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Vereinigung von Grundstückseigentum und Inhaberschaft an Grundschuld in einer Person

LG Stuttgart – Az.: 27 O 56/22 – Urteil vom 16.11.2022

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 15.322,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.01.2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 95 % und der Beklagte zu 5 %.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: 346.470,00 €.

Tatbestand

Der Beklagte ist Verwalter im Insolvenzverfahren über das Vermögen des R. (nachfolgend: Schuldner). Der Schuldner war Eigentümer der streitgegenständlichen Immobilie C. in T., welches zuletzt mit einer erstrangigen Eigentümergrundschuld belastet war. An dieser Immobilie hatte das klagende Land, vertreten durch das Finanzamt T. (nachfolgend: der Kläger), im Wege der Zwangsvollstreckung – gegenüber der Eigentümergrundschuld nachrangige – Sicherungsarresthypotheken erwirkt. Der Beklagte hat die streitgegenständliche Immobilie mit Zustimmung des Klägers im Wege freihändigen Verkaufs verwertet, wobei sowohl die zugunsten des Klägers eingetragenen Sicherungshypotheken als auch die erstrangige Eigentümergrundschuld gelöscht wurden. Die Parteien streiten darüber, in welchem Umfang der erlöste Kaufpreis einerseits dem Kläger und andererseits der Insolvenzmasse gebührt.

Im Einzelnen:

Aufgrund Bewilligung vom 15.07.2011 und Eintragung vom 19.07.2011 (Anlage B 1) wurde die streitgegenständliche Immobilie mit einer Briefgrundschuld in Höhe von 750.000,00 € zuzüglich 15 % Jahreszinsen und 5 % einmaliger Nebenleistung zugunsten der Volksbank T. belastet. Diese Grundschuld nahm in Abt. III des Grundbuches den ersten Rang ein.

Am 14.03.2012 schloss der Schuldner mit seiner damaligen Ehefrau einen Ehevertrag, in welchem er sich verpflichtete, dieser die streitgegenständliche Immobilie zu übereignen und zugleich die Auflassung erklärte. Ebenfalls am 14.03.2012 rechnete die Volksbank T. gegenüber dem Schuldner das von der vorstehend bezeichneten Buchgrundschuld gesicherte Darlehen ab und bestätigte dem Schuldner, dass die Grundschuld nicht mehr valutiere und freigegeben oder gelöscht werden könne (Anlage B 3). Zu einer Rückgewähr der Grundschuld durch die Volksbank an den Schuldner kam es in der Folgezeit bis zur Insolvenzeröffnung nicht.

Am 20.03.2012 wurde die damalige Ehefrau des Schuldners als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (Anlage B 1). Der Kläger focht in der Folgezeit die Übertragung des Eigentums an die Ehefrau an und erwirkte im Wege der Zwangsvollstreckung am 20.09.2012 die Eintragung einer Sicherungs-(Arrest-)Hypothek bis zu einem Höchstbetrag in Höhe von 2.148.000,84 €. Im Grundbuch in Abt. III nahm diese Sicherungshypothek die zweite Rangstelle ein (Anlage B 1).

Am 08.01.2013 beantragte die M. GmbH die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners.

Am 24.01.2013 erwirkte der Kläger im Wege der Zwangsvollstreckung eine weitere Sicherungs-(Arrest-)Hypothek bis zu einem Höchstbetrag in Höhe von 200.000,00 €, welche im Grundbuch in Abt. III an dritter Rangstelle eingetragen wurde (Anlage B 1).

Der Kläger vollstreckte aus den beiden vorstehend genannten Sicherungshypotheken in das Grundstück und erwirkte die Anordnung der Zwangsverwaltung durch Beschluss des Amtsgerichts T. vom 07.02.2013 (Anlage K 6).

Am 08.07.2013 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet und der Beklagte zum Verwalter bestellt.

Der Beklagte verlangte von der Volksbank T. die Rückgewähr der nicht mehr valutierten Buchgrundschuld (Abt. III Nr. 1) durch Übertragung an den Insolvenzschuldner. Am 11.06.2014 wurde daraufhin der Schuldner als Inhaber dieser Grundschuld nebst Zinsen seit 15.07.2011 und etwaigen Nebenleistungen eingetragen (Anlage B 4).

Nachdem der Beklagte die Übereignung der streitgegenständlichen Immobilie an die damalige Ehefrau des Schuldners angefochten hatte, ließ diese am 06.10.2015 die Immobilie an den Schuldner auf, welcher am 19.01.2016 wieder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde (Anlage B 5). Mit dieser Eintragung vereinigten sich das Eigentum an der Immobilie und die Inhaberschaft an der Grundschuld Abt. III Nr. 1 in der Person des Schuldners und es entstand eine Eigentümergrundschuld.

Zwischen den Parteien wurden Verhandlungen darüber geführt, die streitgegenständliche Immobilie durch freihändige lastenfreie Veräußerung zu verwerten. Mit Briefwechsel vom 15./24.05.2018 verständigten sich die Parteien dahingehend, dass die bei einer freihändigen Veräußerung anfallenden Maklerkosten von den begünstigten Grundpfandgläubigern anteilig entsprechend dem auf sie entfallenden Kaufpreisanteil zu tragen sein sollten (Anlagen K 2/K 3).

