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Beschwerde gegen Meinungsäußerung Grundbuchamt

OLG Celle – Az.: 18 W 11/18 – Beschluss vom 15.03.2018

Die Beschwerde des Beteiligten zu 1. vom 23. Januar 2018 gegen die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts B. – Grundbuchamt – vom 18. Januar 2018 wird verworfen.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Der Wert für das Beschwerdeverfahren wird auf 250.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1. begehrt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch von S. Blatt .. zu Gunsten der Beteiligten zu 2.

Eigentümer des im Grundbuch von S. Blatt .. eingetragenen Grundbesitzes, Gemarkung S., Flur .., Flurstücke … und …, Gebäude- und Freifläche, B., zu einer Größe von … m², ist der Beteiligte zu 1. In Abteilung II lfd. Nr. 1 ist ein Bergschadensverzicht, in Abt. II lfd. Nr. 2 seit 10. Juli 2017 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums für die Beteiligte zu 2 eingetragen. In Abt. III ldf. Nr. 1 ist eine Grundschuld, in Abt. III lfd. Nr. 2 eine brieflose Grundschuld, jeweils zu Gunsten der V. H. e.G., nebst Zinsen und Nebenleistungen eingetragen.

Am 27. Juni 2017 schlossen die Beteiligten einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über den o.g. Grundbesitz (UR-Nr. 129/2017 des Notars P. B. in S.). Gemäß § 3 der Urkunde bewilligt und beantragt der Verkäufer die Löschung der Grundpfandrechte im Grundbuch. In § 8 erklären die Vertragsparteien die Auflassung und bewilligt der Beteiligte zu 1. und beantragt die Beteiligte zu 2. die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch.

Mit Schreiben vom 18. Oktober 2017, beim Grundbuchamt eingegangen am 25. Oktober 2017, stellte der Notar gemäß § 15 GBO unter Einreichung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, der Vorkaufsrechtserklärung der Samtgemeinde, der Löschungsbewilligung der V. bzgl. beider Grundschulden und des Grundschuldbriefs bzgl. Abt. III Nr. 1 die Anträge aus der o.g. Urkunde auf Eintragung des Eigentumswechsels, Löschung der Auflassungsvormerkung und Entlassung des Objekts aus der Pfandhaft für die Grundschuld. Am 25. Oktober 2017 bat die Beteiligte zu 2. telefonisch gegenüber dem Grundbuchamt um „Nichtbearbeitung“ dieser Anträge. Am 26. Oktober 2017 beantragte die nunmehr anwaltlich vertretene Beteiligte zu 2. gegenüber dem Grundbuchamt, das Eigentumsumschreibungsverfahren zu unterbrechen. Der Notar wurde hierüber Anfang November 2017 informiert, weshalb er telefonisch am 28. Dezember 2017 um Vollzug seiner Anträge vom 18. Oktober 2017 bat. Am 10. Januar 2018 überreichte die Beteiligte zu 2. dem Amtsgericht B. – Grundbuchamt – einen notariell beglaubigten Vollmachtswiderruf und eine notariell beglaubigte Antragsrücknahme vom 10. Januar 2018 (UR Nr. 4/2018 des Notars R. Z. in S.).

Mit Verfügung vom 18. Januar 2018 wies das Grundbuchamt den Urkundsnotar auf eine aus Sicht des Grundbuchamts formwirksam erfolgte Antragsrücknahme der Beteiligten zu 2. hin. Auch der im Kaufvertrag erklärte Ausschluss der Antragstellung hindere nicht eine Antragsrücknahme.

Mit Schreiben vom 23. Januar 2018 ersuchte Notar B. erneut das Grundbuchamt um Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt müsse im Falle der Antragstellung durch den Notar nach § 15 GBO den Antrag vollziehen, auch wenn bei einer Auflassung der Käufer seinen Antrag auf Eigentumsumschreibung selbst zurücknehme. Es könne offenbleiben, ob der Zulässigkeit der Antragsrücknahme der im Kaufvertrag erklärte Antragsverzicht entgegenstehe. Formlos bat das Grundbuchamt daraufhin am 26. Januar 2018 um Mitteilung, ob das Schreiben vom 23. Januar 2018 als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 18. Januar 2018 gewertet werden solle. Am 31. Januar 2018 stellte der Notar klar, dass sein Schreiben als Beschwerde anzusehen sei und die Anträge des Verkäufers aufrechterhalten blieben. Mit Beschluss vom 2. Februar 2018 half das Amtsgericht – Grundbuchamt – der Beschwerde nicht ab.

II.

1. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 vom 23. Januar 2018 gegen die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts B. – Grundbuchamt – vom 18. Januar 2018 ist mangels Statthaftigkeit unzulässig.

a) Die Beschwerde ist im Einklang mit dem Schreiben des Notars vom 31. Januar 2018 als Rechtmittel nur des Beteiligten zu 1. auszulegen. Wenn ein Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO Beschwerde einlegt, ohne ausdrücklich Angaben zur Person des Beschwerdeführers zu machen, sind grundsätzlich alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, falls sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder den Umständen etwas anderes ergibt (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Januar 1985, V ZB 5/84, Rn 17 – aus juris; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 15 Rn. 20 m.w.N.). Ein solcher Umstand liegt hier vor. Der Notar hat mitgeteilt, dass die Anträge des Verkäufers, also des Beteiligten zu 1., uneingeschränkt aufrechterhalten bleiben.

b) Eine Beschwerde ist statthaft, wenn sie gegen eine in der Sache entscheidende Maßnahme des Grundbuchamts gerichtet ist, durch die ein Verfahren insgesamt oder in einem Teilbereich abgeschlossen wird (vgl. Demharter, a.a.O., § 71 Rn 11; Budde in Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 71 Rn 6).

Anfechtbar sind hiernach insbesondere Zwischenverfügungen i.S.v. § 18 GBO. Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung verloren gingen. § 18 GBO bezieht sich daher nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (BGH, Beschluss vom 26. September 2013, V ZB 152/12, Rn 6 m.w.N. – aus juris).

Unanfechtbar sind – vorläufige – Meinungsäußerungen des Grundbuchamts (vgl. Budde in Bauer/von Oefele, a.a.O., § 71 Rn 10). Bei einer auf eine Antragsrücknahme zielenden Meinungsäußerung des Grundbuchamts fehlt es an der für eine Zwischenverfügung typischerweise beabsichtigten Wahrung des Rangs des Antrags. Es handelt sich nicht um eine Entscheidung in dem o.g. Sinn, weil hiermit kein – teilweiser – Abschluss des Verfahrens beabsichtigt ist, sondern dieser nur angekündigt bzw. vorbereitet wird. Einer Meinungsäußerung fehlt gerade das für eine Entscheidung maßgebliche Merkmal der Verbindlichkeit (vgl. BGH, Beschluss vom 27. Februar 1980, V ZB 28/78, Rn 11 – aus juris).

c) Für die Abgrenzung zwischen bloßer Meinungsäußerung und anfechtbarer Zwischenverfügung ist es unerheblich, in welches äußere Gewand die Mitteilung des Grundbuchamts gekleidet ist. Unabhängig davon, ob das Grundbuchamt seine Äußerung als Zwischenverfügung tituliert, kommt es nach dem Sinn und Zweck einer Zwischenverfügung entscheidend auf den Inhalt und die Zielrichtung der Äußerung an (so auch OLG München, Beschluss vom 30. September 2011, 34 Wx 356/11, Rn 6 – aus juris). Handelt es sich um die Mitteilung einer Rechtsauffassung des Grundbuchamts, die zur Begründung einer beabsichtigten Zurückweisung des Antrags erfolgt, liegt keine beschwerdefähige Entscheidung nach § 71 GBO vor (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2013, V ZB 152/12, Rn 9; BGH, Beschluss vom 26. Juni 2014, V ZB 1/12, Rn 9 – beide aus juris).

d) Vorliegend handelt es sich unter Berücksichtigung der o.a. Maßstäbe bei der Mitteilung des Grundbuchamts vom 18. Januar 2018 nicht um eine der Beschwerde zugängliche Entscheidung. Das Grundbuchamt hat mit diesem Schreiben dem Notar gegenüber seine Auffassung geäußert, dass der Antrag auf Eigentumsumschreibung formwirksam seitens der Käuferin zurückgenommen worden sei und Gelegenheit zur Antragsrücknahme gegeben. Gleichzeitig hat das Grundbuchamt den Notar um Mitteilung gebeten, ob eine anderer Antrag bereits jetzt vollzogen werden könne. Unerheblich ist, dass das Grundbuchamt eine Frist nach § 18 GBO gesetzt und eine Rechtsmittelbelehrung erteilt hat.

2. Die Beschwerde wäre zudem unbegründet.

Das Grundbuchamt ist zu Recht von einem Eintragungshindernis hinsichtlich des gestellten Antrags auf Eigentumsumschreibung ausgegangen. Die Käuferin hat ihren Antrag auf Eigentumsumschreibung wirksam zurückgenommen. Ein Eintragungsantrag des Verkäufers ist nicht gestellt.

a) Zutreffend bemerkt das Grundbuchamt die fehlende Auswirkung des bei ihm am 10. Januar 2018 eingegangenen Vollmachtwiderrufs in Bezug auf die im Oktober 2017 mit wirksamer Vollmacht gestellten Anträge des Notars. Der Widerruf der Antragsvollmacht ist nur vor Antragstellung beachtlich. Ist der Antrag beim Grundbuchamt hingegen bereits eingegangen, kann er seiner Wirksamkeit nicht mehr durch einen zeitlich nachfolgenden Widerruf der Antragsvollmacht, sondern nur durch eine formgerechte Zurücknahme entkleidet werden (vgl. Demharter, a.a.O., § 31 Rn. 17; Otto in Hügel, GBO, 2. Aufl., § 31 Rn. 20).

