OLG bekräftigt Schutz des Grundeigentums bei Löschung von Sicherungshypotheken
Das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt bestätigte mit seinem Urteil vom 08. April 2015 (Az.: 12 Wx 61/14), dass die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts, eine auf strafprozessualer Grundlage eingetragene Sicherungshypothek nicht zu löschen, berechtigt zurückgewiesen wurde, da der Beteiligten zu 1 keine Befugnis zur Anforderung der Löschung zukommt. Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Löschung einer Sicherungshypothek nach Aufhebung eines dinglichen Arrests eine Zustimmung des Grundstückseigentümers erfordert, was die Rechtsposition des Eigentümers stärkt und die Behörde nicht zur Löschung ohne diese Zustimmung befugt ist.
Übersicht
- 1 OLG bekräftigt Schutz des Grundeigentums bei Löschung von Sicherungshypotheken
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ➜ Der Fall im Detail
- 4 ✔ Häufige Fragen – FAQ
- 4.1 Was ist eine Sicherungshypothek und wie wird sie eingetragen?
- 4.2 Unter welchen Umständen kann eine Sicherungshypothek gelöscht werden?
- 4.3 Welche Rolle spielt die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei der Löschung?
- 4.4 Was bedeutet die Aufhebung eines dinglichen Arrests für die Sicherungshypothek?
- 5 § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- 6 Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts zur Nichtlöschung einer Sicherungshypothek wurde abgelehnt.
- Die Beteiligte zu 1 hatte aufgrund eines dinglichen Arrests eine Sicherungshypothek eintragen lassen, deren Aufhebung später erfolgte.
- Die Löschung der Sicherungshypothek erfordert die Zustimmung des Grundstückseigentümers, nicht nur ein Ersuchen der Behörde.
- Die eingetragene Sicherungshypothek wurde durch die Aufhebung des Arrests zur Eigentümergrundschuld.
- Das Gericht betont, dass eine behördliche Befugnis zur Löschung einer Sicherungshypothek gesetzlich klar definiert sein muss.
- Die Interessenlage zwischen Eintragung und Löschung der Sicherungshypothek ändert sich, wodurch die Rechte des Grundstückseigentümers gestärkt werden.
- Die Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit einer Zustimmung des Grundstückseigentümers für die Löschung der Sicherungshypothek oder deren Berichtigung in eine Eigentümergrundschuld.
Eigentümergrundschulden und gesetzliche Sicherungshypotheken
Sicherungshypotheken spielen im Immobilienrecht eine wichtige Rolle. Sie dienen dazu, Forderungen durch eine Belastung des Grundstücks abzusichern. Oft werden sie im Rahmen von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingetragen. Nach der gerichtlichen Aufhebung eines solchen Zwangsarrests wandelt sich die Sicherungshypothek in eine Eigentümergrundschuld um.
Für die Löschung einer derart entstandenen Eigentümergrundschuld oder die Berichtigung in das Grundbuch sind besondere rechtliche Voraussetzungen zu beachten. Hier gilt es, die Rechte aller Beteiligten sorgfältig abzuwägen – insbesondere jene des Grundstückseigentümers.
➜ Der Fall im Detail
Die strittige Löschung einer Sicherungshypothek
Im Zentrum des Rechtsstreits steht die Auseinandersetzung um die Löschung einer Sicherungshypothek, die auf strafprozessualer Grundlage im Grundbuch eingetragen wurde.
Die Beteiligte zu 1 hatte beim Grundbuchamt beantragt, eine zuvor auf Anordnung des Oberlandesgerichts Düsseldorf als Sicherheitsmaßnahme eingetragene Hypothek zu löschen, nachdem der zugrunde liegende dingliche Arrest vom Bundesgerichtshof aufgehoben worden war. Der Fall wirft Fragen zur Befugnis von Behörden und zur Zustimmung des Grundstückseigentümers bei der Löschung von Grundbucheinträgen auf.
Kern des juristischen Streits
Das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt musste in seinem Urteil vom 08. April 2015 entscheiden, ob die Beteiligte zu 1 berechtigt war, die Löschung der Sicherungshypothek ohne die Zustimmung der Grundstückseigentümerin zu verlangen. Die rechtliche Herausforderung bestand darin, die Grenzen der Befugnisse von Behörden im Kontext der Grundbuchordnung und die Rechte des Eigentümers klar zu definieren.
