OLG Düsseldorf – Az.: I-21 U 126/15 – Urteil vom 05.07.2016
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 02.06.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Düsseldorf -Einzelrichterin- (Az. 7 O 269/14) abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung (wegen der Kosten) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern die Beklagten vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Gründe
A)
Die Kläger wehren sich mit einer Vollstreckungsgegenklage gegen die Vollstreckung aus einer notariellen Kaufvertragsurkunde, nachdem sie den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt haben.
Die Kläger kauften von den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 10.01.2014 das Grundstück F….straße 11 in B…. (Anlage 0 aus AB Kläger). Ihnen wurde bereits vor Eigentumsübergang Zugang zu dem Objekt gewährt, um die Bäder renovieren zu können.
Das Grundstück war zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung in Abteilung III des Grundbuches wie folgt belastet:
- lfd. Nr. 6: Grundschuld zu Gunsten der C…. in Höhe von 612.000,- DM
- lfd. Nr. 7: auf ½ Anteil der Beklagten zu 2.) Zwangssicherungshypothek zu Gunsten des Landes NRW in Höhe von 51.885,95 €;
- lfd. Nr. 8: auf ½ Anteil des Beklagten zu 1.) Zwangssicherungshypothek zu Gunsten der Frau I.. S… in Höhe von 2.174,56 €.
Der Vertrag (Anlage K 0) enthielt u.a. folgende Regelungen:
IV. Vereinbarung zur Lastenfreistellung
Der Grundbesitz wird frei von im Grundbuch eingetragenen Belastungen verkauft.
Die Beteiligten beauftragen den Notar, die Löschungs- bzw. Freistellungsunterlagen der nicht übernommenen Belastungen bei den Gläubigern zu treuen Händen anzufordern unter Aufgabe der etwa angeforderten Ablösebeträge. Geforderte Ablösebeträge sind unter Anrechnung auf den Kaufpreis an die Berechtigten herauszuzahlen, sobald gemäß den Bestimmungen in dieser Urkunde Zahlungen an den Verkäufer erfolgen können; insoweit hat der Verkäufer also keinen Anspruch auf Zahlung an sich oder dritte Personen. Der Notar ist nicht verpflichtet, Grund, Höhe und Zuordnung der aufgegebenen Ablöseforderungen zu überprüfen. Der Verkäufer wird dem Notar die Aktenzeichen der Gläubiger noch schriftlich mitteilen.
Die Beteiligten wurden durch den Notar darauf aufmerksam gemacht, dass die Nennbeträge der eingetragenen Grundpfandrechte den Kaufpreis der Höhe nach übersteigen. Gleichwohl wird der Abschluss des Kaufvertrages gewünscht.
…
VI. Zahlung des Kaufpreises
Der Kaufpreis ist fällig innerhalb von – zehn – Tagen nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars beim Käufer (Fälligkeitsmitteilung), dass
1. die nachbewilligte Vormerkung im Grundbuch rangbereit eingetragen ist,
2. dem Notar die Löschungs- bzw. Freistellungsunterlagen für alle grundbuchlichen Rechte, die der vorgenannten Vormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und die der Käufer nicht übernommen hat bzw. an deren Bestellung der Käufer nicht mitgewirkt hat, vorliegen, und zwar auflagenfrei oder nur unter Zahlungsauflagen, die insgesamt den Kaufpreis nicht übersteigen,
Vorkaufsrechte nicht bestehen oder nicht ausgeübt werden,
4. alle zur Wirksamkeit und Durchführung dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen in grundbuchmäßiger Form vorliegen, mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Die Fälligkeitsmitteilung des Notars an den Käufer hat durch einfachen Brief zu erfolgen; der Verkäufer erhält eine Durchschrift der Fälligkeitsmitteilung.
…
IX. Überwachung der Kaufpreiszahlung
Die Beteiligten weisen den Notar an, die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf den Namen des Käufers erst dann zu beantragen, wenn dem Notar die Zahlung des Kaufpreises (ausschließlich etwa geschuldeter Verzugszinsen) nachgewiesen ist.
Ziffer X. des notariellen Kaufvertrages enthält die Regelungen zur Mitwirkung des Verkäufers (Belastungsvollmacht). Ziffer XII. enthält den Ausschluss der Haftung für Sachmängel und Ziffer XIII. die Regelungen zur Übergabe. Wegen der Einzelheiten dieser Regelungen wird auf Anlage K 0 Bezug genommen.
Ziffer XVI. des Vertrages lautet wie folgt:
XVI. Grundbucherklärungen
…
3. das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über. Bis zu diesem Zeitpunkt können die Rechte des Käufers beeinträchtigt werden. Die Beteiligten wurden darüber belehrt, inwieweit eine Vormerkung nach ihrem grundbuchmäßigen Range die Rechte des Käufers sichern kann.