b) aa) Die Zurücknahme des Antrags ist bis zur Vollendung der Eintragung, d.h. bis zu ihrer Unterzeichnung zulässig (vgl. Demharter, a.a.O., § 31 Rn. 3; OLG Celle, Beschluss vom 08. Mai 1989, 4 W 101/89, Rpfleger 1989, 499). Auch können die Beteiligten die vom Notar nach § 15 GBO namens der Beteiligten gestellten Anträge unter Wahrung der Form des § 31 GBO selbst zurücknehmen (vgl. Otto in Hügel, a.a.O., § 31 Rn. 9) mit der Folge, dass grundsätzlich die begehrte Eintragung zu unterbleiben hat (vgl. Demharter, a.a.O., § 31 Rn. 12).

Diese Folge tritt nicht ein, wenn noch Anträge weiterer Beteiligter vorliegen (vgl. Demharter, a.a.O., § 31 Rn. 12), über die das Grundbuchamt zu entscheiden hat (vgl. OLG Jena, Beschluss vom 5. März 2001, 6 W 88/01, Rn 9 – aus juris). Haben etwa mehrere Beteiligte den Eintragungsantrag gestellt und nimmt nur einer von ihnen seinen Antrag zurück, berührt dies die Wirksamkeit der von den anderen Beteiligten gestellten Anträge nicht (vgl. Demharter, a.a.O., § 13 Rn. 37).

Stellt der Notar „gemäß § 15 GBO die Anträge auf Eintragung“, muss das Grundbuchamt unterstellen, dass der Notar den Antrag für alle Antragsberechtigten gestellt hat (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 182). Im Zweifel übt der Notar seine Befugnis für alle Antragsberechtigten aus, weshalb die einseitige Antragsrücknahme einer Eigentumsumschreibung damit bei Antragstellung durch den Notar praktisch ausgeschlossen ist (vgl. Otto in Hügel, a.a.O., § 31 Rn. 9). Dies ist nur dann anders zu bewerten, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalls ergibt, dass der Antrag für bestimmte Antragsberechtigte nicht gestellt werden soll, z.B. dann, wenn in der dem Grundbuchamt eingereichten Urkunde nur ein Antragsberechtigter den Antrag gestellt hat, der Notar sich im Begleitschreiben auf eine Wiederholung dieses Antrags beschränkt und nichts anderes ausdrücklich zum Ausdruck kommt (vgl. Wilke in Bauer/von Oefele, a.a.O., § 15 Rn 9; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn 182 f.).

bb) Vorliegend ist eine Ausnahme im letztgenannten Sinn gegeben. Der Notar hat nur den Antrag der Käuferin gestellt. Der Verkäufer hat keinen Antrag gestellt.

Der Urkundsnotar stellt in seinem Schreiben vom 18. Oktober 2017 gemäß § 15 GBO u.a. den Antrag aus seiner bereits eingereichten Urkunde auf Eintragung des Eigentumswechsels (§ 8 des Vertrages). Gemäß § 8 sind sich die Erschienenen darüber einig, dass das Eigentum an die Käuferin zu Alleineigentum übergeht. Ferner bewilligt der Verkäufer und beantragt die Käuferin, die Rechtsänderung im Grundbuch einzutragen. Die Bewilligung des Verkäufers stellt keinen Antrag dar, weil die Bewilligung die Gestattung und Rechtfertigung der Grundbucheintragung darstellt, der Eintragungsantrag hingegen das an das Grundbuchamt gerichtete Begehren ist, eine Eintragung vorzunehmen und hierfür die bloße Einreichung einer Bewilligung nicht ausreicht (vgl. Böttcher in Meikel, GBO, 11. Aufl., § 13 Rn 19, § 19 Rn 31).

Im Anschluss an das o.g. Schreiben hat der Urkundsnotar ebenso wenig einen Antrag des Verkäufers gestellt, sondern nur mitgeteilt, dass die seitens des Verkäufers gestellten Anträge uneingeschränkt aufrechterhalten bleiben und die – unzutreffende – Auffassung vertreten, dass mit Schreiben vom 18. Januar 2018 sämtliche Anträge gem. § 15 GBO für beide Vertragsparteien gestellt worden seien.

3. Eine ausdrückliche Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens war entbehrlich, § 22 Abs. 1 GNotKG. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde gem. § 78 Abs. 2 GBO lagen nicht vor. Die Festsetzung des Werts für das Beschwerdeverfahren erfolgt gem. § 61 Abs. 1 i.V.m. § 46 Abs. 1 GNotKG in Höhe des zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreises.

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