Am 20.12.2018 schlossen die Parteien eine Treuhandvereinbarung mit dem Ziel, eine lastenfreie Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks im Wege freihändigen Verkaufes zu ermöglichen. Vereinbarungsgemäß sollte der Beklagte berechtigt sein, das Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von 2,2 Mio. € lastenfrei zu verkaufen, wobei der Kläger sich verpflichtete, nach Abschluss des Kaufvertrages die Löschung der zu seinen Gunsten bestehenden Sicherungshypotheken zu bewilligen. Aus dem von ihm erlösten Kaufpreis in Höhe von 2,2 Mio. € sollte der Beklagte vereinbarungsgemäß 750.000,00 € auf ein im Insolvenzverfahren eingerichtetes Konto übertragen und 1 Mio. € an den Kläger ausschütten. Im Hinblick auf die Verwendung des restlichen Kaufpreises in Höhe von 450.000,00 € konnten sich die Parteien nicht abschließend verständigen und trafen daher nachfolgende Regelung (Anlage K 1):

„1. Der Insolvenzverwalter wird den aus dem Verkauf der Immobilie in C. auf sein separat angelegtes Sonder-Treuhandkonto eingehenden Kaufpreis treuhänderisch für die Insolvenzmasse und das Finanzamt behandeln.

2. Mit dem Zahlungseingang wird er schnellstmöglich, möglichst innerhalb von drei Werktagen, einen Teilbetrag i.H.v. € 1.000.000,00 an das Finanzamt T. auf ein von diesem mitzuteilendes Konto überweisen.

3. Einen weiteren Betrag i.H.v. € 750.000,00 wird der Insolvenzverwalter auf das im hiesigen Insolvenzverfahren eingerichtete Hinterlegungskonto auszahlen.

4. Den dann noch verbleibenden Restbetrag vom Kaufpreis i.H.v. € 450.000,00 wird der Insolvenzverwalter lediglich im Einverständnis mit dem Finanzamt oder nach rechtskräftiger gerichtlicher Entscheidung verteilen. Soweit aus der Abwicklung des Kaufvertrages vom Verkäufer zu tragende Kosten entstehen, wird deren Verteilung ebenfalls zwischen dem Finanzamt und die Insolvenzmasse einvernehmlich geregelt und aus dem Restkaufpreis i.H.v. € 450.000,00 beglichen.

(…)“

Entsprechend dieser Vereinbarung wurde in der Folgezeit verfahren. Der Beklagte verkaufte die streitgegenständliche Immobilie am 21.12.2018 zum Kaufpreis von 2,2 Mio. € an Gesellschaft bürgerlichen Rechts E. und erklärte die Auflassung. Am 31.01.2019 wurde der Kaufpreis bezahlt und vom Beklagten in der Folgezeit 1 Mio. € an den Kläger weitergeleitet. Am 21.03.2019 wurde die Käuferin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (Anlage B 12).

Im Rahmen des Grundstücksverkaufes sind Maklerkosten in Höhe von (brutto) 157.080,00 € angefallen, welche von der Insolvenzmasse verauslagt wurden.

Mit der Klage verlangt der Kläger die Auszahlung des hinterlegten Kaufpreisanteils in Höhe von 450.000,00 € an sich unter Abzug einer Kostenbeteiligung des Klägers an den Maklerkosten in Höhe von 103.530,00 €, insgesamt folglich 346.470,00 €.

Der Kläger bringt vor, der Beklagte sei im Hinblick auf den geltend gemachten Zahlungsanspruch passivlegitimiert, nachdem sich die Parteien in der Treuhandvereinbarung vom 20.12.2018 (Anlage K 1) darauf verständigt hätten, dass der Beklagte selbst und nicht etwa die Sozietät, welcher der Beklagte angehöre, als Treuhänder eingesetzt werde.

Der streitige Restbetrag aus dem Kauferlös stehe – nach Abzug der vereinbarten Beteiligung des Klägers an den Maklerkosten – im vollen Umfang dem Kläger zu. Über den der Insolvenzmasse bereits aus dem Verkaufserlös zugeflossenen Betrag in Höhe von 750.000,00 € für das Grundschuldkapital hinaus könne der Beklagte aus der in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Grundschuld keine Rechte geltend machen. Durch die Vereinigung von Eigentum und Inhaberschaft an dieser Grundschuld in der Person des Schuldners am 19.01.2016 sei der Anspruch auf die einmalige Nebenleistung sowie die bis zu diesem Zeitpunkt angefallenen dinglichen Zinsen nach § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB erloschen. Der Kläger könne sich aber auch für Zinszeiträume nach dem 19.01.2016 nicht auf Grundschuldzinsen berufen, da gemäß § 1197 Abs. 2 BGB aus einer Eigentümergrundschuld grundsätzlich keine Zinsen gefordert werden können. Diese Einschränkung der Eigentümergrundschuld gegenüber einer Fremdgrundschuld finde auch Anwendung, wenn über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet worden sei, weshalb auch der Beklagte als Insolvenzverwalter aus der Eigentümergrundschuld keine Zinsen geltend machen können. Die Ausnahmeregelung des § 1197 Abs. 2 BGB, wonach im Falle der Zwangsverwaltung auch aus einer Eigentümergrundschuld Zinsen geltend gemacht werden können, greife im Streitfall nicht ein. Die Befugnis, nach § 1197 Abs. 2 BGB aus einer Eigentümergrundschuld Zinsen geltend zu machen, beschränke sich auf die Teilungsmasse der Zwangsverwaltung. Mit der Ausführung des Teilungsplans der Zwangsverwaltung seien solche Ansprüche vollständig erfüllt und damit erloschen, unabhängig davon, in welcher Höhe eine Teilungsmasse im Zwangsverwaltungsverfahren gebildet worden sei. Vorsorglich erhebe der Kläger überdies die Einrede der Verjährung hinsichtlich sämtlicher dinglicher Zinsen aus der Grundschuld Abt. III Nr. 1. Nach Abzug der Kostenbeteiligung des Klägers an den Maklerkosten habe der Beklagte folglich den Restbetrag aus dem Verkaufserlös an den Kläger auszukehren.