Mit der Abwicklung des Kaufvertrages, insbesondere mit der Feststellung der Fälligkeitsvoraussetzung, wurde der Notar beauftragt. Mit Schreiben vom 06.02.2014 (Anlage K 1) teilte Frau I..S.. mit, dass sie die Löschungsbewilligung (Nr. 8) nicht erteilen werde, obwohl die zugrundeliegende Forderung längst getilgt war. Die Beklagten wurden anschließend mit anwaltlichem Schreiben der Kläger vom 22.02.14 (Anlage K 2) mit Fristsetzung bis zum 07.03.2014 aufgefordert, die Löschungsbewilligung beizubringen. Sodann traten die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 11.03.2014 (Anlage K 3) vom Kaufvertrag zurück. Anschließend erklärten die Kläger zudem persönlich mit Schreiben vom 17.03.2014 (Anlage K 4) den Rücktritt vom Vertrag. Nachdem Frau S… den umgehend vom Vertreter der Beklagten gerichtlich geltend gemachten Anspruch auf Löschung anerkannt hatte und am 17.03.2014 ein Anerkenntnisurteil ergangen war (Anlage B 2), teilte der Notar mit Beschluss vom 26.03.2014 (Anlage K 5) mit, dass er die Fälligkeitsvoraussetzungen für gegeben ansehe, sobald das Recht unter Nr. 8 gelöscht sei. Die Rechtskraft des Urteils müsse noch abgewartet werden. Unter dem 04.07.2014 (Anlage K 6 Seite 1) erfolgte dann durch die Notarvertreterin die Fälligkeitsmitteilung an die Kläger. Mit Schreiben vom 16.07.2014 (Anlage K 10) übersandte der Notar die Fälligkeitsmitteilung auch an den Prozessbevollmächtigten der Kläger.
Mit Schreiben vom 25.07.2014 (Anlage K 13) forderten die Kläger nach behaupteter Feststellung eines Wasserschadens die Beklagten zur Aufnahme von Vergleichsgesprächen auf. Dem folgte ein Schreiben der Kläger vom 5.09.2014 (Anlage K 16). Mit Schreiben vom 18.09.2014 erklärten diese nochmals den Rücktritt. Unter dem 01.10.2014 fochten die Kläger den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an (Anlage K 20).
Am 29.10.2014 wurde ihnen die vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde zugestellt.
Die Kläger waren erstinstanzlich der Ansicht, dass sie berechtigt seien, vom Kaufvertrag zurückgetreten. Entgegen der Mitteilung des Notars hätten die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht vorgelegen, da die C…. nach dem Fristablauf nicht ausdrücklich in die Löschung eingewilligt hätte und die Verlängerung nach dem Wortlaut des Treuhandvertrages ausgeschlossen war. Die Löschungsbewilligung habe daher nicht auflagenfrei vorgelegen und insoweit nicht den Anforderungen des Kaufvertrages entsprochen. Die Mitteilung des Notars könne die Fälligkeit nur dann herbeiführen, wenn die Voraussetzungen auch tatsächlich vorlägen. Selbst wenn man eine wirksame Fälligkeitsmitteilung annehmen würde, wäre diese allenfalls am 21.07.2014 eingegangen, so dass der Kaufpreis 10 Tage später fällig gewesen wäre. Zu diesem Zeitpunkt sei der verlängerte Treuhandvertrag aber bereits abgelaufen gewesen, so dass die Fälligkeitsvoraussetzung wieder entfallen sei. Ein gesicherter lastenfreier Übergang des Eigentums sei daher zu keinem Zeitpunkt sicher gestellt gewesen.
Sie waren zudem der Ansicht, dass die Beklagten sie arglistig über das Vorhandensein von Mängeln getäuscht haben. Sie behaupten insoweit, dass seit Bestehen des Gebäudes zahlreiche Wasserschäden aufgetreten seien, was die Beklagten verschwiegen hätten. Seit 1983 seien 10 Leitungswasserschäden aufgetreten, von 2002 bis 2011 habe es im Schnitt alle zwei Jahre einen Wasserschaden durch gebrochene Wasserleitungen gegeben. Schäden seien in den letzten 12 Jahren in Höhe von 31.992,73 € entstanden. Den Beklagten seien diese Mängel auch bekannt gewesen, da sie die Schäden bei der Versicherung geltend gemacht hätten. Darüber hinaus habe die Gothaer Versicherung aufgrund der Häufung der Schadensfälle die Versicherung im Jahr 2011 gekündigt.
Sie haben ferner behauptet, dass die Immobilienmaklerin am 19.12.2013 bestätigt habe, dass es keinen Wasserschaden gegeben habe. Das Verschulden der Maklerin sei den Beklagten zuzurechnen.
