OLG Frankfurt – Az.: 20 W 161/17 – Beschluss vom 14.12.2017
Die Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Kostenauferlegung aus dem angefochtenen Beschluss entfällt.
Die Beschwerdeführerin hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und der Beteiligten zu 2) deren im Beschwerdeverfahren entstandenen notwendigen Aufwendungen zu erstatten.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Beschwerdewert: 20.000 EURO.
Gründe
I.
Die Beteiligten streiten über die Rechtsfrage, ob eine seit 1981 im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit wegen eines unzulässigen Inhaltes des Rechts zu löschen ist.
Die Beschwerdeführerin ist seit 4. März 2015 als Eigentümerin des im eingangs bezeichneten Grundbuchblatt verzeichneten Grundbesitzes eingetragen. Dieser in der Innenstadt von Stadt1 am …platz gelegene Grundbesitz besteht aus mehreren Grundstücken, auf denen sich ein Gebäudekomplex befindet, der von der Firma A seit langem als Kaufhaus genutzt wird. Das Hauptgebäude des Kaufhauses ist über einen im ersten Obergeschoss verlaufenden Verbindungsbau an den sogenannten Patronatsbau angeschlossen. Dieser Patronatsbau befindet sich auf dem Grundstück Flur …, Flurstück 3, welches seit Juni 2014 im Alleineigentum der Beteiligten zu 2) steht. In dem Patronatsbau hatte die Firma A bis zum Jahresende 2015 ebenfalls Verkaufs- und sonstige Flächen angemietet und genutzt. Unterhalb des Verbindungsbaus befindet sich im Erdgeschoss auf den Grundstücken Flurstück 1 und 2 ein unterkellerter und weitgehend aus Glas bestehender Gebäudeteil, der als „Vitrine“ bezeichnet wird und weder zum A-Haupthaus noch zum Patronatsbau eine direkte Verbindung hat. Diese Vitrine wurde bis zum Jahr 1985 ebenfalls durch die Firma A genutzt und anschließend durch die jeweiligen Eigentümer des Patronatsbaus vermietet. Derzeit wird dort durch die Mieter der Beteiligten zu 2) ein Café betrieben. Wegen der Lage und Örtlichkeit im Einzelnen wird auf die von der Beschwerdeführerin zur Akte gereichte Skizze und Fotos (Fol. 33.10, 33.11 und 33.12) Bezug genommen.
In Abt. III Nr. 6 des eingangs bezeichneten Grundbuchblattes ist lastend auf den Grundstücken Flurstücke 1 und 2 folgendes Recht eingetragen:
Grunddienstbarkeit (Recht zur Nutzung des Kellers und der Vitrine) für jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flur … Flurstück 3 (Blatt …); gemäß Bewilligung vom 12.3.1981; eingetragen am 25.3.1981.“
Die der Eintragung zugrundeliegende Bewilligung in der Urkunde des Notars B vom 12. März 1981 (UR-NR. …) lautet:
„Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit
Die Firma A AG in Stadt2 ist Eigentümerin der Grundstücke in der Gemarkung Stadt1, Flur …, Flurstück Nr. 1, 65 qm groß und 2, 71qm groß, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Band …, Blatt … .
Die A AG bewilligt und beantragt, auf vorgenannten Grundstücken zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des angrenzenden, im Grundbuch von Stadt1 Band … Blatt … verzeichneten Grundstücks Flur …, Nr. 3 folgende Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzutragen:
Der jeweilige Eigentümer des im Grundbuch von Stadt1 Band …, Blatt …, eingetragenen Grundstücks in Gemarkung Stadt1 Flur …, Flurstück Nr. 3 hat das Recht, unentgeltlich die auf den Grundstücken Flur …, Flurstücke Nr. 1 und 2 befindliche Vitrine einschließlich darunter liegendem Keller wirtschaftlich für seine Zwecke zu nutzen.“
Die Beschwerdeführerin hat die Beteiligte zu 2) zunächst im Zivilrechtsweg auf Grundbuchberichtigung durch Zustimmung zur Löschung der Grunddienstbarkeit und Feststellung, dass deren Besitzrecht an dem Verbindungsbau mit Wirkung zum 9. Januar 2015 erloschen sei, in Anspruch genommen. Die Klage wurde durch Urteil des Landgerichts Stadt1 vom 7. Oktober 2015 (Az. 1/15) zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung wurde durch Beschluss des 14. Zivilsenates des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Az. 2/15) zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die hiergegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 19. Januar 2017 (Az. …/16) ebenfalls zurückgewiesen.
