Kammergericht Berlin bestätigt Löschung von Vormerkung und Durchführung grundbuchrechtlicher Schritte
Das Kammergericht Berlin hat in seinem Beschluss Az.: 1 W 262 – 263/14 vom 09.12.2014 entschieden, dass der angefochtene Beschluss aufgehoben wird und das Grundbuchamt angewiesen wird, die Anträge auf Umschreibung des Eigentums sowie auf Pfandhaftentlassung und Löschung der Vormerkung zu vollziehen. Dieser Beschluss verdeutlicht die Bedeutung der korrekten Anwendung von gesetzlichen Bestimmungen im Grundbuchrecht und bestärkt die Rechte der Eigentumserwerber im Kontext von Vormerkungen und Grundschulden.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Aufhebung des angefochtenen Beschlusses durch das Kammergericht Berlin.
- Anweisung an das Grundbuchamt, die Umschreibung des Eigentums sowie die Pfandhaftentlassung und Löschung der Vormerkung durchzuführen.
- Bestätigung der rechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung der Anträge gemäß §§ 19, 20, 22 GrEStG und § 29 GBO.
- Kein Vorliegen eines Eintragungshindernisses für die Löschung der Vormerkungen.
- Rangverhältnisse und die Bewilligung der Eintragung einer Grundschuld durch die Beteiligte zu 2 werden bestätigt.
- Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts war nicht veranlasst.
- Möglichkeit der Löschung einer Eigentumsvormerkung unter bestimmten Bedingungen.
- Rückverweisung der Sache an das Grundbuchamt zur erneuten Behandlung in Bezug auf die Löschung der Vormerkungen.
Übersicht
Löschung vorrangiger Grundschuldvormerkungen
Die Löschung einer Vormerkung bei vorrangig bestellter Grundschuld ist ein komplexer Vorgang, der sowohl die Grundbucheintragung als auch die vertraglichen Vereinbarungen betrifft. Gemäß § 888 BGB kann eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers gelöscht werden. Wenn eine Vormerkung für eine lebzeitig befristete Grundschuld besteht, muss diese gemäß § 894 BGB gelöscht werden, sobald die Grundschuld erloschen ist. Dabei ist es wichtig, dass die aufgrund des Notarvertrags vorrangig bestellte Grundschuld getroffenen Regelungen, u.a. die Löschung der Vormerkung, eingehalten werden. In einigen Fällen kann die Löschung einer Grundschuld auch durch den BGH geregelt werden. Eine Auflassungsvormerkung kann vor der Übereignung gelöscht werden, um beispielsweise eine Grundschuld zu bestellen, um den Kaufpreis zu zahlen. Die Löschungsvormerkung bzgl. einer Grundschuld ist ebenfalls möglich, wenn der Erbbauberechtigte den Anspruch gegen den Gläubiger auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld abtritt. Es ist jedoch zu beachten, dass die Löschung einer Vormerkung bei vorrangig bestellter Grundschuld sorgfältig geprüft und die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen eingehalten werden müssen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
In Bezug auf den gesetzlichen Löschungsanspruch gemäß § 1179a BGB kann der Gläubiger einer gleich- oder nachrangigen Hypothek oder Grundschuld vom Eigentümer die Löschung des Eigentümerrechts verlangen, wenn die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Löschung eingetragen wurde. In einigen Fällen kann die Löschungsvormerkung auch insolvenzfest sein, wie sich bereits aus § 106 Abs. 2 BGB ergeben kann. Es ist wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die vertraglichen Vereinbarungen sorgfältig zu prüfen, um mögliche rechtliche Probleme bei der Löschung einer Vormerkung bei vorrangig bestellter Grundschuld zu vermeiden.
Ein Urteil des Kammergerichts Berlin (Az.: 1 W 262 – 263/14) befasst sich mit der Löschung einer Vormerkung bei vorrangig bestellter Grundschuld und verdeutlicht die Bedeutung der korrekten Anwendung von gesetzlichen Bestimmungen im Grundbuchrecht und bestärkt die Rechte von Eigentumserwerbern.