Die Kläger hatten beantragt,
1. die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. L…, B…., vom 10.01.2014, Urk.-Nr. L für unzulässig zu erklären, sowie
2. die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. L…, B…, vom 10.01.2014, Urk.-Nr. L bis zur Rechtskraft dieses Urteils einstweilen einzustellen.
Die Beklagten hatten beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten haben behauptet, dass während des Beurkundungstermins ausführlich erörtert worden sei, dass die Löschungsbewilligungen noch nicht vorlagen. Ein Zeitpunkt der Abgabe der Bewilligung durch Frau S… sei nicht absehbar gewesen. Im Hinblick darauf sei auch vereinbart worden, dass die Kläger das Objekt schon vorher nutzen könnten, obwohl der Notar hiervor gewarnt habe. Die Kläger hätten gewusst, dass bei Kaufvertragsabschluss insoweit noch nichts veranlasst gewesen sei.
Im Hinblick auf die behaupteten Wasserschäden seien ihnen lediglich fünf Schadensfälle bekannt mit einem Schaden von insgesamt 21.160,21 €. Diese ergäben sich aus der Versicherungsbescheinigung vom 22.09.2011 (Anlage B7), die den Klägern unstreitig vor Unterzeichnung des Vertrages überlassen worden ist. Der Schaden vom 02.07.2000 sei durch eine defekte Wasserspülung der Gästetoilette entstanden. Die Angabe der Maklerin habe sich auf eine Nachfrage der Kläger zu einem konkreten Deckenfleck bezogen, der zum Zeitpunkt der Objektbesichtigung bereits abgetrocknet gewesen sei.
Hintergrund sei ein Haftpflichtschaden gewesen, der auch mit dem Kläger erörtert worden sei. Die Leitungswasserinstallation sei fachlich gut ausgeführt, einwandfrei und mangelfrei.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und dabei u.a. folgendes ausgeführt:
Die Kläger seien wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten. Sie hätten den Beklagten durch das anwaltliche Schreiben vom 22.02.2014 eine angemessene Frist zur Beibringung der Löschungsbewilligungen gesetzt. Dabei könne dahinstehen, ob die Bemessung der Frist mit nur 13 Tagen zu kurz erscheine, was anzunehmen sein könnte, da die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages im Januar gewusst hätten, dass die Löschungsbewilligungen noch nicht vorlagen. Auch hätten die Beklagten innerhalb der gesetzten Frist im Hinblick auf die Belastung zugunsten der Frau S… durchaus reagiert. Selbst wenn die Frist jedoch zu kurz bemessen war, sei hierdurch jedenfalls eine angemessene Frist in Gang gesetzt worden, so dass die Voraussetzungen des § 323 Abs. 1 BGB vorlägen. Das Setzen einer zu kurzen Frist sei auch nicht rechtsmissbräuchlich. Eine angemessene Frist sei jedenfalls zum Zeitpunkt der letzten Rücktrittserklärung am 18.09.2014 abgelaufen gewesen. Zu diesem Zeitpunkt habe auch ein Rücktrittsgrund vorgelegen, da die Beklagten die ihnen nach dem Kaufvertrag obliegende Leistung trotz Fristsetzung nicht erbracht hätten. Die Beklagten hätten nach dem Vertrag das Grundstück frei von den genannten Belastungen zu übereignen und zu diesem Zweck entsprechende Löschungsbewilligungen vorzulegen. Zwar habe der mit der Kaufpreisabwicklung beauftragte Notar zwischenzeitlich mitgeteilt, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorlägen. Dies stehe dem Rücktritt jedoch nicht entgegen, da die Voraussetzungen der Löschung tatsächlich nicht gegeben gewesen seien. Am 18.09.2014 sei zwar die Belastung unter lfd. Nr. 8 bereits gelöscht gewesen und ggf. habe auch eine Löschungsbewilligung für die lfd. Nr. 7 vorgelegen. Keine wirksame Löschungsbewilligung habe jedoch zu diesem Zeitpunkt für die unter der lfd. Nr. 6 genannten Belastung zugunsten der C…. vorgelegen. Der Notar sei hinsichtlich der Verwendung der von der C…. abgegebenen Löschungsbewilligung durch einen sog. Treuhandauftrag gebunden gewesen, der befristet war. Dieser sei nach einmaliger Verlängerung zunächst am 30.07.2014 abgelaufen gewesen, so dass die Löschungsbewilligung zum Zeitpunkt des Rücktritts für die Kläger wertlos gewesen sei. Das Rücktrittsrecht der Kläger sei auch nicht gem. § 323 Abs. 6 BGB ausgeschlossen gewesen, da die von den Beklagten vorgelegte Löschungsbewilligung der C…. nicht den Anforderungen des Kaufvertrages entsprach und insofern die Beklagten ihre zu erbringenden Leistungen niemals in vertragsgemäßer Weise angeboten hatten. Es sei schon zweifelhaft, ob die Löschungsbewilligung, deren Verwendung jeweils befristet war, den