Entscheidung des Oberlandesgerichts
Das Gericht bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts, die Löschung der Sicherungshypothek abzulehnen, mit der Begründung, dass der Beteiligten zu 1 keine entsprechende Befugnis zustehe. Es stellte klar, dass die Eintragung oder Löschung im Grundbuch auf Ersuchen einer Behörde nur in gesetzlich definierten Fällen möglich ist. Mit der Aufhebung des dinglichen Arrests durch den Bundesgerichtshof wurde die Sicherungshypothek zur Eigentümergrundschuld, deren Löschung explizit die Zustimmung des Eigentümers erfordert.
Rechtliche Einordnung und Begründung
Das Gericht erläuterte, dass die spezifische Befugnis zur Löschung einer Sicherungshypothek, die auf einem dinglichen Arrest basiert, nach dessen Aufhebung nicht automatisch den Behörden zusteht. Der Wandel der Sicherungshypothek in eine Eigentümergrundschuld nach Aufhebung des Arrests unterstreicht die Notwendigkeit, die Rechte des Grundstückseigentümers zu wahren und erfordert dessen ausdrückliche Zustimmung zur Löschung.
Konsequenzen für die Praxis
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Sachsen-Anhalt betont die Bedeutung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bei der Löschung von Sicherungshypotheken und stärkt damit die Rechtsposition von Grundstückseigentümern gegenüber behördlichen Eingriffen. Sie macht deutlich, dass die Grundbuchordnung einen Rahmen schafft, der den Schutz des Eigentums gewährleistet und klare Verfahrensanforderungen für die Löschung von Eintragungen vorsieht.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was ist eine Sicherungshypothek und wie wird sie eingetragen?
Eine Sicherungshypothek ist eine spezielle Form der Hypothek, die als Grundpfandrecht zur Sicherung einer bestimmten Forderung dient. Im Gegensatz zur gewöhnlichen Hypothek oder Verkehrshypothek ist die Sicherungshypothek streng akzessorisch, das heißt, sie ist direkt und untrennbar mit der Forderung verbunden, die sie sichern soll. Das bedeutet, dass der Gläubiger den Bestand und die Höhe der Forderung nachweisen muss, um seine Rechte aus der Sicherungshypothek geltend zu machen.
Die Eintragung einer Sicherungshypothek erfolgt im Grundbuch und muss ausdrücklich als Sicherungshypothek bezeichnet werden. Sie kann nur als Buchhypothek bestellt werden, was bedeutet, dass kein Hypothekenbrief ausgestellt wird und sie nicht übertragbar ist. Die Eintragung gibt dem Gläubiger das Recht, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners auf die belastete Immobilie zuzugreifen, beispielsweise durch eine Zwangsvollstreckung.
Für die Eintragung einer Sicherungshypothek sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Dazu gehört, dass der Schuldner als Eigentümer oder Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sein muss. Zudem ist ein gültiger Vollstreckungstitel erforderlich, und der Gesamtbetrag der Forderung darf nicht geringer als 750 Euro sein. Die Eintragung erfolgt auf Antrag des Gläubigers beim zuständigen Grundbuchamt.
Die Sicherungshypothek kommt insbesondere bei der Durchsetzung von Forderungen im Rahmen einer Zwangsvollstreckung zum Einsatz und bietet dem Gläubiger die Möglichkeit, auch gegen den Willen des Schuldners eine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch einzutragen. Sie wird auch in speziellen Fällen wie bei Bauhandwerkerhypotheken oder zur Absicherung von Honorarforderungen von Architekten und Bauingenieuren verwendet.
Zusammenfassend ist die Sicherungshypothek ein rechtliches Instrument, das Gläubigern eine Sicherheit für ihre Forderungen bietet, indem es ihnen ein Pfandrecht an einem Grundstück des Schuldners einräumt. Die Eintragung im Grundbuch ist dabei ein wesentlicher Schritt, um die Hypothek rechtswirksam zu machen.
Unter welchen Umständen kann eine Sicherungshypothek gelöscht werden?
Eine Sicherungshypothek kann unter bestimmten Umständen gelöscht werden. Eine der häufigsten Situationen ist die vollständige Begleichung der Forderung, die durch die Hypothek gesichert wurde. Wenn der Schuldner die gesicherte Schuld vollständig zurückgezahlt hat, kann er die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch beantragen. Hierfür ist in der Regel die Zustimmung des Gläubigers in Form einer löschungsfähigen Quittung erforderlich.