Sodann regte die Beschwerdeführerin mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 10. März 2017, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten nebst Anlagen Bezug genommen wird, bei dem Grundbuchamt die Amtslöschung der Grunddienstbarkeit an. Zur Begründung wurde im Wesentlichen unter Bezugnahme auf den Inhalt eines beigefügten privaten Rechtsgutachtens ausgeführt, die Eintragung der Grunddienstbarkeit erweise sich als inhaltlich unzulässig, weil dem Eintragungsvermerk jede Aussagekraft fehle und deshalb dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht Genüge getan sei. Zudem sei eine unentgeltliche Überlassung unzulässig und es fehle an der gebotenen Präzisierung der räumlichen Ausübungsstelle. Letztlich vermittele die Dienstbarkeit mit ihrem völlig unkonkreten Nutzungsinhalt auch keinen grundstücksbezogenen objektivierbaren Vorteil.
Die Beteiligte zu 2) ist dem Löschungsbegehren mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 20. März 2017, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, entgegengetreten. Sie macht im Wesentlichen geltend, durch den abgeschlossenen Zivilprozess sei rechtskräftig festgestellt, dass die Eintragung der Grunddienstbarkeit dem Gesetz entspreche und eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht gegeben sei. Im Übrigen sei ein gutgläubiger Erwerb, der durch die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die Amtslöschung zur Vermeidung einer Amtshaftung verhindert werden solle, längst eingetreten. Zudem liege ein Verstoß gegen den Grundsatz „venire contra factum proprium“ vor, weil die Beschwerdeführerin zwischenzeitlich selbst die Löschung des zunächst aufgrund einer einstweiligen Verfügung des Landgerichts Stadt1 (Az. …/2015) am 17. September 2015 in Abt. II Nr. 6 eingetragenen Widerspruchs bewilligt habe, die auch am 20. März 2017 erfolgt sei.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat nach vorausgegangenem Hinweis mit Beschluss vom 15. Mai 2017 den Antrag bzw. die Anregung auf Amtslöschung des in Abt. II Nr. 6 eingetragenen Rechts kostenpflichtig zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, die Eintragung dieses Rechts sei nicht unzulässig, sondern inhaltlich ausreichend und zulässig.
Hiergegen hat die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 19. Mai 2017, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt. Sie macht im Wesentlichen unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens geltend, dem Eintragungsvermerk fehle jede Aussagekraft, da völlig unklar sei, was das eingetragene Recht zur Nutzung des Kellers und der Vitrine umfassen solle. Da eine Grunddienstbarkeit die Benutzung des Grundstückes oder Grundstücksteiles nur in einzelnen Beziehungen gestatten könne, fehle es an der gebotenen Präzisierung des Nutzungsrechtes, was zu dessen Unzulässigkeit führe. Zudem stelle die hier vorgesehene Unentgeltlichkeit einen unzulässigen Inhalt einer Grunddienstbarkeit dar. Des Weiteren fehle es an der gebotenen Präzisierung der räumlichen Ausübungsstelle des Rechtes. Letztlich vermittele die Dienstbarkeit mit ihrem völlig unkonkreten Nutzungsinhalt keinen grundstücksbezogenen objektivierbaren Vorteil, was zu ihrer Nichtigkeit führe. Durch die vorausgegangenen zivilrechtlichen Entscheidungen stehe gerade nicht fest, ob die hier streitgegenständliche Eintragung der Grunddienstbarkeit inhaltlich unzulässig sei oder nicht, da dort nur über einen Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB entschieden worden sei.