Anforderungen des Kaufvertrages entsprach. Nach Ziff. VI. müssten die Löschungsbewilligungen – mit einer Ausnahme – auflagenfrei vorliegen. Angesichts der Befristungen bestünde die durchaus nicht abstrakte Möglichkeit, dass zur Zeit der Fälligkeit des Kaufpreises, die erst nach Ablauf von 10 Tagen nach Eingang der schriftlichen Mitteilung des Notars eintreten sollte, die Befugnis zur Nutzung der Löschungsbewilligung bereits erloschen war. Zum anderen reiche die Löschungsbewilligung auch deshalb nicht aus, da ihre Benutzung unter eine Auflage gestellt gewesen sei, die zur Vorleistungspflicht der Kläger führe, was weder nach dem Gesetz noch durch die vertraglichen Vereinbarungen so vorgesehen sei. Nach dem Treuhandauftrag dürfe der Notar über die Löschungsbewilligung nur verfügen, nachdem der gesamte Kaufpreis bereits auf dem Konto der Beklagten eingegangen gewesen sei. Dies bedeute, dass die Kläger zunächst den Kaufpreis an die Beklagten zahlen müssten, bevor diese den Klägern das Eigentum lastenfrei verschaffen könne. Dies widerspreche den gesetzlichen Regelungen, wonach die Hauptleistungspflichten eines Kaufvertrages Zug um Zug zu erfüllen seien. Auch der Kaufvertrag selbst sehe eine solche Vorleistungspflicht nicht vor. Soweit die Beklagten in dem nachgelassenen Schriftsatz darauf verwiesen, dass unter Ziff. VI Nr. 2 des Vertrages geregelt sei, dass die Löschungsbewilligungen unter Zahlungsbedingungen stehen könnten, die insgesamt den Kaufpreis nicht überstiegen, führe das ebenfalls nicht zu einer Vorleistungspflicht der Kläger. Die Regelung besage nämlich gerade nicht, dass sie den Kaufpreis vorab an die Beklagten zu leisten hätten. Nach dem Gesamtzusammenhang nehme die Regelung vielmehr Bezug auf Ziff. IV. des Kaufvertrages. Hier sei zu berücksichtigen, dass die Löschung der Belastungen ggf. Ablösezahlungen voraussetzen könne. In diesem Fall sollen die Kläger die Zahlungen erbringen und sich auf den Kaufpreis anrechnen lassen können. Dies solle aber erst dann geschehen, wenn Zahlungen an den Verkäufer überhaupt erfolgen können, was hier gerade nicht der Fall gewesen sei. Zu einer Vorleistungspflicht der Kläger führe diese Regelung demnach nicht.
Dagegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung und greifen dabei vor allem die Rechtsauffassung des Landgerichts an, wonach die allgemein übliche und 1000fach in Notarverträgen verwandte Formulierung zu einer unzulässigen Vorleistungspflicht führen solle. Wäre dies richtig, wären notarielle Kaufverträge ohne Anderkonto nicht mehr abzuwickeln. Zudem beanstanden sie, dass das Landgericht völlig offen lasse, auf welche Rücktrittserklärung die Kläger sich seiner Meinung nach stützen können, und wann genau eine angemessene Frist abgelaufen gewesen sei. Sie wiederholen in diesem Zusammenhang ihren erstinstanzlichen Vortrag unter Beweisantritt zu den Umständen der Beurkundung. Da die Kläger um die Belastungen wussten und auf mögliche Verzögerungen ausdrücklich hingewiesen worden seien (weshalb sie schon vorher die Immobilie in Besitz nehmen durften), könnten sie nicht im Februar eine derart kurze Frist setzen. Zudem hätten die Beklagten alles getan, um die Löschungsbewilligungen so schnell wie möglich zu beschaffen. Dies müsse bei der Bemessung der Dauer der Frist Berücksichtigung finden. Eine derart kurze Frist sei treuwidrig. Schließlich haben sie darauf hingewiesen, dass der Treuhandauftrag der C…. bis zum 30.04.2016 verlängert worden ist.
Die Beklagten beantragen, das am 02.06.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Düsseldorf – 7 O 269/14 – aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Sie haben zudem dem beurkundenden Notar im Rahmen der Berufungsbegründung den Streit verkündet.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen das Urteil und wiederholen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie stützen insbesondere die Rechtsauffassung des Landgerichts zu der Frage ihrer unzulässigen Vorleistungspflicht. Dass die notarielle Praxis anders aussehe, ändere nichts an der Richtigkeit der Ausführungen. Diese würden bei richtiger Vertragsgestaltung auch nicht zu einer „Unabwickelbarkeit“ notarieller Grundstückskaufverträge führen. Zu keinem Zeitpunkt hätten alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorgelegen. Ferner sei die Fälligkeitsmitteilung vom 04.07.2014 nicht ordnungsgemäß.
Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung vom 22.12.2015 einen Hinweisbeschluss verkündet, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 189 GA). Nachdem die Kläger dazu mit Schriftsatz vom 01.02.2016 Stellung genommen hatten, ist Termin zur mündlichen Verhandlung für den 10.05.2016, 10.30 Uhr bestimmt worden. Am Terminstage rief der Prozessbevollmächtigte der Kläger um 8.18 Uhr in der Serviceeinheit des Senats an und kündigte an, dass er nicht zum Verhandlungstermin erscheinen werde, da sein Kind einen Verkehrsunfall erlitten habe. Auf den diesbezüglichen Vermerk der Serviceeinheit vom 10.05.2016 (Bl. 349 GA) wird Bezug genommen. Um 08.31 Uhr ging ein Fax des Prozessbevollmächtigten der Kläger in der Faxstelle des Oberlandesgerichts ein, auf dessen Inhalt (Bl. 351 GA) Bezug genommen wird. Dieses lag dem Senat, der ab kurz vor 09.00 Uhr gemeinsam mit der als Protokollführerin eingeteilten Servicekraft (in anderer Sache) im Sitzungssaal saß, in der mündlichen Verhandlung nicht vor. In dieser beantragte der Beklagtenvertreter eine Entscheidung nach Lage der Akten. Auf das Protokoll vom 10.05.2016 (Bl.347 GA) wird ebenfalls Bezug genommen.
Im Anschluss haben die Kläger die Vorsitzende und den Berichterstatter wegen der Besorgnis der Befangenheit abgelehnt und zugleich geltend gemacht, dass die Löschungsbewilligung der C…. erneut abgelaufen sei, so dass die Fälligkeitsvoraussetzungen erneut nicht vorlägen, weshalb sie erneut den Rücktritt erklärt hätten. Dazu hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Schriftsatz vom 30.05.2016 (Bl. 366 GA) Stellung genommen, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird und ein Schreiben der C…. H… vom 23.05.2016 überreicht, wonach der Treuhandauftrag des Notars L…. bis zum 15.08.2016 verlängert worden ist. Die Wirksamkeit dieser Verlängerung stellen die Kläger wiederum in Abrede.
B)
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 02.06.2015 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Auch in der Sache ist die Berufung begründet (§ 513 Satz 1 ZPO), weil die Beklagten einen Rechtsfehler im Sinne des § 546 ZPO dargelegt haben, der sich zu ihren Ungunsten ausgewirkt hat, und die vom Senat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Beurteilung der Sach- und Rechtslage zu Gunsten der Beklagten im Sinne einer Klageabweisung rechtfertigen. Im Einzelnen ergibt sich dies aus folgenden Erwägungen:
I. Zulässigkeit der Klage:
Bedenken bestehen insoweit nicht. Das Landgericht Düsseldorf war insbesondere örtlich zuständig, da die Kläger als Schuldner hier ihren allgemeinen Gerichtsstand haben, § 797 Absatz 5 ZPO.
II. Begründetheit der Klage:
Die Klage ist entgegen der Ansicht des Landgerichts unbegründet.
Die Kläger können keine Einwendungen geltend machen, die dem in der Urkunde Nr. 49/2014 des Notars Dr. L…. vom 10.01.2014 titulierten Zahlungsanspruch der Beklagten entgegenstehen, §§ 795, 794 Nr. 5, 767 ZPO.
1.
Den Klägern stand kein Recht zum Rücktritt gem. § 323 BGB zu, da die Beklagten die ihnen aus dem Notarvertrag entstandenen Verpflichtungen nicht verletzt und insbesondere nicht eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbracht haben.
a) Die Kläger wussten von den Belastungen des Grundstücks, da diese im notariellen Kaufvertrag korrekt aufgeführt worden waren. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten ihre Pflichten im Hinblick auf die von ihnen geschuldete Lastenfreistellung verletzt hätten. Es besteht insbesondere keine vorvertragliche Pflicht, schon alles für eine Lastenfreistellung Erforderliche einzuleiten und bereits vorsorglich Löschungsbewilligungen einzuholen, die dann bei einem möglichen Scheitern des Vertrages nicht mehr (zwingend) von Nöten sind. Das würde die Anforderungen an die Sorgfaltspflichten von Grundstücksverkäufern deutlich übersteigen, zumal dies im Regelfall mit Kosten verbunden ist.
Die Beklagten mussten auch nicht damit rechnen, dass die Gläubigerin des Rechts unter Nr. 8 angesichts der bereits vor längerer Zeit unstreitig eingetretenen Erfüllung des gesicherten Anspruchs die Bewilligung der Löschung verweigern würde. Jede am Rechtsverkehr beteiligte Person darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass sich der andere rechtstreu verhalten wird. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten ernsthaft mit einer entsprechenden Weigerung der Gläubigerin rechnen mussten, haben die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger nicht substantiiert dargetan.
