozess vollständig abgeschlossen ist und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wird. Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen und bietet dem Käufer Schutz vor verschiedenen Risiken, die zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der endgültigen Eigentumsübertragung auftreten können.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an eine andere Partei verkauft oder mit weiteren Rechten belastet, die den Anspruch des Käufers beeinträchtigen könnten. Dies ist besonders wichtig, da der Prozess der Eigentumsübertragung bei Immobilien im Vergleich zu beweglichen Gütern komplexer ist und eine notarielle Beurkundung sowie die Eintragung im Grundbuch erfordert.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch Käufer und Verkäufer und wird in der Regel vom beurkundenden Notar veranlasst. Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleibt bis zur endgültigen Eintragung des Eigentumsübergangs bestehen.

Die Kosten für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sind abhängig vom Wert der Immobilie und betragen in der Regel etwa die Hälfte der Gebühr, die später für die Grundbucheintragung anfällt. Diese Kosten sind vom Käufer zu tragen und gehören zu den Kaufnebenkosten.

Die Auflassungsvormerkung ist also ein wichtiges Sicherungsinstrument für den Käufer, das den Kaufprozess absichert und das Risiko von Konflikten und finanziellen Verlusten minimiert. Sie gewährleistet, dass der Käufer die Immobilie wie vereinbart erwerben kann und schützt ihn vor unerwünschten Handlungen des Verkäufers während des Übergangszeitraums.

Wie können Karten, Zeichnungen oder Abbildungen rechtlich in Urkunden integriert werden?

Karten, Zeichnungen oder Abbildungen können in notariellen Urkunden als Anlagen integriert werden. Nach dem Beurkundungsgesetz (BeurkG) müssen diese visuellen Inhalte nicht zwingend in die Niederschrift selbst aufgenommen werden, sondern können dieser beigefügt werden. Der Bericht des Notars in einem Schriftstück, auf das in der Niederschrift verwiesen und das dieser beigefügt wird, gilt als in der Niederschrift selbst enthalten. Dies gilt entsprechend, wenn der Notar unter Verwendung von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen seinen Bericht erstellt.

Für die Vorlage zur Durchsicht anstelle des Vorlesens von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen gelten die entsprechenden Vorschriften des BeurkG. Das bedeutet, dass diese visuellen Inhalte den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt werden können, anstatt sie vorzulesen.

Es ist zu beachten, dass die Integration von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in eine notarielle Urkunde auch urheberrechtliche Aspekte berühren kann. Werden urheberrechtlich geschützte Werke verwendet, müssen die entsprechenden Nutzungsrechte vom Urheber eingeholt werden. Dies kann durch einen Lizenzvertrag geschehen, der die Verwertung urheberrechtlich geschützter Bilder mittels einer Einräumung von Nutzungsrechten regelt.

Zusammenfassend ist die rechtliche Integration von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in Urkunden möglich, indem diese als Anlagen beigefügt und in der Niederschrift darauf verwiesen wird. Urheberrechtliche Aspekte müssen dabei beachtet und die erforderlichen Nutzungsrechte eingeholt werden.

Inwiefern unterscheidet sich die direkte Einbindung von Karten in die Niederschrift von der Beifügung als Anlage?

Die direkte Einbindung von Karten in die Niederschrift und die Beifügung als Anlage sind zwei unterschiedliche Vorgehensweisen, die im Beurkundungsprozess durch einen Notar angewendet werden können.

Wenn Karten, Zeichnungen oder Abbildungen direkt in die Niederschrift eingebunden werden, werden sie Teil des Haupttextes der Urkunde. Das bedeutet, dass sie im Rahmen der Beurkundung verlesen oder zur Durchsicht vorgelegt und explizit in der Niederschrift beschrieben werden müssen. Dieser Vorgang ist in der Regel aufwendiger, da die visuellen Inhalte so aufbereitet werden müssen, dass sie in den Text der Niederschrift integriert werden können. Die direkte Einbindung ist dann sinnvoll, wenn die visuellen Elemente für das Verständnis des Vertragsinhalts unerlässlich sind.

Die Beifügung von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen als Anlage bedeutet, dass diese Dokumente der Niederschrift beigefügt und in der Niederschrift darauf verwiesen wird. Die Anlagen werden nicht verlesen, sondern den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt. Dies ist eine praktikable Lösung, um umfangreiche oder komplexe visuelle Informationen zu integrieren, ohne die Niederschrift selbst zu überladen. Die Anlagen werden als Teil der Urkunde betrachtet, wenn sie in der Niederschrift erwähnt und ordnungsgemäß beigefügt werden.