Die Beteiligte zu 2. ) ist der Beschwerde mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 23. Juni 2017, auf dessen Inhalt ebenfalls Bezug genommen wird, entgegengetreten. Sie macht unter Verweis auf ein von ihr eingeholtes privates Rechtsgutachten im Wesentlichen geltend, eine Eintragung sei nur dann inhaltlich unzulässig, wenn sie rechtlich ausgeschlossen sei. Daran fehle es hier bereits im Hinblick darauf, dass alle Instanzgerichte und der BGH die eingetragene Grunddienstbarkeit als existent und wirksam angesehen hätten. Im Übrigen sei die Richtigkeit des Grundbuches durch die rechtskräftige Klageabweisung im Zivilrechtsweg bereits festgestellt. Schließlich sei das Löschungsbegehren im Hinblick auf die zwischenzeitlich von der Beschwerdeführerin selbst bewilligte Löschung des zunächst auf einstweilige Verfügung eingetragenen Widerspruchs rechtsmissbräuchlich.
Die Beschwerdeführerin hat hierauf erwidert, dass nach ihrer Ansicht das von der Beteiligten zu 2) vorgelegte Privatgutachten verfahrensrechtlich zweifelhaft und inhaltlich unzutreffend sei. Letztlich macht sie geltend, da das vorliegende Verfahren nur auf einer Anregung ihrerseits beruhe, dürfe es für sie keine Kostentragungspflicht nach sich ziehen.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat der Beschwerde mit Beschluss vom 14. September 2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Beschwerde ist zulässig.
Die hier mit Beschluss des Grundbuchamtes vom 15. Mai 2017 erfolgte Ablehnung der Anregung, eine Amtslöschung der in Abt. II Nr. 6 eingetragenen Grunddienstbarkeit vorzunehmen, stellt eine abschließende sachliche Entscheidung des Grundbuchamtes im Sinne des § 71 Abs. 1 GBO dar, gegen welche die Grundbuchbeschwerde eröffnet ist, mit welcher nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO das Ziel verfolgt werden kann, das Grundbuchamt zur Löschung dieser Eintragung anzuweisen (vgl. OLG Karlsruhe FGPrax 2014, 49 ff ; OLG München, Beschluss vom 27.02.2015 – 34 Wx 345/14 – dok. bei Juris; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 71 Rn. 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 472; ). Die Beschwerdeführerin ist als eingetragene Eigentümerin der mit der Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücke auch beschwerdeberechtigt.
In der Sache führt die Beschwerde jedoch nur insoweit zum Erfolg, als die im angefochtenen Zurückweisungsbeschluss erfolgte Auferlegung der Kosten aufzuheben war, weil nicht über einen Antrag, sondern nur über eine Anregung auf Vornahme einer Amtslöschung entschieden wurde.
Im Übrigen ist der Beschwerde der Erfolg zu versagen.
Dabei kann im vorliegenden Fall zunächst dahinstehen, ob dem Begehren auf Amtslöschung der eingetragenen Grunddienstbarkeit bereits die Rechtskraft des die Klage der hiesigen Beschwerdeführerin abweisenden Zivilurteils im Sinne einer Bindungswirkung entgegensteht (vgl. etwa zur Ablehnung einer Bindungswirkung des eine Klage nach § 894 BGB abweisenden Zivilurteils: BGH MDR 2008, 815 m.w.N). Denn unabhängig von einer etwaigen Bindungswirkung kommt eine Amtslöschung der seit 1981 im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil die Voraussetzungen zur Vornahme einer Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht gegeben sind.
Nach § 53 Absatz 1 S. 2 GBO ist eine im Grundbuch vorgenommene Eintragung von Amts wegen zu löschen, wenn sie sich ihrem Inhalt nach als unzulässig erweist.
Inhaltlich unzulässig in diesem Sinne ist eine Eintragung, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann oder wenn die Eintragung etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch durch Auslegung nicht ermittelt werden kann. Dabei muss die Unzulässigkeit sich entweder aus dem Eintragungsvermerk selbst oder aus der dort in zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben, während andere Beweismittel nicht herangezogen werden dürfen; bloße Zweifel an der Zulässigkeit der Eintragung oder an deren Klarheit ermöglichen eine Amtslöschung nicht (allg. Meinung vgl. BGH NJW-RR 2005, 10 und 2015, 208 ; BayObLG Rpfleger 1986, 371 und 1988,102 sowie NJW-RR 2002, 885 ; OLG Hamm OLGZ 1993,43 ; OLG Frankfurt OLGZ 1983, 165; Demharter, a.a.O., § 53 Rn. 42 m.w.N; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 417 ff m.w.N.).