Mithin schuldeten die Kläger, wie jeder andere Grundstücksverkäufer auch, nach Vertragsschluss alles zu tun, um eine möglichst zeitnahe Lastenfreistellung des Grundstücks zu gewährleisten. Der Notarvertrag enthält an keiner Stelle eine Regelung, dass die Lastenfreistellung „sofort“ zu erfolgen hat, wie die Kläger meinen. Solches ergibt sich entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht aus § 271 Absatz 1 BGB, da sich die Leistungszeit danach „aus den Umständen“ ergibt. Bei der Lastenfreistellung des veräußerten Grundstücks ist aus den Umständen zu entnehmen, dass der Verkäufer alles tun muss, um eine solche möglichst zeitnah – unverzüglich – herbeizuführen. Ein schuldhaftes Zögern der Beklagten vermag der Senat hier nicht zu erkennen. Mit den zur Abwicklung des Vertrages erforderlichen Arbeiten war der Notar ausdrücklich beauftragt und hat diese auch durchgeführt, wie ein Blick auf die Zeitabläufe zeigt. Zudem haben sich die Beklagten über ihren damaligen Rechtsanwalt (und dieser in Rücksprache mit dem Anwalt der Gläubigerin) um eine schnelle Lösung des Problems bezüglich der Löschung des Rechts unter Nr. 8 bemüht. Im Übrigen hat der Notar alle sonstigen erforderlichen Unterlagen zeitnah eingeholt. Die Abläufe zur geschuldeten Lastenfreistellung rechtfertigen daher keinen Rücktritt.
b) Auch bezüglich der Löschungsbewilligung des Rechts unter Nr. 6 (C….) vermag der Senat keine den Verkäufern zuzurechnende Vertragsverletzung in Folge der vertraglichen Gestaltung oder notariellen Ausführung zu erkennen.
aa. Zum einen lag die Löschungsbewilligung der Gläubigerin dem Notar zeitnah vor und der darauf bezogene Treuhandauftrag war wirksam bis zum 30.07.2014 verlängert worden. Warum die Formulierung der C…. in deren Schreiben vom 02.07.2014 (Anlage K 6 Seite 4) den Anforderungen an eine Verlängerung des Treuhandauftrages nicht genügen soll, vermag der Senat nicht nachzuvollziehen. Jedenfalls unter Rechtscheinsgesichtspunkten wäre die Bank daran gebunden. Das gilt auch für die mit Schreiben vom 23.05.2016 erteilte Verlängerung des Treuhandauftrages der C…., so dass auch der zuletzt erklärte Rücktritt der Beklagten auf diesen Gesichtspunkt nicht gestützt werden kann.
bb. Der Senat hat auch keine Zweifel, dass die von der Notarvertreterin erteilte Fälligkeitsmitteilung vom 04.07.2014 wirksam war. So schreibt diese auf dem selben Briefpapier, auf dem auch der Notarbeschluss vom 26.03.2014 verfasst wurde. Es gibt auch kein Erfordernis, dass zur Wirksamkeit eines Schreibens eines Notarvertreters dessen Name/Unterschrift erkennbar sein muss. Die BNotO (Erster Teil, 5. Abschnitt) macht diesbezüglich ebenso wenig Vorgaben wie die Dienstordnung für Notarinnen und Notare in NRW. Erforderlich für ein wirksames Handeln des Notarvertreters ist lediglich, dass dieser von der/dem Präsidentin/-en des zuständigen Landgerichts förmlich bestellt worden ist, was unstreitig der Fall war.
cc. Angesichts der auch insoweit eindeutigen Regelungen im Vertrag, durfte bzw. musste die Fälligkeitsmitteilung auch an die Beklagten persönlich erfolgen, gerade angesichts der kurzen Zahlungsfrist. Davon wurde der Notar durch die Anzeige der anwaltlichen Vertretung nicht entbunden oder gar verpflichtet, diese nur an den Rechtsanwalt zu erteilen.
dd. Schließlich vermag der Senat nicht zu erkennen, dass die an sich unbedingte Löschungsbewilligung der C…. (siehe Blatt 5 der Anlage K 4), deren Verwendung unter die im Rahmen des dem Notar erteilten Treuhandauftrages gemachten Auflagen gestellt wurde, zu einer weder nach dem Gesetz noch nach dem Vertrag vorgesehenen und damit unzulässigen Vorleistungspflicht führt. Die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts sind von Rechtsfehlern beeinflusst.
