Notarielle Einreichung bei Eigentumsumschreibung zwingend
Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat die Beschwerde einer Beteiligten gegen die Entscheidung des Grundbuchamts Emmendingen zurückgewiesen, die eine Eintragung des Eigentumswechsels eines Hausgrundstücks nur bei Vorlage eines durch einen Notar eingereichten Antrags zulässt. Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der notariellen Einreichung im Rahmen der Eigentumsumschreibung nach § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO, selbst bei einer Einigung ohne finanzielle Gegenleistung, wie es bei einer Scheidungsfolgenvereinbarung der Fall sein kann.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Die Eintragung des Eigentumswechsels bedarf einer notariellen Antragstellung, selbst bei Vereinbarungen ohne finanzielle Gegenleistungen.
- Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Entscheidung des Grundbuchamts wurde zurückgewiesen.
- Das Gericht bestätigt die Wichtigkeit der notariellen Beteiligung bei der Eigentumsumschreibung zur Einhaltung des Geldwäschegesetzes (GwG).
- Ordnungsvorschriften, wie in § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO festgelegt, müssen vom Grundbuchamt zwingend beachtet werden.
- Die Pflichten des Notars bei der Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen werden hervorgehoben.
- Die Einreichung durch einen Rechtsanwalt erfüllt nicht die gesetzlichen Anforderungen für die Eigentumseintragung.
- Die Zurückweisung der Beschwerde unterstreicht die strengen Formalien bei Grundstücksübertragungen.
- Das Urteil klärt die Reichweite und Bedeutung der notariellen Verpflichtung im Kontext von Eigentumsübertragungen.
Übersicht
Eigentumsübertragung bei Gerichtsvergleich: Rechtliche Rahmenbedingungen
Bei der Eigentumsübertragung von Grundstücken spielt die Auflassung eine zentrale Rolle. Diese erfolgt in der Regel durch die gleichzeitige Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber. Eine Ausnahme bildet die Auflassung aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs. Hierbei kann die Eigentumsübertragung auch ohne die gleichzeitige Anwesenheit der Parteien vollzogen werden.
Die rechtlichen Grundlagen für die Auflassung im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs sind in § 278 Abs. 6 ZPO geregelt. Demnach kann das Gericht in einem Vergleich über einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks die Auflassung anordnen. Diese Anordnung steht der Auflassung durch die Parteien gleich. Ein solcher gerichtlicher Vergleich kann beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung oder einer Teilungsversteigerung notwendig werden.
Im Zentrum des juristischen Disputs stand die Frage der Notwendigkeit einer notariellen Einreichung zur Eigentumsumschreibung eines Hausgrundstücks aufgrund einer Scheidungsfolgenvereinbarung. Die Beteiligte Ziffer 2, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, beantragte die Umschreibung des Grundbucheintrags, um als Alleineigentümerin des Grundstücks anerkannt zu werden. Dieser Schritt folgte auf eine zuvor getroffene Vereinbarung mit dem ehemaligen Partner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach ihrer Trennung.
Die Rolle des Notars im Prozess der Eigentumsumschreibung
Das Grundbuchamt Emmendingen setzte für die Einreichung des Antrags eine Frist und betonte, dass diese gemäß § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO durch einen Notar erfolgen müsse. Diese Vorschrift zielt darauf ab, die Eintragung eines Eigentumswechsels unter der Bedingung zu regeln, dass ein Notar den Antrag im Namen des Antragsberechtigten stellt. Die Beteiligte argumentierte gegen diese Notwendigkeit, indem sie anführte, dass für die Übertragung des hälftigen Miteigentums keine Zahlung geschuldet werde und somit die Prüfung durch das Grundbuchamt und nicht durch einen Notar erfolgen könne.
Die juristische Auseinandersetzung und ihre Hintergründe
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde letztlich vom OLG Karlsruhe zurückgewiesen. Die Richter stellten klar, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur notariellen Einreichung unmissverständlich sind und eine zwingende Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung darstellen. Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Notare im Prozess der Eigentumsübertragung, die nicht nur als formales Erfordernis, sondern auch als Teil der präventiven Kontrolle im Sinne des Geldwäschegesetzes (GwG) dienen.
