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Notarkosten – Entstehen einer Betreuungsgebühr

LG Düsseldorf – Az.: 19 OH 1/17 – Beschluss vom 17.04.2018

Die Kostenrechnung Nr. der Notarin C. wird bestätigt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Der Beschwerdeführer und Beteiligte zu 2 ist Käufer des im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von Q. auf Blatt bzw. Fortschreibungsstelle noch einzutragenden Wohnungseigentums, bestehend aus einem 843/10.000 Miteigentumsanteil an einer Teilfläche von ca. 1068 m² an dem Grundbesitz der Gemarkung Q., Flur drei, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, Xstraße, groß 5118 m², und Flurstück 783, Gebäude- und Freifläche, Xstraße, groß 771 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der im 3. Obergeschoss links gelegenen Wohnung, im Aufteilungsplan mit Nr. 1.7 bezeichnet und eines 844/10.000 Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundbesitz verbunden mit dem Sondereigentum an der im 3. Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung, im Aufteilungsplan mit Nr. 1.8 bezeichnet sowie dreier Tiefgaragenstellplätze.

Zur teilweisen Finanzierung des Kaufpreises schloss der Beteiligte zu 2 mit der Sparkasse einen Darlehensvertrag, zu dessen Absicherung an dem neu erworbenen Eigentum zu Gunsten der Sparkasse eine Gesamt-Grundschuld in Höhe von 500.000 EUR bestellt wurde. Die Kaufvertragsurkunde (Urkunden Nr. …) vom 16.12.2011 enthält unter Punkt 6.1 unter anderem folgende Regelung:

“Schuldrechtlich muss sichergestellt sein, dass eine persönliche Haftung des Verkäufers ausgeschlossen ist, dem Verkäufer keine Kosten entstehen und der Kaufgegenstand bis zur vollständigen Erfüllung des Kaufpreises nur als Sicherheit für hierauf tatsächlich geleistete Zahlungen dient; diese Voraussetzungen sind dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.”

Die Grundschuldbestellungsurkunde (Urkunden Nr. …) vom 27.07.2015 enthält in Teil I folgende Regelung:

“Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Bestellung der Grundschuld und der etwaigen Löschung keinerlei persönliche Zahlungsverpflichtungen. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen damit verbundenen Kosten und sonstigen Folgen freizustellen.”

Mit Schreiben vom 28.07.2015 übermittelte die Notarin der Sparkasse eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde vom 27.07.2015 und eine beglaubigte Abschrift des zugrundeliegenden Kaufvertrags vom 16.12.2011 sowie eine Kopie der Fälligkeitsmitteilung an den Käufer vom 13.08.2012.

Das Schreiben der Notarin enthielt folgende Formulierung:

“Ich verweise ausdrücklich auf die zwischen Ihrem Darlehensnehmer und dem Verkäufer im Kaufvertrag und in der Grundschuldbestellung getroffenen Vereinbarungen, im Besonderen auf die eingeschränkte Sicherungsabrede sowie darauf, dass eine persönliche Haftung des Käufers ausgeschlossen ist und dem Verkäufer keine Kosten entstehen dürfen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt und die Grundschuld gelöscht werden muss.”

Unter dem 29.07.2015 erstellte die Notarin die beanstandete Kostenrechnung zur Urkunde zur Grundschuldbestellung vom 27.07.2015. Der Beteiligte zu 2 beglich die Rechnung mit Ausnahme der in der Rechnung enthaltenen Betreuungsgebühr i.H.v. 467,50 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 556,32 EUR.

In der Folge forderte die Notarin den Beteiligten zu 2 mehrfach erfolglos zur Zahlung auf. In seiner Stellungnahme vom 25.07.2017 macht der Beteiligte zu 2 geltend, dass weder er, noch die Sparkasse, noch die Bauträgergesellschaft (Verkäufer) die Betreuungstätigkeit beauftragt hätten und er über deren Entstehung auch nicht in Kenntnis gesetzt worden sei.