Der Treuhandauftrag der C…. war wirksam bis zum 30.07.2014 verlängert worden und besteht immer noch fort (siehe zuvor unter II.1.b.aa). Die Notarvertreterin hat daher am 04.07.2014 zutreffend den Kaufpreis fällig gestellt. Der dem Notar vorliegende Treuhandauftrag entsprach zudem dem, was die Parteien vertraglich vereinbart hatten. Nach VI.2. des Vertrages hatte die Löschungsbewilligung „auflagenfrei oder unter Zahlungsauflagen, die insgesamt den Kaufpreis nicht übersteigen“ vorzuliegen, was ausweislich des den Klägern ebenfalls übersandten Treuhandauftrages der C…. der Fall war.
Der Vertrag begründet auch keine unzulässige, dem Vertrag widersprechende, Vorleistungspflicht der Beklagten:
(1) Die durchzuführende Abwicklung des Vertrages sollte dergestalt geschehen, dass die Käufer – wie im Vertrag ausdrücklich geregelt – bis maximal zur Höhe des Kaufpreises- an den Grundschuldgläubiger (und im Übrigen ggf. an die Verkäufer) zahlen, nachdem dem Notar die Löschungsbewilligung des Grundschuldgläubigers mit entsprechendem Treuhandauftrag vorliegt. Sobald sie die Zahlung ggü. dem Notar nachgewiesen haben, kann dieser auch dieses (letzte) Recht zur Löschung bringen und (wenn dazu der gesamte Kaufpreis erforderlich war) die Auflassung veranlassen. Die Käufer sind im Gegenzug solange über die Auflassungsvormerkung gesichert. Zudem ist ihnen das Eigentum an dem Grundstück gem. XVI. 1. Satz 1 des Vertrages vom 10.01.2014 bereits unbedingt übertragen worden („Auflassung“). Nur die grundbuchmäßige Umsetzung der Auflassung steht entsprechend dem in Satz 2 und 3 vertraglich dokumentierten Willen der Parteien unter der Bedingung, dass die weiteren vertraglichen Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Zudem geht auch der Verkäufer weiter „in Vorleistung“, als er neben der Auflassung und Auflassungsvormerkung bereits mit Vertragsschluss auch die Zustimmung zur Belastung des formal noch in seinem Eigentum befindlichen Grundstücks zu Gunsten der Bank des Käufers erklärt. Genau dieses Prozedere sieht der Vertrag in den Abschnitten IV., VI. und IX, vor. Auf die – eher theoretischen – Risiken wird zudem in Abschnitt XVI. Nr. 3 des Vertrages hingewiesen.
Im vorliegenden Fall kommt noch hinzu, dass die Beklagten den Klägern bereits vor der grundbuchmäßigen Vollziehung der Eigentumsübertragung nicht nur den Besitz an dem Haus, sondern auch die Erlaubnis erteilt hatten, dieses baulich zu verändern. Angesichts dessen kann zur Überzeugung des Senats von einer unzulässigen Vorleistungspflicht der Käufer infolge der gewählten notarvertraglichen Regelungen weder im Allgemeinen noch im konkreten Fall ausgegangen werden.
Einen darüberhinausgehenden Schutz, beispielsweise durch Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto, haben die Beklagten nicht vertraglich vereinbart und können einen solchen auch sonst nicht beanspruchen. Eine solche Abwicklung war im vorliegenden Fall auch nicht angezeigt und hätte zudem zu weiteren Kosten für die Kläger geführt.
(2) Bei den zuvor beschriebenen vertraglichen Regelungen handelt es sich entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht um (unzulässige) Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).
Zum einen ist bei einem notariellen Grundstückskaufvertrag bereits grundsätzlich fraglich, ob es sich angesichts der im Einzelfall stets vorzunehmenden Individualisierung, wie beispielsweise beim Kaufpreis oder den Grundstücksbelastungen, um AGB handeln kann. Im hier zu entscheidenden Fall kommt hinzu, dass der Vertrag unstreitig weiteren Besonderheiten des Falles Rechnung trägt, wie z.B. der vorzeitigen Übergabe der Immobilie an die Kläger und der Erlaubnis zur Vornahme baulicher Änderungen vor Eigentumsübergang, anhand derer sich auch dokumentiert, dass die Beklagten davon wussten oder hätten wissen müssen, dass die Lastenfreistellung nicht „sofort“ erfolgen konnte, da diese Regelung sonst keinen Sinn gemacht hätte, zumal eine solche mit Risiken verbunden ist, auf die der Notar ausweislich der Urkunde zutreffend hingewiesen hatte. Zudem fehlt es an jeglichem Vortrag der Kläger dazu, dass der Notar „ein Formular im Auftrag der Beklagten entwickelt hat“ (siehe dazu Palandt-Grüneberg, BGB 73. Auflage, § 305 Rz. 12).
Selbst wenn es sich entgegen der Ansicht des Senats um AGB handeln würde, läge kein Fall der §§ 308, 309 BGB vor, so dass eine Unwirksamkeit nur aus § 307 BGB folgen könnte. Eine unangemessene Benachteiligung der Kläger vermag der Senat mit den zuvor beschriebenen, wechselseitigen Leistungspflichten bei gleichzeitiger Absicherung beider Parteien nicht zu erkennen.