Aufgrund des Mahnschreibens des Klägers vom 06.10.2020 (Anlage K 4) befinde sich der Beklagte mit Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist in Verzug und habe die Klageforderung daher ab 27.10.2020 zu verzinsen. Der Anspruch auf Verzugszinsen sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil ausweislich Ziff. 6 der Treuhandvereinbarung vom 20.12.2018 (Anlage K 1) der treuhänderisch verwahrte Kaufpreis nicht zu verzinsen ist, weil Zinsen unter der Voraussetzung des Verzugs hiervon nicht betroffen seien.

Der Kläger beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 346.470,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 27.10.2020 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bringt vor, die gegen den Beklagten erhobene Zahlungsklage sei bereits unschlüssig. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers sei der streitgegenständliche Betrag durch die Treuhandvereinbarung der Parteien bei den … Rechtsanwälten hinterlegt worden. Der Beklagte als Insolvenzverwalter sei folglich nicht befugt, über dieses Konto zu verfügen. Allenfalls könnten der Kläger und der Beklagte den Treuhänder übereinstimmend anweisen, einen Betrag an den Kläger auszukehren. Für die Geltendmachung eines auf Zahlung gerichteten Anspruchs sei der Beklagte hingegen nicht passivlegitimiert.

Auch in der Sache stehe dem Kläger kein Recht an dem streitgegenständlichen Restbetrag des Verkaufserlöses zu. Über die der Insolvenzmasse bereits zugeflossene Beteiligung in Höhe des Nennwerts der Grundschuld Abt. III Nr. 1 könne der Beklagte auch die Grundschuldzinsen sowie die einmalige Nebenleistung in Höhe von 5 % des Nominalbetrages der Grundschuld (= 37.500,00 €) als besseres Recht am Verkaufserlös geltend machen. Der Anspruch der Insolvenzmasse auf diese Nebenleistungen aus der Grundschuld sei nicht durch die Vereinigung von Eigentum und Inhaberschaft an der Grundschuld in der Person des Schuldners am 19.01.2016 teilweise gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB erloschen. Der Anspruch auf die einmalige Nebenleistung sei zu diesem Zeitpunkt gar nicht fällig gewesen, so dass es sich nicht um einen Rückstand im Sinne des § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB gehandelt habe. Ohnehin sei diese Regelung dahingehend einzuschränken, dass sie nicht zum Nachteil der Insolvenzmasse gelte.

Der Beklagte sei durch den Umstand, dass es sich bei der Grundschuld Abt. III Nr. 1 zuletzt um eine Eigentümergrundschuld gehandelt habe, auch nicht gehindert, seine Beteiligung an dem Verkaufserlös auf die Grundschuldzinsen zu stützen. Im Falle einer Eigentümergrundschuld müsse der Insolvenzverwalter über das Vermögen des Eigentümers auch insoweit wie ein Dritter behandelt werden, welcher nicht für, sondern gegen den Eigentümer vollstrecke. Unabhängig hiervon könne der Beklagte sich auch deshalb nach § 1197 Abs. 2 BGB auf die Grundschuldzinsen berufen, weil gerade die Zwangsverwaltung über die streitgegenständliche Immobilie angeordnet gewesen sei. Erloschen seien die Ansprüche der Masse auf die Grundschuldzinsen nur insoweit, als tatsächlich Zahlungen aus der Teilungsmasse der Zwangsverwaltung erfolgt seien.

Auf Verjährung könne sich der Kläger nicht berufen, weil die Ansprüche auf die Grundschuldzinsen bei Abschluss der Treuhandabrede am 20.12.2018 noch nicht verjährt gewesen seien (§ 215 BGB), jedenfalls seien Verhandlungen geführt worden mit der Folge der Verjährungshemmung (§ 203 BGB).

Im Hinblick auf die weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat nur in geringem Umfang Erfolg.

I.

Der Beklagte ist für den geltend gemachten Zahlungsanspruch passivlegitimiert.

Aus der zwischen den Parteien geschlossenen Treuhandabrede vom 20.12.2018 (Anlage K 1) ergibt sich eindeutig, dass die Vertragsparteien nicht einen Dritten – die Sozietät, welcher der Beklagte angehört – mit der treuhänderischen Verwaltung des streitigen Kaufpreisrests beauftragt haben, sondern den Beklagten. Damit liegt kein Dreipersonenverhältnis vor, in welchem der Treuhänder über das ihm anvertraute Vermögen nur nach Maßgabe einer einvernehmlichen Anweisung der Prätendenten verfügen könnte. Vielmehr ist der Beklagte selbst zugleich Forderungsprätendent und Treuhänder. Wenn der Kläger für sich in Anspruch nimmt, ihm gebühre der treuhänderisch vom Beklagten verwaltete Rest des Verkaufserlöses, so kann der Kläger den Beklagten unmittelbar auf Herausgabe in Anspruch nehmen.

II.

Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob der restliche Verkaufserlös in Höhe von 450.000,00 € dem Beklagten aufgrund der in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Eigentümergrundschuld, oder aber dem Kläger aufgrund der in Abt. III Nr. 2 eingetragenen Sicherungshypothek gebührt, richtet sich danach, ob im Falle einer Zwangsversteigerung in einem dann aufzustellenden Teilungsplan richtigerweise dem Kläger oder dem Beklagten ein besseres Recht an dem Verkaufserlös zuzuerkennen wäre.

1. Die Parteien haben sich mit der Treuhandvereinbarung vom 20.12.2018 (Anlage K 1) darauf verständigt, dass die streitgegenständliche Immobilie vom Beklagten durch freihändigen lastenfreien Verkauf verwertet werden kann und der Kläger hierzu die Löschung der zu seinen Gunsten bestehenden Sicherungshypotheken bewilligt. Ohne diese Verständigung der Parteien hätte der Beklagte die streitgegenständliche Immobilie nicht im Wege freihändigen Verkaufes lastenfrei veräußern können.

