Wie viel kostet ein Notar beim Grundstückskauf?
Unzählige Menschen in Deutschland träumen den Traum von den eigenen vier Wänden, der sich sowohl durch einen Immobilienerwerb als auch durch einen Immobilienbau gleichermaßen realisieren lassen kann. Unabhängig davon, auf welche Art und Weise sich die Menschen ihren Traum von den eigenen vier Wänden realisieren, werden jedoch in jedem Fall auch die Dienste eines Notars erforderlich. Bevor die Immobilie erworben oder auch erbaut werden kann, ist zunächst der Erwerb eines passenden Grundstücks zwingend erforderlich. Damit der Grundstückskauf realisiert werden kann, muss zwingend eine notarielle Beurkundung stattfinden. Diese notarielle Beurkundung verursacht Kosten, die von dem zukünftigen Immobilienbesitzer auf jeden Fall im Vorwege einkalkuliert werden müssen.
Welche Aufgaben hat der Notar bei einem Grundstückskauf eigentlich?
Die rechtliche Grundlage für einen Grundstückskauf stellt letztlich der Grundstückskaufvertrag dar, welcher in der gängigen Praxis durch einen Notar erstellt wird. Die Erstellung des Grundstückskaufvertrages ist jedoch nur eine von sehr vielen Aufgaben, die der Notar bei einem Grundstückskauf für die Abwicklung innehat. Weiterhin ist ein Notar gesetzlich auch dazu verpflichtet, allen Beteiligten diesen Kaufvertrag sowohl vorzulesen als auch den Inhalt genau zu erläutern. Sämtliche Unterlagen, die in Verbindung mit dem Grundstückskaufgeschäft wichtig sind, werden von dem Notar auf die rechtliche Gültigkeit hin überprüft und sämtliche erforderlichen behördlichen Genehmigungen werden von dem Notar eingeholt. Im Anschluss an diesen Schritt erfolgt dann die notarielle Beurkundung von dem Grundstückskaufvertrag sowie die Grundbuchänderung. Diese Schritte werden von dem Notar in Eigenregie veranlasst.
Die letzte Amtshandlung des Notars liegt in der Überwachung der Kaufpreiszahlung. Sofern alle Vertragsparteien dies wünschen, wird die Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto abgehandelt. Ein derartiges Notaranderkonto muss selbstverständlich durch den Notar erst einmal eingerichtet werden.
Wieso ist ein Notar überhaupt zwingend erforderlich?
Der Umstand, dass ein Notar für ein Grundstückskaufgeschäft zwingend erforderlich wird, ist der deutschen Gesetzgebung geschuldet. Auf der Grundlage des § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann ein Grundstückskaufgeschäft lediglich dann eine rechtliche Wirksamkeit erlangen, wenn eine notarielle Beurkundung stattgefunden hat. Es ist zwar durchaus auch möglich, für das Grundstückskaufgeschäft einen Mustervertrag auszuwählen, allerdings muss auch dieser Musterkaufvertrag von dem Notar beurkundet werden. Überdies muss auch zwingend eine umfassende notarielle Beratung aller Vertragsparteien stattgefunden haben, bevor das Grundstückskaufgeschäft seine rechtliche Wirksamkeit entfalten kann.
Die notarielle Beratung beläuft sich sowohl auf die Kaufpreismodalitäten sowie den genauen Inhalt des Kaufvertrages. Überdies kontrolliert der Notar auch noch die Daten der Beteiligten, die Daten des Grundstücks sowie anderweitige Absprachen, die zwischen den Vertragsparteien getroffen wurden.
Um das Kaufvertragsgeschäft abzuwickeln ist es erforderlich, dass aktuelle Grundbuchauszüge des Grundstücks vorliegen. Der Notar wird diese Grundbuchauszüge bei dem Grundbuchamt des Amtsgerichts einholen und die Angaben auf Richtigkeit hin überprüfen. Durch das Grundstückskaufgeschäft werden Änderungen in dem Grundbuch erforderlich, welche durch den Notar veranlasst werden. Beispiele für derartige Änderungen sind Auflassungsvormerkungen, also die verbindliche Grundstücksreservierung zugunsten der Käuferpartei, oder auch Grundschuldlöschungen nebst Neueintragungen von Grundschulden von dem neuen Eigentümer. Der Wechsel des Eigentümers wird ebenfalls in dem Grundbuch erfasst.
Wie hoch werden die Notarkosten ausfallen?
Ein Notar berechnet für seine Tätigkeit selbstverständlich Gebühren, welche sich durchaus merklich auf die Gesamtkosten des Grundstückskaufs auswirken. Vielmehr ist es Fakt, dass die Notarkosten bei einem Grundstückskaufgeschäft den größten Teil der Kosten – neben der Grunderwerbssteuer – ausmachen. Als grobe Faustformel für die Höhe der Notarkosten kann die Käuferpartei einen Wert von rund 2 Prozent von dem Kaufpreis ansetzen. In der gängigen Praxis werden diese Kosten durch die Käuferpartei übernommen, es gibt jedoch auch anderweitige Regelungen diesbezüglich. Die Notargebühren können selbstverständlich auch zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt werden, wobei im Fall einer derartigen Regelung alle Vertragsparteien gegenüber dem Notar als Gesamtschuldner auftreten. Dies bedeutet, dass für den Fall, dass eine Vertragspartei die Notarkosten nicht zahlt, der Notar die Kosten von der anderen Vertragspartei einfordern kann.
