Das Oberlandesgericht Köln hat entschieden, dass die vom Grundbuchamt geforderte Form der Vollmachtsnachweise bereits vorlag und daher die Zwischenverfügung des Amtsgerichts zu Unrecht erging. Die Beglaubigungen der Vollmachten durch die Betreuungsbehörde erfüllten die gesetzlichen Anforderungen. Die örtliche Zuständigkeit der Betreuungsbehörde und die Wirksamkeit ihrer Beglaubigungen waren nicht vom Grundbuchamt zu prüfen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Das OLG Köln hebt die Zwischenverfügung des Amtsgerichts auf.
- Vollmachten der Beteiligten waren ordnungsgemäß beglaubigt.
- Beglaubigungen durch die Betreuungsbehörde erfüllen die Anforderungen des § 29 GBO.
- Die örtliche Zuständigkeit der Betreuungsbehörde ist nicht vom Grundbuchamt zu prüfen.
- Beglaubigungen durch die Betreuungsbehörde sind rechtswirksam.
- Die Befugnisse der Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde sind gesetzlich festgelegt.
- Die Wirksamkeit der Beurkundung hängt nicht von der örtlichen Zuständigkeit ab.
- Die Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit bei der Verwendung von Vorsorgevollmachten im Grundbuchverkehr.
Rechtliche Klärung: Vollmachten und das Grundbuchamt
In einem bemerkenswerten Fall vor dem Oberlandesgericht Köln ging es um die Anerkennung von Vollmachten im Rahmen von Grundbucheintragungen. Ausgangspunkt war eine Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bergheim, die das Grundbuchamt erlassen hatte. Diese Verfügung wurde auf Beschwerde hin aufgehoben, wobei die zentrale Frage die Anerkennung von Vollmachten betraf, die von der Betreuungsstelle der Stadt M. beglaubigt wurden.
Die Rolle von Vorsorgevollmachten im Grundbuchverkehr
Im Kern drehte sich der Fall um die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, die Löschung einer Grundschuld und die Eintragung einer neuen Grundschuld. Die Beteiligten hatten hierfür Vollmachten vorgelegt, die nicht durch einen Notar, sondern durch die Betreuungsstelle der Stadt M. beglaubigt wurden. Das Grundbuchamt forderte einen Nachweis der Vollmacht gemäß § 29 GBO, was zu einer rechtlichen Auseinandersetzung führte.
Das Urteil des OLG Köln: Ein Meilenstein für die Rechtssicherheit
Das OLG Köln stellte in seinem Urteil klar, dass die vom Urkundsbeamten der Betreuungsbehörde beglaubigten Vollmachten den Anforderungen des § 29 GBO entsprechen. Besonders hervorzuheben ist, dass das Gericht die Rechtswirkung dieser Beglaubigungen als ausreichend erachtete und betonte, dass die örtliche Zuständigkeit der Betreuungsbehörde nicht vom Grundbuchamt zu prüfen sei. Diese Entscheidung stärkt die Position von Vorsorgevollmachten im Grundbuchverkehr und schafft wichtige Rechtssicherheit.
Zukunft der Grundbuchverfahren und Vollmachten
Dieses Urteil hat weitreichende Implikationen für die Praxis der Grundbuchämter und den Umgang mit Vorsorgevollmachten. Es verdeutlicht, dass die von Betreuungsbehörden beglaubigten Vollmachten als gültige Eintragungsgrundlage im Grundbuchverfahren dienen können. Damit wird ein effizienterer und flexiblerer Umgang mit Vollmachten in Grundbuchangelegenheiten ermöglicht.
Zum Schluss sei erwähnt, dass das Urteil des OLG Köln zwar einen spezifischen Fall betrifft, aber dennoch wegweisend für ähnliche Fälle in der Zukunft sein könnte. Es zeigt, wie sich das Verständnis und die Anwendung gesetzlicher Bestimmungen im Bereich der Grundbuchverfahren und der Vollmachtsbeglaubigungen entwickeln.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was sind formale Anforderungen an Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen?
Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen sind wichtige Instrumente, um im Falle einer Geschäftsunfähigkeit die eigenen Wünsche und Vorstellungen durchzusetzen. Beide Dokumente haben spezifische formale Anforderungen, die in Deutschland erfüllt werden müssen.
Vorsorgevollmacht
Eine Vorsorgevollmacht ermöglicht es einer Person (dem Vollmachtgeber), einer anderen Person (dem Bevollmächtigten) die Erlaubnis zu erteilen, in finanziellen, organisatorischen und medizinischen Bereichen im Sinne des Vollmachtgebers zu handeln.