Ein weiterer Fall, in dem eine Sicherungshypothek gelöscht werden kann, ist die Aufhebung der Sicherungsmaßnahme, beispielsweise wenn die Sicherungshypothek im Rahmen eines Insolvenzverfahrens unwirksam geworden ist. In solchen Fällen kann der Insolvenzverwalter die Löschung beantragen.
Zudem kann eine Sicherungshypothek auch dann gelöscht werden, wenn sie im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragen wurde und der Gläubiger eine sogenannte „Lästigkeitsprämie“ akzeptiert, also einen Betrag, der unter der eigentlichen Forderung liegt, um die Löschung der Hypothek zu bewilligen.
Für die Löschung einer Sicherungshypothek ist ein Antrag beim Grundbuchamt notwendig, und es müssen die entsprechenden Nachweise erbracht werden, dass die Forderung nicht mehr besteht oder dass andere Gründe für die Löschung vorliegen.
Welche Rolle spielt die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei der Löschung?
Die Zustimmung des Grundstückseigentümers spielt bei der Löschung einer Sicherungshypothek eine zentrale Rolle. Gemäß § 1183 BGB ist für die Aufhebung der Hypothek durch Rechtsgeschäft die Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Dies bedeutet, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks der Löschung der Hypothek im Grundbuch zustimmen muss. Die rechtliche Notwendigkeit dieser Zustimmung liegt darin begründet, dass die Hypothek ein Recht am Grundstück des Eigentümers darstellt und dessen Eigentumsrecht direkt betrifft.
Die Zustimmung des Eigentümers zur Löschung dient dem Schutz seiner Interessen. Sie stellt sicher, dass keine Änderungen an den Rechten, die sein Grundstück betreffen, ohne sein Wissen oder gegen seinen Willen vorgenommen werden. Dies ist besonders relevant, wenn die Hypothek nicht mehr benötigt wird, beispielsweise weil die gesicherte Forderung beglichen wurde. In solchen Fällen kann der Eigentümer die Löschung der Hypothek verlangen, um sein Grundstück von der Belastung zu befreien und seine Verfügungsmacht darüber vollständig wiederzuerlangen.
Zusammenfassend ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei der Löschung einer Sicherungshypothek ein wesentliches rechtliches Erfordernis, das den Schutz seiner Eigentumsrechte gewährleistet und sicherstellt, dass Änderungen am Grundbuch nur mit seinem Einverständnis erfolgen.
Was bedeutet die Aufhebung eines dinglichen Arrests für die Sicherungshypothek?
Die Aufhebung eines dinglichen Arrests kann bedeutsame Folgen für eine Sicherungshypothek haben, insbesondere im Hinblick auf deren Übergang in eine Eigentümergrundschuld. Ein dinglicher Arrest dient der Sicherung der Vollstreckung einer Forderung durch Beschlagnahme des Vermögens des Schuldners, einschließlich der Eintragung einer Sicherungshypothek auf ein Grundstück des Schuldners. Wird dieser Arrest aufgehoben, etwa weil die zugrundeliegende Forderung beglichen wurde oder aus anderen rechtlichen Gründen, hat dies direkte Auswirkungen auf die Sicherungshypothek.
Die Aufhebung des Arrestes führt dazu, dass die Sicherungshypothek ihre Grundlage verliert, da sie zur Sicherung der nunmehr nicht mehr bestehenden Forderung diente. In der Praxis bedeutet dies, dass die Sicherungshypothek in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt wird. Eine Eigentümergrundschuld ist ein Grundpfandrecht, das dem Grundstückseigentümer selbst zusteht. Sie kann entstehen, wenn eine Hypothek erlischt und keine Forderung mehr besteht, die durch die Hypothek gesichert wird.
Für den Eigentümer des Grundstücks bietet die Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld neue Handlungsoptionen. Die Eigentümergrundschuld kann als Sicherheit für neue Kredite dienen oder zur Sicherung anderer Verbindlichkeiten eingesetzt werden. Der Eigentümer kann sie auch an Dritte abtreten oder verpfänden, um finanzielle Mittel zu beschaffen. Im Gegensatz zur Sicherungshypothek, die an die Existenz einer spezifischen Forderung gebunden ist, bietet die Eigentümergrundschuld somit eine flexible Möglichkeit zur Nutzung des Grundstückswertes als Sicherheit.