Ausgehend von diesen Grundsätzen sind vorliegend die Voraussetzungen für eine Amtslöschung der Grunddienstbarkeit nicht gegeben. Der Inhalt des eingetragenen Rechts ist durch den Eintragungsvermerk in Verbindung mit der dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt und auf die Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen beschränkt, wie dies für eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB erforderlich ist. Zur Begründung nimmt der Senat zunächst zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen ausdrücklich Bezug auf die diesbezügliche zutreffende und ausführliche Begründung des 14. Zivilsenates des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main in dessen Hinweisbeschluss vom 11. April 2016 und dessen Berufungszurückweisungsbeschluss vom 3. Juni 2016 (Az. 2/15), welcher er in vollem Umfang beipflichtet.
Allerdings erfordert es der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz, dass der Wesenskern und die rechtliche Tragweite eines dinglichen Rechts im Grundbuch selbst verlautbart werden, während zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts gemäß § 874 BGB auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann. Somit müssen der wesentliche Inhalt des Rechts im Sinne der allgemeinen Rechtsnatur und die Art des Rechts im Eintragungsvermerk selbst gekennzeichnet sein, wobei allerdings eine schlagwortartige Angabe genügt (vgl. BGHZ 35, 378; BayObLG DNotZ 1991, 258; OLG Hamm ZfIR 1998, 52; OLG Karlsruhe FGPrax 2005, 8; OLG Zweibrücken FGPrax 2017, 18; Palandt/ Bassenge, BGB, 76. Aufl., § 874 Rn. 5/6). Diesen Anforderungen wird hier entsprochen. Denn die Grundbucheintragung erschöpft sich nicht in der insoweit allerdings recht pauschalen Angabe, dass ein Recht zur Nutzung eingeräumt wird, sondern enthält selbst darüber hinaus zusätzlich die Konkretisierung, dass dieses Nutzungsrecht sich auf den Keller und die Vitrine bezieht. Damit wird vorliegend das Nutzungsrecht nicht nur auf eine Teilfläche des Grundstückes beschränkt, was nach der Rechtsprechung des BGH zur Begrenzung des Nutzungsrechts im Sinne einer Grunddienstbarkeit wohl nicht ausreichen würde (vgl. hierzu BGH NJW-RR 2015, 208 = FGPrax 2015, 5 ). Vielmehr erfolgt damit eine Einschränkung des Nutzungsrechtes auf einzelne und konkret bezeichnete Gebäudeteile, die sich auf dem Grundstück befinden.
Damit ist zugleich auch die erforderliche Beschränkung des Rechts zur Benutzung des belasteten Grundstückes in einzelnen Beziehungen gegeben. Das Nutzungsrecht ist eingegrenzt auf die beiden Gebäudeteile des Kellers und der Vitrine. Bereits hieraus ergibt sich nach Auffassung des Senats, dass keine umfassende, sondern nur eine eingeschränkte Grundstücksnutzung gewährt wird, die durch die vorhandene bauliche Ausgestaltung dieser beiden Gebäudeteile in gewissem Maße vorgegeben ist. Zudem ist eine weitere Einschränkung durch die in der Bewilligung vorgegebene wirtschaftliche Nutzung für die Zwecke des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstückes gegeben, die eine Verwendung etwa für ideelle Zwecke ausschließt.
So hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit die Zulässigkeit einer Grunddienstbarkeit angenommen, welche eine Ausübungsbeschränkung auf einen Teil des Grundstückes enthält, selbst wenn insoweit eine Nutzung gestattet wird, die den Grundstückseigentümer von jeglicher Mitbenutzung an der betroffenen Fläche ausschließt, weil jedenfalls die volle Nutzung an der übrigen Fläche des Grundstücks dem Eigentümer verbleibt (vgl. BGH NJW 1992, 1101 ; Meikel/Morvilius; GBO, 11. Aufl., Einl. B Rn. 337).