In beiden Fällen ist es wichtig, dass die Karten, Zeichnungen oder Abbildungen klar und eindeutig identifiziert werden können und dass sie für die Vertragsparteien zugänglich sind. Der Notar muss sicherstellen, dass die visuellen Inhalte korrekt in die Urkunde integriert werden und dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil

  1. § 9 BeurkG (Beurkundungsgesetz) – Regelt den Inhalt der Niederschrift und bestimmt, dass beigefügte Karten, Zeichnungen oder Abbildungen, auf die in der Urkunde verwiesen wird, als in der Niederschrift enthalten gelten. Im vorliegenden Fall war strittig, ob die direkte Einbindung einer Karte in die Niederschrift zulässig ist.
  2. § 13 BeurkG (Beurkundungsgesetz) – Stellt Anforderungen an die Form der Beurkundung, insbesondere dass Karten, Zeichnungen oder Abbildungen zur Durchsicht vorgelegt werden müssen, wenn auf sie verwiesen wird. Dies dient der Klarheit und Vollständigkeit der Urkunde.
  3. § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) – Definiert die Auflassungsvormerkung als ein Instrument des vorläufigen Rechtsschutzes im Grundstücksverkehr, das den Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sichert. Die Diskussion um die Zulässigkeit der Einbindung von Karten betraf die Eintragung dieser Vormerkung im Grundbuch.
  4. Grundbuchordnung (GBO) – Obwohl nicht explizit im Text erwähnt, spielt die GBO eine zentrale Rolle bei der Registrierung von Rechten an Grundstücken, einschließlich Auflassungsvormerkungen. Die Anforderungen an die Dokumentation und die Form der Anträge sind hier geregelt.
  5. Kurzgutachten des Deutschen Notarinstitutes – Während nicht direkt ein Gesetz, lieferte das Kurzgutachten eine wichtige rechtliche Einschätzung zur Frage der Einbindung von Karten in die Niederschrift, die vom OLG als Argument für die Zulässigkeit dieser Praxis herangezogen wurde.
  6. Historische Gesetzgebung und Technologische Entwicklung – Kein spezifischer Paragraph, jedoch eine relevante Überlegung des Gerichts, die besagt, dass der Gesetzgeber die direkte Einbindung von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in die Urkunde selbst nicht ausgeschlossen hat, insbesondere im Licht der modernen technologischen Möglichkeiten.


Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Schleswig-Holstein – Az.: 2 Wx 12/24 – Beschluss vom 20.02.2024

Der Beschluss des Grundbuchamtes des Amtsgerichts X vom 01.02.2024, durch den dieses den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkungen zurückgewiesen hat, wird aufgehoben und das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senates erneut zu bescheiden.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 ist als Eigentümerin des im Grundbuch von X, Blatt …, … und …, des Amtsgerichts X eingetragenen Grundbesitzes.

Mit Urkunde vom … 2024 (UVZ-Nr. …/2024 des Notars M1 aus X) schloss die Beteiligte zu 1 mit der Beteiligten zu 2 einen Grundstückskaufvertrag betreffend einige Flurstücke sowie noch näher zu vermessender Teilflächen bestimmter Flurstücke. Dabei wurde wegen der genauen Lage der Grundstücksteilflächen auf einen Ausschnitt aus einem Teilungsentwurf eines Vermessungsbüros Bezug genommen. Die Karte, auf der die Fläche farblich umrandet ist, ist unmittelbar in der Vertragsurkunde enthalten.

Am 18.01.2024 hat der Notar unter Beifügung der Kaufvertragsurkunde die Eintragung von Eigentumsübertragungsvormerkungen beantragt.

Mit Schreiben vom 23.01.2024 hat das Grundbuchamt des Amtsgerichts X mitgeteilt, dass der Eintragung nicht entsprochen werden könne, weil die Teilflächen nicht ausreichend bestimmt seien. Die Aufnahme einer bildlichen Darstellung in den Urkundentext sei vom Beurkundungsgesetz nicht vorgesehen. Vielmehr müsse die bildliche Darstellung als Anlage beigefügt werden und in der Urkunde hierauf Bezug genommen werden.

Am 31.01.2024 hat der Notar darauf hingewiesen, dass in der Vergangenheit seine Vorgehensweise von Grundbuchämtern nicht beanstandet worden sei. Im Übrigen hat der Notar auf ein dem Schreiben beigefügtes, von ihm in Auftrag gegebenes Kurzgutachten des Deutschen Notarinstitutes verwiesen, das zu dem Ergebnis gelangt, dass die Aufnahme einer Karte unmittelbar in die Niederschrift zulässig ist.