Zwar kann der Insolvenzverwalter aufgrund seiner Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über die Masse (§ 80 Abs. 1 InsO) in die Masse fallendes Grundeigentum grundsätzlich freihändig veräußern, sofern nicht ein Grundpfandgläubiger gemäß § 49 InsO die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreibt (BGH, Urteil vom 09.06.2016 – IX ZR 153/15, WM 2016, 1455 Rn. 42). Die zugunsten Dritter bestehenden dinglichen Belastungen des Immobiliareigentums bleiben jedoch bei freihändigem Verkauf durch den Insolvenzverwalter bestehen. Die in der Gesamtvollstreckungsordnung (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GesO) vorgesehene Befugnis des Verwalters, ein Absonderungsrecht abzulösen, sieht die Insolvenzordnung für Grundpfandrechte nicht vor, weshalb der Insolvenzverwalter auf eine Löschungsbewilligung der Grundpfandgläubiger angewiesen ist, um Grundeigentum lastenfrei freihändig veräußern zu können (Ganter, in Ellenberger/Bunte, Bankrechtshandbuch, 6. Aufl., § 69 Rn. 795). Die Verteilung des Erlöses bestimmt sich in einem solchen Fall nach der zwischen dem Insolvenzverwalter und den Grundpfandgläubigern getroffenen Vereinbarung (MünchKomm-InsO/Kern, 4. Aufl., § 165 Rn. 32, 177; Becker in Nerlich/Römermann, InsO, Stand: 44. EL, November 2021, § 165 Rn. 18).

2. Im Streitfall haben die Parteien sich darauf verständigt, dass der Beklagte die streitgegenständliche Immobilie lastenfrei freihändig veräußern darf, ohne im Hinblick auf die Verteilung des Erlöses eine abschließende Regelung zu treffen.

Eine Verständigung über die Verteilung des Verkaufserlöses haben die Parteien nur insoweit getroffen, als der Insolvenzmasse jedenfalls 750.000,00 € und dem Kläger jedenfalls 1 Mio. € zufließen sollten und die für den Verkauf angefallenen Maklerkosten von den Parteien anteilig nach Maßgabe derjenigen Quote zu tragen sein sollten, mit welcher die Parteien an dem Verkaufserlös partizipieren. Im Umfang von 450.000,00 € haben sich die Parteien über die Verteilung des Verkaufserlöses nicht verständigen können, sondern dies einer späteren Einigung oder einer gerichtlichen Entscheidung überlassen. Nachdem eine solche Einigung zwischen den Parteien nicht erzielt werden konnte, bildet diese Frage den Gegenstand des Rechtsstreits.

Die Regelung in Ziff. 4 der Treuhandvereinbarung vom 20.12.2018 (Anlage K 1), wonach die Verteilung des restlichen Verkaufserlöses nach Maßgabe einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung erfolgen solle, kann nicht in der Weise verstanden werden, die Parteien hätten das Gericht als Dritten im Sinne von § 317 BGB eingesetzt, welcher eine Leistungsbestimmung treffen solle. Eine solche Abrede wäre rechtlich nicht möglich, weil der Aufgabenbereich staatlicher Gerichte nicht der Disposition der Parteien unterliegt (BGH, Urteil vom 06.11.1997 – III ZR 177/96, NJW 1998, 1388, 1390). Der Maßstab, nach welchem sich die Verteilung des Restkaufpreises richtet, ist daher der von den Parteien getroffenen Vereinbarung im Wege der Auslegung zu entnehmen. Dies ergibt, dass maßgeblich ist, wie der Verwertungserlös im Falle einer Zwangsversteigerung nach dem ZVG richtigerweise zu verteilen sein würde. Denn die Parteien haben sich deshalb nicht über die Verteilung des gesamten Kaufpreises einigen können, weil der Beklagte für die in die Masse fallende Eigentümergrundschuld Zinsen in Anspruch genommen hat, während der Kläger sich auf den Standpunkt gestellt hat, gemäß § 1197 Abs. 2 BGB begründe eine Eigentümergrundschuld keinen Zinsanspruch, ohne dass der Insolvenzverwalter insoweit privilegiert sei. Es handelt sich hierbei um eine Frage, welche sich auch bei der Aufstellung eines Teilungsplanes nach einer Zwangsversteigerung stellen würde. Auf einen anderen Verteilungsmaßstab als denjenigen, welcher Partei nach der gesetzlichen Regelung ein besseres Recht am Verwertungserlös zusteht, haben die Parteien sich nicht verständigt, wobei eine gesetzliche Regelung nur für den Fall der Zwangsversteigerung existiert, nachdem der freihändige lastenfreie Verkauf auch vom Insolvenzverwalter nicht erzwungen werden kann und daher diesbezüglich keine gesetzlichen Vorschriften zur Erlösverteilung bestehen.

Folglich ist maßgeblich, ob – und gegebenenfalls: in welchem Umfang – der Beklagte aus der in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Eigentümergrundschuld im Falle einer Zwangsversteigerung jenseits des unstreitigen Nominalbetrages der Grundschuld auch Ansprüche auf Nebenleistungen (einmalige Nebenleistung und Zinsen) hätte geltend machen können.

III.

An dem streitigen Restkaufpreis in Höhe von 450.000,00 € steht dem Beklagten aus der in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Eigentümergrundschuld im Umfang von 356.609,59 € ein besseres Recht zu als dem Kläger aus der in Abt. III Nr. 2 eingetragenen Sicherungshypothek. Der streitige Restkaufpreis gebührt daher im Umfang von 93.390,41 € dem Kläger und im Umfang von 356.609,59 € dem Beklagten, jeweils vor der Kostenbeteiligung an den Maklerkosten.