Der Präsident des Landgerichts hat unter dem 07.02.2018 (Bl. 37 der Akte) zu der beanstandeten Rechnung Stellung genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist nach § 127 Abs. 1 GNotKG zulässig, in der Sache jedoch unbegründet. Die Kostenrechnung der Notarin ist zu bestätigen. Nach Abs. 1 Nr. 5 der Anmerkung zu Nr. 22200 KV GNotKG entsteht die Betreuungsgebühr für die Anzeige oder Anmeldung einer Tatsache, insbesondere einer Abtretung oder Verpfändung, an einen nicht an dem Beurkundungsverfahren Beteiligten zur Erzielung einer Rechtsfolge, wenn sich die Tätigkeit des Notars nicht darauf beschränkt, dem nicht am Beurkundungsverfahren Beteiligten die Urkunde oder eine Kopie oder eine Ausfertigung der Urkunde zu übermitteln.

Insoweit gilt folgendes:

Beschränkt sich der Notar nicht auf die kommentarlose Übersendung der Grundschuldbestellungsurkunde, sondern zeigt er im Übersendungsschreiben die Einschränkung des Sicherungszwecks der Grundschuld und gegebenenfalls der Abtretung des Darlehensauszahlungsanspruchs durch den Käufer an den Verkäufer gegenüber der Bank an, liegt eine Betreuungstätigkeit im Sinne von Abs. 1 Nr. 5 der Anmerkung zu Nr. 22200 KV GNotKG vor. Bei der Abtretungsanzeige ergibt sich die zu erzielende Rechtsfolge aus § 407 Abs. 1 BGB; im Hinblick auf den Hinweis auf die eingeschränkte Sicherungsabrede genügt, dass die Rechtsfolge mit der Annahme durch die Bank bezweckt wird. Die vom Notar entfaltete Tätigkeit ist nicht überflüssig und die bloße Einschränkung der Sicherungsabrede in der Grundschuldbestellungsurkunde stellt keinen gleich sicheren Weg dar, weil eine kommentarlose Übersendung der Urkunde die Kenntnisnahme durch die finanzierende Bank von den Einschränkungen der Sicherungsabrede und der Abtretung des Auszahlungsanspruchs nicht in gleicher Sicherheit erreicht, weil die Bank nicht in jedem Fall mit einer Abtretung des Auszahlungsanspruchs rechnen muss (LG Düsseldorf, Beschluss vom 09.09.2014, 19 T 199/13 – juris).

Der Auftrag für eine Betreuungstätigkeit im vorgenannten Sinne muss dabei nicht ausdrücklich, sondern kann formlos und konkludent durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Der Notar darf sich deshalb nach objektiven Maßstäben zur Anzeige der Einschränkungen des Sicherungszweck der Grundschuld an die Bank veranlasst sehen, wenn die Beteiligten die Dienste des Notars nicht regelmäßig in Anspruch nehmen oder sonst hinsichtlich der Veräußerung von Grundbesitz unter Einräumung von Kreditsicherheiten Geschäft unerfahren sind. Für die Entstehung der Betreuungsgebühr reicht es dann aus, wenn der Notar der Gläubigerin die Einschränkung anzeigt und diese von der Gläubigerin dadurch angenommen wird, dass sie nicht widerspricht. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Der Beteiligte zu 2 hat nicht dargelegt, dass er besondere Erfahrungen in diesem Geschäftsbereich aufweist bzw. dass die Notarin von einer etwaigen diesbezüglichen Erfahrungen Kenntnis haben musste. Der mit der Betreuungsgebühr abgerechnete Hinweis an die Bank ist in dem Schreiben vom 28.07.2015 enthalten und die Stadtsparkasse Düsseldorf hat die Bedingungen durch Rücksendung der Kopie am 03.08.2015 anerkannt.

Gerichtsgebühren waren in Ermangelung eines Gebührentatbestandes in Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht zu erheben. Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf § 130 Absatz 3 S. 1 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG.

 

 

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