Das Grundbuchamt des Amtsgerichts X hat den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkungen durch den angegriffenen Beschluss vom 01.02.2024 zurückgewiesen. Die gewählte Vorgehensweise sei durch das Beurkundungsgesetz nicht vorgesehen. Das Einfügen einer bildlichen Darstellung in der Urkunde selbst sei keine Erklärung. Nur bei der in § 9 Abs. 1 S. 2 BeurkG eingehaltenen Verfahrensweise würden Karten, Zeichnungen oder Abbildungen selbst als in der Niederschrift enthalten gelten.

Hiergegen wenden sich die Antragstellerinnen mit der Beschwerde vom 05.02.2024. Zur Begründung führen sie im Wesentlichen an, die Aufnahme der Lagepläne in die Niederschrift stellten ein „mehr“ gegenüber der Beifügung als Anlage dar. Im Übrigen wird das Kurzgutachten des Deutschen Notarinstitutes zitiert.

Mit Beschluss vom 06.02.2024 hat das Grundbuchamt des Amtsgerichts X der Beschwerde nicht abgeholfen und die Beschwerde dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Das Grundbuchamt durfte die beantragte Eintragung der Auflassungsvormerkungen nicht mit der Begründung ablehnen, die – zur näheren Bestimmung der Teilflächen erforderliche – Karte sei nicht (wirksam) Teil der Urkunde geworden.

Im vorliegenden Fall sind die Erklärungen auch mit Blick auf die zu veräußernden Teilflächen wirksam beurkundet worden. Die grundsätzliche Zulässigkeit der Beurkundung von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen folgt aus §§ 9, 13 BeurkG. Aus §§ 9, 13 BeurkG folgt jedoch nicht, dass Karten, Zeichnungen oder Abbildungen nur dann wirksam Gegenstand einer Urkunde werden können, wenn sie der Urkunde beigefügt werden und auf sie verwiesen wird (wohl a.A. jedoch ohne Begründung: Dirk Piegsa in: Armbrüster/Preuß, BeurkG mit NotAktVV und DONot, § 9 Inhalt der Niederschrift, Rn. 24).

§ 9 Abs. 1 S. 2, 3 BeurkG statuiert, dass beigefügte Karten, Zeichnungen oder Abbildungen, auf die in der Urkunde verwiesen wird, „als in der Niederschrift enthalten“ gelten. Hieraus kann jedoch nicht gefolgert werden, dass dies der einzig gangbare Weg ist, Karten, Zeichnungen oder Abbildungen zum Bestandteil einer Niederschrift zu machen. Schon gedanklich stellt sich die Aufnahme von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in die Niederschrift selbst als die unmittelbarere Form der Beurkundung gegenüber der Inbezugnahme und Beifügung dar. Eine Regelung wie in § 9 Abs. 1 S. 2, 3 BeurkG, die eine Geltung „als in der Niederschrift enthalten“ festlegt, ist für den Fall der Aufnahme von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in die Niederschrift selbst schlicht nicht erforderlich.

Auch aus § 13 Abs. 1 S. 1 HS 2 BeurkG folgt nichts Gegenteiliges. Danach müssen Karten, Zeichnungen oder Abbildungen, auf die verwiesen wird, zur Durchsicht vorgelegt werden. Diese Vorlage muss bei Karten, Zeichnungen oder Abbildungen, die in der Niederschrift selbst enthalten sind, ebenfalls erfolgen. Einer ausdrücklichen Erwähnung bedarf dies deshalb nicht, weil die Niederschrift ohnehin vorliegen muss, das sie eigenhändig zu unterschreiben ist, § 13 Abs 1 S. 1 HS 1 BeurkG. Haben die Beteiligten die Niederschrift eigenhändig unterschrieben, so wird vermutet, dass sie in Gegenwart des Notars vorgelesen oder, soweit nach Satz 1 erforderlich, zur Durchsicht vorgelegt und von den Beteiligten genehmigt ist, § 13 Abs. 1 S. 3 BeurkG.

Schließlich ist auch kein zwingendes Bedürfnis ersichtlich, das es als geboten erscheinen ließe, die Einfügung von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in die Niederschrift selbst zu untersagen. Mag der (historische) Gesetzgeber bei der Formulierung des § Abs. 1 S. 3 BeurkG vor Augen gehabt haben, dass Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in Anlagen beigefügt werden, weil dies zum Zeitpunkt seiner Einfügung noch der Weg der Wahl gewesen ist, spricht dies nicht dafür, dass er der unmittelbaren Aufnahme in die Urkunde einen Riegel vorschieben wollte. Da es mittlerweile häufig ohne großen Aufwand möglich sein dürfte, Karten, Zeichnungen oder Abbildungen unmittelbar in die Urkunden einzufügen, handelt es sich auch um ein zweckmäßiges Ergebnis.

 

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