Damit hatten die Kläger ab – spätestens am 08.07.2014 anzunehmenden – Zugang der Fälligkeitsmitteilung vom 04.07.2014 binnen 10 Tagen zu zahlen. Der Treuhandauftrag der Bank lag damit auch noch ausreichend lange vor (30.07.2015) und wäre mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch verlängert worden, wenn innerhalb der Frist an die Bank gezahlt worden wäre, eine Abwicklung aber aus anderen Gründen länger als bis zum 30. Juli 2015 gedauert hätte. Dies wird dadurch belegt, dass die C…. den Treuhandauftrag auch in der Folge – zuletzt mit Schreiben vom 23.05.2016 bis zum 15.08.2016 – regelmäßig verlängert hat.
2.
Den Klägern steht auch kein Recht zum Rücktritt gem. §§ 437 Nr. 2 BGB oder zur Anfechtung gem. § 123 BGB aufgrund der von ihnen behaupteten Mängel in Form von Wasserschäden am vertragsgegenständlichen Haus zu.
Aufgrund des Gewährleistungsausschlusses in XII. des notariellen Vertrages könnten entsprechende Rechte allenfalls bei einem arglistigen Verschweigen von Mängeln oder einem Vorspiegeln von Mangelfreiheit in Betracht kommen.
Solches haben die darlegungs- und beweispflichtigen Kläger auch auf den Hinweis des Senats vom 22.12.2015 hin nicht substantiiert dargelegt.
Der Annahme eines arglistigen Verhaltens der Beklagten steht bereits entgegen, dass diese den Klägern den Versicherungsschein (Anlage B 7) vor Vertragsunterzeichnung vorgelegt haben, aus dem sich bereits fünf Vorschäden und die Entschädigungshöhe ergaben und ein Großteil der jetzt von den Klägern vorgetragenen Vorschäden vor der Besitzzeit der Beklagten lag und nicht vorgetragen ist, dass diese davon wussten.
Es kann dahinstehen, ob die Kläger die mit der Vermittlung des Hauses beauftragte Maklerin vor Vertragsabschluss gefragt haben, ob es sich bei den sich aus der von ihr überreichten Aufstellung (Anlage B 7) ergebenden Vorschäden um Wasserschäden handelte, da sich aus dem Umstand, dass die Beklagten u.U. einen wie auch immer gearteten „Wasserschaden“ gegenüber der Versicherung abgerechnet haben, kein konkreter Mangel am Kaufobjekt ergibt. Allein aus dem Umstand, dass Schäden bei der Gebäudeversicherung abgerechnet werden, ist nicht zwingend auf einen – wie auch immer gearteten – Mangel an der Installation zu schließen, zumal die Beklagten substantiiert vorgetragen haben, dass mindestens ein Schaden während ihrer Besitzzeit auf eine defekte Toilettenspülung und ein weiterer auf einen defekten Durchlauferhitzer zurückzuführen gewesen sei. Ferner handelte es sich selbst nach Vorbringen der Kläger bei einem Teil der Schäden um Sturmschäden (St).
Welchen konkreten Mangel das Haus aufweisen soll, legen die Kläger auch nach Hinweis des Senats nicht schlüssig dar, obwohl sie das Haus einige Zeit in Besitz und somit die Möglichkeit zur Inaugenscheinnahme und konkreten Darlegung der vermeintlichen Mängel hatten. Es reicht nicht aus, den diesbezüglichen Vortrag der Gegenseite mit Nichtwissen zu bestreiten und sich dann ohne weitere Schilderung „zum Beweis der Ursachen der Wasserschäden, der Schadenshöhe sowie den Schäden als Ursache für Selbstbehalt und Kündigung“ auf das Zeugnis eines Versicherungssachbearbeiters zu beziehen, zumal bereits nicht ansatzweise dargelegt oder sonst ersichtlich ist, aufgrund welcher Umstände dieser belastbare Auskünfte zu Mängeln am Haus und deren Ursache machen können sollte. Auch der Verweis auf eine „mangelhafte Leitungswasserinstallation“ genügt den Anforderungen nicht, die an den Vortrag eines konkreten Mangels zu stellen sind. Es ist bereits nicht ersichtlich, ob Mängel an der Zu- oder der Ableitung vorliegen sollen, in welchen Bereichen des Hauses dies der Fall sein soll und wie sich diese Mängel ggf. bemerkbar machen sollen.
Die Kläger haben dazu trotz längeren Besitzes des Objekts und unstreitig von ihnen vorgenommener Baumaßnahmen – gerade an den Bädern – keinerlei konkretes Mangelsymptom vorgetragen, das einer Begutachtung zugänglich gewesen wäre.
C)
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Streitwert: 235.000,00 Euro