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Löschung einer Vormerkung bei einer bereits vorrangig bestellten Grundschuld. Dieser Fall betraf eine Immobilientransaktion, bei der die Beteiligte zu 1 ein Wohnungs- und Teileigentum an die Beteiligte zu 2 veräußerte. Die Transaktion umfasste die Verschreibung lastenfreien Eigentums, ausgenommen waren vertraglich vereinbarte Belastungen. Zentral war die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch, die den Anspruch der Beteiligten zu 2 auf Eigentumsübertragung sichern sollte, sowie die Bedingung für die Löschung dieser Vormerkung nach erfolgreicher Eigentumsübertragung und die Ausübung der Belastungsvollmacht durch die Beteiligte zu 2.
Der Weg zur rechtlichen Klärung
Die rechtliche Auseinandersetzung nahm ihren Lauf, als das Grundbuchamt Einwände gegen die Löschung der Vormerkung erhob, weil es entweder eine unbedingte Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 2 vermisste oder eine Erklärung, dass das nachrangig eingetragene Recht (eine Grundschuld) keine ihre Rechte beeinträchtigende Zwischeneintragung darstelle. Der Notar reagierte mit einer Anpassung des Löschungsantrags, betonte jedoch, dass keine die Rechte der Käuferin beeinträchtigenden Zwischenanträge vorlägen und die Grundschuld keine solche Zwischeneintragung sei.
Das Urteil des Kammergerichts Berlin
Das Kammergericht Berlin entschied, dass die vorherige Zwischenverfügung des Grundbuchamts nicht gerechtfertigt war und hob diese auf. Es wies das Grundbuchamt an, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2 sowie die Pfandhaftentlassung bezüglich der in Abteilung III eingetragenen Grundschuld vorzunehmen und den Antrag auf Löschung der Vormerkung neu zu bescheiden.
Die rechtlichen Erwägungen
Das Gericht stellte klar, dass die zum Vollzug der Anträge erforderlichen Voraussetzungen nachgewiesen wurden, einschließlich der Auflassung, der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und der Löschungsbewilligung der Gläubigerin der Grundschuld. Es verwarf die Auffassung des Grundbuchamts, dass die Löschung der Vormerkungen ein die Zurückweisung der anderen Anträge rechtfertigendes Hindernis darstelle. Zudem erklärte das Gericht, dass die Bedingungen für die Löschung der Vormerkung klar definiert und erfüllt waren, da keine vormerkungswidrigen Zwischeneintragungen erfolgt oder beantragt wurden.
Schlüsselaspekte für die Praxis
Dieser Fall unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen vertraglichen Gestaltung bei Immobilientransaktionen und die Rolle des Notars bei der Sicherstellung, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, um Verzögerungen oder Komplikationen im Grundbuchverfahren zu vermeiden. Er zeigt auch auf, wie entscheidend die Klärung von Rangverhältnissen und die rechtzeitige Bereitstellung aller erforderlichen Dokumente und Bewilligungen ist.
Fazit: Das Kammergericht Berlin bestätigte die Löschung einer Vormerkung und die Durchführung weiterer grundbuchrechtlicher Schritte nach der Erfüllung aller rechtlichen Anforderungen, wobei es die Rechte der beteiligten Parteien schützte und für Klarheit im Grundbuchverfahren sorgte.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was ist eine Vormerkung und welche Funktion hat sie im Immobilienrecht?
Eine Vormerkung ist ein Begriff aus dem Immobilienrecht, der sich auf die Eintragung bestimmter Rechte oder Tatsachen in das Grundbuch bezieht. Sie dient als wichtige Maßnahme, um den rechtlichen Status einer Immobilie zu dokumentieren und Transaktionen zu sichern.
Eine spezielle Form der Vormerkung ist die Auflassungsvormerkung. Sie hat ihren festen Platz in Verträgen, mit denen eine Immobilie erworben werden soll und dient zur Sicherung des Anspruchs auf Erwerb von Eigentum oder anderen Rechten an Immobilien. Sobald der Käufer und der Verkäufer den Vertrag unterschreiben, kann der Notar eine Auflassungsvormerkung für den Immobilienerwerber beim Grundbuchamt beantragen. Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange im Grundbuch bestehen, bis die endgültige Eigentumsübertragung stattfindet.
Die Vormerkung schützt den Käufer vor Risiken, die sich aus der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Eigentumseintragung ergeben können. Beispielsweise könnte der Verkäufer die Immobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld belasten, für die der Käufer dann mit dem Grundstück einstehen müsste; Gläubiger des Veräußerers könnten auf das Grundstück zugreifen; oder der Veräußerer könnte in Insolvenz geraten. Diese Risiken werden durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ausgeschlossen.