Die Entscheidungsgründe des OLG Karlsruhe
Das OLG Karlsruhe begründete seine Entscheidung mit dem klaren Gesetzeswortlaut und dem Zweck des § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO, der eine präventive Kontrolle und Sicherung des Verbots bestimmter Gegenleistungen gemäß § 16a GwG sicherstellen soll. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Notwendigkeit einer notariellen Einreichung für alle Fälle der Einigung über den Eigentumsübergang gilt, einschließlich der Überlassungen, Scheidungsfolgenvereinbarungen oder Erbauseinandersetzungen. Somit wird die Rolle des Notars als unverzichtbare Instanz zur Überprüfung und Sicherstellung der Rechtmäßigkeit der Eigentumstransaktionen bestätigt.
Schlussfolgerungen und Fazit
Das Urteil des OLG Karlsruhe bestätigt die Notwendigkeit der Einhaltung formaler Vorschriften bei der Eigentumsumschreibung und stärkt die Rolle des Notars im juristischen Prozess der Eigentumsübertragung. Die Entscheidung verdeutlicht, dass eine notarielle Einreichung essentiell ist, um die Integrität und Rechtssicherheit im Immobilienrecht zu wahren, selbst in Fällen, in denen keine finanzielle Gegenleistung geschuldet wird.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was versteht man unter einer Eigentumsumschreibung und welche Rolle spielt der Notar dabei?
Unter einer Eigentumsumschreibung versteht man die Änderung des Eigentümers einer Immobilie oder eines Grundstücks im Grundbuch. Dieser Vorgang ist erforderlich, wenn eine Immobilie verkauft, vererbt oder aus anderen Gründen das Eigentum wechselt. Die Eigentumsumschreibung ist ein rechtlicher Prozess, der sicherstellt, dass der neue Eigentümer die rechtlichen und wirtschaftlichen Pflichten sowie Rechte an der Immobilie erhält. In Deutschland ist die Eigentumsumschreibung durch verschiedene Gesetze geregelt und erfolgt bei den zuständigen Grundbuchämtern.
Der Notar spielt bei der Eigentumsumschreibung eine zentrale Rolle. Ohne seine Mitwirkung ist keine Übertragung von Wohneigentum möglich. Der Notar ist für die Vertragsgestaltung, die Vorbereitung der Grundbucheintragung und die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung verantwortlich. Er sorgt dafür, dass der Verkäufer sein Eigentum erst verliert, wenn der vereinbarte Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Zudem verwaltet der Notar ein Notaranderkonto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer der Immobilie.
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch findet statt, wenn der Kaufpreis komplett bezahlt wurde und das Finanzamt die Grunderwerbsteuer erhalten hat. Der Notar veranlasst nach Erhalt aller notwendigen Unterlagen und Zahlungen die Umschreibung im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung ist der Käufer offiziell der neue Eigentümer der Immobilie.
Zusammenfassend ist der Notar ein unverzichtbarer Akteur im Prozess der Eigentumsumschreibung, der die Interessen beider Parteien wahrt und die rechtliche Übertragung des Eigentums sicherstellt.
Wie wird eine Auflassung im Rahmen der Immobilientransaktion rechtlich definiert?
Die Auflassung ist ein zentraler rechtlicher Begriff im Rahmen von Immobilientransaktionen in Deutschland. Sie bezeichnet die vertragliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks oder einer Immobilie. Diese Einigung ist ein unverzichtbarer Schritt für die Übertragung des Eigentums und muss notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein.
Die rechtliche Grundlage für die Auflassung findet sich in § 925 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Demnach ist die Auflassung ein sogenanntes Verfügungsgeschäft, das heißt, sie regelt die Übertragung des Eigentums von einer Partei auf eine andere. Im Gegensatz zum schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, wie es beispielsweise der Kaufvertrag darstellt, bewirkt die Auflassung die eigentliche Eigentumsübertragung im Sinne des Sachenrechts.
Für die Wirksamkeit der Auflassung sind zwei Hauptbedingungen zu erfüllen: Die Einigung muss in Anwesenheit eines Notars erfolgen, und beide Parteien müssen ihre Zustimmung zur Eigentumsübertragung ausdrücklich erklären. Der Notar dokumentiert diese Einigung und sorgt dafür, dass sie anschließend im Grundbuch eingetragen wird. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich zum neuen Eigentümer der Immobilie.