Zusammenfassend bedeutet die Aufhebung eines dinglichen Arrests für die Sicherungshypothek, dass diese ihre ursprüngliche Funktion verliert und in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt wird. Dies eröffnet dem Grundstückseigentümer neue Möglichkeiten, das Grundstück als Sicherheit zu nutzen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 27 Grundbuchordnung (GBO): Erläutert die Bedeutung der Zustimmung des Grundstückseigentümers für die Löschung einer Eintragung im Grundbuch, was im Kontext der Sicherungshypothekenlöschung zentral ist.
- § 38 GBO: Stellt klar, dass das Grundbuchamt Handlungen wie Löschungen nur auf berechtigte Ersuchen hin durchführen darf, was die Grenzen der Behördenbefugnisse aufzeigt.
- §§ 932, 868 Zivilprozessordnung (ZPO), § 1177 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Erläutert die Umwandlung einer Sicherungshypothek in eine Eigentümergrundschuld nach Aufhebung eines dinglichen Arrests und die daraus resultierenden Rechte des Eigentümers.
- § 71 GBO: Regelt die Zulässigkeit von Beschwerden gegen Entscheidungen des Grundbuchamts, relevant für das Verständnis des Beschwerdeverfahrens im vorliegenden Fall.
- §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): Betrifft die Festsetzung des Gegenstandswertes im Beschwerdeverfahren, was für die Kostenbeteiligung der Parteien von Bedeutung ist.
- §§ 80, 84 FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit): Grundlage für die Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren, verdeutlicht die Kostenverteilung.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 61/14 – Beschluss vom 08.04.2015 –
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Halle (Saale) – Grundbuchamt – vom 21. August 2014 wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt bis 5.000,00 €.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 2) ist Eigentümerin eines im Grundbuch von N. Blatt … verzeichneten Grundstücks. Die Beteiligte zu 1) hatte das Grundbuchamt mit Schreiben vom 17. Dezember 2013 – in Vollziehung eines dinglichen Arrests, angeordnet in das Vermögen der Beteiligten zu 2) durch Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 9. Dezember 2013 (Gesch. Nr.: VI-4 Kart 3/10 OWi) – um Eintragung einer Sicherungshypothek im Höchstbetrag von 70.000,00 € in Abteilung III des Grundbuchs von N. Blatt … ersucht. Diese wurde am 8. Januar 2014 antragsgemäß eingetragen. Mit Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 3. Juni 2014 (Gesch.Nr. KRB 2/14) wurde der dingliche Arrest aufgehoben. Darauf forderte die Beteiligte zu 1) mit Schreiben vom 18. August 2014, die Sicherungshypothek zu löschen. Sie war der Ansicht, dass ihr Ersuchen die nach § 27 GBO erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers ersetze. Das Grundbuchamt hat darauf mit Zwischenverfügung vom 21. August 2014 darauf hingewiesen, dass dem Antrag ein Hindernis entgegen stehe, da der Beteiligten zu 1) nach § 38 BGO keine Befugnis zustehe, das Grundbuchamt um Löschung des Rechts zu ersuchen. Zur Behebung dieses Hindernisses wurde eine Frist von einem Monat zugestanden und zur Begründung ausgeführt, dass mit der Aufhebung des dinglichen Arrests die Hypothek nach §§ 932, 868 ZPO, 1177 BGB zur Eigentümergrundschuld werde. Der Eigentümer könne unter Vorlage des Aufhebungsbeschlusses und seiner nach § 27 GBO erforderlichen Zustimmung die Löschung des Rechts verlangen oder die Berichtigung in eine Eigentümergrundschuld.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 19. September 2014. Sie ist der Ansicht, dass ihr Berichtigungsersuchen nicht nur den Antrag des Grundstückseigentümers, sondern auch die nach § 27 GBO erforderliche Zustimmung ersetze. Wenn die Eintragung auf Ersuchen der Behörde möglich sei, dann müsse auch die gegenteilige Handlung zur Löschung auf Ersuchen der Behörde möglich sein.
Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und diese dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist zulässig (§ 71 GBO), jedoch nicht begründet. Das Grundbuchamt hat die angefochtene Zwischenverfügung zu Recht erlassen, da der Beteiligten zu 1) nach § 38 GBO keine Befugnis zukommt, das Grundbuchamt um Löschung der Sicherungshypothek zu ersuchen.