1. Wie der Kläger mit Recht geltend macht, kann sich der Beklagte auf die einmalige Nebenleistung in Höhe von 5 % des Nominalbetrages der Grundschuld (= 37.500,00 €) sowie auf Grundschuldzinsen für den Zeitraum bis zum 18.01.2016 nicht berufen, weil diese Ansprüche nach § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB untergegangen sind.

a) Gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB erlischt die Hypothek für Rückstände von Zinsen und anderen Nebenleistungen, wenn sie sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt. Gemäß § 1192 Abs. 1 BGB findet diese Vorschrift auch auf die Grundschuld Anwendung (BGH, Urteil vom 16.12.2011 – V ZR 52/11, BGHZ 192, 131 Rn. 16). Entgegen der Auffassung des Beklagten gilt diese Vorschrift auch dann, wenn eine Eigentümergrundschuld in der Person eines solchen Eigentümers entsteht, über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Der Insolvenzverwalter ist nicht Dritter im Sinne des § 1178 Abs. 1 Satz 2 BGB, was der Bundesgerichtshof bereits – wenn auch in anderem Zusammenhang – entschieden hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein erstrangiger Grundschuldgläubiger gegenüber dem Sicherungsgeber schuldrechtlich nicht verpflichtet, rückständige Zinsen in einem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden, welches von einem zweitrangigen Grundschuldgläubiger betrieben wird. Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass die unterlassene Anmeldung der Zinsen zwar die Belange des Sicherungsgebers berühre, weil aufgrund der Zwangsvollstreckung durch einen nachrangigen Grundschuldgläubiger zwar die erstrangige Grundschuld bestehen bleibt, die bis zum Zuschlag aufgelaufenen Zinsen aber erlöschen. Das Fehlen einer schuldrechtlichen Verpflichtung des erstrangigen Grundschuldgläubigers gegenüber dem Sicherungsgeber, die Grundschuldzinsen durch Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren zu erhalten, hat der Bundesgerichtshof mit einer hypothetischen Vergleichsbetrachtung begründet. Es könnten keine weitergehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des Sicherungsnehmers der erstrangigen Grundschuld gegenüber dem Sicherungsgeber bestehen, als dies bei Rückgewähr der Grundschuld der Fall wäre. Im Falle der Rückgewähr der Grundschuld würden Zinsansprüche für die Vergangenheit aber gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB erlöschen (BGH, Urteil vom 16.12.2011 – V ZR 52/11, BGHZ 192, 131 Rn. 15 f.). Der Bundesgerichtshof hat weiter ausgeführt, dass hierbei der Umstand bedeutungslos sei, dass über das Vermögen des Sicherungsgebers ein Insolvenzverfahren eröffnet worden sei (aaO Rn. 20). Hieraus folgt, dass die Erlöschenswirkung gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Insolvenzbeschlag über das Vermögen des Eigentümers und Grundschuldinhabers nicht in Frage gestellt wird.

b) Gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB kann sich der Beklagte folglich nicht auf Grundschuldzinsen für den Zeitraum vor Vereinigung von Eigentum und Grundschuldinhaberschaft in der Person des Schuldners am 19.01.2016 berufen.

c) Ebenfalls untergegangen ist der Anspruch auf die einmalige Nebenleistung in Höhe von 5 % des Nominalwertes der Grundschuld. Entgegen der Auffassung des Beklagten war der Anspruch auf die Nebenleistung am 19.01.2016 rückständig.

Zwar wird das Grundschuldkapital gemäß § 1193 Abs. 1 Satz 1 BGB erst nach Kündigung fällig. Für eine Nebenleistung gilt dies aber nicht (Beck-OGK/Rebhan, Stand: 01.02.2022, § 1193 Rn. 21; Wolfsteiner in Staudinger, BGB, 2019, § 1193 Rn. 9). Die Beschränkung der Befugnis, aus Zinsen oder sonstigen Nebenleistungen ohne Fälligkeit des Grundschuldkapitals die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben, betrifft nur die Verwertungsreife, nicht aber die Fälligkeit der Nebenleistungen (BGH, Beschluss vom 30.03.2017 – V ZB 84/16, WM 2017, 1149 Rn. 15 ff.). Der Anspruch auf die Nebenleistung war damit zwar gemäß § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB unverjährbar (Beck-OGK-BGB/Rebhan, aaO § 1193 Rn. 25), aber gemäß § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig und folglich am 19.01.2016 rückständig.

2. Im Hinblick auf die Grundschuldzinsen ab dem 19.01.2016 steht dem Beklagten ein besseres Recht am Verkaufserlös als dem Kläger zu.

a) Die im Grundbuch in Abt. III Nr. 1 eingetragene Grundschuld über nominal 750.000,00 € sieht als Nebenleistung 15 % Jahreszinsen vor. Ausweislich der Grundschuldeintragung vom 11.06.2014 (Anlage B 4), deren Richtigkeit nach § 891 Abs. 1 BGB vermutet wird, erfolgte die Abtretung durch die Volksbank T. an den Schuldner unter Einschluss von Zinsen und Nebenleistungen. Aus der Grundschuld in Abt. III Nr. 1 ergibt sich damit ein Anspruch auf dingliche Zinsen in Höhe von 112.500,00 € p.a. Nachdem mit der Eintragung des Schuldners als Eigentümer am 19.01.2016 der Anspruch auf rückständige Zinsen erloschen ist, ergeben sich für das Jahr 2016 noch zeitanteilige dingliche Zinsen in Höhe von 107.260,27 €. Für den Zeitraum bis zur Löschung der Grundschuld und Eintragung der Käuferin als neuer Eigentümerin im Grundbuch am 21.03.2019 (Anlage B 12) ergeben sich für das Jahr 2019 noch zeitanteilige dingliche Zinsen in Höhe von 24.349,32 €. Zusammen mit jeweils 112.500,00 € für die beiden vollen Kalenderjahre 2017 und 2018 ergibt sich damit ein Anspruch auf dingliche Zinsen für den Zeitraum vom 19.01.2016 bis 20.03.2019 in Höhe von 356.609,59 €.

b) Der Kläger kann dem Anspruch des Beklagten auf dingliche Zinsen nicht entgegenhalten, dass es sich bei der in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Grundschuld im vorstehend genannten Zeitraum um eine Eigentümergrundschuld gehandelt hat, welche gemäß § 1197 Abs. 2 BGB grundsätzlich keinen Anspruch auf dingliche Zinsen vermittelt.