Die Vormerkung bewirkt, dass alle danach erfolgten Grundbucheintragungen gegenüber dem Erwerber unwirksam sind, soweit sie sein vorgemerktes Recht beeinträchtigen. Sie schafft Rechtssicherheit, indem sie Dritten sichtbar macht, dass die Immobilie nicht frei von weiteren Rechten oder Ansprüchen ist.
Es ist zu beachten, dass die Auflassungsvormerkung allein den Käufer nicht zum Eigentümer macht. Die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt erst mit der Auflassung.
Wie ist das Verfahren der Eigentumsumschreibung im Grundbuch geregelt?
Das Verfahren der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist in Deutschland durch verschiedene Gesetze geregelt und betrifft insbesondere die Eintragung im Grundbuch. Der Prozess beginnt in der Regel mit dem Zustandekommen eines Vertrags, wie einem Kaufvertrag, der notariell beurkundet wird.
Nachdem der Vertrag abgeschlossen ist, kann der Notar die Eigentumsumschreibung beantragen. Dieser Antrag muss ausdrücklich beim Grundbuchamt eingereicht werden. Zusätzlich muss eine notarielle oder öffentliche Urkunde vorgelegt werden, die den Anspruch des neuen Eigentümers auf Eintragung ins Grundbuch bestätigt.
Um die Interessen des Käufers zu schützen, wird oft eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung bleibt bestehen, bis die endgültige Eigentumsübertragung stattfindet.
Nachdem der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung und die Eintragung im Grundbuch. Dieser Prozess kann einige Wochen dauern. Sobald die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist, wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer eingetragen und die Rechte und Pflichten, die mit dem Eigentum verbunden sind, gehen auf ihn über.
Es ist zu erwähnen, dass die Dauer der Eigentumsumschreibung variieren kann, abhängig von Faktoren wie der Auslastung des Grundbuchamts oder eventuellen rechtlichen Streitigkeiten. Um den aktuellen Stand der Eigentumsumschreibung zu prüfen, kann man sich an das zuständige Grundbuchamt wenden.
In welchen Fällen kann eine Pfandhaftentlassung relevant werden?
Eine Pfandhaftentlassung, auch als Pfandfreigabe bekannt, kann in verschiedenen Situationen relevant werden. Sie bezieht sich auf die Freigabe eines Pfandrechts, das auf einem Vermögensgegenstand liegt, in der Regel im Kontext von Krediten oder Schulden.
Ein typischer Fall, in dem eine Pfandhaftentlassung relevant wird, ist die Rückzahlung eines Darlehens. Wenn ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, kann der Darlehensnehmer die Pfandfreigabe verlangen. Dies bedeutet, dass das Pfandrecht, das der Kreditgeber auf das Vermögen des Darlehensnehmers hatte, aufgehoben wird.
Ein weiterer Fall, in dem eine Pfandhaftentlassung relevant werden kann, ist die Vereinigung oder Zuschreibung von Grundstücken. Wenn Grundstücke mit unterschiedlichen Grundpfandrechten belastet sind, kann zur Beseitigung der Verwirrung entweder die Pfandfreigabe durch den dinglich Berechtigten oder eine Pfanderstreckung (Nachverpfändung) erforderlich sein.
In Fällen der Zwangsvollstreckung in schuldnerfremdes Vermögen kann ebenfalls eine Pfandfreigabe relevant werden.
Darüber hinaus kann eine Pfandhaftentlassung auch im Kontext von Miteigentumsanteilen relevant werden. Wenn beispielsweise ein Miteigentümer unter Betreuung steht und das Verfahren nicht fortsetzen kann, kann eine Pfandhaftentlassung beantragt werden.
Es ist zu erwähnen, dass die genauen Umstände und rechtlichen Anforderungen für eine Pfandhaftentlassung von Fall zu Fall variieren können und es daher ratsam ist, rechtlichen Rat einzuholen, wenn man mit solchen Situationen konfrontiert ist.
Das vorliegende Urteil
KG Berlin – Az.: 1 W 262 – 263/14 – Beschluss vom 09.12.2014
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Anträge auf Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2 und auf Pfandhaftentlassung hinsichtlich der jeweils in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundschuld zu vollziehen, sowie den Antrag auf Löschung der jeweils in Abt. II lfd. Nr. 3 eingetragenen Vormerkung unter Berücksichtigung der Auffassung des Senats neu zu bescheiden.