Die Auflassungsvormerkung spielt ebenfalls eine wichtige Rolle im Prozess der Immobilientransaktion. Sie dient als rechtliche Absicherung für den Käufer und wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie weiterverkaufen, belasten oder anderweitig über sie verfügen kann, bis der Eigentumsübergang vollständig abgeschlossen ist.
Zusammengefasst ist die Auflassung ein entscheidender rechtlicher Akt, der den Eigentumswechsel bei Immobilientransaktionen ermöglicht und absichert. Sie erfordert die notarielle Beurkundung und die anschließende Eintragung im Grundbuch, um den Käufer als neuen Eigentümer auszuweisen.
Das vorliegende Urteil
OLG Karlsruhe – Az.: 14 W 91/23 (Wx) – Beschluss vom 01.12.2023
1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziffer 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Emmendingen vom 06.11.2023, Aktenzeichen EMM 021 GRG 567/2023, wird zurückgewiesen.
2. Die Beteiligte Ziffer 2 hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
3. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligte Ziffer 2 wendet sich gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts, mit der sie darauf hingewiesen wurde, dass die von ihr beantragte Eintragung des hälftigen Miteigentumsanteils an einem Hausgrundstück von der Einreichung des Antrags durch einen Notar abhängig gemacht werde.
Die Beteiligten haben vor dem Amtsgericht – Familiengericht – F am 13.07.2023 durch die Familienrichterin eine Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung protokollieren lassen. In § 1 (Vermögensauseinandersetzung) verpflichtete sich der Beteiligte Ziffer 1, das hälftige Eigentum an einer Immobilie an die Beteiligte Ziffer 2 zu übertragen. Neben der bereits erfolgten hälftigen Übertragung eines Aktiendepots sollten damit die Zugewinnausgleichsansprüche der Beteiligten Ziffer 2 ausgeglichen sein. Die Beteiligten erklärten sodann die Auflassung und vereinbarten, dass der Vollzug im Grundbuch durch den Prozessbevollmächtigten der Beteiligten Ziffer 2 erfolgen solle. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll des Familiengerichts vom 13.07.2023 nebst Anlage verwiesen.
Die Beteiligte Ziffer 2 beantragte unter Vorlage der Scheidungsfolgenvereinbarung, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, am 09.08.2023 die Umschreibung des Grundbuchs in der Weise, dass sie als Alleineigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen werde.
Das Grundbuchamt erließ am 06.11.2023 nach vorangegangenem Hinweis eine Zwischenverfügung, mit der eine Frist bis 15.12.2023 zur Einreichung des Antrags durch einen Notar gemäß § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO gesetzt wurde. Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, aus der Formulierung des § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO sei zu schließen, dass die Pflicht zur Einreichung durch einen Notar für alle Fälle der Einigung über den Eigentumsübergang (§ 20 GBO) gelte. Dabei genüge es nicht, wenn der Notar den Antrag als Bote einreiche. Für Einzelheiten wird auf den Beschluss Bezug genommen.
Die Beteiligte Ziffer 2 hat gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt. Zur Begründung führt sie aus, von einer Einreichung durch den Notar sei abzusehen, da dem Grundbuchamt nachgewiesen worden sei, dass für die Übertragung der Haushälfte keine Zahlung geschuldet werde. Einer Prüfung durch den Notar, wie sie das Geldwäschegesetz (GwG) vorsehe, bedürfe es daher nicht, vielmehr könne die Prüfung in diesem Fall durch das Grundbuchamt erfolgen; dies ergebe sich aus der Formulierung des § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO (“soll“).
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 08.11.2023 nicht abgeholfen und die Akten dem Beschwerdegericht vorgelegt.
Für Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
1. Das Grundbuchamt hat zu Recht die Eintragung des Eigentumswechsels unter Bezugnahme auf § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO von einer schriftlichen Antragstellung durch einen Notar abhängig gemacht. Nach dieser Vorschrift soll in den Fällen des § 20 GBO, somit auch im Falle der Auflassung eines Grundstücks, die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat. Vorliegend hat kein Notar, sondern der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten Ziffer 2 als Rechtsanwalt den Eintragungsantrag zum Vollzug der Scheidungsfolgenvereinbarung gestellt.