Gemäß § 1197 Abs. 2 BGB gebühren Zinsen dem Eigentümer aus einer Grundschuld nur, wenn das Grundstück auf Antrag eines anderen zum Zwecke der Zwangsverwaltung in Beschlag genommen ist, und nur für die Dauer der Zwangsverwaltung. Diese Voraussetzung liegt im Hinblick auf den vorstehend genannten Zeitraum vor. Auf Antrag des Klägers wurde am 07.02.2013 die Zwangsverwaltung der streitgegenständlichen Immobilie angeordnet, welche bis zur Veräußerung des Grundstücks andauerte. Die Grundschuldzinsen für den vorstehend genannten Zeitraum sind damit nach dem Wortlaut des § 1197 Abs. 2 BGB Zinsen „für die Dauer der Zwangsverwaltung“. Zwar ist vom Reichsgericht angenommen worden, dass sich der Zinsanspruch des Grundschuldinhabers bei einer Eigentümergrundschuld gemäß § 1197 Abs. 2 BGB auf die Teilhabe an der Zwangsverwaltungsmasse beschränke, unabhängig davon, ob die Zwangsverwaltung einen Erlös erbracht hat (RG, Urteil vom 05.04.1905 – V 454/04, RGZ 60, 359, 362). Eine solche Einschränkung des § 1197 Abs. 2 BGB ist jedoch weder dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck der Vorschrift zu entnehmen, weshalb sich die Kammer der Auffassung des Reichsgerichts nicht anschließt.

Aus der Entstehungsgeschichte des § 1197 Abs. 2 BGB ergibt sich, dass der dingliche Zinsanspruch als Belastung der Einkünfte aus einem Grundstück verstanden worden ist. Der Eigentümer sollte daher grundsätzlich nicht berechtigt sein, dingliche Zinsen geltend zu machen, weil ihm die Einkünfte aus dem Grundstück bereits kraft seines Eigentums gebühren. Diese Sachlage besteht hingegen nicht, wenn zu Gunsten eines Dritten die Beschlagnahme und Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet worden und der Eigentümer damit von der Nutzung ausgeschlossen ist, weshalb für diesen Fall auch der Eigentümergrundschuld dingliche Zinsen zuerkannt werden sollten (Jakobs/Schubert, Die Beratung des BGB, Sachenrecht II, S. 823). Die Überlegung, dass der Eigentümer als Grundschuldinhaber ebenso wie der Inhaber einer Fremdgrundschuld dingliche Zinsen für solche Zeiträume fordern können soll, für welche ihm die Nutzungen des Grundstücks entzogen sind und er folglich seine Eigentümerbefugnisse nicht ausüben kann, vermag nicht zu begründen, warum die Zinsansprüche des Eigentümers auf die Zwangsverwaltungsmasse beschränkt sein sollen. Aus der Entstehungsgeschichte ergibt sich, dass die Eigentümergrundschuld für den Zeitraum der Zwangsverwaltung einer Fremdgrundschuld gleichgestellt sein sollte. Der Inhaber einer Fremdgrundschuld, welcher zunächst die Zwangsverwaltung und im Anschluss daran die Zwangsversteigerung betreibt, ist aber durch die vorangegangene Zwangsverwaltung nicht gehindert, die während der Zwangsverwaltung aufgelaufenen Grundschuldzinsen (auch) im Zwangsversteigerungsverfahren geltend zu machen, soweit die Zinsansprüche nicht durch die Teilungsmasse der Zwangsverwaltung erfüllt worden sind.

Für nicht überzeugend erachtet die Kammer auch das Argument des Klägers, der Inhaber einer Eigentümergrundschuld dürfe im Falle der Zwangsverwaltung nicht besser gestellt sein, als er ohne Zwangsverwaltung stünde, indem er im Falle der Zwangsversteigerung nach vorangegangener Zwangsverwaltung mit aus der Zwangsverwaltungsmasse nicht gedeckten Zinsansprüchen am Zwangsversteigerungserlös partizipiere, während er ohne vorherige Anordnung der Zwangsverwaltung gemäß § 1197 Abs. 2 BGB mit Zinsansprüchen nicht am Zwangsversteigerungserlös teilnehmen könnte. Zwar erscheint es durchaus möglich, dass die Zinsansprüche höher sind als der kommerzialisierte Wert der Nutzungen aus dem Grundstück. Betragen die Grundschuldzinsen – wie im Streitfall – 15 % p.a. und schöpft das Kapital der Eigentümergrundschuld einen erheblichen Anteil des Grundstückswerts aus, so werden regelmäßig keine laufenden Nutzungen in Höhe der Grundschuldzinsen gezogen werden können, weil eine Kapitalrendite von 15 % p.a. aus Grundstücken unrealistisch hoch ist. Im Falle der Fremdgrundschuld ist die Sachlage aber nicht anders: Der Inhaber einer Fremdgrundschuld kann Grundschuldzinsen in einer Höhe geltend machen, welche die Höhe der Nutzungen übersteigen, die das Grundstück „hergibt“. Indem der Inhaber einer Eigentümergrundschuld als berechtigt angesehen wird, mit den während der Zwangsverwaltung aufgelaufenen und aus der Zwangsverwaltungsmasse nicht gedeckten Zinsansprüchen an der Zwangsversteigerungsmasse teilzunehmen, wird er folglich nicht besser gestellt als der Inhaber einer Fremdgrundschuld.