Gründe
I.
Die im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbücher sind nach Teilung gemäß § 8 WEG des ursprünglich auf Blatt 1… gebuchten Grundstücks am 20. September 2013 angelegt worden. Das Grundstück war mit einer Grundschuld über 1.800.000,00 EUR nebst Zinsen und einmaliger Nebenleistung belastet, die mit Anlegung der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher dort in Abt. III lfd. Nr. 1 zur Gesamthaft übertragen wurde.
Am 13. September 2013 veräußerte die Beteiligte zu 1 zur UR-Nr. 5… /2… des Notars R… P… in B… das nunmehr in den im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbüchern eingetragene Wohnungs- und Teileigentum an die Beteiligte zu 2. Die Beteiligte zu 1 verpflichtete sich, der Beteiligten zu 2 lastenfreies Eigentum zu verschaffen, soweit in dem Vertrag nichts anderes vereinbart sei. Unter § 7 der Urkunde erklärten die Beteiligten die Auflassung. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 2, den Rangrücktritt dieser Vormerkung „hinter die in Ausübung der in dieser Urkunde gewährten Belastungsvollmacht bestellten Grundpfandrechte nebst Zinsen und Nebenleistungen; bereits jetzt die Löschung der für den Käufer eingetragenen Eigentumsverschaffungsvormerkung im Anschluss an die erfolgte Eigentumsumschreibung, sofern keine die Rechte des Käufers beeinträchtigenden Zwischenanträge vorliegen“. Unter § 10 der Urkunde bevollmächtigte die Beteiligte zu 1 die Beteiligte zu 2, den Kaufgegenstand zu belasten.
Am 20. November 2013 wurde zu Gunsten der Beteiligten zu 2 in Abt. II lfd. Nr. 3 jeweils eine Vormerkung eingetragen. Die Beteiligte zu 2 bewilligte und beantragte unter Berufung auf die in der UR-Nr. 5… /2… enthaltene Belastungsvollmacht am 21. November 2013 zur UR-Nr. 6… /2… des Notars R… P… die Eintragung einer Grundschuld im Rang vor der Vormerkung zu Gunsten der I… -D… AG. Die Grundschuld wurde mit Rangvermerk am 28. November 2013 in Abt. III lfd. Nr. 2 der Grundbücher eingetragen.
Unter dem 20. Januar 2014 hat Notar P… unter Beifügung u.a. einer Pfandhaftentlassungserklärung der Gläubigerin Abt. III lfd. Nr. 1 beantragt, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2 vorzunehmen, die Pfandhaftentlassung hinsichtlich des Rechts III/1 zu vollziehen sowie die Vormerkungen zu löschen, „sofern zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt sind, oder Eintragungsanträge beim Grundbuchamt vorliegen, die dem Käufer abträglich wären“.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 29. Januar 2014 beanstandet, zur Löschung der Vormerkungen fehle entweder eine unbedingte Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 2 oder deren Erklärung, dass das Recht III/2 keine Zwischeneintragung sei, die ihre Rechte beeinträchtige. Im Kaufvertrag sei nicht definiert, dass ein Finanzierungsgrundpfandrecht keine solche Beeinträchtigung sei.
Notar P… hat unter dem 18. Februar 2014 den Löschungsantrag dahin geändert, dass die Vormerkungen zu löschen seien, „sofern keine die Rechte des Käufers beeinträchtigenden Zwischenanträge vorliegen“. Die Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 2 sei keine solche Zwischeneintragung.
Das Grundbuchamt hat in der Folgezeit an seiner Beanstandung festgehalten und die Anträge vom 20. Januar 2014 mit Beschluss vom 15. Mai 2014 schließlich zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 21. Mai 2014, der das Grundbuchamt mit Beschlüssen vom 2. Juni 2014 und 31. Juli 2014 nicht abgeholfen hat.
II.
1. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Der Antrag auf Vornahme einer Eintragung im Grundbuch ist zurückzuweisen, wenn nach Ablauf der in einer Zwischenverfügung bestimmten Frist die Hebung eines Eintragungshindernisses nicht nachgewiesen worden ist, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO. Dies setzt die Rechtmäßigkeit der vorherigen Zwischenverfügung voraus. Vorliegend war die Zwischenverfügung vom 29. Januar 2014 hingegen nicht veranlasst. Das darin aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht.
a) Hinsichtlich der auf Eigentumsumschreibung und Pfandhaftentlassung gerichteten Anträge ist dies nicht zweifelhaft. Vielmehr sind die zum Vollzug dieser Anträge erforderlichen Voraussetzungen in gehöriger Form, § 29 GBO, nachgewiesen worden. Insbesondere haben die Beteiligten die Auflassung erklärt, § 20 GBO, und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, § 22 GrEStG, sowie die Löschungsbewilligung der Gläubigerin Abt. III lfd. Nr. 1, § 19 GBO, vorgelegt.
Anlass, wegen des allein gegen die Löschung der Vormerkungen von dem Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisses auch die übrigen beiden Anträge zurückzuweisen, besteht nicht. Das wäre nur der Fall, wenn es sich um verbundene Anträge im Sinne von § 16 Abs. 2 GBO handeln würde. Nach dieser Vorschrift kann bei der Beantragung mehrerer Eintragungen bestimmt werden, dass die eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen soll. Steht einer Eintragung ein die Zurückweisung rechtfertigendes Hindernis entgegen, ist auch der andere Antrag zurückzuweisen (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 16, Rdn. 12). Die drei Anträge stehen hingegen nicht in einem solchen Verhältnis zueinander.
Eine ausdrückliche Bestimmung gemäß § 16 Abs. 2 GBO ist weder in der UR-Nr. 5… /2… enthalten, noch hat der Notar im Rahmen der Antragstellung vom 20. Januar 2014 eine solche Bestimmung getroffen.
Auch eine stillschweigende Bestimmung kann der Urkunde nicht entnommen werden. Hiergegen spricht bereits der Wortlaut der Löschungsbewilligung, derzufolge die Löschung der Vormerkungen „im Anschluss an die erfolgte Eigentumsumschreibung“ vorgenommen werden sollte. Dies setzt nicht zwingend den gleichzeitigen Vollzug von Eigentumsumschreibung und Löschung der Vormerkungen voraus. Das Gleiche gilt im Verhältnis zwischen Pfandhaftentlassung und Löschung der Vormerkungen.
Zwischen den Anträgen besteht auch kein innerer Zusammenhang rechtlicher oder wirtschaftlicher Natur, der auf eine stillschweigende Bestimmung im Sinne von § 16 Abs. 2 GBO schließen ließe (vgl. Demharter, a.a.O., Rdn. 11). Eigentumsumschreibung und Pfandhaftentlassung sind auf Erfüllung der von der Beteiligten zu 1 gegenüber der Beteiligten zu 2 übernommenen vertraglichen Verpflichtungen auf lastenfreie Übereignung des Grundstücks gerichtet, sollen also allein zu Gunsten der Beteiligten zu 2 erfolgen. Die Löschung der Vormerkungen bewirkt hingegen die Aufgabe eines zu deren Gunsten eingetragenen Sicherungsmittels, erfolgt demzufolge zu ihren Lasten und nur dann, wenn eine Sicherung ihres Anspruchs auf Auflassung nicht mehr erforderlich ist. Warum die Beteiligte zu 2 bei Zwischenanträgen oder -eintragungen kein Interesse am Vollzug der ersten beiden Anträge hätte haben sollen, ist nicht verständlich. Und nur auf deren Interesse kommt es insoweit an, weil die Löschung der Vormerkungen allein von ihrer Bewilligung abhängt.
Schließlich kann selbst bei einer – stillschweigenden – Verbindung der Anträge eine solche Verknüpfung jederzeit wieder aufgehoben werden, insbesondere dann, wenn dem Vollzug eines der Anträge ein Hindernis entgegensteht (BGH, FGPrax 2012, 95). Der Notar hat im Rahmen der Beschwerde wiederholt darauf hingewiesen, dass eine Verbindung der Anträge von den Beteiligten nicht gewollt gewesen sei. Spätestens damit hat er den Widerruf einer irgendwie herzuleitenden Bestimmung gemäß § 16 Abs. 2 GBO schlüssig zum Ausdruck gebracht. Seine Erklärungen wirken auch für und gegen die Beteiligten, denn er war von ihnen bevollmächtigt worden, u.a. jegliche zur Durchführung des Vertrags erforderlichen Anträge zu stellen (vgl. Wilke, in Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 16, Rdn. 22).
b) Darüber hinaus bedarf es aber auch zur Löschung der Vormerkungen weder einer unbedingten Bewilligung noch der von dem Grundbuchamt alternativ hierzu erforderten Erklärung der Beteiligten zu 2, die Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 2 sei keine sie beeinträchtigende Zwischeneintragung.