Die formellen Anforderungen an eine Vorsorgevollmacht sind:
- Sie muss schriftlich erstellt werden.
- Sie muss Ort, Datum, den vollständigen Vor- und Nachnamen sowie das Geburtsdatum des Vollmachtgebers enthalten.
- Sie muss vom Vollmachtgeber unterschrieben sein.
Eine notarielle Beurkundung ist nicht zwingend erforderlich, stellt jedoch sicher, dass keine Zweifel an der Echtheit und Wirksamkeit der Vorsorgevollmacht gestellt werden können.
Betreuungsverfügung
Eine Betreuungsverfügung ist ein Dokument, in dem eine Person im Falle ihrer Geschäftsunfähigkeit einen Betreuer vorschlägt und ihre Wünsche und Bedürfnisse detailliert darlegt.
Die formellen Anforderungen an eine Betreuungsverfügung sind:
- Sie muss schriftlich niedergelegt werden.
- Sie muss Ort und Datum enthalten.
- Sie muss vom Verfasser unterschrieben sein.
Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Die Betreuungsverfügung wird erst nach Prüfung durch das Betreuungsgericht rechtsverbindlich.
Beide Dokumente können jederzeit geändert oder widerrufen werden. Es ist ratsam, sie an einem sicheren Ort aufzubewahren und sicherzustellen, dass die bevollmächtigten Personen wissen, wo sie im Notfall zu finden sind.
Unter welchen Umständen ist eine öffentliche Beglaubigung nach § 29 GBO notwendig?
Eine öffentliche Beglaubigung nach § 29 des Grundbuchordnung (GBO) ist in Deutschland notwendig, wenn bestimmte Erklärungen oder Zustimmungen im Zusammenhang mit Eintragungen ins Grundbuch nachgewiesen werden müssen. Dies betrifft insbesondere die Eintragungsbewilligung oder sonstige zur Eintragung erforderliche Erklärungen.
Die öffentliche Beglaubigung ist eine Form der Beglaubigung, bei der eine Urkundsperson (z.B. ein Notar) die Echtheit einer Unterschrift oder eines Handzeichens auf einer Urkunde bestätigt. Sie ist in bestimmten Fällen erforderlich, um die Rechtssicherheit zu gewährleisten und Missbrauch zu verhindern.
Im Kontext des Grundbuchrechts ist eine öffentliche Beglaubigung nach § 29 GBO beispielsweise notwendig, wenn eine Löschungsbewilligung für eine Grundschuld oder Hypothek erteilt wird. Ebenso ist sie erforderlich, wenn eine Vollmacht für Grundbuchangelegenheiten erteilt wird und diese Vollmacht öffentlich beglaubigt werden muss, um in der Form des § 29 GBO anerkannt zu werden.
Es ist zu erwähnen, dass die öffentliche Beglaubigung nicht mit der öffentlichen Beurkundung zu verwechseln ist. Während die öffentliche Beglaubigung lediglich die Echtheit einer Unterschrift oder eines Handzeichens bestätigt, beinhaltet die öffentliche Beurkundung eine umfassendere Prüfung und Beratung durch den Notar.
Das vorliegende Urteil
OLG Köln – Az.: I-2 Wx 173/22 – Beschluss vom 30.08.2022
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 3) vom 10.08.2022 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Bergheim vom 02.08.2022, N01, aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, erneut über die Anträge der Beteiligten vom 15.06.2022 unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats zu entscheiden.
Gründe
I.
Mit Schriftsätzen vom 15.06.2022 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten unter Vorlage zweier notarieller Urkunden – N03 und N04 des Notars S. in H. – und zweier von der Betreuungsstelle der Stadt M. beglaubigter Vollmachten der Beteiligten zu 1) und 2) die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, die Löschung der in Abt. III Nr. 4 eingetragenen Grundschuld und die Eintragung einer Grundschuld beantragt (Bl. 112 ff. d.A.).