2. Das Grundbuchamt war weder berechtigt noch verpflichtet, die Eintragung ohne einen § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO entsprechenden Antrag eines Notars vorzunehmen.
a) Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der Formulierung „soll“ in § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO. Diese Formulierung kennzeichnet die Regelung als Ordnungsvorschrift. Ordnungsvorschriften sind dadurch charakterisiert, dass ein Verstoß zwar nicht zu einer Unwirksamkeit der Eintragung führt (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 30 f., 108); sie sind jedoch zwingend zu prüfen und in jedem Fall vom Grundbuchamt zu beachten. Die „Soll-“Regelung bedeutet also nicht, dass es im Ermessen des Grundbuchamts steht, ob es die Eintragung von der Einreichung des Antrags durch einen Notar abhängig macht oder nicht.
b) Dem Grundbuchamt steht weder die Aufgabe noch die Kompetenz zu, das in § 16a GwG geregelte Barzahlungsverbot zu prüfen. Der Gesetzgeber hat diese Prüfpflichten ausdrücklich und ausnahmslos den Notaren übertragen. Dementsprechend wurde § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO durch Art. 16 Sanktionsdurchsetzungsgesetz II mit Wirkung vom 28.12.2022 eingeführt; die Norm soll gerade die Durchsetzung dieser dem Notar gemäß § 16a Abs. 3 GwG auferlegten Pflichten dienen, welche wiederum das Verbot der Zahlung von erworbenen Immobilien durch Bargeld und anderen Gegenleistungen sichern sollen (vgl. BeckOGK/J. Weber, BGB, Stand: 01.07.2023, § 925 Rn. 12; Herzog/Achtelik, GwG, 5. Aufl. 2023, § 16a Rn. 1, 7 f.; Eicher in DNotZ 2023, 165, 166, beck-online).
In Hinblick auf den klaren Gesetzeswortlaut sowie den Gesetzeszweck, wonach § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO der präventiven Kontrolle und Sicherung des eingeführten Verbots bestimmter Gegenleistungen gemäß § 16a GwG dienen soll (BT-Ds. 20/4326, S. 82), kommt eine einschränkende Auslegung der Norm im Wege einer teleologischen Reduktion nicht in Betracht. Daraus folgt, dass auch Grundstücksübertragungen infolge von Überlassungen, Scheidungsfolgenvereinbarungen oder Erbauseinandersetzungen einer Einreichung des Eintragungsantrags durch einen Notar bedürfen und eine Übertragung der nach § 16a Abs. 3 und Abs. 4 GwG detailliert geregelten Prüfpflichten der Notare auf das Grundbuchamt ausscheidet. Die Frage, ob die Neufassung der Vorschrift insoweit über das Ziel hinausschießt (so Eicher in DNotZ 2023, 165, 169), muss letztlich der Gesetzgeber beantworten.
c) Hinzukommt, dass das Grundbuchamt ohnehin nur in eingeschränktem Umfang berechtigt ist, die Grundlagen einer beantragten Eintragung zu überprüfen. Es darf zwar nicht bewusst mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen, etwa wenn sich aus dem Antrag oder dem zugrundeliegenden Rechtsgeschäft ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne von
§ 134 BGB ergibt. Eine abschließende Beurteilung materieller Rechtsbeziehungen ist dem Grundbuchamt bereits deshalb nicht möglich, weil eine Entscheidung darüber eine wertende Beurteilung in Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und aller Umstände voraussetzt, die dem Grundbuchamt regelmäßig nicht zur Verfügung stehen (vgl. Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 209 ff.).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.
Der Wert des Beschwerdeverfahrens ergibt sich aus §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 3 GNotKG. Der Geschäftswert in Grundbuchsachen ist unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses des Beschwerdeführers zu schätzen (BeckOK/Kramer, GBO, Stand: 01.08.2023, § 77 Rn. 47). Dabei war nicht der hälftige Wert des Hausgrundstücks anzusetzen, da der Eintragung der Beteiligten Ziffer 2 als Eigentümerin keine materiell-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, sondern die Modalität der Antragstellung. Die Protokollierung und Einreichung der Auflassung ist allerdings mit zeitlichem Aufwand für die Beteiligten und mit zusätzlichen Kosten verbunden. Es erscheint angemessen, auf den Regelwert des § 36 Abs. 3 GNotKG zurückzugreifen.
Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO liegen nicht vor.