Eine Grundbucheintragung auf Ersuchen einer Behörde erfolgt nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen. Der Behörde muss also durch bundes- oder landesrechtliche Vorschrift die Befugnis eingeräumt sein, das Grundbuchamt um die Eintragung zu ersuchen. Nur dann ersetzt das Behördenersuchen als Eintragungsgrundlage den sonst erforderlichen Eintragungsantrag, die Eintragungsbewilligung und einen Unrichtigkeitsnachweis sowie etwa zur Eintragung erforderliche Erklärungen Dritter (z. B. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rdn. 199 f.; Bauer, in: Bauer/von Oefele, GBO, Rdn. 19 zu § 38 GBO; Lemke, Immobilienrecht, Rdn. 1 zu § 38 GBO). Dabei kann das von der zuständigen Behörde in gehöriger Form gestellte Ersuchen den Eintragungsantrag und unter anderem auch die Zustimmungserklärung des Eigentümers zur Löschung nach § 27 GBO ersetzen (z. B. Böttcher, in: Meikel, GBO, Rdn. 3 zu § 38 GBO).
Die Zustimmung des Eigentümers ist also entbehrlich bei Ersuchen einer Behörde um Löschung, wenn die Behörde für dieses Ersuchen zuständig ist und selbst um Löschung nachsucht (Böttcher, in: Meikel, GBO, Rdn. 92 zu § 27 GBO).
Die Löschung einer Sicherungshypothek auf strafprozessualer Grundlage gehört nicht zu den gesetzlich vorgesehenen Fällen der Eintragung auf Ersuchen der Behörde. Zwar ist die Beteiligten zu 1) nach § 82 Abs. 2 GWB, § 46 Abs. 1 und Abs. 2 OWiG, §§ 111 d Abs. 1 und Abs. 2, 111 f Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 StPO die Befugnis eingeräumt, den wegen einer gegen die Beteiligte zu 2) verhängten Geldbuße angeordneten dinglichen Arrest zu vollziehen und die hierfür erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch auf sein Ersuchen zu bewirken. Diese Befugnis reicht aber nur so weit, als der dingliche Arrest zu vollziehen ist. Bezogen auf das zur Vollstreckung in Anspruch genommene Grundstück ist der Arrest vollzogen mit der Eintragung der Sicherungshypothek in das Grundbuch. Folgebuchungen erfordern also einen Antrag (Bauer, in: Bauer/von Oefele, GBO, Rdn. 83 zu § 38 GBO). Ist der dingliche Arrest bereits aufgehoben – wie vorliegend durch den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 3. Juni 2014 – so ist zweifelsfrei nichts mehr zu vollziehen. In einem solchen Fall gehört die Löschung einer Sicherungshypothek nicht mehr zur Vollziehung des Arrests. Nach Aufhebung des dinglichen Arrests scheidet ein behördliches Löschungsersuchen daher aus (z. B. Hock/Klein/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, Rdn. 2461).
Der Senat teilt auch nicht die Ansicht des Beteiligten zu 1), dass – wenn die Eintragung auf Ersuchen der Behörde möglich ist – auch der „actus contrarius“ einer Löschung der Sicherungshypothek auf Ersuchen der Behörde möglich sein müsse. Diese Betrachtung lässt schon außer acht, dass sich zwischen Ersuchen auf Eintragung der Sicherungshypothek und Löschungsersuchen die Interessenlage der Beteiligten erheblich gewandelt hat. Denn ursprünglich bestand das von dem Gesetz ausdrücklich anerkannte Interesse der Beteiligten zu 1), schnellstmöglich und ohne Einfluss der Grundstückseigentümerin, die Vollstreckung einer gewichtigen Geldbuße durch den dinglichen Arrest und in dessen Vollziehung durch Eintragung der Sicherungshypothek abzusichern. Nach der zwischenzeitlichen Aufhebung des Arrests hat die Beteiligte zu 1) diese Priorität nicht mehr. Vielmehr hat die Beteiligte zu 2) eine Rechtsposition erlangt, die durch ein bloßes behördliches Löschungsersuchen nicht mehr beseitigt werden kann.
Wie das Grundbuchamt zutreffend ausgeführt hat, hat sich die für die Bundesrepublik Deutschland eingetragene Sicherungshypothek nach §§ 932 Abs. 2, 868 ZPO, § 1177 Abs. 1 BGB durch die Aufhebung des dinglichen Arrests in eine Eigentümergrundschuld gewandelt. Deren Löschung kann nur von der Beteiligten zu 2) als Grundeigentümerin beantragt werden. Sie kann aber auch beantragen, sich als neuer Gläubiger der Eigentümergrundschuld eintragen zu lassen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG.
Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 GNotKG, wobei der Senat mangels anderweitiger Anhaltspunkte den Regelwert zugrunde gelegt hat.