Mit Schreiben vom 20.06.2022 hat das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten mitgeteilt, dass die Vollmacht in der Form des § 29 GBO nachzuweisen sei. Die Betreuungsstelle sei nicht berechtigt, eine für den Grundbuchverkehr gültige Vollmacht zu erstellen. Daraufhin hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 05.07.2022 erwidert, dass sich die Befugnis des Urkundsbeamten der Betreuungsstelle gem. § 6 BtBG ergebe. Mit Schreiben vom 07.07.2022 hat das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten mitgeteilt, die Betreuungsbehörde M. sei nicht gem. § 3 BtBG örtlich zuständig gewesen, da die Betroffene dort nicht ihren gewöhnlichen Aufenthalt gehabt habe. Dem hat der Verfahrensbevollmächtigte entgegengehalten, dass die örtliche Zuständigkeit einer Betreuungsbehörde gem. § 3 Abs. 1 S. 3 BtBG nicht zwingend den gewöhnlichen Aufenthalt des Betroffenen in seinem Bezirk voraussetze, die Prüfung
der örtlichen Zuständigkeit der Betreuungsbehörde und nicht dem Grundbuchamt obliege und ein etwaiger Verstoß gegen § 3 BtBG nicht die Unwirksamkeit der Beglaubigung zur Folge haben könne. Dies ergebe sich gem. §§ 1 Abs. 2, 2 BeurkG.
Durch Zwischenverfügung vom 02.08.2022 hat das Grundbuchamt den Beteiligten aufgegeben, binnen 2 Wochen nach Zustellung dieses Schreibens einen Nachweis der Vollmacht des für die Beteiligte zu 1) handelnden Bevollmächtigten in der Form des § 29 GBO vorzulegen (Bl. 149 f. d.A.).
Gegen diese dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten am 08.08.2022 zugestellte Zwischenverfügung hat dieser im Namen der Beteiligten mit am 15.08.2022 beim Amtsgericht Bergheim eingegangenen Schriftsatz vom 10.08.2022 Beschwerde eingelegt (Bl. 152 f. d.A.).
Durch Beschluss vom 15.08.2022 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 154 f. d.A.).
II.
Die zulässige Beschwerde der Beteiligten hat auch in der Sache Erfolg.
Das Grundbuchamt hat den Beteiligten mit der angefochtenen Zwischenverfügung zu Unrecht aufgegeben, einen Nachweis der Vollmacht der Beteiligten zu 1) in der Form des § 29 GBO vorzulegen. Ein solcher Nachweis liegt dem Grundbuchamt – im Übrigen auch in Bezug auf den Beteiligten zu 2) – bereits vor. Denn die Beglaubigungen der beiden von den Beteiligten zu 1) und 2) erteilten Vollmachten zugunsten D. O. durch den Urkundsbeamten der Betreuungsbehörde der Stadt M. erfüllen die Anforderungen des § 29 GBO.
Nach § 6 Abs. 2 S. 1 BtBG ist die Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde befugt, Unterschriften oder Handzeichen auf Vorsorgevollmachten oder Betreuungsverfügungen öffentlich zu beglaubigen. Mit der durch das Zweite Gesetz zur Änderung des Betreuungsrechts vom 21.04.2005 (Zweites
Betreuungsrechtsänderungsgesetz – 2. BtÄndG; BGBl. I S. 1073) eingeführten Regelung hat der Gesetzgeber eine (neue) Urkundsperson geschaffen, um die Rechtswirkung einer öffentlichen Beglaubigung nach § 129 BGB zu erreichen (BT-
Drucks. 15/2494 S. 44). Die Beglaubigung von Unterschriften auf Vorsorgevollmachten durch die Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde gemäß § 6 Abs. 2 S. 1 BtBG genügt den Anforderungen des § 29 GBO. Der Gesetzgeber hat mit der nachträglichen Einfügung des in der Erstfassung vom 21.04.2005 noch nicht enthaltenen Wortes „öffentlich“ in § 6 Abs. 2 S. 1 BtBG durch Art. 11 des Gesetzes zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts vom 06.07.2009 (BGBl. I S. 1696 ff.) ausdrücklich klargestellt, dass es sich bei § 6 Abs. 2 S. 1 BtBG um einen Beglaubigungstatbestand handelt, der mit den Rechtswirkungen einer öffentlichen Beglaubigung ausgestattet und als Eintragungsgrundlage im Grundbuchverfahren geeignet ist (BGH, Beschluss vom 12.11.2020 – V ZB 148/19, FGPrax 2021, 4952, Rn. 8 nach juris).
Allerdings genügt die öffentliche Beglaubigung durch die Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde den Anforderungen des § 29 GBO nur dann, wenn diese sachlich zuständig ist. Sie darf bei der Beglaubigung die Grenzen ihrer Amtsbefugnisse nicht überschreiten. Die Beglaubigungsbefugnis der Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde ist eine Ausnahmeregelung und erfasst nur die in der Vorschrift genannten Zwecke. Ein solcher Zweck ist hier erfüllt, weil es sich jeweils um Vorsorgevollmachten im Sinne von § 6 Abs. 2 S. 1 BtBG handelt.