Soweit der Kläger auf dem Rechtsstandpunkt steht, die während der Zwangsverwaltung auflaufenden Zinsansprüche würden unabhängig davon erlöschen, ob eine (ausreichende) Teilungsmasse in der Zwangsverwaltung gebildet worden ist, fehlt für eine solche Erlöschenswirkung die Rechtsgrundlage. Der Kläger kann die Erlöschenswirkung nicht daraus ableiten, dass Ansprüche aus Grundpfandrechten nicht auf Zahlung, sondern nur auf Befriedigung aus dem Grundstück gerichtet seien, weshalb die Teilnahme an der Zwangsverwaltungsmasse unabhängig davon zum Erlöschen führe, ob die Zwangsverwaltungsmasse die Zinsansprüche deckt. Zwar begründet eine Grundschuld keinen Zahlungsanspruch gegen einen persönlichen Schuldner, sondern nur einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung (§ 1192 Abs. 1, § 1147 BGB). Das ändert aber nichts daran, dass Ansprüche aus Grundpfandrechten auf Geld gerichtet sind und durch Zahlung erfüllt werden können, wie sich daran zeigt, dass der Eigentümer entsprechend § 1143 BGB die Grundschuld erwirbt, wenn er auf die Grundschuld zahlt (vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1986 – IX ZR 104/85, NJW 1986, 2108, 2112). Überdies zeigt der Vergleich mit der Fremdgrundschuld, dass im Zwangsverwaltungsverfahren erfolglos angemeldete Zinsansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren erneut geltend gemacht werden können. Zwar sind im Zwangsversteigerungsverfahren gemäß § 114 Abs. 2 ZVG lediglich die während des Zwangsversteigerungsverfahrens laufenden Zinsansprüche, soweit sie sich aus dem Grundbuch ergeben, auch ohne Anmeldung zu berücksichtigen. Rückständige Zinsansprüche sind daher im Falle der Zwangsversteigerung nur nach Anmeldung im Teilungsplan zu berücksichtigen (§ 13 Abs. 1 Satz 2, § 114 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Die Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren wird aber durch keine gesetzliche Bestimmung ausgeschlossen, wenn dieselben Ansprüche zuvor erfolglos in einem Zwangsverwaltungsverfahren angemeldet worden waren. Auch der Kläger vertritt nicht die Auffassung, dass der Anspruch auf das Grundschuldkapital bei einer Fremdgrundschuld erlösche, wenn der Grundschuldinhaber zunächst erfolglos die Zwangsverwaltung betrieben hat. Für Zinsansprüche gilt nichts anderes. Einen Sachgrund, die Eigentümergrundschuld insoweit anders zu behandeln als die Fremdgrundschuld, vermag die Kammer nicht zu erkennen.

c) Die dinglichen Zinsansprüche aus der in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Grundschuld sind auch nicht durch die Zuteilung im Zwangsverwaltungsverfahren erfüllt worden.

Nach dem vom Amtsgericht T. aufgestellten Teilungsplan vom 24.04.2013 (Anlage B 10) sind aus der Zwangsverwaltungsmasse die laufenden Grundschuldzinsen an die in Abt. III Nr. 1 eingetragene Grundschuld in Höhe von 112.500,00 € zu zahlen, erstmals fällig am 01.01.2013 für das Kalenderjahr 2012 (Anlage B 10). Die nach dem unbestrittenen Vortrag des Beklagten aus der Zwangsverwaltungsmasse erfolgten Zahlungen in Höhe von insgesamt 245.000,00 € sind folglich in Höhe von jeweils 112.500,00 € auf die Zinsansprüche der Kalenderjahre 2012 und 2013 zu verrechnen und in Höhe des Restbetrages von 20.000,00 € auf die Zinsansprüche des Jahres 2014. Überdies hat die Zwangsverwalterin eine Schlusszahlung in Höhe von 123.000,00 €, welche sowohl der Beklagte als auch die vormalige Ehefrau des Schuldners für sich beanspruchen, hinterlegt. Wird – insoweit der Rechtsauffassung des Klägers folgend – zum Nachteil des Beklagten diese Hinterlegung wie eine Erfüllung gewertet, so ergibt sich, dass auch der Anspruch auf dingliche Zinsen für das Kalenderjahr 2014 vollumfänglich erfüllt ist und überdies für den Anspruch auf dingliche Zinsen des Kalenderjahres 2015 ein Teilbetrag in Höhe von 30.500,00 € aus der Zwangsverwaltungsmasse bezahlt worden ist. Zur Erfüllung des Anspruches auf dingliche Zinsen für den hier in Frage stehenden Zeitraum nach dem 19.01.2016 ist folglich auch dann keine Zahlung aus der Zwangsverwaltungsmasse erfolgt, wenn die Hinterlegung zum Nachteil des Beklagten wie eine Zahlung gewertet würde.