Die Notargebühren unterliegen auch der Mehrwertsteuerpflicht. Dementsprechend wird der Wert der Mehrwertsteuer auf die Notargebühren noch einmal herauf gerechnet. Die Höhe der Notargebühren richtet sich sehr stark nach der Gebührentabelle (Gerichts- sowie Notarkostengesetz – Kurzform GNotKG) und der Notar erhebt diese Gebühren für sämtliche Aufwendungen, die von ihm für die Abwicklung des Grundstückskaufgeschäfts getätigt wurden. Kleinere Auslagen wie Porto sowie Telefonkosten werden in der gängigen Praxis als Pauschalbetrag abgerechnet.
Auch bei dem Grundbuchamt werden für den Notar Gebühren fällig, die dem Kostenschuldner als sogenannte Grundbuchgebühren auch in Rechnung gestellt werden. Diese Gebühren richten sich ebenfalls nach der Gebührenordnung, sie unterliegen allerdings nicht der Mehrwertsteuerpflicht. Grundbuchgebühren werden in der gängigen Praxis derjenigen Vertragspartei in Rechnung gestellt, welche sie unmittelbar betreffen. Dementsprechend kann auch eine Verkäuferpartei Grundbuchgebühren an den Notar bezahlen, wenn beispielsweise eine Löschung einer Grundschuld erforderlich wird.
Auch wenn die Notarkosten sich natürlich sehr merklich zu Buche schlagen, so ist der Notar bei einem Grundstückskaufgeschäft unerlässlich. Es gibt zahlreiche verschiedene Stellen, die im Zuge eines derartigen Rechtsgeschäfts kontaktiert und involviert werden, sodass die geschulten Fähigkeiten eines Notars den reibungslosen Ablauf des Rechtsgeschäfts gewährleistet. Bedingt durch den Umstand, dass es sich bei einem Grundstückskaufgeschäft nicht um eine „Kleinigkeit“ handelt und auch nicht mit dem Erwerb einer DVD oder anderweitigen Dingen verglichen werden kann, ist die gesetzliche Notarpflicht durchaus nachvollziehbar. Durch den Auftrag eines Notars haben alle Vertragsparteien die Sicherheit, dass das Grundstückskaufgeschäft auch tatsächlich schnell und effektiv durchgeführt wird. In der gängigen Praxis berechnet der Notar einen Wert von 1,8 Prozent, bemessen an dem vereinbarten Kaufpreis.
Die Notarkosten werden auch dann fällig, wenn das Rechtsgeschäft – aus welchen Gründen auch immer – scheitern sollte. In der gängigen Praxis scheitert ein Grundstückskaufgeschäft aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten bzw. Finanzierungsproblemen der Käuferseite, sodass in derartigen Fällen die Verkäuferpartei die Haftung für die Notarkosten übernehmen muss.
Die Wahl des Notars obliegt für gewöhnlich der Käuferpartei. Dementsprechend ist die Käuferpartei auch der Auftraggeber, wobei eine Rechtsberatung einer einzigen Vertragspartei durch den Notar nicht erfolgt. Ein Notar ist per Gesetz zur Neutralität zwischen den Vertragsparteien verpflichtet und wird auch keinerlei Beratung im Zusammenhang mit den Vereinbarungen der Vertragsparteien abgeben. Ein Grundstückskaufvertrag unterliegt in Deutschland der Vertragsfreiheit, sodass die Verkäufer- und die Käuferpartei den Inhalt des Kaufvertrages gänzlich nach eigenem Gutdünken vereinbaren können. Ein Notar ist lediglich dazu verpflichtet, die Folgen von derartigen Vereinbarungen im Zuge der Beratung für beide Seiten offen darzulegen. Überdies hat der Notar auch sicherzustellen, dass beide Vertragsparteien den Inhalt des Kaufvertrages sowie die rechtliche Tragweite des Handelns verstanden haben. Dies wird der Notar in der gängigen Praxis im Rahmen des Beurkundungsvertrages nach dem Vorlesen des Kaufvertrages durch eine Nachfrage an alle Vertragsparteien sicherstellen. Der Kaufvertrag wird durch den Notar wortwörtlich vorgelesen und auf Wunsch erfolgt auch eine Wiederholung von bestimmten Passagen, die für einen juristischen Laien nur schwer verständlich sein können.
Durch die Unterschrift aller Beteiligten auf dem Grundstückskaufvertrag wird der Grundstückskaufvertrag rechtlich bindend. Der Notar leistet auf dem Grundstückskaufvertrag ebenfalls eine Unterschrift und wird dann mit seinem Siegel die Beurkundung final vollziehen.