Eine Vorsorgevollmacht in diesem Sinne liegt auch dann vor, wenn sie im Außenverhältnis unbedingt erteilt worden ist und lediglich im Innenverhältnis nur für den Fall gelten soll, dass der Vollmachtgeber betreuungsbedürftig geworden ist. Ausreichend, aber auch erforderlich für das Vorliegen einer Vorsorgevollmacht ist die Beschränkung der Verwendung der Vollmacht im Innenverhältnis auf den Vorsorgefall. Diese Beschränkung und damit die Beglaubigungszuständigkeit der Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde muss sich, damit die Beglaubigung der Unterschrift auf der Vorsorgevollmacht den Anforderungen des § 29 GBO genügt, aus der Vollmachtsurkunde ergeben. Diese Voraussetzung erfüllt eine
Vorsorgevollmacht, wenn aus ihr erkennbar ist, dass sie zur Vermeidung einer Betreuung erteilt wird. Indiz dafür ist die Bezeichnung als „Vorsorgevollmacht“ in der Überschrift oder im Text oder dass sie für den Vorsorgefall charakteristische Befugnisse umfasst, wie etwa die Einwilligung in ärztliche Behandlungen oder zur Aufenthaltsbestimmung (BGH, Beschluss vom 12.11.2020 – V ZB 148/19, FGPrax 2021, 49-52, Rn. 8 nach juris). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Vollmachten sind ausdrücklich zur Vermeidung einer Betreuung erteilt worden. Sie umfassen die Einwilligung in ärztliche Behandlungen (Patientenverfügung) und die Befugnis zur Aufenthaltsbestimmung.
Dabei kann offenbleiben, ob die Betreuungsbehörde der Stadt M. hier gem. § 3 BtBG örtlich zuständig war, Beglaubigungen in Bezug auf die von den Beteiligten zu 1) und 2) erteilten Vollmachten vorzunehmen. Denn dies war vom Grundbuchamt hier nicht zu prüfen. Nach § 2 BeurkG ist eine Beurkundung durch einen Notar nicht deshalb unwirksam, weil der Notar sie außerhalb seines Amtsbezirks oder außerhalb des Landes vorgenommen hat, in dem er zum Notar bestellt ist. Nach § 1 Abs. 2 BeurkG gilt § 2 BeurkG auch für andere Urkundspersonen oder sonstige Stellen, d.h. auch für die Urkundsbeamten der Betreuungsbehörden, entsprechend. Daraus ist zu folgern, dass es für die Wirksamkeit einer Beurkundung bzw. Beglaubigung durch einen Urkundsbeamten einer Betreuungsbehörde nicht darauf ankommen kann, ob die Betreuungsbehörde örtlich zuständig war (ebenso: Jox/Fröschle/Hammerschmidt, Praxiskommentar Betreuungs- und Unterbringungsverfahren, 4. Aufl. 2020, § 6 BtBG Rn. 22). Dementsprechend ist dies vom Grundbuchamt auch nicht zu prüfen. Das Grundbuchamt kann vielmehr davon ausgehen, dass die Betreuungsbehörde ihre örtliche Zuständigkeit geprüft und zu Recht angenommen hat. Hierfür spricht im Übrigen auch, dass das Grundbuchamt im Antragsverfahren – so wie hier – zur Anstellung von Ermittlungen weder berechtigt noch verpflichtet ist. Vielmehr ist es Sache des Antragstellers die erforderlichen Unterlagen beizubringen (Demharter, GBO, 32. Aufl. 2021, § 1 Rn. 66). Durch Unterlagen im Sinne von § 29 GBO lässt sich indes kaum sicher nachweisen, ob die Betreuungsbehörde bei der Vornahme einer Beglaubigung gem. § 3 BtBG örtlich zuständig war. Denn § 3 Abs. 1 S. 1 BtBG stellt grundsätzlich auf den gewöhnlichen Aufenthalt im Bezirk der Betreuungsbehörde ab, lässt bei Gefahr im Verzug aber gem. § 3 Abs. 1 S. 3 BtBG auch Ausnahmen zu. Die Prüfung, ob diese Voraussetzungen vorliegen, obliegt der Betreuungsbehörde.
III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Auch wenn es im vorliegenden Fall nicht darauf ankommt, weist der Senat darauf hin, dass Zwischenverfügungen in der Form eines Beschlusses im Sinne von § 38 FamFG zu ergehen haben (Senat, Beschluss vom 25.09.2012 – 2 Wx 184/12, FGPrax 2013, 18-20; OLG Düsseldorf, FGPrax 2012, 97).