Die Zeiträume, auf welche die Zahlung aus der Zwangsverwaltungsmasse anzurechnen sind, sind dabei allein dem Teilungsplan des Amtsgerichts T. vom 24.04.2013 (Anlage B 10), geändert durch Beschluss vom 05.08.2014 (Anlage K 7), zu entnehmen. Es kommt im vorliegenden Rechtsstreit nicht darauf an, ob der Teilungsplan durch die Eintragung des Schuldners als Eigentümer am 19.01.2016 unrichtig geworden ist, weil bis dahin aufgelaufene Zinsansprüche gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB erloschen sind. Denn eine etwaige Unrichtigkeit des Teilungsplanes änderte nichts daran, dass die Zahlungen der Zwangsverwalterin in Ausführung dieses Teilungsplanes erfolgt sind und entsprechend zu behandeln sind. Eine Klage auf Änderung des Teilungsplanes (§ 159 Abs. 1 ZVG) ist nicht streitgegenständlich, überdies würde auch eine spätere Änderung des Teilungsplans die in Ausführung des Teilungsplans erhaltenen Zahlungen nicht berühren (§ 159 Abs. 2 ZVG).

IV.

Dem Anspruch des Beklagten auf dingliche Zinsen kann der Kläger nicht mit Recht die Verjährungseinrede entgegenhalten.

Insoweit ist maßgeblich, dass ein Anspruch des Beklagten auf dingliche Zinsen als solcher nicht streitgegenständlich ist, vielmehr sind die dinglichen Ansprüche beider Parteien aus ihren jeweiligen Grundpfandrechten mit der Löschung dieser Rechte erloschen. Für die Frage, ob dem Beklagten ein besseres Recht am Verkaufserlös zusteht als dem Kläger, ist – wie ausgeführt – maßgeblich, wie ein hypothetischer Teilungsplan nach einer Zwangsversteigerung richtigerweise hätte aufgestellt werden müssen. Zinsansprüche für den Zeitraum ab dem 19.01.2016 waren zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung am 31.01.2019 noch nicht verjährt und wären daher in einem Teilungsplan berücksichtigungsfähig gewesen.

V.

Von dem Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Auskehr des Restkaufpreises in Höhe von 93.390,41 € ist die Kostenbeteiligung des Klägers an den Maklerkosten abzuziehen, da der Kläger mit der Klageschrift diese Kostenbeteiligung berücksichtigt und insoweit die Aufrechnung erklärt hat. Steht dem Kläger lediglich ein geringerer Anteil am Kaufpreis zu, als dies der Kläger für sich in Anspruch nimmt, so vermindert sich jedoch derjenige Betrag, welchen der Kläger als Beteiligung an den Maklerkosten dem Beklagten schuldet. Gebühren dem Kläger aus dem Verkaufserlös in Höhe von 2,2 Mio. € über die dem Kläger zugeflossene Summe in Höhe von 1 Mio. € hinaus noch weitere 93.390,41 €, so nimmt der Kläger am Gesamtkaufpreis mit 1.093.390,41 € und folglich im Umfang von 49,7 % teil. Die Maklerkosten in Höhe von 157.080,00 € hat daher der Kläger in Höhe von 78.068,07 € zu tragen. Unter Verrechnung dieses Gegenanspruches des Beklagten auf Beteiligung an den Maklerkosten verbleibt ein dem Kläger noch zustehender Betrag in Höhe von 15.322,33 €.

VI.

Soweit die Klage in der Hauptsache begründet ist, kann der Kläger Rechtshängigkeitszinsen (§ 291 Satz 1 Halbs. 1 BGB) in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) fordern, während ein weitergehender Zinsanspruch dem Kläger nicht zusteht.

Der Beklagte ist durch die außergerichtliche Zahlungsaufforderung des Klägers vom 06.10.2020 nicht in Verzug geraten (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Mit seiner außergerichtlichen Zahlungsaufforderung hat der Kläger weder den ihm nach der Rechtsauffassung des Gerichts zustehenden Anteil am Restkaufpreis noch den mit der Klage geltend gemachten höheren Anteil verlangt, sondern einen Anspruch auf Löschung der in die Masse fallenden Eigentümergrundschuld gemäß § 1179a BGB geltend gemacht mit der Folge eines vom Kläger für sich beanspruchten Betrages in Höhe von insgesamt 1.266.273,00 €. Insbesondere hat der Kläger außergerichtlich die auf der Grundlage der Treuhandvereinbarung der Parteien vom 20.12.2018 (Anlage K 1) der Insolvenzmasse zugeflossene Zahlung in Höhe des Nominalbetrages der Grundschuld in Höhe von 750.000,00 € (unter Abzug einer Kostenbeteiligung) sowie der Insolvenzmasse zugeflossene Zahlungen der Zwangsverwalterin herausverlangt. Folglich hat der Kläger außergerichtlich nicht auf der Grundlage der Treuhandvereinbarung der Parteien vom 20.12.2018 (Anlage K 1) ein besseres Recht an dem hinterlegten Kaufpreisrest in Höhe von 450.000,00 € geltend gemacht, sondern die Treuhandvereinbarung – untechnisch – aufgekündigt, indem er die mit der Treuhandvereinbarung anerkannte Beteiligung der Insolvenzmasse in Höhe des Nominalbetrages der Grundschuld in Abrede gestellt hat. Ein Recht, sich von der Treuhandvereinbarung zu lösen, stand dem Kläger aber nicht zu, nachdem diese insoweit den Charakter eines Vergleiches hat und den Kläger selbst bindet (§ 779 BGB). Die Forderung, eine nicht geschuldete Leistung zu erbringen, ist keine wirksame Mahnung (MünchKomm-BGB/Ernst, 9. Aufl., § 286 Rn. 67). Damit stehen dem Kläger Zinsen erst seit Rechtshängigkeit zu.

Nachdem es sich bei der Klageforderung nicht um eine Gegenleistung für eine vom Gläubiger erbrachte oder zu erbringende Leistung und damit nicht um eine Entgeltforderung im Sinne von § 288 Abs. 2 BGB handelt (BGH, Urteil vom 21.04.2010 – XII ZR 10/08, NJW 2010, 1872 Rn. 23), stehen dem Kläger Rechtshängigkeitszinsen nur in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu.

VII.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 Satz 2 ZPO.

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