Die notwendige Bestimmtheit wird hier entgegen der Auffassung der Beschwerde auch nicht durch die Verwendung der Bezeichnung „Vitrine“ in der Grundbucheintragung und der Bewilligung in Frage gestellt. Eintragungen im Grundbuch und die dort in Bezug genommenen Bewilligungen und sonstigen Urkunden sind grundsätzlich der Auslegung nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB zugänglich. Dabei sind im Grundbuchrecht der Auslegung jedoch aufgrund des dort herrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes und des Erfordernisses urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt. Hiernach ist auf den Wortlaut und Sinn der Grundbucherklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Andere Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. (vgl. BGH NJW 1984, 1959 und NJW-RR 1992, 306 ; OLG München Rpfleger 2006, 392 ; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 172; Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 75 und 28 jeweils m.w.N.). Hiernach ist der Beschwerde zwar zunächst insoweit zuzustimmen, dass die Bezeichnung „Vitrine“ üblicherweise nicht zur Bezeichnung eines Gebäudes, sondern eher zur Bezeichnung eines Möbelteils verwendet wird. Unter Berücksichtigung des Gesamtinhalts der Eintragungsbewilligung und der Örtlichkeit, wie sie sich für jeden Betrachter darstellt, wird im vorliegenden Fall jedoch zweifelsfrei erkennbar, dass im hier konkret gegebenen Zusammenhang mit der Umschreibung „Vitrine“ durchaus treffend nur der im Erdgeschoss auf dem Grundstück befindliche Glasbau gemeint sein kann.
Soweit teilweise gefordert wird, dass dem Eigentümer des belasteten Grundstückes neben der Nutzung durch den Inhaber der Grunddienstbarkeit nicht nur unwesentliche eigene Nutzungsmöglichkeiten verbleiben müssen, wodurch auch die gebotene Abgrenzung zum Nießbrauch vorgenommen werden soll (vgl. hierzu KEHE/Keller, GBO, 7. Aufl., Einl. §13 Rn. 18; Meikel/Morvilius, a.a.O., Einl. B Rn. 336 jeweils m.w.N.), steht dies der inhaltlichen Zulässigkeit der eingetragenen Grunddienstbarkeit ebenfalls nicht entgegen. Denn nach dem Inhalt des hier eingeräumten Rechts verbleibt für den Eigentümer durchaus eine eigene Nutzungsmöglichkeit auch an den betroffenen Gebäudeteilen, indem er etwa beispielsweise die Fassade selbst weiterhin für Werbezwecke nutzen könnte.
Entgegen der Auffassung der Beschwerde ist mit der Grunddienstbarkeit auch ein objektivierbarer Vorteil für das mit dem sogenannten Patronatsbau herrschende Grundstück gegeben. Denn für die Beteiligte zu 2) als Grundstückseigentümerin stellt es jedenfalls einen nachvollziehbaren Vorteil dar, wenn sie im Rahmen einer eigenen Nutzung des Patronatsbaus oder aber bei dessen Vermietung oder Verpachtung auf die bestehende Grunddienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück verweisen kann. So kann sich etwa für im Patronatsbau angesiedelte Verkaufsgeschäfte die Existenz des derzeit in Ausübung der Grunddienstbarkeit im benachbarten Glasbau angesiedelten Cafés im Sinne einer gegenseitigen Ergänzung als vorteilhaft erweisen.
Soweit die Beschwerde – insoweit zutreffend – darauf verweist, dass die Unentgeltlichkeit nicht zum dinglichen Inhalt der Grunddienstbarkeit im Sinne des § 1018 BGB gemacht werden kann (vgl. hierzu Palandt/Bassenge, a.a.O., § 1018 Rn. 12), vermag dies bestenfalls zu einer Einschränkung oder Klarstellung des eingetragenen dinglichen Rechts zu führen. Keinesfalls ist dieser Umstand jedoch geeignet, die hier von der Beschwerde geforderte Löschung der gesamten Grunddienstbarkeit zu rechtfertigen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 22 Abs. 1 GNotKG, 81, 84 FamFG.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG, wobei der Senat den Wert der Grunddienstbarkeit nach deren Inhalt und Ausgestaltung auf 20.000 € geschätzt hat.
Der Senat hat die Rechtsbeschwerde gemäß § 78 GBO zugelassen, weil die Frage des notwendigen Umfangs der inhaltlichen Ausgestaltung der Grunddienstbarkeit bisher höchstrichterlich nicht abschließend geklärt erscheint.