Allerdings soll einem Eintragungsantrag, dessen Erledigung an einen Vorbehalt geknüpft wird, nicht stattgegeben werden, § 16 Abs. 1 GBO. Als Vorbehalt in diesem Sinne ist jede Erklärung aufzufassen, die die Erledigung des Eintragungsantrages von einem nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen gehörigen Umstand abhängig macht oder es zweifelhaft erscheinen lässt, ob die Eintragung überhaupt gewollt ist (OLG Hamm, OLGZ 1992, 398, 401; Wilke, a.a.O., Rdn. 5). Ein Vorbehalt, der die Erledigung des Eintragungsantrags an das Vorliegen eines bestimmten gegenwärtigen Tatbestands geknüpft, ist hingegen unschädlich, wenn das Grundbuchamt das Vorliegen eines solchen Tatbestands ohne weitere Mühe und mit Sicherheit aus dem Grundbuch oder anhand der Grundakten feststellen kann (OLG Hamm, a.a.O.; Demharter, a.a.O., § 16, Rdn. 3). Deshalb ist es nicht zu beanstanden, wenn die Löschung einer Eigentumsvormerkung davon abhängig gemacht wird, dass vormerkungswidrige Zwischeneintragungen weder erfolgt noch beantragt sind (OLG Hamm, a.a.O.; OLG Frankfurt, Beschluss vom 16. November 1992 – 20 W 392/92 -, juris; Wilke, a.a.O., Rdn. 24; Demharter, a.a.O.). Ein solcher Antrag ist hier gestellt worden.
Die von dem Grundbuchamt für erforderlich erachtete weitere Klarstellung, dass von der Beteiligten zu 2 veranlasste Eintragungen keine deren Rechte beeinträchtigende Zwischeneintragungen seien (hierzu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 1540), ist nicht erforderlich. Diese Einschränkung ergibt sich bereits ohne weiteres aus den vertraglichen Vereinbarungen vom 13. September 2013. Insbesondere ist die erforderte Klarstellung im Hinblick auf die in Abt. III lfd. Nr. 2 eingetragene Grundschuld nicht notwendig. Schon aus dem Grundbuch ist erkennbar, dass es sich insoweit nicht um eine das vorgemerkte Recht beeinträchtigende Zwischeneintragung handeln kann.
Gemäß § 883 Abs. 2 S. 1 BGB ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie den – gesicherten – Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Eine solche beeinträchtigende Verfügung ist dann nicht gegeben, wenn ein Recht im Rang vor der Vormerkung eingetragen ist. Das kann bei Ausnutzung eines Rangvorbehalts, § 881 BGB, der Fall sein (OLG Hamm, a.a.O.). Nicht anders ist es bei nachträglicher Eintragung eines Rechts, wenn der Vormerkungsberechtigte dessen Eintragung im Rang vor der Vormerkung bewilligt hat, § 880 BGB (vgl. OLG Frankfurt/Main, a.a.O.; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 1523). Das ist vorliegend geschehen. Bereits in dem Kaufvertrag vom 13. September 2013 hat die Beteiligte zu 2 den Rangrücktritt der Vormerkung hinter die in Ausübung der Belastungsvollmacht bestellte Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistungen bewilligt. Hierauf hat sie sich bei der im Namen der Beteiligten zu 1 erteilten Bewilligung der Eintragung der Grundschuld am 21. November 2013 – UR-Nr. 6… /2… – ausdrücklich bezogen und entsprechend ist in Abt. II der Grundbücher ein Rangvermerk eingetragen worden.
2. Nach allem liegen die Voraussetzungen zur Eigentumsumschreibung und Pfandhaftentlassung vor, so dass das Grundbuchamt entsprechend zur jeweiligen Eintragung anzuweisen war. Hinsichtlich der Löschung der Vormerkungen ist dem Senat nicht bekannt, ob dem Grundbuchamt ggf. die Rechte der Beteiligten zu 2 beeinträchtigende Zwischenanträge vorliegen. Deshalb konnte der angefochtene Beschluss insoweit nur aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung an das Grundbuchamt zurückverwiesen werden.
